图1 土地管理局卖给华X金X公司大量涵盖着私人产权的土地

再比如我家遂安伯胡同的宅基地，也是做过登记的，并且在2003年发了一个新土地证，而且至今还有我家人居住着。可是给我们发这个证的行政机关却在2004年把涵盖它和其他私宅的土地卖给了华X金X房地产开发公司，并做了登记。

任何一个正常人都应该明白这两个登记哪个有效哪个无效。任何一个正常人都应该知道行政机关无权擅自处分市民的私人财产。

现在，北京市国土资源局打算怎么做它的土地调查和土地登记呢？它打算怎样“指界”呢？是以合法登记的为准，还是以非法卖掉的为准呢？它又是不是企图在合法权利人不在场的情况下代替合法权利人做他没有认可的土地产权的“变更登记”并擅自在上面替他签字呢？

和我家一样处境的老城业主还有很多很多。我们都有权利要求土地调查和土地登记整个过程的透明，要求了解此时此刻正在发生着什么！

《中国改革》的编辑对这篇文字稍加改动之后，以读者来信的形式载于其2007年第12期上。

图2 金X街2号地的土地证

11月21日，为了保护已经从2007年9月份开始被列在拆迁范围的遂安伯胡同的家宅，我给国土资源部去了信：

“我是东城区遂安伯胡同27号业主华揽洪的代理人。我已于几个星期前给贵部传真过去了该宅（现由我公公婆婆借住）的土地证（登记和颁发于2003年9月），以证明北京市国土资源局为同一块土地于2005年1月发给华X金X房地产开发公司的土地证是违法颁发和需要撤销的，并且该局于2004年向华X金X房地产开发公司出让有关土地产权的行政行为也是应该撤销的……根据法定程序，根据国土部门的规定，没有《拆迁结案表》，是不能出让土地给开发商和为其发土地证的，更不用提《宪法》、《土地管理法》和《土地登记规则》等涉及保护公民私有财产的大法的规定了。”

在我家采取行动的同时，我们的遂安伯的一位邻居也向区政府递交了行政复议，要求撤销“拆迁许可证”和给开发商的“国有土地使用权证”。除了列举其他的违法之处，也着重提到土地，但回复时却偏偏避开了土地问题。于是邻居要求区政府重新答复。

图3 金X街6号地的土地证

邻居把在行政复议过程中得到的“华X金X”的“金X街2号地”的土地证复印件给我看了，我发现了一个以前从没有注意到的情况——开发商的土地证在“地号”一栏中是空白的（图2）。我于是赶紧把无量大人胡同案件的档案打开，发现所谓“金X街6号地”和“金X街7号地”在那一栏中也同样空白（图3、图4）。

图4 金X街7号地的土地证

也就是说，“华X金X”所有的土地证上都没有表示土地权属的宗地号，而我们所有私宅的土地证上都是有宗地号的（见图5和本书第二章《寻找房子下面丢失的土地》里的宗地图）。

图5 遂安伯胡同27号华宅2003年发的土地证第2页

我又翻看了一下无量大人宅民国时的房地契（图6）和中华人民共和国50年代换发给我们的“房地产所有证”（图7），前者上面所注的宗地号与后者是一致的，是同一个号。

图6 民国时期无量大人胡同华宅的房地契（右侧的三二五九即宗地号）

虽然我早就很清楚市民的土地财产权如何从中华民国延续到中华人民共和国的初期和今天，但我没有留意“宗地号”这个“技术层次”的问题，也不知道何为“地籍”及“地籍图”。

图7 中华人民共和国成立以后的无量大人胡同华宅房地产所有证第二页

（右上方的地号3259即宗地号）

我于是更仔细地阅读了国土资源部网站上有关“第二次土地登记”的文件，仔细地阅读了有关法律，尤其是找到了1993年制定的《城镇地籍调查规程》。然后我想起了两年前东堂子胡同史家通过向北京市政府行政复议得到的“金X街6号地”的土地出让合同等，决定再好好看看。结果果然有了收获，那就是2003年3月27日的“发证函”内容（图8）：“权属处：北京华X金X房地产开发公司通过出让方式取得位于北京市东城区金X街6号地块的国有土地使用权，出让宗地面积为16569.119平方米（规划或自测面积，最终以我局实测面积为准），土地规划用途为商业、住宅、地下车库，土地使用权出让年限为商业四十年，住宅七十年。土地使用权出让合同号为京房地出让（合）字(2003)第261号。请予以办理颁发正式国有土地使用证的有关手续。”原来如此！

