Deutschlands höchstes Finanzgericht erklärt die Grundsteuer-Reform für rechtens. Doch Immobilieneigentümer und Steuerzahlerbund wollen sich nicht geschlagen geben und kündigen direkt den Gang nach Karlsruhe an.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hält das seit Anfang 2025 geltende sogenannte Bundesmodell, welches für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer in elf Bundesländern gilt, für verfassungskonform (Urt. v. 10.12.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25).
Rund 16 Milliarden Euro nimmt der Bund jährlich durch die Grundsteuer ein, wobei dies ausschließlich den Kommunen zugutekommt. Für diese ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Geldquellen. Die alte Grundsteuer erklärte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) 2018 wegen veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig. In der Folge wurde das in elf Ländern geltende Bundesmodell geschaffen, wiederum haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen jeweils eigene Gesetze und sind durch die BFH-Entscheidung deshalb nicht betroffen.
Weil insbesondere Vermieter oftmals die Kosten der Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen, hat die Entscheidung eine hohe Relevanz auch über die Eigentümer hinaus. Fast drei Millionen Grundsteuerwertbescheide wurden angefochten und mehr als 2.000 Immobilieneigentümer klagten – in vielen Fällen ohne Erfolg.
Die Kläger beim BFH sind Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Das Finanzamt hatte ihnen den jeweiligen Grundsteuerwert zum Stichtag 01.01.2022 auf Basis des Ertragswertverfahrens gemäß §§ 249 Abs. 1 Nr. 4, 250 Abs. 2 Nr. 4, 252 S. 1 Bewertungsgesetz (BewG) berechnet. Hiergegen gingen die Eigentümer vor, blieben in allen Instanzen gleichwohl ohne Erfolg. Auch ihre Revisionen beim BFH brachten kein anderes Ergebnis.
Keine Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz
In der mündlichen Verhandlung vor rund vier Wochen war auf Klägerseite auch der Augsburger Rechtsprofessor Gregor Kirchhof aufgetreten. Er rügte schon die formelle Verfassungswidrigkeit. Formell habe sich der Bundesgesetzgeber nach dem Urteil des BVerfG im Jahr 2018 für den Erlass des Grundsteuerreformgesetzes (GrStRefG) vom 26.11.2019 nur auf seine Fortschreibungskompetenz aus Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG gestützt. Die mit der noch vor Inkrafttreten des GrStRefG im Jahr 2019 eingeführten konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG verbundenen gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten habe er nicht vollständig ausgeschöpft, was einer Ermessensunterschreitung auf gesetzgeberischer Ebene gleichkomme. Das Bundesmodell leide daher an einem erheblichen kompetenzrechtlichen Konstruktionsfehler.
Dies sah der BFH indes anders und entschied, dass dem Bund gemäß Art. 105 Abs. 2 S. 1 Grundgesetz (GG) konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zusteht und auch sonst keine durchgreifenden Bedenken bestehen. Insbesondere liege auch keine Ermessensunterschreitung vor. “Selbst wenn der Gesetzgeber bei Erlass des GrStRefG die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeübt haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen”, heißt es in der Pressemitteilung des BFH vom Mittwoch.
In materieller Hinsicht ging es vor allem um Art. 3 Abs. 1 GG. Kirchhof hatte eine Verletzung des Gleichheitssatzes durch das neue Verfahren zur Bewertung der Grundstücke, das mit vielen Typisierungen und Pauschalierungen arbeitet, gerügt.
Hierzu bemerkte der BFH, dass das BVerfG wiederholt entschieden habe, dass Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen verlangt. "Die Bemessungsgrundlage muss so gewählt und ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet." Dabei seien jedoch generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen zulässig, es müsse nicht allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung getragen werden.
Ausgehend davon hält der BFH die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens für verfassungskonform. Der Gesetzgeber habe ein Bewertungssystem geschaffen, "das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den 'objektiviert-realen Grundstückswert' innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen".
