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【TECROWD】 ID:3109 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-31 14:29:21]
とても参考になります、これからの投資の判断の材料にしたいと思います。
【サービス共通】 ID:3108 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-31 12:03:50]
国交省と消費者庁では視点が違うし。国交省は事業者が金を獲得するよい手段を講じたと思ってるだろうけど、それにより出資者の権限や保護がほとんどなされていない欠陥法ですからね。
【サービス共通】 ID:3107 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-31 12:00:46]
年末におかしな動きをしていた業者はよく名前の上がる業者ばかりでしたからね。少なくとも4社は突然クリーンさを訴えるメールやアクションを取ってきてました。まあ本音は掲示板でギャアギャア騒がれて消費者庁からのご指名第一号になることを避けるのに必死だと思いますよ。逆に全部をゲロった業者もありましたが、あれもまた経営判断としては立派です。
【サービス共通】 ID:3106 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-31 11:34:07]
3102様
同感です。消費者庁が抜き打ち検査に入る時は、全て調べ上げると思いますね。金融庁の抜き打ち検査も完璧です。全て調べ上げて、証拠も調べ上げてますので、言い訳に対する反論まで準備してます。業務停止命令・業務改善命令は必ず実施出来るよう失敗しません。何処に入ったら一番見せしめになるかも含めてね。だからこそ抑止力があり、金融関係は、常にビクビクしてます。
国土交通省がビックモーターに入った時は、手抜かりが多く事前調査不足を感じました。やはり不動産クラファンも、もっと金融庁が関わってほしいと思います。
昔ビックモーターの展示車両の車検証のコピーを取って調べられたらと国土交通省のホットラインステーションへ電話で提案したことを思い出しだした。他の方からも提案あったとの回答でした。検査証の名義は普通は会社名義のはずが一部社員名義にして、車両保険を1回だけ払いあとは、口座不足にして失効させてましたね。靴下にゴルフボールを入れてわざと傷をつけて保険金を請求してた問題です。
【TECROWD】 ID:3105 / 投稿者：管理人 [2025-12-31 10:07:34]
3103で記載した目論見書と、TECROWDの各ファンド収支計画等を元に、AMATUHI社の決算と、収益に占めるTECROWDの影響を調査してみました。
ご参考までに。
https://investors-eye.jp/20251231_amatuhi/
【TECROWD】 ID:3104 / 投稿者：管理人 [2025-12-31 02:36:44]
3103への影響はわかりませんが、AMATUHI社は12月19日に、行政処分(当該事業所における指定の一部効力停止)を受けたという情報を開示していました。
https://amatuhi.co.jp/news
https://storage.googleapis.com/studio-design-asset-files/projects/1YWjY3VMam/s-1x1_0e760944-1b77-4d0c-a10d-34e8e5011e9f.pdf
テクラウド側のサイトではお知らせ掲載が見つかりませんでしたので、運営中のファンドには影響がないということなのかもしれません。
【TECROWD】 ID:3103 / 投稿者：管理人 [2025-12-31 02:20:54]
AMANEKUや大阪データセンターで関わるAMATUHI社の親会社（AMATUHI HOLDINGS, INC）について、NasdaqへのIPOに向けて目論見書が開示されているようです。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/2078570/000149315225013334/forms-1.htm
2025年3月期の売上の概ね8割が建築業（AMANEKUの建築）や不動産売却が占めており、概ね2割が福祉事業収入となっているようで、この8割を占める建築業収入のうち一定額は、AMANEKU系のファンドから、建築委託費として支出されていることになります。
また、この決算期にはTECROWD 75号ファンド 「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル」について、16億円弱でAMATUHIからファンドに転売していますので、TECROWDのファンド事業が収益にかなり影響を与えていると言えそうです。（特に不動産売却収益は、75号ファンド分の売上が8割前後を占めていそうです。（1ドル150円換算で資産））
データセンター事業についての言及箇所は残念ながら見つけられませんでした。
（この資料時点では、データセンター賃料4.8億円を払う契約を締結しているはずですが。）
また、上記資料によると、2025年7月に「Japan Lifestyle No.1 Investment」という投資事業有限責任組合（LPS）が株式の95%を保有する状態になっているようです。
創業オーナー系企業だった状態から、LPS（に出資する投資家）が保有する企業に変化しており、上場に成功すれば、LPSにはキャピタルゲインが得られる可能性があります。（LPSの設立者や出資者等情報は私には確認できませんでしたが。）
また、目論見通り上場されれば、BS/PLなどの情報がガラス張りになり、大阪DCファンドに対するマスターリース賃料年4.8億円の支払い余力や事業構造などの情報が得やすくなるかもしれません。
【サービス共通】 ID:3102 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-30 22:54:51]
配当が源泉分離課税でクラファンの匿名組合の配当が総合課税というのは異常ですね。一旦配当と同様20パー源泉しその後確定申告しなさいというのは制度設計ミスだと思いますけどね。
不動産鑑定価格は異常ですね。事業者でも全く第三者評価していないところもあれば第三者評価しているところもありますがそのレンジに大きな幅があり役に立ちませんし。
今年問題を起こしていた業者を見ていると、やはり経営陣がおかしいところが多く、あとほぼ異業種で不動産クラファンをやっているようなところが多かったと思います。結局個人もそうですが不動産はどこまでいっても如何に相場より安く買えるかが勝負の分かれ道であり目利きが効かない事業者はそれ相応の結果しか出せていませんね。
私は高市さんが破綻必至商法とした大家は別にこの事業者だけの問題でなく不特法独特の問題かと思います。消費者庁に解決策を求めたところを見ると国交省では無理だと思ったのかもしれませんね。消費者庁であれば消費者契約法に基づき行政指導ではなく行政処分というさらに重いペナルティーで調査をできますので、バレたくない事情まで出てくる可能性があり年末に必死で動いてたところはその影響があると思います。逆にいうと年末に必死に何かを訴えてたところはそういう雰囲気を汲み取りあまり騒がれたくないということの裏返しですから。消費者庁は首相からの指示ですのでどこか脇の甘い事業者を見せしめにしてくると思っていますけどね。
【サービス共通】 ID:3101 / 投稿者：レオ [2025-12-30 18:43:15]
私は３年ほど不動産クラウドファンディングをやっていて、ここで勉強をしたり、事業者に会ったり、聞いたり、出資した案件を見に行ったり、トラブルを起こした案件の裁判を傍聴したり、いろいろと知見を積ませてもらいました。まだまだ勉強不足ですが。
今の時点では分からないことがいっぱいですが、今は「敢えて分からないことを深堀しないほうが良いのではないか」という考え方になってきています。
グレーな部分を抱えているのが不動産クラウドファンディング、と割り切らないと、何か疑問と思って頭で引っかかると、その後にっちもさっちもいかなくなってしまいます。
不動産鑑定価格の正当性さえ疑っていますし。
来年、業界の自主ルールが出来て、不特法が改正されれば、もう少しグレーな部分がすっきりするのかもしれませんが、不動産取引というものはなかなかロジカルにいかない部分が多いです。
セキュリティートークンの目論見書を読んでも、明確に数字で表れていない（敢えて文言を難しくしている？）部分があります。
あとは、総合課税というのが現役世代にとってはネックですね。
源泉分離課税になれば、もっと現役世代が出資しやすくなると思います。
