2014-08-23(土) 超高層マンションは格差社会の縮図 
The tower apartment group of Minato Mirai 21 by Nakayan. October 24, 2010. CC BY 2.0.
マンションの老朽化は、低層マンションでも超高層マンション（階建て20階以上）でも同じか？
最近の超高層マンションは、高強度コンクリートやSI（スケルトン・インフィル）構造の採用によって、従来よりも長期使用に耐える物件が登場している。
でも、超高層マンションの歴史は浅く、その維持保全については、従来の経験知では必ずしも対応できない部分があるかもしれない。
それにも係らず修繕積立金が低中層マンションと変わらない月額であることが、将来の積立金不足（修繕不能）問題に波及する可能性を指摘しておきたい。
百歩譲って、超高層マンションに、どんなに建築技術的な（ハード面での）改善が施されたとしても、社会構造的な（ソフト面での）改善が施されない限り、老朽化問題は低層マンションの比ではないというのが筆者の結論。
詳しくは、拙著売主が決して伝えない あなたの知らない超高層マンション問題[Kindle版]ご参照。
社会構造的な問題とは
超高層マンションの高層階と低層階の住民の経済格差に起因している。
一般的に高層階に住む人は、経済的に余裕のある人だ。
一方、低層階に住む人は、
- (1) SOHOで都心での執務を必要とする人。
- (2) 郊外に戸建を持ち、平日の「痛勤」回避用に2つ目の住居を都心に持つことのできる経済的に余裕のあるビジネスパーソン。
- (3) 都心の超高層マンションにあこがれ、高層階の住戸にはチョット手が出ないが、安価な低層階の住戸ならば購入可能な人。
問題は、３つ目のケース。
たとえ大幅な値引きで、低層階の住戸を手に入れることができたとしても、その後、月々の管理費・修繕積立金などの負担に耐えていかなければならない。
エレベーターをよく使う高層階の住人も、エレベーターをほとんど使わない１階の住人も、毎月の管理費・修繕積立金の負担は、専有面積あたりにすれば変わらない。
経済的に余裕のある高層階の住人とそうでない低層階の住人が同じ金額を支払うということは、当然、低層階の住人のほうが負担は大きいはずだ。
経済的に余裕のない低層階に住む住人が、高い費用負担に耐えられなくなったとき、超高層マンションのスラム化は、低層マンション以上に加速する可能性がある。
高層階と低層階の住民の経済格差 ―― 超高層マンションが本質的に抱えている社会構造的な（ソフト面での）問題だ。
と、このように超高層マンションのネガティブな側面を強調すると、「そうでない超高層マンションもありますよ」という読者（業者？）からの反論が届く。
もちろん、全ての超高層マンションが高層階と低層階の住民の経済格差を抱えているわけではないだろう。
それでも、筆者が超高層マンションの負の側面を強調するのは、供給サイドの大きな声にかき消されないためだ。
政治家や有識者を含め、超高層マンションの問題に言及して得する人は少ないうえに、内容的にも複雑な問題をはらんでいるので、一般の人が知るチャンスは少ない。
マスコミの主要なスポンサーのひとつが不動産業界であることが、超高層マンションの経済格差問題の扱いの筆を鈍らせているようにも思える。
以下、超高層マンションの経済格差問題に触れた、数少ないマスコミ情報をピックアップしておいた。
超高層マンションの経済格差問題に触れた、数少ないマスコミ情報
将来的に廃墟化も？！ 実は危ないタワーマンション 東洋経済（2014年8月18日）
５０階超の超高層マンションに１０年以上住み、管理組合の会計責任者を経験した宝飾会社社長のＡさんは、「米国やシンガポールであれば上層階・下層階で所得格差は大きくないが、日本ではあまりにも格差が大きすぎて合意形成が不可能。今後、維持管理の面でさまざまな問題が出てくるだろう」と語る。
超高層マンションの「低層階差別」 住民子供にも拡大 夕刊アメーバニュース（2014年6月23日）
息子が地元の公立小学校に通うようになると、同じマンションに住む友達ができたものの、子どもたちの会話を聞いていると、「お前○階のくせに」「オレ、△階だもん」といったセリフが頻繁に登場。さらに息子が夕飯時に、唐突に「3組の××って子が42階に住んでるんだって」と話し始めたりと、友達のグレードを“階数の高さ”で測るような言動が目立つようになり始めたのだ。
居住階数で格付け!?高層マンションのママ友コミュニティ 日刊SPA!（2013年12月11日）
ママたちは皆、名字の前に階数をつけて呼び合うんです。居住階数が、まさに階級。低層階になるにつれ、心なしか謙虚になっていくんです。私は“1階の荒井さん”ですから、もちろん最下層。親だけならまだしも、子供たちにまで階数をつけるのには呆れました。
「上階から降りてくるエレベーターは止めるな」タワーマンションの奇妙な独自ルール 日刊SPA!（2013年12月27日）
「あのさ、ホンマ急いでるんやから、下のほうでいちいち止めないでくれへん？」 まだ引っ越したばかりの頃だ。いかにも“お金持ってます”オーラを出した高層階の同世代の女性住民から、エレベーターに乗ると突然こう言われたという。
（本日、マンション広告なし）
| 騒音 | 駅チカ 鉄道騒音 道路騒音 サッシの遮音性能 | ||||||
| 防災・防犯 | 免震マンション 防犯設備 地震保険 | ||||||
| 住戸位置 | 最上階 高層階 中層階 低層階 角住戸 中住戸 方位 | ||||||
| 住戸形式 | 超高層マンション 住棟配置 逆梁工法 バルコニーの奥行き 行灯部屋 サービスルーム | ||||||
| 共用設備 | 駐車場 駐輪場 大浴場 屋上緑化 | ||||||
| 不動産用語 | 公正競争規約 おとり広告 予告広告 即日完売 抽選 ＣＧ処理 修繕積立金 収納率 ペット可 中古 所要時間 内覧会 | ||||||
| 業界構造 | 値引きの構図 内覧業者 消費者の真の味方 ゼネコンの実力 耐震強度偽造 | ||||||
| 1.5分でわかるマンション選びのキモ 2.一生住めるマンションのイメージを持とう！ 3.ネットでできる物件の略チェック 4.とりあえず物件情報を集めよう！ |
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