今回、突然の立ち退き要求に直面した体験を記録として残し、同様の状況に遭われる方の参考になればと思い投稿します。賃貸住宅にお住まいの皆さんにとって、決して他人事ではない問題です。

🏢 物件概要

ラ・フォーレ西貝（東京都練馬区中村南1丁目）

・築年数：1983年3月築（築43年）
・構造：RC（鉄筋コンクリート）造4階建て、新耐震基準準拠
・総戸数：48戸
・立地：西武新宿線・池袋線両方利用可能、日当たり良好、静かな住環境
・状態：１０年前に外装工事、防水工事、週１回の定期的な清掃、J:COM In My Room（ネット無料）も導入されており、住むのに支障のない物件
・特徴：中庭に桜並木があり、ベランダからお花見できる良い物件でした

元のオーナーは練馬の中村地区の大地主として知られる西貝家で、大正から昭和初期の区画整理事業にも関わった歴史のある旧家。まさか、店子ごと売却されることになるとは思いませんでした。

参考資料：西貝家文書から見る中村の土地利用と土地所有者の変化
https://repository.musashi.ac.jp/dspace/bitstream/11149/2412/1/ko_chu_kiyo06_003_024_kameoka.pdf

⚠️ 事の発端 - 突然の所有者変更通知

2024年9月末、賃貸契約更新後に突然の通知。

「所有者が株式会社クマシュー工務店に変更」との封筒がポストに投函され、「地位継承確認書（2024年9月18日より継承）」の提出を求められました。

最初の問い合わせ

地位継承確認書の提出前に「立ち退きが始まらないか」と問い合わせたところ、担当者からは「そのようなことはない」との回答。しかし、これは完全な虚偽でした。

「地位継承確認書」を出さなければ、早期に出すように電話がかかってきます。ここで焦って提出しないことをお勧めします。

😤 立ち退き要求の実態

地位継承確認書提出後しばらくして訪問があり、1階事務所に呼び出されました。

「口頭のみ提示」で、興味深い記事がありました。

🔍 クマシュー工務店の正体と事業内容

1.クマシュー工務店
クマシュー工務店について調べてみると、民間から物件を買い上げて大手デベロッパーに売却する会社であることが判明。
大阪の会社ですが、東京で活発に地上げを展開しています。
クマシュー工務店の主要取引先には、大手デベロッパーが名を連ねています。

2.親会社ビーロットによる買収経緯
2022年、株式会社ビーロット（東証グロース上場）がクマシュー工務店を買収しています。
買収発表時のプレスリリース：

つまり、組織的・計画的に立ち退き事業を展開しているということです。

・最初から立ち退き目的での物件取得
・解体・更地渡しでデベロッパーに転売
・親会社ビーロットも「不動産再生事業」として事業展開

💰 提示された立ち退き料の問題点

1.当初提示額

敷金　　32万円 ←自分が預託したお金
礼金　　13万円
仲介　　13万円
雑費　　10万円
引越　　20万円
予備　　 5万円
─────────
合計　　93万円
また、合意文書作成から転居までの家賃の支払いを免除するとのこと。

2.問題点の分析

• 敷金は自分が預けたお金 → 実質提示額は61万円

• 引っ越し代20万円は現実的でない

  • フルパックでの引っ越しは最低100万円以上

  • ３月から５月は繁忙期でさらに高額になる

• 現在の家賃相場との乖離

  • 周辺での同程度の物件：18万円程度（提示額の13万では不足）

  • 家賃差額を最低3年分は必要

😡 嫌がらせ行為の実態

退去条件が悪いため、立ち退きに応じないとの回答をすると、嫌がらせが始まります。

1.家賃保証会社の一方的解約

• クレジットカード払いから集金方式に変更強要

• 毎月の集金による心理的圧迫

2.法的根拠の無視

借地借家法第28条では「正当事由」が必要と定められているにも関わらず、正当事由はないと開き直る。（正当事由が無ければ、退去する必要がないにｗｗｗ）

3.物件の清掃放棄

大家が変わる前の共用部（階段、廊下）は、１週間に１度清掃が入っていました。しかし、所有者がクマシュー工務店になってから全く清掃されなくなり、ほこりや虫の死骸がそのまま放置されるようになりました。