【サービス共通】 ID:3098 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-30 13:41:19]
まあ常識のある会社は、年末のご挨拶を送ってくるよね。こういう意味だけでも会社としての常識が図れるな。
【TSON FUNDING】 ID:3097 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 21:57:12]
レオ様
そうですね。サービス運営者は、それぞれの考えで、投資判断に必要な情報開示範囲を決めていますので、その範囲で判断する（その情報が十分かという判断指標も含めて）というやり方もあると思いますので、無理のない範囲でお願いします。
※私はシンプルに、単純な正誤の確認などを除いて、公開情報で解消できない懸念点があれば、それが解消されるまでは投資を見送り、他サービスに投資する、という考えです。
個別に踏み込んで確認したところで、相手から得られるのは、「相手が見せたい情報」という感覚もありますし。
【TSON FUNDING】 ID:3096 / 投稿者：レオ [2025-12-29 16:35:54]
管理人様
次回先方に訪問した際、資料の開示をお願いしてみます。どこまで出来るか分かりませんが。
あまり踏み込み過ぎると、知らない方が良かったことまで行き当たってしまいかねないので、そこら辺は様子をみて、先方にも迷惑がかからないように、慎重に少しずつ進めます。
おっしゃる通り、どの会社も何らかのリスクが存在すると思います。
【TSON FUNDING】 ID:3095 / 投稿者：管理人 [2025-12-29 12:10:05]
どの事業者やファンドにもそれぞれに多様なリスクがあるので、分析をしていくほどになんらかのリスク要因は見つかると思いますよ。
不動産クラファンはそもそも元本保証の無い投資商品ですから、安全だという断定の方がまずいとも思っています。
とはいえ、正直、売り上げの好調さを事業者に聞いて、それが投資リスク判断材料になるかと言うと難しいですけどね。
この業界の「好調です」「大丈夫です」と言う言葉は鵜呑みにできるようなものではありませんので、マジメに検証するなら、売上実績データ見せてもらうくらいまで踏み込むか、東京の1棟アパートの収益性や商品力の検証（投資家視点で魅力があるか、金利影響などがあるか）なんかを分析することが有効だと思います。
【TSON FUNDING】 ID:3094 / 投稿者：レオ [2025-12-29 08:52:42]
管理人様、不動産クラファン愛好家様
コメントありがとうございます。
取れる範囲で引き続き調査しますね。
ただ、掲示板のコメントを観る方により、私のコメントの捉え方が違うので、全然違う意味で解釈されて拡散されると事業者に迷惑がかかるので、その点は注意していきたいと思います。
年末年始のお休み期間、および年始早々に先方に細々とした話を伺うのは失礼にあたる気がしますので、少し時間がかかるかもしれません。
ご了承ください。
【サービス共通】 ID:3093 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 21:42:41]
ねむゴン様
そうなんですよ、すいません、上部のメニューをあまり増やしたくない中、こんな形になってしまっています。
同じような使い勝手の問題として、例えば「ファンド一覧」画面の上部に「詳細検索」というリンクがあり、ここをクリックすると、詳細条件で絞り込みができたりしますが、こういった機能も恐らく気付かれていない点ではないか、と。
ここしばらく時間が取れない状態が続き、機能の見直しなどが難しいのですが、まとまった時間が取れる状態になれば、検討したいと思います！
【TSON FUNDING】 ID:3092 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 21:37:45]
レオ様
調査ありがとうございます。
必死の販売努力自体は、どの不動産会社でもやるので、それ自体は心配する必要はないか、と思います。
下にも書きましたが、デベロッパー業態は、毎期のＰＬで黒字にするための予算が設定されています。売らない限り利益計画を達成できませんし、銀行融資の場合であれば、売れ残ると次の仕入れにも響いてしまいますし、営業はこの業態では本当に重要ですので。
東京の収益アパートについては、確かに市況で言えば、金利上昇影響が大きい業態に見えますね。
買い手に融資が付くことが前提での事業ですが、どの程度の金利上昇まで、キャッシュフローをプラスにできる設計になっているかをヒアリングしてみると、市況影響が一定程度想定できるかもしれません。
金利上昇や任組の相続税圧縮効果の見直しなど、来年は、TSONに限らず収益物件を扱う事業者への影響が気になる点はありますので、市場影響は慎重に見ていくことが望ましそうです。
【サービス共通】 ID:3091 / 投稿者：ねむゴン [2025-12-28 21:07:51]
管理人さん 有難うございます
「投資ノウハウ」と「投資家日記」は ページ上部の解説記事を押下の後さらにクリックしないと見れないんですね…
この項目は気づきづらいと思うので、新着記事が出た場合の表示とかあると嬉しいかも。
【TSON FUNDING】 ID:3090 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 20:32:16]
名前が抜けてました。すみません下記は私です。
【サービス共通】 ID:3089 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-28 20:29:44]
レオさま
調査有り難うございます。待っておりました。私もメソッドネットタイプのアパートに3フアンド投資させて頂きました。今はちょっとお休みしてますが、応援してます。【2年連続で3冠を達成】 不動産クラウドファンディング事業者における3つの指標で全国No.1達成（2024年～2025年）
「累計ファンド組成数」「累計償還ファンド数」「任意組合ファンド平均利回り」で2年連続で全国No.1を達成してます。
組成数が安定して投資し易いです。
【TSON FUNDING】 ID:3088 / 投稿者：レオ [2025-12-28 19:47:47]
TSONについて私なりに調べてみたのですが、客観性のある公開できるデータを入手することはできませんでした。
東海地区の戸建て販売については低調に推移しており、TSONの戸建て販売に影響が出ています。但し今起きたことではないので、急に経営に変調をきたす要因ではありませんでした。
ここらは主観になるのですが、気がかりなのが予算を達成するために必死で東海地区の戸建て営業・販売努力をしているようですが、この必死の状況が、通常の不動産事業者の「ノルマ達成」の必死さなのか、経営状況が悪化しているために、なにがなんでも、という必死さなのかは、私自身が不動産業に携わっていないため分かりませんでした。
（因みに私の携わっている会社は製造業者なのですが、業績はかなり好調です。それでも、社員に対しては、「非常事態」を宣言し、ハッパを掛け、販売増、価格低減の高いノルマを課せられます。決算開示の数字で、実際にかなりの収益を上げているので、決算後、社員からはかなりの不満が出ます。但しこれも会社経営のあり方なのでしょう。）
また、首都圏の収益アパート（モックテラス）の販売が好調ですが、今後の市況影響は見立てが難しいですし、首都圏での競争は激しいため、こちらの事業の推移が今後のこの事業者の成長を左右すると思います。
管理人様の記事にあるように、26年6月期の決算、それから27年6月期の決算の2期をみて、この事業者が安定的もしくは成長を見込めるのかを判断のうえ、各人が投資判断をするしかないのかなと思いました。
【サービス共通】 ID:3087 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 18:41:39]
遷移がわかりくいですすいません。
「右上のメニューボタン（スマホなどの場合）」→「解説記事」→画面上部の「投資家日記」というボタンから、私の投資実績などの記事一覧画面に移る流れになっています。
解説記事には、不動産クラファン全般に関わる投資ノウハウや、サービス解説なんかも記事を作成しております。
【サービス共通】 ID:3086 / 投稿者：ねむゴン [2025-12-28 18:17:12]
有益な情報でした → https://investors-eye.jp/diary_20251228/
しかしこの記事ってトップページから簡単に行けるものですか？
この記載が無いと私はページにたどり着けなかったので少し気になりました。
【サービス共通】 ID:3085 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 14:04:00]
管理人さま
