賃貸とは

賃貸の意味

賃貸とは賃料（対価）を受け取って、物や部屋を貸すことを意味する言葉です。短期間の賃貸では、レンタカーや貸衣装、レンタルDVDなど。長期間にわたるものは、マンションやアパート、一戸建ての賃貸といった「賃貸不動産」があります。
なお、賃料が発生するものを「賃貸借」、お金が発生しない無償のものを「使用賃貸」と言いますが、賃貸物件では賃料が発生するため、賃貸物件を貸し借りする場合には「賃貸借契約」を結ぶ必要があるのです。

ここでは、不動産における賃貸について見ていきましょう。

賃貸借契約に関連する法律

賃貸物件を貸している側を「賃貸人」（ちんたいにん）、借りている当事者を「賃借人」（ちんしゃくにん）と呼びます。また賃貸人（貸主、大家）が賃借人（借主、入居希望者）に対し、賃貸の使用と収益を認め、代わりに賃料を支払ってもらうことを約束する契約を賃貸借契約と言い、当事者間で賃貸借契約を締結することで、賃貸物件を貸し借りすることが可能となるのです。

賃貸借契約に関連する法律には「民法」と「借地借家法」が存在。民法では、「契約自由の原則」（賃貸人と賃借人の間で結ばれた契約は、法律に律しない限り、その自由を尊重するという原則。当事者同士が平等な立場であることを前提にしている）に基づき、賃貸借契約について定めています。

これに対し、借地借家法は、立場の弱くなりがちな賃借人を守るための法律です。民法は、賃貸人と賃借人の立場が平等であることを前提にしているとはいえ、実際には賃貸人の方が賃借人より強い立場である場合も。そのため、賃貸人から一方的に不利な条件を押し付けられる可能性もあります。しかし、借地借家法により、通常の貸し借りよりも賃貸人の制限を厳しくすることで、賃借人を保護することができるのです。

賃貸借契約における賃貸人の義務

賃貸借契約において、賃貸人には主に「修繕義務」「使用収益させる義務」「費用償還義務」といった義務が存在します。

修繕義務

修繕義務は、建物が劣化したり、痛んだりしている場合、使用できるように修繕する義務のこと。もし賃借人が修繕を拒否しても、賃貸人は修繕する権利（修繕権）があります。

使用収益させる義務

使用収益させる義務とは、賃貸人が賃借人に居室を貸すとき、居住として使用収益（目的物を使用したり、利益を得たりすること）できるように配慮しなくてはならないという義務のことです。また賃貸人は賃借人に対し、貸した居室だけではなく、共有部分（エスカレーター、廊下、宅配ボックスなど）を使用させなくてはなりません。

費用償還義務

費用償還義務とは、賃貸人が負担すべき「必要費」（雨漏りや窓ガラスの破損など必ず必要となる修繕費）や「有益費」（物件の価値を高めたり、改良したりするために必要な費用）を賃借人が支払った場合、その費用は賃貸人が負担しなくてはならないという義務のこと。なお、賃借人は必要費をただちに請求できますが、有益費については、賃貸借契約が終了し、部屋を退去するときに請求できる費用となっています。

しかし有益費は建物の価値が増加していると認められなければ、費用の償還を請求することはできません。賃借人の好みで価値の高さが異なるのではなく、誰の目から見ても、価値が高められていると判断されることが必要なのです。

賃貸と貸借との違い

賃貸に対し、賃借（ちんしゃく）とは、相手に金銭を支払って、物や部屋などを借りることです。賃貸は貸している側が使う言葉であり、賃借は借りている側が使う言葉となります。賃借は使用する権利がある一方で、金銭を支払い、ルールを守って使用しなくてはなりません。

また賃貸借契約が終了したり、金銭が支払えなくなったりした場合は、借りていた物や部屋を原状回復（借りた当初の状態に戻すこと）した上で返還する必要があります。

分譲賃貸とは

分譲賃貸とは、マイホームとして購入した分譲マンションの部屋を何かしらの事情によって賃貸物件として貸し出すこと。「分譲マンションの賃貸」を意味します。

一般的に賃貸マンションは一棟すべてが同じ所有者。全戸が「賃貸向け」として貸し出されており、入居希望者は賃料と引き換えに所有者から部屋を借りて住みます。これに対し、分譲マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なるため、部屋を借りるときは、各部屋の所有者から物件を借りることになるのです。

分譲マンションが賃貸に出される理由

通常、分譲マンションは、マイホームとして長期間住むために購入される場合がほとんどです。しかし、転勤などの理由で一時的に住めなくなった場合、空き家にしてしまうことで部屋が劣化。また住宅ローンを組んで購入している人は、住んでいない期間にもローンの返済をしなくてはなりません。そのため、分譲マンションを購入した所有者は、賃貸として部屋を貸し出し、入居者から得られる賃料をローン返済に充てるのです。

また投資目的として分譲マンションを購入する人もいます。この場合、購入した部屋を貸し出し、収益として家賃を得るのです。なお、一般的な分譲マンションの場合、たとえ投資目的で購入されたとしても、設備などの質が相場と比べて高いことには違いありません。

しかし、投資家向けに建てられた分譲マンションでは、建築コストが抑えられていることが多く、建物の構造や設備などの質が低い場合があるので注意が必要です。

分譲賃貸を借りるときのメリットとデメリット

分譲賃貸マンションは一般的な賃貸マンションと比べ、システムキッチンやユニットバスのグレードが高かったり、防音性や遮音性がさらに優れていたり、グレードの高い設備や構造であることが最大の魅力。安全性や快適性のレベルも高く、快適な暮らしを手に入れられるとして人気です。しかし分譲マンションは賃貸として貸し出されている物件数が少なく、所有者の不在期間だけ賃貸している場合には、契約期間に限りがある場合も。

また分譲マンションはローンを組んで購入した所有者がほとんど。そのため、部屋を分譲賃貸として貸し出す際、家賃は月々のローン返済額をベースに設定されることから、一般の賃貸物件よりも高くなる傾向があります。

賃貸の「マンション」と「アパート」の違い

賃貸における「マンション」と「アパート」には、明確な違いはありません。そのため、建物の構造でマンションとアパートに分ける場合が一般的です。

ここでは、賃貸マンションと賃貸アパートの特徴やメリット、デメリットについて詳しく見ていきましょう。

賃貸マンションのメリットとデメリット

賃貸マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造のため、遮音性が高く、隣や上下階の部屋同士で生活音が漏れにくいことが特徴です。また耐震性・耐火性に優れているというメリットも挙げられます。しかし建築コストが高いことから、家賃や駐車場料金は高めに設定。管理人が常駐している賃貸マンションでは、管理費が高くなる場合もあります。

賃貸アパートのメリットとデメリット

賃貸アパートは一般的に木造や軽量鉄骨造の建物が多く、コーポやハイツもアパートの一種とされています。賃貸マンションに比べて建築コストが安く、設備も少ない分、賃料や管理費、駐車場料金が安価。しかし木造アパートの場合、耐久性や遮音性は低く、音や振動が伝わりやすい点に注意が必要です。またオートロック、防犯カメラなどが備わっていないため、セキュリティ面で不安を感じる場合もあります。