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注意喚起
①私の偽物がラインで下記のような誘導をしています。
上海摩天楼君Aは一切関係していません。
②ライン、noteで偽物が発生していますのでご注意ください。
③今後、私がフォローしている人以外は返信不可にさせていただきます。質問があればDMください。
上海摩天楼君A@上大人（シャンターレン）
上海摩天楼君A@上大人（シャンターレン）
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上海摩天楼君A@上大人（シャンターレン）
@SssamuraiA01
復活しました。株式投資、不動産投資。 投資に関係ありそうなこと全般を好き勝手呟いてます。
執筆取材ご相談ください。自費出版はNGです。
大家の会、セミナー講師は一切しません。
2022年
不動産投資家のリアル・ルール 技術評論社より出版
日本国千葉県
上海摩天楼君A@上大人（シャンターレン）’s posts
株の買い方について少し語ろうか。長文になる。
会社四季報を見て、増収増益、高配当、営業利益率１０％以上の会社を探す。
急成長企業以外、配当性向３割か以下の企業は株主をよりも経営陣が大切なのでどんだけ業績良くても買わない。
そんでPBR１．５倍以下でよさそうな企業を探す。
続く
オリオンビール上場する。
公募価格安すぎる。
これ多分1300円配当利回3%まですぐなるだろう。
久しぶりに値付間違いみた。
1000円以下初値なら無条件で買うよ。
こういう入居者がいるから、家賃12万以上は全て定借でしか貸さない。
賃貸人がいるから安く買った物件で家賃2割値上げを拒否されて訴訟中です。
まあ大抵、訴訟前に決着つくけどね。
ちなみに訴えられたら、勝訴しても裁判費用と時間は返ってこない。
Quote
ゆきママ
@yukimamax
金価格、株価が2倍になっても旧家賃で住めるので、実質半額ですね。賃貸こそ最高のライフハック。8年目なので古いエアコン3台全部変えさせたw x.com/yukimamax/stat…
不動産投資家として生き残れて規模拡大できた理由を整理してみました。
長文になる。
•25㎡以下の部屋は買わない。
•三点ユニットは買わない
•坪家賃単価単身8000円、ファミリーは5000円以下はやらない
•築30年以下、最低でも建築は準大手、スターツあたり
続く
日本の不動産は今が天井だと確信した。
①ワンルーム業者の電話が増えた
②大手仲介、一回だけ名刺交換した地場仲介からメール、営業電話が去年の3倍程度に増えた。
③値段未定、いくらなら書いますか案件激増。
こういう時は様子見。収益専門不動産ポータルの値段で買うのは破滅だね。
初心者さんへのおすすめ株式投資。長文になる。
①大和、野村、ゆうちょ銀行でも買っとけばよい。
特にゆうちょ、来期１７％国債金利上昇で増益。
来季配当利回４.２％、来々期金利上昇でさらに期待できる。
大和、野村も３年は配当利回４％は維持できそう。
続く
偽物がいてムカつくので、真面目に株の無料セミナーを９月か１０月くらいにチャットかスペースでゆるくやろうと思います。推奨銘柄と今後の展望。
参加したい人は良いねボタン押してください。
暇につき18時30分より、私でよければ投資相談受けます。
滑舌が悪いのでスペースはしません。こちらにお悩みをご記載下さい。
では。
株の勝ち方
①営業利益率10％以下は株じゃない、紙だよ。
②どんな時も増収増益これ大事
③純利益×１０倍＞借金
④PBR高くても1.5倍、PER14倍
⑤海外比率最低でも５０％
⑥配当性向最低３割、配当利回２．５％以上マスト。