了解致しました。皆様も是非下記リンクを参考にして下さい。私も同意見だったものですから・・・
【サービス共通】 ID:3084 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 13:29:24]
不動産クラファン愛好家様
そうですね、私も日常の投資用資金を入れる口座と、それ以外の口座で分けていて、償還が遅れると口座の移し替えなど手間がありますので、償還が遅いと移し替えと残高管理の手間が増えるので、影響ゼロではないですし、有効な情報だと感じます。
当サイトに一度掲載した情報は、よほどのトラブル（過去で言えば監査法人の意見不表明や、行政処分などがあれば）がなければ削除まではしない方針で考えています。
とはいえ、掲載したものの私が現状は投資検討対象外としているサービスも出て来ていますので、そのあたりは以下に記載しました。
https://investors-eye.jp/diary_20251228/
あくまで私の個人的な経験からくる感覚も含めた判断軸ですし、投資判断の基準は投資家それぞれに違うと思いますので、各人のリスク受容度や期待リターン次第で判断は全く異なると思いますので、あくまで参考程度にご覧ください。
【サービス共通】 ID:3083 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 13:13:46]
了解致しました。皆さんは、償還があれば、取り敢えず余裕資金に回す人も入れば、直ぐに次の投資先へと考える人も居るかと思いますが、そこの違いで投資効率を高めたい人にとっては、有効な情報かと思います。
2026年度に向けて管理人さんの投資したい38ファンドの洗替えは、どんなでしょうか？
【サービス共通】 ID:3082 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 13:01:40]
Partners79日なんですね！それは長い・・・
私は現預金がある主の保険、キャッシュリザーブとしているので、償還が長くても影響が小さいんで気にしたことがなかったです。
（車の買い替え、家の一定の修繕ができるくらいは常に確保する感覚ですね。）
私自身が償還期間まで管理しきれていないことと、契約上の定めまでしているサービスが少ない印象なこと（らくたまのように宣言されない限り「ファンド運用後2カ月以内」などの約款が一般的で契約上の償還期日は長い）もあり、サイトでは扱えそうにないため、償還までの拘束期間については、当サイトでは不動産クラファン愛好家様の情報提供が頼りですので、時々共有いただければ幸いです。
【サービス共通】 ID:3081 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 12:33:05]
私の場合は普通預金は、全てリスク資産に属していて、嫁さんの普通預金が予備資金としてますので、出来るだけ、空白期間を減らし、投資効率を上げたい考えが働きます。
しかし、らくたまの空白合計期間7日とラストのPARTNERS の79日では大きな差が生じますね。
【サービス共通】 ID:3080 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 11:53:05]
不動産クラファン愛好家様
有意義な情報ありがとうございます！
余談ですが、私の配当の低さは、「期間の短さ」が主要因で、資金拘束期間は考慮しない数字を挙げていました。
というのは、私の場合、現預金比率が悪くても3割くらい、しかも普通預金に入れているので、拘束期間は資産運用効率に影響しないんです。
もちろん、信用リスクの高い事業者の場合は倒産時にコミングルする資金拘束期間分のリスクも負うため1日でも早く出金したいですが、それ以外のケースでは、償還が遅ければ現預金の口座から出資すれば、償還期間はあまり影響ないという考え方です。
現預金を残さないところまで投資に回されている層って、結構いらっしゃるんですかね？
定期預金などに入れている方だと、投資用に確保している当座預金というか普通預金の残高限界まで投資する方もいると思うのですが、私のように普通預金に投資にまわさない残額を寝かせている層も結構いるのでは？と思ったもので。
【サービス共通】 ID:3079 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 11:09:51]
皆様へ
一番右端の数値で、らくたま空白合計は7日でFANTASは9日みらファン12日と続きます。
【サービス共通】 ID:3078 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 11:02:15]
管理人さん
スミマセン入力時は行間を整理してましたが、投降後は行間が狂いました。左側から順番に ファンド名 申込終了日 運用開始日 前の空白 運用終了日 償還予定日 後の空白 空白合計となっています。
【サービス共通】 ID:3077 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-28 10:47:53]
すみません管理人さんの投資実績を見て実質利回りが落ちるのは、空白期間が大いに関係します。空白期間には申込終了日から運用開始までの前の空白と運用終了日から償還日までの後の空白があります。私の投資したいファンドにチョイスしてますが参考にして下さい。またエクセル画像貼り付け方が分からずスミマセン。パソコンで確認下さい。
さすが投資効率は、らくたまさんが1位ですね。投資する時に(運用日数－空白合計日数)÷運用日数×想定利回りで出すと実質利回りで出て投資効率の違いが良く分かります。またファンドにより、大した違いはありません。先着募集は入金が早まり若干投資効率が悪くなります。
ファンド名 申込終了日 運用開始日 前の空白 運用終了日 償還予定日 後の空白 空白合計
らくたま 11月13日 11月19日 6 5月25日 5月26日 1 7
FANTAS 10月27日 11月4日 8 7月15日 7月16日 1 9
みらファン 11月20日 12月1日 11 9月29日 9月30日 1 12
ちょこっと 9月19日 9月29日 10 11月10日 11月14日 4 14
ASSECLI 10月30日 11月7日 8 5月6日 5月15日 9 17
TAMBO 11月28日 12月10日 12 3月31日 4月6日 6 18
L SEED 11月18日 12月1日 13 12月31日 1月6日 6 19
Jointoα 11月19日 12月1日 12 9月30日 10月10日 10 22
GALA 10月6日 10月21日 15 1月7日 1月15日 8 23
FUNDROP 11月5日 11月14日 9 4月3日 4月17日 14 23
9 FUND 10月24日 11月4日 11 10月1日 10月15日 14 25
利回り不動産 10月14日 11月1日 18 6月30日 7月10日 10 28
T's Funding 10月28日 11月14日 17 12月31日 1月20日 20 37
Lives 11月10日 11月28日 18 7月17日 8月7日 21 39
KORYO Funding 7月22日 8月1日 10 5月31日 6月30日 30 40
みんなでシェア 7月31日 8月1日 2 3月20日 4月28日 39 41
SIODOME 9月23日 10月1日 8 9月27日 10月31日 34 42
VERUFUND 10月10日 11月1日 22 11月28日 12月19日 21 43
まにわく 11月2日 12月1日 29 3月31日 4月16日 16 45
Owner's Site 11月30日 12月15日 15 6月30日 7月30日 30 45
REEZIN 7月14日 8月1日 18 10月31日 11月28日 28 46
TREC 2月6日 2月27日 21 2月26日 3月27日 29 50
クリアル 11月11日 11月27日 16 12月25日 1月31日 37 53
えんfunding 10月23日 11月20日 28 7月22日 8月21日 30 58
TSON 11月13日 11月18日 5 10月19日 12月18日 60 65
RIMPLE 11月17日 12月3日 16 1月1日 2月28日 58 74
A funding 1月9日 1月22日 13 12月31日 3月5日 62 75
TASUKI 11月12日 11月28日 16 9月29日 11月30日 61 77
PARTNERS 10月7日 10月24日 17 10月29日 12月31日 62 79
以上参考までに・・・
【サービス共通】 ID:3076 / 投稿者：管理人 [2025-12-28 10:05:30]
不動産クラファン愛好家様