图8 市土地局为华X金X办土地证时的发证函

原来如此。我家无量大人胡同的房子是在2005年被拆除的。2003年3月27日这一天，所涉土地上还有无量大人胡同和东堂子胡同的包括私宅在内的众多院落，而开发商自己拿着尺子过来量量，我们的地就是他的了（自测面积），或者就根据规划局定下的“规划面积”，那地便在刹那间变成别人的了。找遍所有的法律，从来没有这样的程序和规矩，这只能是原始森林里的规矩。国土局表示出让“宗地”若干，但它出让的是谁的宗地呢？那些土地还都登记在我们的名下，从未变更过。在《城镇地籍调查规程》里，对“宗地”是这样定义的：“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。”而对地籍调查又是这样规定的：“地籍调查包括权属调查、地籍勘丈。调查的单元是一宗地。”另外还有《关于变更土地登记的若干规定》中对地籍变更的规定。

显然，所有的相关法律都被置之不理了。我家和邻居们的房屋和土地就这样被暗中处分了。除了我家的1951年发的房地产所有证以外，我当时还看到几位邻居的80年代发的房屋所有证，如住在无量大人胡同东头的钟老奶奶等的。我当时甚至还在土地局的网站上发现了华富金宝抵押我家和邻居家宅基地的公示信息（作者注：我们的邻居——东堂子胡同史姓家族，曾为此把华富金宝和相关银行告到法院。当时还没有发现地籍的秘密，是依据《城市房地产管理法》和《担保法》等）（图9），而它向银行出示的显然就是这个没有宗地号的本应无效的土地证！当“拆”字在2004年10月底出现在胡同的墙头上时，土地已经被卖掉一年半了，我们的私人财产也就这样被商人充作它自己的财产抵押了，而现在只剩下如何把土地上的人和房子“解决”掉的问题了。在随后的日子里，有合法土地身份证的人便将逐渐被非法入境的人驱逐走了。

图9 政府网站上的相关抵押公示信息

当2004年秋天我在《南方周末》上发表“从源头上守护公民土地财产权”一文时，曾在文章里提到这张国外所有城市都有的布满了私有宅基地的图，但当时我还不知道这叫做“地籍图”（英文和法文叫做cadastre），也不了解我们自己在这方面有着如此详尽的法律规定。

这张地籍图，本应也摆在我们自己的规划局的桌子上。但它到哪里去了呢？

我打开了万能的互联网，敲出了“地籍”两字，想好好搜索一下。在跳出来的文件当中，比较有价值的是2004年的一份“上海市房屋土地调查工作程序”，我把它以“人有国籍，地有地籍”为题发给了一些朋友。以下是这份文件里最关键的内容：

“为适应本市房地产测绘体制的改革，根据《上海市房屋土地调查成果管理暂行办法》的规定，现将本市房屋土地调查的工作程序规定如下：

一、建设用地勘测定界

（一）项目登记

建设用地单位取得规划管理部门选址批文后，应当向市或者区县房屋土地调查成果管理部门（以下统称成果管理部门）办理项目登记手续，并提交下列资料：

……

6.土地管理部门出具的用地征询图（地籍图原件）；

7.有关土地权属状况等调查资料（原件）成果管理部门应当在受理后2个工作日内，将调查项目和确定实施的房屋土地调查机构（以下简称调查机构）信息进入房地产权籍管理信息系统，通知申请登记的建设用地单位，并将上述资料移转调查机构。

调查机构在与建设单位签订建设用地勘测定界委托合同后，可以向成果管理部门获取与该项目有关的土地权属状况、地籍变更丘号等基础数据。

二、地籍变更测量

（一）项目登记

房地产权利人因房地产分割或者合并需要变更宗地界址线的，应当向成果管理部门申请并提交下列材料：

……

3.房地产权证书（复印件）；

4.变更宗地界址线申请书和调整方案（原件）；

5.地籍图（原件一套）；

6.与该宗地有关的土地使用权和房屋所有权人、房地产他项权利人同意变更宗地界址线的书面证明（原件）。”

原来地籍图在这儿呢！是在“房地产权利人”登记建设项目的时候和申请变更宗地界址线时需要提交的，且不说这个“权利人”是真是假。还需要提交的是下面的这个第六项中所指的材料，但这份材料肯定是普遍没有提交的，除了是在那些合法正常的房地产交易的情况下。我的意思是，当这个“房地产权利人”是开发商的时候，他一定因为土地的“合并”而需要变更宗地界址，而我们这些他意图“合并”的土地的权利人却都没有同意变更地界址线，都没有写过这份书面证明！也因此土地管理部门是不能接受这份申请的。

