借地権の更新料の相場と計算方法や高額請求された場合の対処法

借地権とは、簡単にいうと「建物の所有などを目的として土地を賃借する権利」のことです。

通常、土地の賃貸には期限が決まっています。

契約期限の後もその土地を借りたい場合には、契約の更新をする必要があります。そして、契約の更新時に問題となるのが更新料です。

この記事を読んでいる人のなかにも、

・更新料は必ず支払わないといけないものなのか？
・いくらが相場なの？そもそもどうやって計算するの？

などの疑問を抱えている人も多いでしょう。

この記事では、不動産のプロが借地権の更新料の相場や計算方法、そして高額請求された場合の対処方法などについて詳しく解説します。

この記事を読めば、借地権の更新料について適正な価格が判断できるようになり、あわせて借地権の更新に関するトラブルを解決できるようになるででしょう。

借地権の更新は「旧法」と「新法」によって異なる

借地権の更新を定めた旧法と新法とは

不動産の賃貸借とは、貸主と借主の2人が賃貸借契約を結ぶことをいいます。

契約とは、当事者間が合意していれば基本的に成立します。しかし、賃貸借契約に対してなにも規定がなければ、貸主と借主の間でさまざまなトラブルが発生するかもしれません。

とくに、立場の弱い借主が不利になってしまうことが多くあります。

そこで、法律では不動産の賃貸に一定の規則を定めており、なかには借地権の更新を定めた法律も存在します。それが「借地法」と「借地借家法」です。

2つの法律は賃貸契約をした時期によって、どちらの法律が対象となるかが異なります。なぜなら、元々は借地法があったところに、新たに借地借家法が制定されたためです。

平成4年7月31日以前に契約した借地については借地法が、平成4年8月1日以降に契約した借地については借地借家法が適用されます。

借地法は旧法、借地借家法は新法と呼ばれています。借地法と借地借家法にはいくつか違いがありますが、一般的には借地借家法の方が、より強く借主を保護しているといえるでしょう。

旧法と新法による契約期間の違い

借地法（旧法）と借地借家法（新法）ではいくつかの違いがありますが、その大きな違いの1つが契約期間です。

借地法では、木造などの非堅固建物と鉄筋コンクリート造などの堅固建物で異なる契約期間を定めています。

期間の定めがある場合、非堅固建物は20年、堅固建物は30年となります。最初の契約が終了して更新した後の契約期間は、非堅固建物が20年以上、堅固建物が30年以上です。

上記より契約期間が短い場合や期間の定めがない場合、非堅固建物は30年、堅固建物は60年となります。

一方、借地借家法では、非堅固建物や堅固建物の区別はありません。契約期間は原則、一律30年です。ただし、これより長い契約をした場合はその期間となります。

また、最初の契約が終了し、契約を更新した場合の契約期間は、1度目と2度目以降で長さが異なります。1度目は20年以上、2度目以降は10年以上です。

旧法と新法による借地権の更新手続きの違い

借地法（旧法）と借地借家法（新法）のもう1つの違いが、借地権の更新手続きです。

借地権の更新とは、契約期間が満了した時に、新たな期間などを定めて引き続き契約を継続することをいいます。

借地法も借地借家法も原則、次の3つの場合に更新することができます。

• 貸主と借主の合意による更新（合意更新）
• 借地権者から契約更新の請求を受けた場合による更新（更新請求による更新）
• 貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新（法定更新）