私はまだ、多少の期間はリスク受容できる余地があるため、株式・投資信託も一定比率持っているのですが、一度買ったらずっと売らないものしか買わないことに最初から決めていることで、日常の値動きは気にしない状態にできています。
日常関心が持てて、事業戦略に共感できて成長性にも期待を感じた、「10年後の業績が今より上がりそう」と思えるものを買うことにして、下がっても損切せず放置です。
過去に損切したことがない、というより、そもそも売った経験が一度だけです。（確か結婚時で、それ以降では特定口座をNISA口座に移したくらいです。）
という感じですので、今年１年の正確な推移が正確には見えないですが、インデックスはS&Pメインですので、今年はトータルでは結構上がっています。
一番古い時期の特定口座分のS&Pは含み益ベースではほぼ倍になっていますが、今年の積み立て分もプラス26%になっているので、正直上がり過ぎで、来年一旦下がる時期があるものと思ってます。
個別株は、今年買った株はプラスマイナス両方あります。
負けてるのは霞ヶ関キャピタルですね。増資、経営者株の売却決定前に買ってしまっているので、当分下がるのでしょうが、ここは同業としては理想的な事業戦略を持っていると思っており、10年持っていれば更なる成長があるという期待で買っていますので、チャートなどは見ないことにしています。
現時点で個別株はたった7社です。来年も成長投資枠で1社か2社選ぶ予定ですが、毎年成長投資枠の投資先には苦労します。
去年買ったコロンビア・ワークスは去年買ってすぐに倍くらいになりましたが、ここも増資決定で今期は年初からイーブンくらいと含み益は増えず。
日頃チャートを追ったりはテクニカル分析なども基本的にしないので、個別株の買い時の判断は、私には正直難しいです。
【サービス共通】 ID:3075 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 09:17:54]
私は毎日の値動きがあり、ストレスになる個別の株式投資を2年前に95％を減らし不動産クラファンに移転しました。今は株式相場とニラメッコが無くなりストレス解消になり、不動産クラファンもそこそこの成績が上げられ良かったと感じております。管理人さんの色々なデータやご意見が参考になり、とても感謝しております。
【サービス共通】 ID:3066 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 08:58:23]
管理人さま
管理人さんの2025年の償還実績が平均利回り8.1％ 出資元本に対する比率は税引き後で4.1％はやはり凄いですね。すみません私事で申し訳ありませんが、一応参考までに私は年度初め出資元本1000万に対して計算しましたら3.2％でした。ただ私の場合、年金生活者で課税所得が減っており、源泉徴収分は確定申告で全額戻ります。よって管理人さんと確定申告後であれば同成績になります。年金生活者の方で他に所得が無い方は参考にしてください。それから株式投資は750万の元手でIPO投資・立会外分売・個別株投資合わせて6.8％で、なかなか良かったです。と言うのも個別株の比率は10％でリスクを抑えています。物価高に対して、2026年度も頑張りたいと思います。管理人さんはインデックス投信・個別株式はどうでしたか？
【サービス共通】 ID:3061 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-28 08:03:28]
管理人さま
2025年度管理人さんの投資成績と不動産クラファン業界を振り返ってのXの記事を拝見させて頂きました。
とても興味深い記事で参考になりました。そこで感じたのですが管理人さんの投資したい厳選42の不動産クラウドファンディングを直近6カ月のデータに基づく評価スコアでランキング表示。投資時に重視するポイントを指定すれば、お好みの条件でランキングデータを閲覧できます。ここの厳選42をそろそろ絞って頂いても良いのでは無いかと思いました。私も管理人さんと同意見で、皆さんから何故減らしたの意見があっても、管理人さんが投資したい厳選42だからです。ご参考までに・・・
それから、TRECさんですが、安全性のランキングが違ってるかなと思います。今回投資を考えております。
【TECROWD】 ID:3060 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 21:24:12]
管理人さんのコメントが気になる、過去にも掲示板の削除要請後があったみたいで、その時になんか一悶着あったのかな？コメントが意味深
【TECROWD】 ID:3059 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 20:10:03]
向こうの掲示板含めテクラウドに関しては撲ちゃんが圧倒的に調査力が高いから彼のX拡散でいいのかも
ヤマワケなんかは初期には向こうの掲示板に撲ちゃんレベルが数人いたはず
ただ、撲ちゃんはもっと大きなメディアに持っていくべきだ
【TECROWD】 ID:3058 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 19:33:15]
テクラウド側は「悪質な投稿の削除を要請した」って言ってるのに対し、掲示板の管理人は「当該スレッドを削除するよう強く要請された」って言ってるよ
誹謗中傷の他に事実も紛れていたんでは？開示請求したのは事実無根の中傷だったんだろうけど、あの掲示板には有益な情報も沢山あったよね
スレッドごと削除させる必要あったの？情報交換の場所ごと抹殺しないとマズイことでもあるのかな？
まあ管理人がまともに管理しなかったのが一番悪いよね
【TECROWD】 ID:3057 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 15:33:14]
なんだかんだで投資してる私には、誹謗中傷の温床である掲示板の閉鎖は有難いけど。
【TECROWD】 ID:3056 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 14:41:18]
掲示板と違ってテレグラムグループなら開示請求できません
『TECROWD（テクラウド）情報交換（非公式）』
Telegramで「@tecrowd」で検索
【TECROWD】 ID:3055 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 12:43:31]
あの対応が良いかどうか分からないね。まあ遅延がないようだから実被害が出てないわけで無茶苦茶書くのもよくないけど、名前は出さずとも同じこと言ってる著名人がこんだけいる中で将来がどうなっていくのかは見守っていくしかない。
【TECROWD】 ID:3054 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 10:36:47]
撲ちゃんが最初に投稿したのが例の掲示板なんだから、もちろん存在意義がある。向こうの掲示板は、初期はちゃんと管理人が積極的に書き込みもしてた。ここの掲示板のように。
あまりにひどい書き込みもなかった。実際はひどい書き込みしてるのは特定の者。
それに対して、書き込み制限すべきだと言う提案も、何度も常連書き込み者から出てた。
その問題者がどこにいたかというと、5チャンネルのみんなで大家さんスレッド。5チャンネルからこっちに来ないかと呼び込むような申し込みがあった。
テクラウドは自社の誹謗中傷うんぬんとあったが、実際はテクラウドよりも他の会社への誹謗中傷の方が大きいはず。
向こうの管理人は、その特定者のみを書き込み禁止させればよかった。
単にテクラウドに不利になる書き込み全てを禁止したかったのでなければ。
【TECROWD】 ID:3053 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 09:08:07]
テクラウドのファンドの情報開示に対しての積極性も変わっただろうから、あの掲示板の議論も無駄ではなかったと思うよ。
【TECROWD】 ID:3052 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-27 03:34:47]
中身のない悪口はダメだが、ボクちゃんが指摘した点について答えないテクラウドはまともな会社ではないよ
楽待に対する返答が終わってるじゃないか
【TECROWD】 ID:3051 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 23:40:05]
管理する人によって掲示板の内容もある程度コントロールされているのかもしれませんね・・
【サービス共通】 ID:3050 / 投稿者：管理人 [2025-12-26 23:32:26]
