La vivienda se encarece al mayor ritmo en casi dos décadas

Aunque en el sector se repite que la curva de crecimiento debería moderarse a lo largo del año, los datos siguen dibujando un escenario distinto. En el primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda aumentó un 14,3% en tasa interanual, el doble que en el mismo periodo del año anterior y en niveles que no se veían en España desde 2007, según el último informe de Tinsa by Accumin.

El incremento ha sido generalizado en todo el territorio, con especial intensidad en los polos de empleo, las zonas turísticas y buena parte de la costa mediterránea. En términos trimestrales, el avance fue del 3,2%, lo que confirma que la inercia alcista no se ha frenado en el arranque del año.

Con este impulso, el precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 1.987 euros, cada vez más cerca de los 2.000 euros que marcaron el techo durante la burbuja inmobiliaria. Una barrera simbólica que, en la práctica, ya se ha superado con holgura en muchos puntos del país.

El problema no es solo cuánto sube la vivienda, sino lo que cuesta acceder a ella. De media, un hogar tendría que destinar cerca del 34% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca. Es decir, aproximadamente uno de cada tres euros que entran en su cuenta bancaria acaba dirigido a la vivienda. Un esfuerzo que, aunque todavía se considera dentro de niveles razonables, sigue aumentando trimestre a trimestre.

En algunas zonas, ese límite hace tiempo que se ha superado. Ocho provincias ya rebasan el umbral del 35%: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso más extremo es el de Baleares, donde el esfuerzo alcanza el 54%, seguido de Málaga y Madrid, ambas en el entorno del 49%.

Si se desciende al nivel de capitales, la presión no se alivia. En 15 de las 52 ciudades analizadas se supera el nivel considerado razonable, y en seis de ellas la situación es ya claramente crítica, con más del 45% de la renta comprometida: Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).

El mapa, además, muestra que el problema se está extendiendo. Aunque las grandes capitales siguen concentrando las mayores tensiones, el dinamismo de los precios se está trasladando también a provincias y áreas periféricas. De hecho, en 40 de las 52 provincias los precios han intensificado su ritmo de crecimiento en el último año, con subidas especialmente pronunciadas en Madrid y su entorno, las islas, la costa mediterránea y la cornisa cantábrica.

Los mayores incrementos se registran en Toledo (+23,2%), Albacete (+19,6%), Madrid (+19,2%), Santa Cruz de Tenerife (+19%) y Alicante (+18,3%). En el lado opuesto, Zamora es la única provincia donde la vivienda se ha abaratado en el último año.

Este desplazamiento de la presión fuera de los grandes núcleos evidencia que la dificultad de acceso a la vivienda ya no es un fenómeno localizado, sino una tendencia cada vez más extendida. Incluso en territorios tradicionalmente más asequibles, el margen empieza a estrecharse, en un contexto en el que la demanda se mantiene sólida y la oferta sigue sin responder al mismo ritmo.

La presión sobre la vivienda no se limita a la compra. El mercado del alquiler sigue también en máximos. En el último año, los precios se han incrementado un 7,1%, mientras que en el primer trimestre el repunte ha sido del 2,2%, según datos de idealista. A cierre de marzo de 2026, alquilar una vivienda en España cuesta, de media, 15 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de toda la serie histórica.

La tendencia es generalizada. Todas las capitales registran subidas interanuales, con la única excepción de Barcelona, donde los precios han caído un 3,7%. Entre los grandes mercados, los incrementos más intensos se han producido en Madrid (+9,4%), Alicante (+9%), Palma (+7,6%) y Valencia (+7,1%).

Madrid se mantiene como la capital más cara para alquilar, con 23,2 euros por metro cuadrado, seguida de Barcelona (22,6 euros) y San Sebastián (18,8 euros). En el lado opuesto, Zamora, Ourense y Lugo siguen siendo las opciones más asequibles.

A este escenario se suma un factor adicional que puede intensificar aún más la presión en los próximos meses: más de un millón de contratos de alquiler firmados durante la pandemia están a punto de expirar. En concreto, más de un millón de contratos vencen antes de que termine 2026, lo que afecta a cerca de 2,7 millones de personas, como adelantó este periódico. Se trata de alquileres firmados en un contexto de precios mucho más bajos, por lo que su renovación se enfrenta ahora a un mercado claramente más caro.

Las estimaciones del sector apuntan a subidas de entre el 10% y el 20% en muchas renovaciones, aunque desde el propio Gobierno se advierte de que, en determinados mercados, los incrementos podrían alcanzar el 50%. En algunos casos, ese salto puede implicar directamente la imposibilidad de seguir en la vivienda.

El Ejecutivo ha intensificado en los últimos días sus llamamientos a los inquilinos que cumplan los requisitos para que soliciten cuanto antes la prórroga de sus contratos, aprovechando el margen previo a la convalidación del decreto en el Congreso. Tanto la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, como el ministro Pablo Bustinduy han defendido que esta medida puede evitar el desplazamiento forzoso de miles de hogares.