上記を満たさない銘柄は買わないし、満たさなくなったら売れば良い。
株の買い方解説しましょうか。
長文になる。
僕らは3つに分けて株をみる。
①成長株式
営業利益率10%以上、配当利回3%マスト、PBR1.6倍まで。
年商500億以下なら
最低でも今期、来季、来来期売、売上利益か15%以上の成長。
年商500億以上なら、成長率が10%以上継続。
続く
港区住めない準富裕層目黒区、世田谷区渋谷近辺、品川区五反田目黒、新宿は代々木＆信濃町、大田区洗足、文京区、目黒区の東急沿線への脱出。この辺で１００平米超えるマンションは有望、家賃があげれる。オーナチェンジ入居者入れ替えで２割以上上がれるレジがたくさん。→富裕そうなこれを狙え 続く
株、不動産、金利、相場に勝ちたいなら、
国家公務員試験、社会科学、時事のテキストを毎年買い頭に叩き込むべし。
国策、国際情勢、災害リスク、補助金が全てわかる。
新聞は主張が偏るから読まない。
日本の地震リスク30秒で簡潔に説明できるようになる。
教養としてもよいかもね。
これから金利は上がる。
株、不動産、リートでも金利上昇分値上げ出来ないものは全て厳しい、投資控えるべき。
株→営業利益率高銘柄希少価値高い値上可、有利子負債少影響無、金融金利上昇利益率改善
不動産、リート→都内、駅近広い、新しい物件値上げ可、都内以外値上難しい
株初心者へのメッセージ
①推奨銘柄がゆうちょ銀行、大和、野村。配当が良いのと金融投資がこれから日本で増えていく。
②初心者は優良株のPO（株が増えない限定）から入りなさい。
③空売り金利、PBR１倍以下で捜せ。買収、自社株買い、業績改善したら上がりやすいから。
自己紹介するかw
■年齢：50手前
■家族：妻子あり
■職業：会社員
■家賃収入：2.5億
■資産：借入金13億円、純資産は借入金以上です。
■投資：FX、仮想通貨以外全て
■不動産：自宅ローン返済済
■趣味：相場
■今の目標：正しい投資を広げたい
■座右の銘：義を明らかにして利を計らず。
オリオンビール株価独自予想追記（投資は自己責任）
予想→2027年3月期一株利益106円、配当50円、BPS360円
→適正バリュー1300円 PER12倍 PBR3.6倍 配当利回3.8%
→バブル1600円 PER 15.5倍 PBR4.4倍 配当利回3.1%
初値1000円以下なら全力買い、1200円までなら初値買いかな。
わしの不動産の探し方。
ご参考に。
朝、昼、夕方、寝る前、一日4回、
アットホーム、Yahoo不動産、スーモ、仲介自社サイトで新着、価格変更確認。
月に２〜3件は馴染みの仲介業者とルノワールで商談。
馴染みの仲介に月1で連絡を入れて目線を伝える。
以上
私は差別主義者ではないが一言だけ。
大家の会は大抵は糞。
特に関東で女性大家が主催している、
大家の会はほぼ全て危険。
糞物件嵌め込まれる。
女性大家の会全てNG推奨
それくらい一個危険な人がいる。
誰のこと言ってるかわかるよね。
千葉で大家してるけど、
あいつの糞っぷりには反吐がでる。
相場に迷ったら過去の会社四季報を見るべきだね。
ITバブル全盛期、1999年、三菱商事、住商、東京海上、住友火災はPBR0.7倍、
東京建物0.4倍、阪急不動産0.5倍まで売られた。シンプルなビジネスの大手は復活する。
このあたりのPBRで買えば負けはない。
アサヒ、電産、ヤクルトはまだ高いね。
ぼろ戸建てについて解説しよう。
長文になる。
私はネットに掲載されているボロ戸建は見ないし絶対に買わない。
ネットに売られているボロ戸建
→ただ同然の価格で戸建を仕入れて適当なリフォームで利益を乗せている。こんな資産価値がない物買ったら、与信悪化、故障が怖い、
続く
野村すげえ。外株買うなら全て野村。
一定金額超えたら為替の手数料、無料。