すいません、意図は全くなく、サービスのWebサイトの構造が変わった場合、またはもともとおかしいケースもありますが、データがうまく取り込めていなかったようです。
今発見できた問題は対処できました。
データを自動で取り込んでいるため、こういった不具合が生じることがありますので、お気づきの時はお声かけくださいませ。
（すいませんが、こういった対応に場所と時間がないと難しいので、対応に時間がかかる場合もありそうです。）
【サービス共通】 ID:3049 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 21:55:09]
運用期間が0か月になっている案件が複数あるのですが、
これは何か意図があるのでしょうか？
【TECROWD】 ID:3048 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 18:36:29]
3047さん。そうなんですよね。私もおかしな掲示板だと思っていました。
管理人が意図的に運営してるんじゃないかって感じています。
ここはそうじゃないことを祈ります。
【TECROWD】 ID:3047 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 17:42:39]
擁護したら消されるのは意味分からなかったです
今後は僕ちゃんのXと楽待の批判記事を見てくださいってのも中立ではないですね
【TECROWD】 ID:3046 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 14:19:11]
あそこは消される基準が分からなかったね
【TECROWD】 ID:3045 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 14:06:33]
あの掲示板は、テクラウドを批判する奴は消されないのに、テクラウドの事を少しでも褒めるとすぐに消された。異常な程の、テクラウド叩きの掲示板でしたよ。
【まにわく】 ID:3044 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-26 12:41:39]
まにわく34号の劣後出資比率の低下について情報提供です。
Q. まにわく34号を検討中ですが、劣後出資比率が5%と、これまでのファンドと比べると大きく低下しましたが、劣後出資比率の方針転換は如何なものでしょうか？今後も5%程度で推移するでしょうか？もし宜しければお聞かせ願えませんか？
A. 優先劣後の出資比率に関しましてはファンドごとに異なります。
以前にも劣後出資比率が5％のファンドを組成させていただいたこともあれば、劣後出資比率50％のファンドを組成させていただいたこともあり、時期や方針で固定して行っているものではなくファンドごとに設定しております。
従って、結果として5％程度で推移することは可能性としてはありますが、必ず劣後比率を固定することはございません。
ご理解いただけますと幸いです。何卒よろしくお願い申し上げます。
以上の回答を得ました参考までに・・・
【T's Funding】 ID:3043 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-12-26 12:29:09]
下記回答を得ましたので共有致します。かなり投資家保護体制ですね。
契約解除（6ヶ月前予告に基づき、当社が同意した場合） 約款の規定に基づき、当社との合意により契約解除となった場合は、解約が成立した日までの配当相当額を精算いたします。具体的には、該当する計算期間の開始日から解約成立日までの期間について日割り計算を行い、その分配金を上乗せした形で出資金（元本）を返還させていただきます。
第三者への譲渡の場合（売却）が成立した場合 マイページ上での譲渡（売却）が成立した場合は、配当の日割り計算はございません。計算期間の末日に持分を保有している方がその期間の利益分配を全額受領する仕組みとなります。なお、譲渡時の売却価格については、投資家様にて任意に設定していただくことが可能です。
「解除」と「譲渡」では、配当の算出方法やお手続きの確定条件が異なりますので、何卒ご留意いただけますと幸いです。
【TECROWD】 ID:3042 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-26 10:18:07]
あの掲示板に「アクセス数稼ぎだからクリックするな」と書くと管理人に必ず削除された。私はライターやったことあるから少しわかるのよ。今も貼ってあるね？
【TREC FUNDING】 ID:3041 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-26 08:47:54]
今までは、ここは先着方式の募集でしたが数秒で埋まるため、投資家から抽選式の要望があったとのことで対応されたようです。
【LEVECHY】 ID:3040 / 投稿者：管理人 [2025-12-26 01:07:16]
鑑定評価額より高くファンドに入れる、という案件があったのでしょうか。
投資家には不利な条件というメッセージになりますし、投資家が投資しにくいファンドなのでは、と感じますので、望ましい形としては、その乖離理由や、ファンドへの売却額の正当性を投資家に説明の上で投資判断を求める形であると良いのかな、と感じます。ンフェアなことをしているとは言いにくいでしょうし、投資商品として成立していたということなのではないか、と思います。
不動産鑑定評価額は、「ただひとつの絶対の値」というものでもないので、鑑定評価額も開示の上で投資家が投資し、ファンドが成立しているのであれば、特段事業者がアンフェアなことをやったとは言えないのかな、と感じます。
もちろん、その結果としてそのファンドの成績がそぐわなかった場合には、事業者は物件取得額の乖離についての想定が甘かった、と、投資家からの信頼を損ねるリスクを負いますが。
【LEVECHY】 ID:3039 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 23:55:57]
管理人様
三為をした場合に公正な市場価格であればファンドに適正価格で売却したということになるということかと思いますが、ニセコ以外の三為案件でレベチーが記載している不動産鑑定士価格の評価額よりもファンドへの売却金額のほうが高いのですが、大体それくらいだと概ね問題ないという解釈がされそうでしょうか。
【TECROWD】 ID:3038 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 17:26:13]
真っ当に掲示板を運用していればオタつくことはないと思う。
TECROWD云々は置いておいて、何を書いても許容される時代はとっくに終わってるのだから。
【TECROWD】 ID:3037 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 15:06:23]
掲示板がなくなるのも寂しいですね
【サービス共通】 ID:3036 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-25 14:45:49]
今回GATESさんは、投資家を保護し運用期間の延期にならずに良かったと思います。悪く言えば、将来の見通しの誤りであり不動産業界の思い通りに行かない難しさを感じます。純資産に見合うだけの募集に留めていたたため、このように貸金業者を利用出来ますが、何処かの会社のように、会社の体力を大きく超える募集を行うと、そういう理由には、行かなくなりますね。再組成しても募集出来ず、信用を大きく落とすことになります。管理人さんが出されてる、純資産の何倍をファンドで抱え込んでるかのファンド依存率の大切さを改めて感じました。
【GATES FUNDING】 ID:3035 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 13:09:03]
三田も渋谷もずっと売却情報出てますね。
2件とも転売組が苦労しているマンションですね。
三田は一時期の坪単価から30%オフくらいじゃないと売れてなさそうですね。
10%の高金利で借入して合う案件では間違いなくないですね。
三田がどうなるかですね
会社のクレジット的にも物件的にも貸金業者が出せて5-7億か
手金が数億は必要でしょうから
純資産からみると普通に厳しそうですが
【TECROWD】 ID:3034 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 08:48:01]
それです。
【GATES FUNDING】 ID:3033 / 投稿者：管理人 [2025-12-24 20:19:47]
削除ルールを一応定めていますが、個別企業やファンドについての事実に基づく情報交換まで禁止はしておりません。
