久しぶりに質問です。
まずザックリ質問から。
現役天才投資家の皆さんは、コロナ後に向けてなにか準備や戦略などありますか？
虫のようなレベルではコロナ以降拡大路線が非常に難しくなりました。また、金余りから収益不動産の価格の高騰や金融資産などからの資金の移動でチャンスが減ったと思ってます。
もちろんこれまで同様に目を光らせて狙ってはいますが(警戒心が強くなり過ぎて1つアパート買い逃しました。。泣)、この1年くらい、すこし目線を変えて所有物件の運営や借り入れ資金の借り換えなど内部的なところを改善してました。
しかし、すこし潮目が変わってきたように感じています。
どこが？と言われればコレというものはないですが。
首相の交代や中国の混乱、円安、アメリカからの情報の少なさなど
日々見ている物件情報などもです。
虫は無理に買わない(買い逃したけど)。
投資基準を下げない。
キャッシュを温存する。
決算書を改善する。
程度で、基本的なことなのですが。
皆さんはなにか準備したりしてますか？
お答えになるかどうか分かりませんが、先月末に銀行、アパートメーカー、管理会社、仲介会社と集中的に意見交換して、モヤモヤしたものを感じていたので書いてみます。基本的に私の投資エリアである23区内です。
・銀行は一時の引き締めを緩めている。(おおむね年収1,000万円以上の高属性サラリーマンは、アパートメーカーの紹介で高い確率で融資OK)
・アパートメーカーは絶好調で、今年末－来春の完成予定分は売り切った。土地が高く、来年のアパート用地の仕入れが厳しい。(利回り7%確保できるか？)
・23区内の単身物件(1R、1K)は過去にないレベルで客付け不振。とくに城東地区で深刻。新築の家賃を下げ、AD200つけても「反響がない」。つまり、その地域に転居してくる人の数が空室数より少なくなっている。
・やや郊外の1LDK、2DK(夫婦＋小児向け)は引き合い強く、築古でも埋まりやすい。
といった感じです。今春完成した私の単身向けアパートは満室ですが、繁忙期後の完成物件は軒並み2-3割は空室で、最も稼げる「新築プレミアム」を失うだけでなく、当初計画の利回りを確保できなくなっている。
にもかかわらず、アパートメーカーで1LDK等へシフトする方針は1社だけ。他は来年も単身アパートを供給する考えです。理由は「売れているから」。恐らく、新築を買う投資家がいる間は供給は止まらない。
投資家にとっては厳しい局面ですが、私は中期的には大きな変化はないと見ています。客付けはコロナ後に元に戻る。土地値が一時的に下がることはあっても、数年で取り戻す。融資も波はあっても、金利が急騰する恐れは小さい。従って、引き続き都内7%投資は有効です。
ただ資金余力の乏しい投資家は、客付け不振が１年も続くと”ふるい落とされる”かも知れませんね。その「歪み」を狙う投資家は出てくるでしょう。
私が先月末、各関係先に依頼したのは、おおむね次のようなことです。
・銀行には、当方の余裕資金を伝えた上で資産を評価し、機動的な融資をお願いした。
・管理会社には、客先で売却希望があれば水面下で情報が欲しいと伝えた。
・アパートメーカーには、1LDKなど広めの物件なら駅10分でも買いたいと要望した。
コロナの緊急事態宣言の解除で、東京の街の雰囲気はガラリと変わりそうです。来春、コロナ前に戻る確率が7割。コロナ禍が長引き、投げ売りが出るとしても短期間でしょうが、その確率が２割。あとは私の予想が外れて、より大きな苦境が１割。苦境が来たら余裕資金を取り崩して耐えます。今は、そう考えています。
追記すれば、都内の不動産価格は景気変動よりも、金融が締まるか緩むかで決まるものです。今後、さらに金融は緩む方向なので、値下がりはあまり期待しません。
6件の回答への返信を見るコラムニストしげお@・2021-10-02 16:20:14
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2017年11月から不動産投資を始めた現30代前半（パパ）です。
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【私の性格】
・猪突猛進
・ポジティブ
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【不動産投資について】
不動産投資を始めてから、ほぼ満室経営です。
ボロ戸建てをリノベーションしたり楽しみながら投資を行っています。
・投資エリア ：都内城南、神奈川エリア等
・所有物件 ：アパート、区分・戸建て
・最低購入金額：50万円
・最低物件 ：告知事項×２＋4.5％ローン
・最古築年数 ：不詳