我接着搜索。在相当多的对于地籍调查工作的介绍中，有一段内容是关键的：“权属调查时，应由土地管理人员进行现场调查，严格履行法律程序，填写地籍调查表。”这个“地籍调查表”内容的属实与否显然是极其重要的，它将是以后一系列工作的基础。我想起了华X金X公司在申请土地时以欺诈手法填写的那份“城镇房地权属四至表”（图10）和“房地产权属位置示意图”（图11），是我在一审诉讼时提交的，作为要求规划局撤销“金X街”规划用地许可的证据之一。

图10 开发商申请金X街6号地的权属四至表

“地籍调查表”的依据之一应该就是各个开发商填写的土地申请了。可是比如具体到华X金X公司的这份申请，它所填写的明明就是虚假的事实！因为填写中表示“此处无墙已定界”，“房地产权属位置示意图”上显示的土地也是空如旷野，即均表示那块土地上已经没有任何建筑和产权了，而时间是拆迁一年半以前的2003年3月。这里造假的不单是申请土地人华X金X公司，也有在该表上面表示“申请情况属实”的土地管理部门。难道目前正在进行的“土地调查和土地登记”就要在这种欺诈的基础上进行吗？！

图11 开发商申请金X街6号地时填写的房地产权属位置示意图

（是欺诈也是荒诞，申请的同时表示自己已经拥有。事实上，在开发商申请该土地之前的一个月前即2003年3月，国土局已经与其签订了该土地的出让合同。）

我再接着找。因为我还是要知道规划局的那张桌子上面到底放的是什么性质的图。这时我看到了1993年的“武汉市城市测绘成果管理暂行办法”，其中第三条是：对中外合资、外商或台、港、澳商独资企业，只提供规划用地范围的框架式地块图，此种图纸视为公开版，加盖“版权所有，不得复制”章。

这就是了。它叫做“框架式地块图”。我又向一位学规划的学生咨询了一下，得知不单是向外商，向所有外界提供的都是这么一张图，规划局做规划时就是在这上面涂抹的，那上面只有对现状建筑的测绘成果，没有标出所涉土地的产权状况。换句话说，规划局的桌子上从来没有摆过地籍图，估计至少是在1966年“文化大革命”爆发以后。

1966年以前呢？我打电话问在万里之外的九十多岁的父亲，他好歹曾在1953年以前做过规划局的总建筑师，但是时间太遥远了，年迈的父亲记不清了。我又问几位从规划局退休的老人，但他们也都记不得了。

图12 察院胡同1号，2005年新修的一处私宅，2006年被迫拆除。

几年前该宅基地已在房主不知情的情况下被相关部门擅自出让给了开发商。

不过不管怎样，我是清楚了：我们也有地籍图。但我们的地籍图和它的秘密都锁在土地管理部门的屋子里，规划部门见不到，一般民众更见不到。我们唯一能看到的，仅局限于自家宅基地的地籍，而且还只是那些手中已握有土地产权证书的业主才看得到，况且——即使看到了也还需要看懂和看透，并从中领悟到守护自己家园的法律途径。

同时，要知道，守护自己的小家园也意味着守护国家的大家园，因为当开发商拿着市民的私人财产到银行去抵押并因此变成“富人”的时候，他贷出来的巨款则是属于全体人民的，也导致了银行的黑洞。

华新民

关于作者

1954年，欧洲相貌的我出生在北京的一条元代胡同里，在这里度过了幸福的童年。我戴过红领巾，喜欢跳舞，还是学校里的乒乓球冠军。

1976年春天，我和家人乘着火车来到了法国，但不久后我又是那么苦苦地想念我那美丽的古城，想念着经历了太多灾难的祖国，时时希望她能好起来。

1990年，我抱着两个女儿回到了北京，沉漫在做母亲的温柔乡里，放心地走在由上干年的故事筑成的胡同走廊里，因为太放心所以头也不抬，因为终于回到了家所以没有牵挂。

然而数年之后，有一天我忽然从我给自己编织的梦里醒来，因为我忽然间发现了大片的废墟……

华新民

散文作家，民间古城保护人士。十余年来致力于古都北京建筑文化遗产和整体人文环境的保护。2002年，被三联生活周刊评为年度人物。

2004年，被南方人物周刊评为“影响中国的50个公共知识分子”之一。

2008年，被中国文物保护基金会评为“中国文化遗产保护年度十大杰出人物”。

本号经作者授权发布，谨此致谢！

前文链接

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（房子下面的土地是谁的）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（论“经租房”）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（城市祖宅的权利）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（找准“孤岛”事件的病根）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（对城市公民土地产权与现行土地储备制度的思考 ）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（对物权法草案的几点意见——致全国人大常务委员会）

【连载】华新民：《为了不能失去的故乡》第三章 以法律为武器（先有地还是先有房？）