事業者との守秘義務などに該当する場合や明らかに営業妨害を狙われた内容でもないですし、特に削除はしないことでお願いしたいです。（運用上も、削除ツール外のことも任意の要請に基づいて削除したり、しなかったりするという判断を個々に議論するのは運用上難しいです。）
事業者から具体的な売却への悪影響があるといった情報があればお知らせいただき、検討できればと思います。
ただ、クラファンで募集している時点で売りに出ていることは公知ですしし、それが延長になっていること自体が営業妨害等に直ちに抵触するものばかりではないかと。
期間が長めなのは、融資を引く際には本質的にできるだけ余裕を持った期間が欲しいという事情はあるかと思います。
現時点で同物件内での供給量が多いなら、そのタイミングで売るより、時期を選べるほうが有利なケースもあるでしょうし、事業者にとっては、固定金利であれば長い方がありがたいのではないでしょうか。（特に金利の先高観がある状況ですから）
【GATES FUNDING】 ID:3032 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-24 19:38:58]
ただ1点だけ気になる点が20号は運用期間が6ケ月でしたが、ソシャレンの運用期間が18ケ月に延びてることでした。
【GATES FUNDING】 ID:3031 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-24 18:57:05]
管理人さま
了解致しました。誤った考えでした。削除を宜しくお願い致します。
【GATES FUNDING】 ID:3030 / 投稿者：管理人 [2025-12-24 18:50:01]
20号は、
・事業者がファンドから買い取って償還、清算
・事業者の買取に際して、AGクラファンで融資調達
ということですかね？
そのパターンはこれまでもいくつかの事業者が実施していますが、そのスキーム自体は法的な問題はないと思います。
損失補てんなどの懸念については、ファンドからの売却価格が公正な市場価格であれば問題ありません。（REITのように鑑定評価の取得などの義務もありません）
文言を見るに、市場で引き合いがある価格であることをもって公正な価格であることを暗に伝えているようにも感じます。
実需の出回る件数が少ない物件は、収益物件のように還元利回りで見られるわけではなく一物一価ですので、市場価格の証明も難しいですが、市場価格と一致しないことの証明もまた難しいのが実情かと思います。
多くの事業者の償還遅延が発生する中、メディアの露出やSNSでの非難の声も拡散しており、運用延長や遅延はレピュテーション影響が大きいのは事実かと思います。
最後に、不動産業では基本的に不動産を手元資金で買えるケースは稀です。
買い戻しのために融資（ソシャレン）で調達することだけをもって、財務悪化と結びつけるのは少し早いかと思います。
逆にこの業態でキャッシュで買い戻せたら、相当キャッシュリッチな企業なのか、逆に次の仕入れがうまくいっていないという心配をするくらいが不動産業者の感覚ですね。
ただ、GATESさんの場合はBSが膨らんで自己資本比率が低下傾向ですので、その中で物件の回転が落ちるのは決して良い事態ではありません。（買い取り再販屋は回転と粗利率をみるのが重要）
そういった点も総合的に見ていくことが良いかと思います。
【サービス共通】 ID:3029 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-24 18:38:28]
3028さま
了解致しました。気を付けます。
【サービス共通】 ID:3028 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-24 18:31:05]
不動産クラファン愛好家さん
一部のみのコピペで少し文章の記載を変えてあるとはいえ、限定情報の核心部分や会社名を記載するのはよろしくありませんよ。せめて一般化した内容にして投稿してください。
【TECROWD】 ID:3027 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-24 17:42:44]
例えば、これのこと？
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/1195.html
【GATES FUNDING】 ID:3026 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-24 15:52:04]
9.5％から10％なのでほとんど変わらないかな
それより港区三田がヤベー気がしてきた
【TECROWD】 ID:3025 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-24 15:40:11]
他のTECROWDの掲示板が、閉鎖に追い込まれています。ご注意ください。
【GATES FUNDING】 ID:3024 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-24 13:49:51]
運用期間中にキャッシュフローのために事業者が借り入れを行うことはあり得ますが、投資家への償還のために他の高金利な場所から借り入れるという状況は、その事業者の財務状況が極めて悪化している可能性を示唆します。
【GATES FUNDING】 ID:3023 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-24 13:13:04]
管理人様
「GATES FUNDING」20号の情報提供です。
事業計画は、ファンドの運用期間である2025年6月から2025年12月までの約6か月間で売却を完了し、2026年1月下旬に投資家へ償還を行う計画を企図しておりました。（運用期間6ヶ月 利回り9.5％）
しかし、ファンドの運用期間中、複数の購入希望者と接触し売却交渉を図っておりましたが、条件（価格）面において折り合いがつかず、売却に至っていない状況です。
複数の購入希望者がおり、一定の購入需要が見込めたため、引き続き条件調整を行いながら売却先を模索している一方で、当初想定していた6ヵ月という運用期間での売却および投資家への償還が困難となったため、既存投資家への償還資金を確保する目的で、営業者であるAGレンディングへ借入申込を行うに至りました。
AGクラウドファンディング＃148の投資家限定情報を見ると、借入は10％で18ヶ月となっております。AD側は貸付先の詳細を調べ決済したようですが、そこまでして期間延長は、運営会社のレピュテーションを落とすことなるんですね。GATESさんの投資家にとっては、喜ばしい事ですが、これは損失補償にならないでしょうか？
【T's Funding】 ID:3022 / 投稿者：管理人 [2025-12-24 00:13:25]
はい、契約書に解除の手数料なしと明記されていますので、（合理的理由で無理な場合除き）6カ月待てば、払い戻しを受けられる契約になっていました。
おっしゃる通り、ここはこれまでのところクラファンで過剰にBSを膨らませる傾向がありませんので、年ごとの決算チェックで変化がなければ持ち続ける、というやり方がしやすいサービスに感じます。
【T's Funding】 ID:3021 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-23 21:25:55]
管理人さま
そうですよね。手数料3000円払わず出来る可能性ありますよね。私も出し入れの面倒も無いため満期分がありますので検討したいと思います。もし決算内容が悪化した時、解除を検討しても遅くないと思いました。それまでは長期保有を考えます。解除事由の対応も、直ぐに実施され信頼が増しました。
【T's Funding】 ID:3020 / 投稿者：管理人 [2025-12-23 19:44:10]
不動産クラウドファン愛好家様
追加コメントですが、解除の場合は、譲渡と違って解除手数料が発生しません。
6か月前に通知する必要はありますが、手数料無しで元本の払い戻しを受ける手段がありますんで、3年などの長期運用前提じゃなくても投資する価値があるかもしれません。
（払い戻しまでの期間についてはSOLS WALLETなどとの違いがあり、急ぐ場合には譲渡を試みるのかと思いますが）
念のため毎年の決算を見て信用力に変化がないか見ておくことは推奨しますが、出し入れ不要で4.5%の想定配当が得られるなら、これは結構面白いのではないのでしょうか。
新しい仕組みのため、急ぎで現金化が必要な資金を出資するには勇気がいりますが、私は好きな設計です。
私個人は今、GALAさんの当選が重なり、更にらくたまへの出資枠拡大もあってクラファン投資枠が膨らんでいるのですが、別口座で残してる預金から出資するか迷うところです・・・
