「みんなで大家さん」成田、実勢の数十～百数十倍で過大評価し出資募る…地元「利益生み出すにはほど遠い」
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成田空港周辺の開発用地に出資すれば利益を得られるとする不動産投資商品「みんなで大家さん シリーズ成田」を巡り、事業者が投資対象とした土地について、ホテルや国際展示場などが完成すれば大きな利益を生むとして、実勢価格の数十倍～百数十倍に評価して出資を募っていたことが読売新聞社の調べでわかった。地元の不動産会社社長は「現状は投資に見合う利益を生み出すにはほど遠い状況。評価額に驚きを覚える」と話している。
ゲートウェイ成田構想
「大家さん」は不動産会社「共生バンク」（東京都）のグループが手がける投資商品。同社は千葉県成田市小菅の約４５万６０００平方メートルの土地にホテルや展示場などを建設するという「ゲートウェイ成田構想」を掲げ、主力商品の「シリーズ成田」を１～１８号販売。年利７％の利回りをうたい、約１５６０億円を集めた。だが、７月以降支払いが滞り、出資金の返還を求める訴訟が相次いでいる。
成田１１号の重要事項説明書をみると、出資対象の土地は、グループの不動産運用会社「都市綜研インベストファンド」（大阪市）が所有する山林１万３０５７平方メートル。評価額は１１１億７０００万円、１平方メートルあたり約８５万５０００円となっている。
このうち６５２８平方メートルをグループの開発業者「成田ゲートウェイプロジェクト５号」（東京都）に月額６５９８万円で貸してその賃料から配当を支払うとし、１口１００万円で計８９３６口を募集した。
共生バンクが市に提出した土地利用計画図によると、成田１１号の土地は産業・再生医療センターの用地となっている。だが、土地は造成途中で建物は何も建っていない。
山林や原野の評価額が１平米１７１万円
成田１６号で出資を募ったのは、山林や原野計２万１２２９平方メートル。この土地の多くは駐車場や自然緑地とされ、利益を生みにくい用途だ。だが、評価額は３６３億２５００万円で、１平方メートルあたり約１７１万円に上る。
２０２０年８月に土地計１万４６１平方メートルを「成田ゲートウェイプロジェクト５号」に売った地権者は取材に対し、「契約額は約７９００万円」と証言した。１平方メートルあたり約７６００円の計算となる。土地４３７８平方メートルを売却した別の男性は「１平方メートルあたり約１万円で売ったと記憶している」と話した。
国土交通省が運営するサイト「不動産情報ライブラリ」でも、成田市小菅の不動産価格は１平方メートルあたり２０００円～１万円程度。「大家さん」では実勢価格の数十倍～百数十倍に評価して出資を募ったことになる。
地元不動産会社「成田駅前でもそんな土地ない」
共生バンクグループを率いる柳瀬健一氏は８月、出資者向けの動画で「土地と建物、事業全体の資産価値は（ゲートウェイ成田開業後）３年目で１兆６９００億円、５～６年目で２兆円と評価される」との見通しを説明している。
だが、地元の不動産会社の男性社長は「現状は土地の造成も完了していない状況。（共生バンクによる）評価額は驚き。成田駅前にもそんな土地はない」と話している。