・最高利回り ：89％
・最速客付記録：売買決済後30分
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shigeo.toushi@gmail.com
虫さん、こんにちは。
私の規模は虫さんよりも小さいので参考にならないかもしれませんが・・。
私は1，2年前に購入した戸建て、区分を売り出しています。
物件が出てきそうな気配（勘です）を感じているので、現金を用意して、ボロをまともな物件に変えたいと思います。（とはいえ、ボロはボロで買い続けるのですが）
1件の回答への返信を見るコラムニスト北国の大家・2021-10-03 01:50:29
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専業大家歴５年（サラリーマン大家歴２３年）
札幌：ＲＣ２棟、札幌近郊：木造６棟
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私自身の失敗談、マインドセット、楽待相談室で感じた事を綴っています。
お時間のあるときにでも、お読み下さい！
今日は、北海道の会で、極東船長さんの弟さんのお話を、2時間ほど聞いてきました。ススキノでライトアップされている、船長さんの自宅兼事務所のビルは、ススキノ交番から数分で、札幌一の立地です。
十数階建で最上階に自宅兼事務所がある建物です。
我々が扱う１～２億の低層４階建て以下のビルとは全く違う、本物のビルを感じてきました。
ご質問の件ですが、船長さん曰く、「不動産はいつでも高い」そうです。
買えるなら、いつでも買え！という教えを賜ってきました（笑）。
考えてみれば、
価格が上昇 ＞ 利回りが低下 → 売却益が見込める
の可能性も、あるかもしれません。
我々は、インカムゲインだけが、安定した不動産投資の醍醐味と体に染み付いたのかもしれません。本来は価格の上下がある投資対象ですから、キャピタルゲインも交えた判断が適切なのかもしれませんよね。
余談ですが、
今回驚きだったのは、突き抜けまくった方でも、好立地などの場合は返済比率６０％超で取り組む場合が、幾らでもあるようです。もちろん、常に満室に出来る前提ですが。
返済比率５０％以下が鉄則の私には、少し驚きでした。
2件の回答への返信を見るおバカ投資家の回答でスイマセン！（笑
仰る様に、世界・国内含めて、潮目が変わって来た事は、私も感じております。
ただ、基本的に不動産の相場の大きな変動は、ご存じの通り、平均株価の上下動に対して2年ほどタイムラグが有りますんで、準備については、それらを横目にジワジワ進めて行けばイイと思ってます。
それにしても、これまでやってこられた内部改善、それだけでも素晴らしい事だと思いますよぉ！！
お互いボチボチ頑張りましょうやぁ！！！
1件の回答への返信を見るRC大家・2021-10-03 18:37:39
２０１２年に最初の１棟目を購入して現在までに８棟（１６８戸）を購入運用（うち４棟売却）の実績です。投資総額は１１億円
●中国地方在住の４０代後半の男
●仕事は掃除会社を経営しながら不動産会社（管理法人からスタートし宅建業へ）も設立し兼業経営しています
●私の不動産の実践模様は楽待コラムにて公開中です
私自身は
兼業でやっておりますので
不動産の方があまり動きが無い分
もう一つの自営業の方の土台作り強化や
新たな事業展開を模索しつつ
不動産以外のところで資金の投下を出来るものが無いかと
日々不動産と並行して動いている状況です
両輪がうまくかみ合っての
事業というところでやっていることもあり
このような動きをしております
1件の回答への返信を見る虫・2021-10-05 09:41:28
2つの法人で不動産賃貸業。11期目。
古くて小さいアパート9棟。戸建て3戸
野立太陽光発電1基。月極駐車場。
借り入れ総額1億2500万円。残債7000万円程度。
家賃＋売電年間収入＝1700-2200万円
調達資金は額面で1億円を超えました〜
どんどん行きます！
相変わらず、法律的に深い知識はありません！！
どんどん意見を書きますが個人的見解ですので！
信じるか信じないかはあなた次第
沢山の解答ありがとうごさいます。
ベストアンサーは、投資現場からの生の声を届けて下さった
melmさんに。
まだまだ、思うところがある方はご意見よろしくお願いします
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投資戦略
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不動産投資のはじめ方