【T's Funding】 ID:3019 / 投稿者：管理人 [2025-12-23 19:23:25]
不動産クラウドファン愛好家様
情報ありがとうございます。素晴らしい対応に感じます。
契約成立前書面に、以下記載を確認しましたが、「事業者側に合理的な理由がない限り解除できる」という条件で、事業者側が拒否する場合に、合理的な理由があることを証する必要があるという、かなり投資家保護重視の記載だと感じます。
事業者の手元キャッシュが尽きて買い取れないケース、もちろん倒産時の補償はありませんが、投資家側に、ここまで強い解除する権利を付与する契約は珍しいと思います。
（この記載、行政の約款審査を経ないと加えられない範囲な気がしますので、もしかしたら元からこの記載があったのかもしれません。最初気付いていなかっただけならすいません。）
私は個人的にはT'sさんの商品設計や投資家保護姿勢はかなり信頼しているのですが、この記載に至るまでの社内議論、弁護士議論（または行政対話）なども想像して、ますます信頼感を感じるようになりました。
■契約成立前書面
事業参加者は、①の定めにかかわらず、解約を希望する日の属する計算期間が終了する6ヶ月前までに本事業者に通知し、その同意を得ることにより、本契約を解除することができます。
ただし、本事業者は、合理的な理由なく同意を拒むことはできません。
【T's Funding】 ID:3018 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-12-23 17:32:48]
T’s Funding会員各位
いつも『T's Funding』をご利用いただき、誠にありがとうございます。
現在公開中の『T's Funding MT-1号ファンド』につきまして、契約成立前書面の一部内容を修正・補足いたしました。
今回の修正は、不動産特定共同事業契約約款に定められている「解除規定」を、より正確かつ詳細に投資家様へお伝えするためのものです。既に出資をご検討中、あるいは書面をダウンロードいただいたお客様におかれましては、誠に恐れ入りますが改めて内容のご確認をお願い申し上げます。
（修正・補足の概要）
投資家様からの解約・契約解除に関する事項において、約款に基づいた具体的な手続き・条件を追記いたしました。
以上契約成立前書面が修正されました。ご案内まで・・・
【サービス共通】 ID:3017 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-23 13:55:40]
今月は、こちらのサイト掲載での投資先が少なく、初めてソシャレンのAGクラウドファンディングに投資してみました。投資家限定情報を見て、貸付先の詳細を確認し簡単では有りますが、貸借対照表・損益計算書やLTVを確認したり、劣後出資比率がありませんがAG側が担保も取っており、個別に貸付先の詳細を調べ投資しました。
【T's Funding】 ID:3016 / 投稿者：管理人 [2025-12-23 12:39:58]
不動産クラファン愛好家様
情報ありがとうございます。投資家間の譲渡以外に、特段の事由無く解除が可能ということだと、流動性課題に一定の対応が得られることになりますね。（事業者の信用力を超えるファンド規模にならなければ、ですが、ここはそのあたりの不安が小さい事業者さんだと感じています。）
ただ、できればメールではなく、正式な契約書を構成する約款や契約成立前書面に反映いただきたいところですね。
行政の再審査がありますが、投資家保護のための修整なので、難易度は低いはずです。なんなら行政書士など通さず自分でやれるレベルでしょうから、早めに改善いただきたいと感じました。
無期限型、物件入れ替え型ファンドでは肝になる商品設計の重要ポイントですし、今後登場するであろう競合他社との差別化ポイント、またはお手本として是非。
（こんなこと書いていますが、この条件、事業者にとっては結構嫌な条件なので、今の対応案を出されているのは、かなり頑張ってらっしゃると思います。）
【T's Funding】 ID:3015 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-23 12:12:32]
無期限ファンドが出ましたが、解除事由が限定されており、問い合わせ欄で回答がきましたので共有させて頂きます。
事由を問わない解除は解約希望日の属する計算期間が終了する6ヶ月前までに当社へ通知し、同意を得ることで、特段の理由がなくとも契約を解除できます。
また具体的に解除できる場合と出来ない場合については※契約成立前書面において記載がされておらず、申し訳ございません。今後会員様全体にメールにて行う予定となっております。
それから、途中での解約は、それまでの6ヶ月毎の配当は既に支払われておりますが、解約日までの配当は日割り計算支払われません。
以上ですので、やはり長期の投資には有利かと思いますが、短期には不利かと思います。
【サービス共通】 ID:3014 / 投稿者：管理人 [2025-12-21 12:53:19]
中古区分マンションは、ご指摘の通り、損益通算による節税効果込みでセールスをかけ、さらにその2次流通、3次流通市場でも節税加味して売買されるような市場ですので、節税効果の高い方以外にはメリットが得にくい状況でしょうね。
ローン比率が高いとキャッシュフローが出ないような物件が多い中、金利が上がると更にキャッシュフローが悪化してしまうという、なかなか厳しい環境になりそうですね。
行き詰まった物件を再流通させる営業が得意な業者もいるようですので、一気に下がるというよりジワジワ市況に影響が出る感じなのでしょうかね？
賃料が上がっているエリアはまだ影響が小さいとは期待しますが。
架電営業をやる事業者にはいろんな方がいらっしゃるようで、なんと表現するか難しいですが、不動産業の中でも、ある意味それに対応した素養が求められる、固有のお仕事なイメージです。
今後金利が中立金利付近まで上昇して落ち着いた後でも、出口戦略含めて相応の知識があることが望ましいですし、良い事業者、物件を探索する必要がありそうな領域ですね。
クラファンの区分リノベ再販案件に投資して出口感なんかをみるのは参考になるかもしれませんね。（なかなかそういう利益が出るような物件は出回らないという課題もありますが。）
【ヤマワケエステート】 ID:3013 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-21 02:02:33]
リープ不動産との間の物件、みんな裁判中ってどういうこと？
【サービス共通】 ID:3012 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-21 01:51:35]
中古区分マンションの事業を意図していました。区分の投資ローンは変動で組むことが多いですがなぜか国債10年ものと紐付けられている商品が多いのですが一足早く投資ローンの金利がバカ上がりしています。購入時だけキャンペーンで1.6とかでやってくれますがあっという間に2%中盤に上昇し、元本がほぼ減らないですね。若者がここ最近区分を年収10百もないのに購入しており、当然売却すると損が出ますのでまだ抱えていますがそのうち投げが出てくると考えられます。その時にキャッシュで購入しようと考えクラファンで今は利回り確保しています。
【サービス共通】 ID:3011 / 投稿者：管理人 [2025-12-20 23:39:50]
個人に近い領域だと、区分マンションのイメージになりますよね。
あれは金利上昇影響は甚大でしょうし、ご記載ももっともかと思います。
ただ、不動産市場全体から見ると、あの業態はごく一部ですし、建築費高騰で新築が厳しくなればリノベ再販など別の領域にチャンスが増えたりしますので、「不動産業」として見れば、業態や扱うアセット次第かな、と。（例えば区分マンションに近いところでも、都心部ファミリー向けRC一棟マンションは上がっているエリアが多いですし、まだしばらく上がると想定しています。新築がコスト高で、既存物件の価値が相対的に高くなる要因もあります。）
もちろん、今後更に金利が上がると厳しい業態が広がる可能性もあり、変化に対応できない事業者の淘汰はあるかもしれませんけど。
【サービス共通】 ID:3010 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-20 19:45:29]
都心部でもずいぶん落ちてきましたよ。一時期悪質な業者がはびこってたので高止まりしてた区分もずいぶん安くなってて、驚きましたね。ローン金利も上がりますので今までのように生命保険とか将来の年金とかと言ったバカな誘い文句では売れないでしょう区分は年収20百万円行く人の節税以外なんの効果もないです。
