2018/02/27に、東京スクエアガーデン（東京・中央区京橋）で開催された「大江戸温泉リート投資法人」の投資主総会に行ってまいりました。
本日はこれについてのご報告。

行ったアカシとして、この場所をパチリとしようとしました。
ところがどっこい、ガードマンに削除するように言われ、画像はないです。

何が悪いのか分からず、ググってみました。
建物を撮影して、それをマネした建物を建造して、その建物を他人に売却したらアウト。
建物を撮ること自体は悪くないようです。
私有地だから、オレ様が法律だ的なものがあるのでしょう。

こんな無個性な都市の建物なんて、どれも同じじゃんと突っ込みたくなったよ。
しかも名前自体、マディソン・スクエア・ガーデンとそっくり。
地方にある廃墟化したバラックの方がとても個性的だよ。

https://ja.wikipedia.org/


ウィキぺディアの画像のように、私有地でなく、公道からならOKなんでしょうw

あと、ここは『逃げるは恥だが役に立つ』が撮影された場所で、その聖地らしいです。
俺そんなアホな子に見えたのか。
でも、こんなの一時のブームで10年後にはみんな忘れているだろ？とさらに突っ込みたくなった。

まあ、そんなことはさておき本題。
定刻10時に投資主総会がスタート。

株主総会では業績などの報告事項と、議案の説明を行なって、質疑応答に移る。
質問が出尽くしたところで採決に移り、株主総会が終了となる。

だが投資主総会では最初に議案の説明が行われ、それに対する質疑応答し、決議事項の採決が行われる。
その後に、業績などの報告事項にあたる運用状況報告会があり、それに対する質疑応答が行われる。質問が出尽くしたところで、投資主総会が終了となる。

まずは、議案に対する質疑応答。

Q：机がない等、会場の設定が不親切
A：初めての投資主総会のため、どのくらいの投資主が来るか分からず、多めの椅子を用意した。
至らない点は次に改める。

Q：執行役員が当社のリートを保有していない件
A：個人的方針に基づくので強要はできない。
だが、私（今西文則）は運用会社の社長も兼務しており、リートを保有していると同じレベルだと考えている。

15分のインターバルをはさみ、運用状況報告会がスタート。

運用状況報告会ご説明資料
https://oom-reit.com/file/ir_meeting_file-c2189ab922741d496fd00d3b14b52d38808fcb59.pdf

この資料をベースに説明がなされる。

・「大江戸温泉物語グループ」から物件を取得し運用
・「大江戸温泉物語グループ」の35施設のうち、14施設を取得し運用
・新規の物件は「大江戸温泉リート投資法人」に売却すること前提として購入しているため、運用対象になる可能性が高い
・温泉地帯は山間部に多い。そのため、土地より建物のウェイトが高く、減価償却が発生。1口当たりFFOと1口当たり分配金の差額はそれが大半を占める
・「大江戸温泉物語グループ」は旅館の再生がメイン。プレイヤーが多くない市場
・「大江戸温泉物語グループ」以外からの物件も視野。物件のターゲットは、日帰りの温浴施設や都市部の温浴施設

運用報告会に対する質疑応答。

Q：「世界心道教」との関係
A：まったく関係ない。
単なる純投資だと思う。

Q：執行役員、補欠執行役員ともに、「三菱商事・ユービーエス・リアルティ」で当社と関わりがあるの？
A：これも、まったく関係ない。
前職の優秀な人間をヘッドハンティング。

Q：株主優待制度は反対
A：貴重な御意見として頂戴する。
投資主総会と同様、初めてで手探りの状態。
今回出す株主優待の反応を見て、これからどうするかスポンサーと考えていく。

Q：お台場の物件は、当社の運用対象なのか？
A：お台場の土地は東京都から借りているもの。
20年の長期借地でないと投資対象にならないため違う。

Q：「大江戸温泉物語グループ」と「大江戸温泉リート投資法人」との違い
A：「大江戸温泉物語グループ」は温浴施設・ホテルの運営を行なっている。
「大江戸温泉リート投資法人」は「大江戸温泉物語グループ」から物件を買い取り運用を行なっている。

Q：売上を増加させる方法
A：まずは新規の物件を取得すること。

既存の物件では、賃料を上げることと、追加投資し増築や増室して、賃料や宿泊料を得ること。

Q：GOPと分配金との関係
A：GOP±1になると、連動して分配金も±３～４％になる

Q：LTVの目標値
A：当面は40％ぐらいが目途。
まずは規模拡大や分散が先。
あとは資金調達のバランスを考えながらになる。

Q：キャッシュフローの内訳
A：8.5億のキャッシュフローの内訳は、更新投資に3.6億、借入金返済に3.7億、繰り上げ返済・不測の事態に対する備え・新規物件の購入に1.2億。

Q：「大江戸温泉物語グループ」物件においての選別条件
A：大都市圏から2時間以内の場所、熱海などブランドイメージが高い場所、稼働率が高い80％など。

Q：「大江戸温泉物語グループ」以外の物件においての選別条件
A：「大江戸温泉物語グループ」は旅館の再生がメインで、日帰りの温浴施設や都市部の温浴施設をやっていない。
それ以外はこれらの分野がターゲットになってくると思う。

Q：創業の地のお台場は若者がターゲットなのに、資料のターゲットはシニアや団塊のジュニアになっているのはなぜ？
A：ターゲットはロケーションによって変動する。
地方都市は平日にシニア層が利用するのが多い。
休みの日に、そのシニア層が息子や娘、そして更に、お孫さんを連れてくるパターンが多い。
そのため、シニアや団塊のジュニアがターゲットとなる。

Q：「大江戸温泉」の強みとは？
A：お台場もそうが、エンターテイメントに強い。
地方都市では歌謡ショーや大衆演劇をあり、シニア層におおむね好評。

質問が出尽くしたところで、投資主総会が無事終了。

株主総会との違いに戸惑い、LTVとか、GOPとか、久しぶりのリートの投資指標に戸惑い。
困惑だらけで初めての投資主総会でした。

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