日銀が大家に、面積バチカンの最大３倍－Ｊリートは世界一の割高

金融緩和の一環として、Ｊリート（不動産投資信託）を購入している日本銀行は、今やバチカン市国の最大約３倍の広さの不動産を間接保有する大家となっている。マイナス金利政策に伴う資金流入も相まって、Ｊリートを世界一割高な水準に押し上げている。

　　東証ＲＥＩＴ指数は安倍政権が発足した2012年12月以降に上昇傾向を強め、昨年１月には2005と発足前に比べ８割上昇した。現在は1800台半ばと昨年高値から7.6％下回った水準。ＴＯＰＩＸが昨年高値から２割超下回っているのに対し、底堅い。国際的に見ても、Ｓ＆Ｐグローバル・マーケッツ・インテリジェンスによればＪリート価格の純資産価値（ＮＡＶ）に対するかい離幅は８日時点でプラス62％と世界１高い。

　　日銀は10年から金融緩和策の一環として、国債以外にも購入対象を広げ、Ｊリートの買い入れを始めた。現在は年間900億円のペースで買っており、５月末時点の購入残高は3159億円。同行金融市場局によると主要国の中央銀行でリートを買っているのは日銀だけという。オフィスビルや住宅、物流施設に投資するＪリートに対して、日銀は資金の大口の出し手ということになる。

　　Ｊリート銘柄の一つ、日本プライムリアルティ投資法人は、みずほフィナンシャルグループなどが入居する「大手町タワー」の底地を保有するほか、1984年の映画でゴジラが現れた西新宿の「新宿センタービル」、「ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル」などもポートフォリオに組み入れている。日銀はこれら物件の実質的なオーナーの一つだ。

　　公表資料を基にブルームバーグニュースが試算したところでは、日銀が保有するリートの持ち分は最大でビル107棟相当に上る。延べ床面積は最大1.4平方キロ相当と、世界最小国家であるバチカン市国の0.44平方キロの3.18倍になる。ドイツ証券の大谷洋司アナリストは、日銀の購入が「相場上昇の大きなトリガーとなっている」と話す。

　　日銀は16日の金融政策決定会合で、現状の政策維持を決定。Ｊリートの買い入れ額も据え置かれた。

マイナス金利

　　資産運用会社アムンディ・ジャパンの吉野晶雄チーフエコノミストは、「マイナス金利の環境下ではＪリートの利回りは際立って高い」とし、「これだけ低金利になると他に選択肢がないことから、資金が流れ込んでくるのは止むを得ない」と述べた。１月の日銀のマイナス金利政策決定を受けて、年限14年程度まで国債利回りがマイナスに落ち込む中、東証ＲＥＩＴ指数の配当利回りは3.12％（15日時点）に達する。

　　日銀は５月、Ｊリートの大量保有報告書を初めて提出。日本プライムリアルティやジャパンリアルエステイト投資法人など13銘柄について、保有残高が発行済総数の５％を超えたことが分かった。当初は銘柄別の買い入れ上限を５％としていたが、昨年12月に10％へ引き上げることを決定していた。　

　　日銀のリート購入の意図について、アムンディの吉野氏は「なかなかモノやサービスの値段は上がりにくいものの、資産インフレが起こった場合には実体経済へ波及する確度はかなり高い。デフレ脱却のもとに直接的に不動産市場を刺激すれば一定の効果が得られる」と解説する。

海外勢が売りに転じる

　　もっとも、Ｊリートの買い越しで目立っていた海外投資家の動きには変調が見られる。東京証券取引所の投資部門別売買動向によると、海外勢は日銀がマイナス金利を導入した後の２月は前月の売り越しから一挙に1167億円の買い越しに転じ、２－４月まで月間で最大の買い越し主体だったのが、５月は315億円を売り越すなど、足元では強気スタンスが一服した。

　　東証ＲＥＩＴ指数は４月まで４カ月連続で上昇していたが、海外勢が売り越しに転じた５月には1.5％下落して昨年８月（7.5％下落）以来の低パフォーマンス。

　　ヘンダーソン・グローバル・インベスターズの共同責任者、ティム・ギブソン氏はＪリートについて、「債券と比べるとフェアバリューのようにみえるが、株式投資家にとっては、Ｊリートは海外に比べて割高に映って混乱するだろう」と指摘。「われわれは不思議な世界に住んでいる。マイナス金利に人々は慣れる必要がある」と述べた。

　　一方、５月の日銀の購入額は144億円に上り、野村証券の調べによると月間ベースでは４年８カ月ぶりの大きさだった。みずほ投信投資顧問の青木隆シニアファンドマネジャーは、「５月の日銀の買い方がいつもと違うことは何かと思惑を呼ぶ。投資家のマインドを変えさせる呼び水となる投資行動だ」と指摘。「資金が枯渇してくれば過去のように当然追加されるだろう」と、将来の日銀購入枠拡大を予想する。