上記リストのなかで問題になるのが、法定更新です。

借地法では、貸主が更新を拒絶できる正当な事由がどのようなものなのか規定がありません。そこで、しばしば裁判等での争いが起きています。

借地借家法は、その事由や条件を次のように明確にしています。

• 地主が土地の使用を必要とする場合
• 借地に関するこれまでの経過
• 土地の利用状況
• 立退料の支払いなど

これらを総合的に判断することになります。

更新料の支払い義務

ここまでは、借地権の更新を定めた旧法と新法について見てきましたが、実際に更新するとなった場合、問題になるのが更新料の支払いです。

そこで、まず更新料を支払う必要があるのかどうかについて見ていきましょう。

更新料の支払いに法的義務はない

更新料とは、期間満了となった契約を引き続き更新するために、借主が貸主に支払う金銭のことです。

法律で借主の立場が保護されているとはいえ、実際には賃貸人と賃借人は対等ではないこともあります。

そこで、貸主との関係悪化を防ぐためや、貸主が契約の更新を拒否しないよう、借主が更新料を支払うケースが多いです。

では、法律で更新料はどう定められているかというと、実は、借地法や借地借家法では、更新料の支払いを義務付けていません。

更新料は、必ずしも払う必要はないといえるのです。

もしも、不当に貸主から更新料の支払いを強要されている場合や、更新料の未払いを原因に不動産の明け渡しを請求されているのならば、まるべく早く不動産トラブルに詳しい弁護士へ相談しましょう。