【サービス共通】 ID:3009 / 投稿者：管理人 [2025-12-20 18:25:46]
金利上昇についてですが、現在、不動産業界は案外冷静な方が多いかもしれません。
もちろん個人投資家がターゲットになるようなアセットではローン金利の上昇でキャッシュフローがより出にくくなったり、ファンドでもコア型ファンドでは都心部築浅などキャップレートの低い物件の取得が難しくなる、などアセットによっては影響が大きいのは間違いないのですが、①現時点ではキャップレート（売買時の要求利回りのようなもの）の上昇影響が出ていないことや、②物価上昇や建築コストの上昇に伴い賃料も上昇傾向にあり、NOI（利益）上昇→物件価値も上昇するといったプラス材料もあるからでしょうか。
ただ、0.25%に金利が上がった際にはもっと警戒感を持っていましたので、特に、金利上昇がキャップレートに連動しなかったことで、油断している面もありそうです。
今後賃金、物価、賃料の上昇トレンドが続く保証もありませんし、世界的に見て大きかったイールドギャップも徐々に縮小してきており、どこかでキャップレートの下落気配でもで出すと、一気に反転する可能性も否定できないかと思います。「これまでの都心部の相場上昇局面が続いて当然」といった思い込みを持たず、リスクシナリオとして持った上で投資判断することが重要かと思います。
【サービス共通】 ID:3008 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-20 16:31:47]
不動産は個人の感想ですが天井打ったと思います。現物投資物件はここで全部おりました。
【サービス共通】 ID:3007 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-20 16:28:47]
政府はあと3,4回の利上げ許容したって言う話。もう十分給料は上がっている。また近年金利差で為替の需給が決まるというよりも国債の売買高のほうが為替への影響が大きいとみられている。10年以上の国債の金利上昇を見ると日本国債は売られっぱなしなので政策金利を0.25程度上げたところでなんの影響もしない。ただ上げてからじゃないと為替介入できなかったので160入ったら一度為替介入してくるでしょう。金、ロレックス当たりの現物資産の上昇が止まりません。一番今もうかっているのは正直ロレックスの現物時計です。
【サービス共通】 ID:3006 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-20 14:54:52]
間違いなく日銀は円安の物価高を改革したかったはずなのに、市場は1%まであと後がなくなったのを見透し、しばらくは利上げはないとみたのでしょう。昨夜円が売られ財務大臣が口先介入するも更に円安が進みました。次の利上げは1%以上になります。大変です。為替介入しかないですね。不動産業界に直結する話しなので心配です。
【T's Funding】 ID:3005 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-20 14:15:58]
管理人さま
ご回答有り難うございます。早速解除事由について具体的に質問したいと思います。
【T's Funding】 ID:3004 / 投稿者：管理人 [2025-12-20 13:20:42]
不動産クラファン愛好家様
堅実経営型企業の無期限型、なかなか面白い商品ですね。
懸念点を上げれば、①譲渡時の流動性が現時点で見通せないこと、②解除理由が「やむを得ない事由」に限定されており、国土交通省の解釈では、これは事業者の不特法違反など限定的な条件とされており、解除の容易さや制約に不明瞭さがあること、③譲渡時の手数料が3%（事業者のWebサイト経由等）または3,000円（自分で譲渡先を探した）となっており、配当年4.5%想定に対してそれなりの負担であること、でしょうか。
手数料を考えると3年以上の長期保有を前提の中長期投資志向の投資家向け、という感じでしょうか。
その一方で、中長期後の譲渡の流動性が今一つはっきりしない面があるので、「解約できる条件、できない条件」などについて、もう少しはっきりと条件付けを明記いただけると投資しやすいですね。
投資検討時には、事業者に解除の考え方は確認されると良いのでは、と感じました。
【サービス共通】 ID:3003 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-20 07:36:13]
来年度の税制改正で住宅ローン減税の5年延長は良かったですね。また中古住宅の支援拡充で中古リノベーションは良くなりそうですね。
【LEVECHY】 ID:3002 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 20:14:28]
一般的な感覚と違う方達のようです。通常、訴訟リスクがある場合、企業与信にも影響しますのでADRを申し込むことを向こうから言ってくるのは珍しいですね。本当に関わりを断ちたいので、毀損でもいいのでと大半が思ってるのですが価格がよほどファンドに高く売りつけられてるのか動きがなさそうです。
【TECROWD】 ID:3001 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 18:48:31]
AMATUHIのホームページのお知らせの件は投資家に公表されているのですか？
【LEVECHY】 ID:3000 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 14:37:25]
今の時点でADRから申し立て下さいですか。他に手立てをする努力をして欲しいですね。投げてるとしか思われても仕方有りませんね。
【LEVECHY】 ID:2999 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:37:58]
自社で解決する部分まで外注を通り越して、ADR任せでADRは言うだけの口喧嘩ですので、本当に救い難いです。相変わらず受動的どころか何も判断できないに等しいですね。これでは売れない責任が本当はどこなのかと言うのに、能力そのものという厳しい意見を出さざるを得ないです。
【LEVECHY】 ID:2998 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:34:30]
レベチー、契約書で揉めてて向こうから調停かADRかを申し立てて下さいと言われてます。こういう会社は珍しいですね。私も訴訟はまだ切りたくないところですので、向こうが望むのであればADRでもしようと考えます。
【T's Funding】 ID:2997 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-19 13:09:32]
ついに経営の安定した運営会社から無期限ファンドが出ましたね。
自分が売却したい時はログイン後、マイページのメニューから自身の出資持分の売却の申込をサイト内で行うことができます。売却注文がされた持分は、他のT's Fundingの会員様が買取申込を行うことができます。
管理人さま、ご意見を宜しくお願い致します。
【サービス共通】 ID:2996 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-12-19 12:37:51]
ご参考までにAIからも抜粋しました。
本日の金融政策決定会合で政策金利を0.5%から0.75%に引き上げる。 また1回の利上げだと、また円安に振れ易いため、日銀は来年も緩やかな利上げ路線を維持するとコミットしています。不動産会社の経営への影響は
取引の減少: 売買取引が少なくなることで、仲介手数料などの収益が減少する可能性があります。
供給の調整: 新規開発プロジェクトが採算割れのリスクを懸念して減速または延期されることがあります。
経営戦略の見直し: 不動産会社は、金利上昇環境下での投資戦略の見直しを迫られます。収益性の高い物件の厳選や、安定した賃料収入が見込める物件の選定などがより重要になります。
例外的なケース
ただし、すべての不動産価格が一律に下落するわけではありません。需要の高い都心部や希少性の高い物件は、金利が上昇しても価格が下落しづらい、または上昇するケースもあります。また、資材費や建築コストの上昇が価格を下支えする要因となることもあります。
総じて、利上げが続くと不動産業界全体としては厳しい局面を迎える可能性が高いですが、物件の立地や種類によって影響は異なります。
「金利のある世界」不動産業界への今後の影響
金利上昇が不動産市場に与える影響 住宅ローン金利の上昇により購入者が減少し、不動産投資の利回りも低下。 これにより投資意欲が減退ますが、賃料はアップします。
どちらにしても、環境変化により運用機関の長いのは心配もありますね。