配当も利息も円転無料。
ネット証券とか為替手数料高いから、今は野村一択やね。
為替手数料無料なら外株手数料1%なんか小銭。ら
この手法は論外だよね。
絶対にやめるべき。
保険会社はこういう連中のブラックリスト持ってる。関わらないべきだよ。 x.com/Chiiki_K_Refom
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皆様勘不動産が終わりと言ってますが、それは間違い。
投資家は儲かる物に資産を寄せる、今までは不動産が儲かるので比率を上げていた投資家が多かっただけです。
私が儲かると思うもの。５位以下ノーポジ
１位日本株
２位日本リート
３位ドル債
４位日本の不動産、欧州リート
５位中国株
６位米国株
今の相場での不動産の買い方。長文になる。
①１棟買いは割高すぎるのでやめる。
利回６％以上土地値、大手建築AP、最低でも積水築30年以内のみ可能
②３割含み益がある都心の戸建、区分を狙。
→賃貸人がいる１～２割安く買える。
→相続、不正融資等で処分急ぐ１～２割安く買える。 続く
何度も言ってますが、
①不動産ポータルに掲載されている物件は売り残り。
②明らかに高い物は業者が何を言おうが、
２～３割の指値を出しても問題なし。
③満額で買える物件は千三つ以下。
④満額で買ったら即、含み損を抱える物件しかない。
⑤アットホーム、スーモ、ヤフー不動産はまだまし
以上
株は下記の4つ満たさない限り買っても儲からないから買わない。
PBR1.2倍以下
営業利益率10%以上
→本業重要
有利子負債
純利益平均
15年以内
→借金少は資産効率が良い。
増収増益増配配当利回4%以上
→増収増益、配当増配は経営者やる気あり。
上記銘柄大抵ネットキャッシュ倍率良だよ。
純利益平均15年以内
→借金少は資産効率が良い。
増収増益増配配当利回4%以上
→増収増益、配当増配は経営者やる気あり。
上記銘柄大抵ネットキャッシュ倍率良だよ。移民が増えたら
さらに地方不動産価値下落
都内一等地はさらに値上がりする。
ガラが悪い移民と住みたくない。
ワシが地元民なら資産価値落ちるので大反対する。
20年前中国人売春婦を摘発一掃した浦安、土地は3倍に高騰。
クルド人摘発しない川口の土地は上がらず。
移民が来ないエリアへの投資推奨
築15年、築20年以上のRCは大量に売りに出ているけど、ヘーベル、シャーメゾン、ダイワハウス等大手APメーカーの軽鉄、木造は全く売りにでていない。
築25年以内で土地値程度で買えるなら頑丈で客付けが楽で内装もよいので、無条件で買うべきだね。
めったに売りに出ないのは売主が儲かってるからだ
予想以上に融資環境が厳しいのでおそらく不動産は下落するだろう。
今回１０億程度投資物件を買ったけど頭金３割入れました。
金利１．５％５年固定。いや相当粘ったよ。
ベテランの私でもこれだから普通の人は３％やろ、正直この金利で回る物件はないので、下落は確定やろう。
今朝、相場のこと呟いたけど聞けた人はラッキーじゃない。
結論だけ、株式相場に超強気になりました。
ゆうちょ銀行大量買いして寝ときますか。
日本国債金利上がって、米国国債金利が下がって儲かる銘柄を買えば良いだけだよ。
インフレで現金持つのは負けだろう。
子供の誕生日ケーキを街のケーキ屋で買ったら8000円一年で2割以上値上がり。
多分株はまだ上がるだろう。
インフレが来るので家賃値上できる都内ＮＯＩ4%、東西線沿線5%なら買い。
都内、JR、東急、メトロ駅徒歩20分以内推奨。株も不動産も買いまくる。
不動産投資を初心者が毎日やること。
継続できない人はREIT、インデックス推奨。
•毎日金利を見る。
•Yahoo不動産、スーモ、アットホーム、積水ハウス、大和ハウスで、朝昼晩投資物件を探す。