更新料を支払わないといけない3つのケース

更新料は必ず払わなければならないというものではありませんが、裁判所の判例などを見ると、更新料を支払う必要があるケースもあります。

それは、主に次の3つの場合です。

• 1.契約書に更新料の支払いが明記されているケース
• 2.両者に支払いの合意があるケース
• 3.過去に更新料の支払いがあるケース

これら3つ以外にも、更新料を支払わなければならない場合があるので、契約時には貸主・借主間でしっかり確認をしておく必要があるでしょう。

各ケースについて、詳しい内容を解説していきます。

1.契約書に更新料の支払いが明記されているケース

貸主、借主両者の署名と押印のある契約書に更新料の支払いが明記されている場合は、更新料を支払うことに合意したということです。

そのため、契約書に更新料の支払いが明記されているケースでは更新料を支払う必要があります。

トラブルを防ぐためにも、契約する際には契約書をきちんと確認しておく必要があります。

2.両者に支払いの合意があるケース

契約書に更新料の支払いの明記がない場合でも、合意更新などで両者に支払いの合意がある場合は、更新料を支払います。

契約は、原則として口約束でも成立します。

しかし、なにか証明できるものがなければ、のちにトラブルの原因となりかねません。更新料について貸主・借主で話し合い、書面で取り決めを明確にしたほうがよいでしょう。

3.過去に更新料の支払いがあるケース

借主が過去の更新時に更新料を支払っている場合は、通常、次の更新でも更新料の支払いがあると考えられます。

過去に支払っているのであれば、借主側としては今後も更新料が発生すると予測できるためです。

更新料の慣習とは

地域によっては、更新料を支払う慣習があります。

自分が更新料を支払うかどうか判断するためには、なぜ更新料の慣習があるのかを知っておく必要があります。

1つ目の理由は、訴訟回避です。

貸主は正当な事由があれば、土地使用の貸し出し継続を拒否できます。これに借主が反論すると訴訟に発展するかもしれません。

更新料は、貸主から土地使用の継続を拒否されないようにし、訴訟を回避するための意味合いがあるといえるのです。

もう1つの理由が、貸主との良好な関係の構築です。

借主が建物の増築や改築、建て替え、土地の二次使用などをする場合には、貸主の許可が必要です。

借主は貸主との関係を良くしておかないと、上記のような許可を得ることができません。そのため、更新料を支払い、良好な関係を保っておくのです。

借主側は「訴訟回避」と「良好な関係の構築」が重要だと思えるのであれば、更新料を支払ったほうがよいでしょう。

借地権の更新料の価格相場と計算方法

借地権の更新料を支払うことになった場合、気になるのは「その金額が妥当か」という点と「どのように計算しているのか」という点の2つでしょう。

ここでは、更新料の価格相場と計算方法を見ていきます。

更新料の価格相場

更新料の計算方法には、法律で決まったものはありません。

しかし、一般的な相場としては「概ね借地権価格の5％程度」といわれています。

場所によっては3％程度のところや10％程度のところもあるので、その程度の金額であれば、一般的な範囲の更新料といえるでしょう。

借地権価格は更新時の更地価格×借地権割合、更新時の更地価格は路線価×地積（土地の面積）で計算します。

つまり、更新料の相場は以下の計算式で表せます。

路線価と借地権割合は、国税庁のホームページにある路線価図で調べられます。

国税庁 路線価図・評価倍率表

都道府県をクリックし、該当する宅地の住所を選択すれば、その土地の路線価図を開くことができます。

路線価とは、その道路に面する土地1㎡あたりの価格のことです。路線価図の道路に記載されている数字が路線価です。

数字の横に記載されているA～Gまでのアルファベットは、借地権割合を表します。路線価図の上部にAなら90％、Bなら80％というように借地権割合が表示されています。

更新料の計算方法

では、具体例で更新料の相場を計算してみましょう。

上記の方法はあくまで相場を簡便的に計算するものです。

貸主との関係など、個別の状況で考慮しなければならないこともあります。そのため、あくまで目安の算出方法と考えてください。

借地権の更新料の支払い方法と期限

貸主と借主で更新料を支払うことに合意すれば、借主は更新料を支払います。

では、更新料はどのように、いつまでに支払わないといけないのかを見ていきましょう。

更新料の支払い方法

更新料の支払い方法については、更新料の金額や、貸主と借主の関係性などで大きく変わります。

更新料の金額が大きくない場合は、更新の前月や翌月に、地代と一緒に支払うことが多いです。

更新料の金額が高額になる場合は、貸主との相談が必要ですが、分割払いになるケースも少なくありません。

その場合は、地代と分割した更新料を毎月一緒に支払うことになります。

更新料を支払う期限

更新料を支払う場合、その支払いをもって契約の更新とみなすことが一般的です。そのため、現在の契約期間が切れる前に更新料を支払います。

また、賃貸契約時の契約書に更新料の支払い時期が記載されている場合は、その記載された時期が支払う期限です。

例えば、契約書に「更新の翌月に地代と一緒に支払うこと」と明記されていれば、それが支払い期限となります。

支払い期限までに更新料を支払えない場合は、貸主と期限の延長や分割払いなどを相談する必要があります。

更新料を支払わずにいると、建物の増改築や借地権の売買で承諾が得られない可能性や、そもそも賃貸借契約の破棄などのトラブルを引き起こす恐れがあります。

貸主としっかりコミュニケーションをとり、誠意をもって相談しましょう。

借地権の更新時に高額な更新料を請求されたときの対処法は？

借地権における更新料の相場について見てきましたが、あきらかに高額な更新料を請求された場合はどうなるのでしょうか。

賃貸借契約の締結時、更新料支払いについて合意がある場合の判例※1では、その金額が「相当」である限り有効としています。また、当事者双方が真摯な協議を尽くすべき義務があるともされています。

その地域に更新料を支払う慣習がある場合の判例※2では、更新料を払うという慣習があっても、慣習を根拠とした更新料の支払いの義務は認めないとしています。

つまり、賃貸借契約で更新料支払いの合意があるケースも、地域の慣習を理由として更新料を請求されるケースも、高額な更新料については支払う必要がないということです。

過去の裁判例を参考に、一方的に更新料の支払いを拒否することは可能といえるでしょう。

ただし、ここで注意しなければならないのが貸主との関係です。

高額な請求でも、更新料の支払いを一方的に拒否すると、貸主との関係が悪化して生活しにくいなどのトラブルが起こるかもしれません。

一方的に拒否するのではなく、価格の交渉や話し合いをするなど、円満に解決する方法を探っていくことが重要となります。

ただし、一人で解決方法を見つけていくのは限度があり、法律の知識がない場合は適切な対処がむずかしいと思います。

スムーズに解決するためには、更新料のトラブルに強い弁護士に相談した方が良いでしょう。

※1参照：最高裁判所　 平成23年7月15日判例
※2参照：最高裁判所　 昭和51年10月1日判例

まとめ

借地権の更新を定めた法律には、「借地法」と「借地借家法」の2つの法律があります。

平成4年7月31日以前に契約した借地については借地法が、平成4年8月1日以降に契約した借地については借地借家法が適用されます。

どちらにも共通するのが、更新料の支払いの義務については、なんの規定もないということです。

更新料は必ず支払うという義務はありませんが、支払うことで貸主との無用のトラブルを避けられるとも考えられます。

自分であらかじめ更新料の相場を計算しておき、貸主とコミュニケーションをとって、両者が合意できる更新料を決めることが重要となるでしょう。