Heranziehung pauschalierter Nettokaltmieten in Ordnung
Weiter führt der BFH zu drei Streitpunkten aus: erstens seien die vom Gesetzgeber gewählten Bewertungsvorschriften grundsätzlich geeignet, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden. "Belastungsgrund für die neue Grundsteuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers das Innehaben von Grundbesitz und die dadurch vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und dem Steuerpflichtigen eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit vermittelt."
Zweitens seien die BVerfG-Anforderungen an eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung erfüllt. Gemäß §§ 257 Abs. 1 S. 1, 247 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BewG maßgeblich zur Bestimmung des Bodenwerts sind gesetzlich typisierte Bodenrichtwerte. Grundsätzlich erlaubt ist hiernach eine Abweichung von 30 Prozent nach oben oder nach unten zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem für die jeweils einschlägige Bodenrichtwertzone als Durchschnittswert herangezogenen Bodenrichtwertgrundstück. Die sich aus Marktdaten ergebenden Bodenrichtwerte "stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden in einer Bodenrichtwertzone als räumlich zusammenhängendem Gebiet dar und können nicht jedes der einzelnen dort belegenen Grundstücke individuell wertmäßig korrekt erfassen".
Zwangsläufig komme es bei einer solchen typisierten Betrachtung zu "Wertverzerrungen", konstatiert der BFH. Diese würden aber dadurch begrenzt, "dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen müssen". Die Typisierung hinsichtlich der Ermittlung von Bodenrichtwerten habe sich auch im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer bewährt. Aus Sicht des BFH wird die gesetzliche Zulässigkeit dieser Methode "nicht dadurch in Frage gestellt, dass im Einzelfall berechtigte und gerichtlich überprüfbare Einwendungen gegen die Art und Weise der Ermittlung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse vorliegen können".
Drittens ergebe sich keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung aus der Heranziehung pauschalierter Nettokaltmieten für die Wertberechnung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren. Hierdurch komme es für Immobilien in guten Lagen regelmäßig "zu einem Ansatz unterhalb der tatsächlich gezahlten oder erzielbaren Mieten, während der pauschalierte Ansatz für Immobilien in schlechteren Lagen häufig über dem tatsächlich erzielbaren/erzielten Mietzins liegt". Etwaige sich daraus ergebende Ungleichbehandlungen sieht der BFH indes "durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt".
Schon in der mündlichen Verhandlung hatte ein Finanzamt-Vertreter insoweit geäußert: "Bei einem Massenverfahren, das möglichst automatisiert ablaufen soll, kann es keine hundertprozentige Einzelfallgerechtigkeit geben, das wäre viel zu aufwendig." Jedoch bemängelt Reiner Holznagel, Präsident des Steuerzahlerbundes (BdSt), hinsichtlich vielfach zu hoch angesetzter Mieteinnahmen: "Es ist für viele Menschen eine wirkliche Belastung."
Der BFH dazu abschließend: "Insbesondere durfte der Gesetzgeber dem durch das BVerfG vorgegebenen Ziel, einen erneuten 'Bewertungsstau' zu vermeiden, indem die künftigen periodischen Fortschreibungen automatisiert durchgeführt werden, eine hohe Bedeutung beimessen."
BVerfG wird wohl trotzdem entscheiden müssen
Eine Vorlage des BFH an das BVerfG (Art. 100 Abs. 1 GG) wäre nur in Betracht gekommen, wenn der II. Senat das Grundsteuer-Bundesmodell für verfassungswidrig gehalten hätte. Die vollständig abgefassten Urteile sollen Anfang 2026 vorliegen.
Das BVerfG wird wohl dennoch das letzte Wort haben. "Wir denken, dass der Toleranzbereich in vielen Punkten überschritten ist und wollen deswegen den Weg nach Karlsruhe einschlagen", sagte Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund. Zwar sei die BFH-Entscheidung "zu respektieren, aber sie überzeugt uns in der Sache nicht", betont Warnecke.
Auch BdSt-Präsident Holznagel sieht das ganz ähnlich: "Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der BFH hier keine Grenzen setzt, sollte nun das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen."
Mit Materialien der dpa
Elf Länder betroffen: . In: Legal Tribune Online, 10.12.2025 , https://www.lto.de/persistent/a_id/58830 (abgerufen am: 08.01.2026 )
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