これ毎日続けることができないなら、向いてないからやめときなさい。
私の不動産購入目線と探し方等、長文になりますが書きます。
目線
一棟 NOI5%以上→
RCは毎月坪1000円修繕費で算出
路線価30万以上
→土地固定資産税評価
1.8倍以内
路線価20万なら1.6倍以内。
それ以下は修繕費厳しいからやんない。
築30年以内
続いて区分
目線
一棟 NOI5%以上→
RCは毎月坪1000円修繕費で算出
路線価30万以上
→土地固定資産税評価1.8倍以内
路線価20万なら1.6倍以内。
それ以下は修繕費厳しいからやんない。
築30年以内
続いて区分さてと株でnote書きたいけど珍しく忙しいのでツイ。
初心者への注意事項
長文になる。
①東証グロース、プロの株は買わない。
実はプライムの方が増収率、増益率高。グロース小型、プロは内部管理体制以前に業績予想すら全く信用できないのに割高。なぜこんな馬鹿な市場があるか理解できない。 続く
千葉で大家15年やってます。
千葉は土地値と家賃を比較して非常に土地が割安で利回りがでる状態でした。
また、東西線、JR沿線（船橋あたり）まで買っておけば客付けは可能。
ただし、京成線は論外です。本当しんどいですから、推奨はしませんよ。
昨日、不動産軍曹のライングループ、しゅごい漢塾に参加してきました。
無料のお遊び塾でマジレスしてきました。
不動産購入と融資について。
長文になる。
まず融資、
私らベテランは融資審査は高速、担当が１日口頭で融資可否回答、３日程度で担当から正式回答。
常日頃から審査資料送ってる。続く
楽待や健美家は売主が強気で値段出鱈目で長期間売れ残りが多数。
つまり指値が当たり前です。
初心者大家さんは指値の打ち方、目線がわからない。
スーモやヤフー不動産は空家を売りたい人多数で価格は割と適正。広めの中古区分マンションを投資用に探して相場勉強するのが一番失敗しないので良い。
真面目な話、株で勝ちたいのなら会社四季報が発売されたら、すぐに読んで増収増益、
増配になりそうな株を見つけて買うこと。
四季報は何回も読むべきだね。
これが儲けるための最短経路。
２５年間株で１０億以上勝ったけど、
これ以外に方法ないでしょうね。
Quote
he@逆神大底売りマン
@hehehe0222
Replying to @SssamuraiA01
ですね。一般的なワードすぎて手に持っている板でググることすらしてませんでした！
謙虚にリクエストに答えましょうか。
富裕層は子供の名門幼稚園、小学校に通わせるのでその近くの100平米以上ある賃貸マンションニーズは強く、11月に地区45年でも取り合いになり、高く借りてくれる。
安く買い高く貸せる狙い目は世田谷や東急東横線。番町、広尾はノーチャンス。
Quote
ジグライ(不動産)
@jiguraidesu
上海摩天楼君、Twitter復帰してたのか。また色々と教えてもらおう。
富裕層向けの不動産投資希望者には教えましょう。
現金5000万以上ない人は禁止。
希望者はここに純資産と属性を書くこと。
ツイート内容、過去私との会話で判断して教えるべき人にはDMします。
業者さんは、学ばせてくれた人には教えましょう。
なお、お金ない人はこの手法無理やから、応募禁止。
一応、過去に推奨した銘柄書いときますか。
大和証券、野村證券、三菱ガス化、三井化学、ジャフコ、地主、住友林業。
配当利回り良いし、増配期待できるし、利益率高いよ。
これね、今からグーグルに乗るのありだと思うよ。
毎年１０％以上増収増益、PBR８倍も減価償却期間短い米国基準なので日本だと５～６倍。説明がつくバリエーションだよね。
ディズニーかアルファベット買うか、悩んでいたけど、アルファベットかな。