⚖️ 調停申し立てという次の段階

交渉が決裂すると、クマシュー工務店側が裁判所に調停申し立てを行ってきます。これは予想されるシナリオの一つで、相手方の常套手段と考えられます。

調停申し立ての背景：
・物件購入後1年以内での転売を目指している可能性
・期限が迫ると相手方も焦り始める
・法的手続きを取ることで圧力をかけてくる

調停でも慌てる必要はありません
調停は話し合いの場であり、合意に至らなければ成立しません。適正な金額での解決を目指すことが重要です。

💡 対処法と交渉戦略

1. 適正な立ち退き料の算定

国民生活センターや無料弁護士相談では「家賃10か月分」との論調もありますが、現在の物価高騰を考慮すると全く不十分。

最低でも500万円程度は必要な理由：
・引っ越し費用の実費（フルパック100万円、繁忙期での引っ越しの場合はさらに加算）
　フルパックを利用しない場合でも、（不動産屋巡り、引っ越し、引っ越し後の片づけ）
・家賃差額（5万×12か月×3年＝180万想定）
・保証料（１万×12か月×3年＝36万想定）←忘れがちですが重要です！

・精神的苦痛への慰謝料
・話し合いが決裂し調停の申し立てされた場合、弁護士費用（およそ130万）
・転居先の間取り等の関係で、家具や家電の買い替え費用が想定以上に発生（20万）
・立ち退き料は、一時所得として課税（課税分をあらかじめ見込んで請求しましょう）
　（年収により税率が変わりますので、別記事にしました。）

特に引越しでフルパックを使わずに、自分で梱包、開梱したとしても、自身にフルパック想定の労力がかかります。また、払える家賃、環境の物件を探すための不動産屋巡りの労力もバカになりません。見落としがちですが、とても大変な作業です。引っ越しという無用な労力への対価としてフルパックでの請求をお勧めします。

さらに、実際に目に見えない費用がかかったり、手間が半端なくかかります。以下は、今回実際にかかった費用の概要です。
・新居の契約（敷金、礼金、仲介手数料、保証会社）
・新居を探す人件費
・弁護士費用
・ランドリーラック（洗濯パンが従来のものに合わなくなった）
・フローリングマット（全室洋室を希望していたが、和室がある物件になってしまったため）
・カーテン５面（レース３枚、カーテン５枚）
・机（部屋に入らなくなり、小型のものに買い替え）
・エアコン移設時に配管交換とエアコンの冷媒補充(引越し業者への移設費用と別に取られました)
・タンス（部屋のレイアウトの関係で会わなくて買い替え）
・照明購入（４部屋分）
・プロバイダ撤去、新規契約費用
・ガス台をガスコンセントに交換する工事
・住所変更の手間(郵便局、保険、銀行、通販、会社、証券会社、その他)
・便器のカバー買い替え（Ｕ型からＯ型）

2. 交渉の基本姿勢

・積み上げ式見積もりに応じない
・自分で決めた金額を提示
・それ以下では立ち退かない明確な意思表示

3. 時間を味方につける

・物件購入後1年以内に転売予定と推測
・期限が近づくにつれて相手方が軟化（調停の取り下げ）
・引き延ばし戦術が有効
・調停申し立てがあっても慌てず、適正な条件での解決を目指す

📋 今後同様の事態に遭遇される方へのアドバイス

1.すぐにやるべきこと

・所有者変更通知があった時点で警戒
・「立ち退きはない」との回答も疑う
・専門家への早期相談(無料の弁護士相談や消費生活センター等は、出たくなければ出なくてよい、出る場合は10か月程度もらえば十分という回答ですので参考程度に。)
・調停申し立てに備えて準備

2.交渉時の心構え

・「この物件に住み続け、退去しない」姿勢
・安易な妥協はしない
・感情的にならず冷静に対応
・法的知識を身につける
・記録を残す（やり取りの日時および内容の記録、録音・録画）
・調停になっても動じない（単なる話し合いの場と理解）

3.金額交渉のポイント

・引っ越し業者から実際の見積もりを取得して費用感を持つ
・周辺の家賃相場を詳細に調査
・現在の住まいと同等の間取りで、入居できる金額を基準に

転居先の家賃相場は、SUUMO等のサイトで事前に確認することを強くお勧めします。

⚖️ 借地借家法を味方につける

借地借家法第28条は賃借人の強い味方です。
「正当事由」がない限り、立ち退きを強要することはできません。

正当事由として認められにくいもの：
・単純な転売目的
・より高い収益を得たいという理由

⚖️専門家への相談

✅ まとめ

立ち退き要求は突然やってきます。しかし、法的知識と適切な対処により、納得できる条件で解決することは可能です。

重要なのは：
✓ 「地位継承確認書」がクマシュー工務店から届いた場合、提出しない
✓ 安易に妥協しない強い意志
✓ 適正な対価の要求
✓ 時間をかけた粘り強い交渉

同様の状況に直面された方の参考になれば幸いです。

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※この記事は個人の体験に基づくものです。法的な判断については専門家にご相談ください。