Quote
理科
@rika_investor
バークシャー社によるGoogleへの投資はアベル氏の力量を計る資金石。Googleはバリュエーション範囲、生成AI業界でGPTに次ぐ地位。
創業期のGoogleの成功は検索エンジンのインフラコストをアイディアで破壊した事であり、生成AIでも同様に期待されます。 x.com/rika_investor/…
夏休み特別期間。
暇な時に株、債券、リートについて質問があれば答えます。
質問があれば書いといてください。
株はサラ金から200万金借りて30年間で多分１０億以上稼いだかな。
おそらくnoteで理論書いても理解されないと思うので個別でどうぞ。
会社四季報感想、長文になる。
①引き続き日本株は強気、
見出しランキングで4位反落１１９社以外ネガティブな業績トレンドがない。
反落主に食品、建築、中小型、全般的には好調は続く。
②業種別業績展望
営業利益製造業全般的に前号より弱い、非鉄金属、製薬、ゴム製品で前号より＋、それ以外－、続
投資物件の探し方、一棟APはネットで探さない。
一棟ＡＰ
仕入れは取引業者がレインズ掲載物件を買えるラインを教えてくれる。
最近は値段崩れてきてる印象。
都内一等地以外は2.3割指値が普通。
次にネットの探し方
一棟ＡＰ
仕入れは取引業者がレインズ掲載物件を買えるラインを教えてくれる。
最近は値段崩れてきてる印象。
都内一等地以外は2.3割指値が普通。
次にネットの探し方会社四季報見て業績で買う銘柄を選定
SS→成長＆好業績＆高配当17銘柄。
その中ににゆうちょ銀行が入りました。
今季配当利回3.5％ PBR0.7 PER14
今季利益１３％増、来期１７％増。
意外とゆうちょ銀行を超える銘柄がないｗ
私なら買わないね。
坪３０万程度京成大和田の土地に将来性なし。
千葉銀行もこのエリアには融資ほぼ出さないはず。
土地値程度の物件がこの利回り程度なら出るエリアだけど地元業者みんな興味ないだろう。
千葉をきちんと勉強しないとやけどするぞ。
Quote
孫子大家 ※失敗から復活メガ大家
@eVvqhRdE9hT3JAk
先週見つけた土地、無事抑えられました。
京成大和田駅4分で、8.5%新木9世帯
劣化等級3なので、すっごい良いわけではないけど合格ライン
これで目標の2025年４件新築達成できました。
もう一軒くらい狙いつつ、築古の売却頑張ります
これで目標の2025年４件新築達成できました。
もう一軒くらい狙いつつ、築古の売却頑張ります30歳までほとんど寝てません。
不眠症、耳鳴り、手術２回。貯金１億円。
皆さん本当に投資で稼ぎたいか真面目に考えるべき。
NISA、ideco等、何も考えないで月１０万円積み立て、
老後１～２億程度の金融資産を築くのか、
私のように純資産数十億円、体ボロボロが良いか真面目に考えるべきだね。
Quote
キティー Kitty
@kitty_lifehack
・睡眠時間を削るのは寿命の前借り
・運動をしない時間は将来の健康寿命の前借り
不動産の現金買い。
私の目線は首都圏で相場より最低３～４割安くないと現金買いはしない。
相場が高騰したとは言え、頭金２～３割でほとんどの物件が買える。
株やリートで高配当もたくさんある。
そんな中、ネットで売ってるぼろ戸建てを現金買いは愚の骨頂。
不動産の現金買いは慎重に行動すべき。
佳子様を悪くいう人、皇室を否定する人はフォロー外してください。
費用対効果で日本の皇室ほどよい王室は世界にない。
プーチンや習近平ですら敬う。
日本の宝だよ。
Quote
不動産仙人
@fgunshi
整形は再現性があるけど、佳子様は再現性が無いので
x.com/rinrin_noter/s…
x.com/rinrin_noter/s…