今回は最初から黒ウサギ全開です。
先日ある事業者のメディアから記事が公開されましたが、その内容があまりにも低レベルだったので緊急で記事書いてます。つーか低レベル超えてマイナスレベル。Wizなら即時ロスト。
＜目次＞
キワモノ超えた記事
今回対象となる記事は、不動産投資型クラウドファンディング「CAMEL」が公開したものです。
たぶん消さないと思いますが、念のため魚拓取っておきました。
対象の記事は「【失敗事例25件を検証】不動産クラファンリスク最小化テクニック」というタイトルが付いていますが、これがまたなかなかのキワモノ・・・というかキワ超えて道を外れている内容です。
まずタイトルからして「失敗事例25件」と書いてありますがどこにも25件ありません。おまけに内容についても「デタラメ」という言葉がなんの誇張でもありません。
ツッコミどころを挙げろと言われたら「記事のほぼ全部」と答えますが、以下特にアカン点をピックアップします。
正解を探すのが難しい
記事内で「安全に投資するための具体的な判断基準」として、実際にあったとされている事例が5つ挙がっていますが、全部事実ではありません。以下ツッコミ。
①「COZUCHI（コズチ）が手がけた都内マンション開発案件では（中略）最終的に配当が予定の30%に留まる結果となりました。
虚偽。
COZUCHIでこれまで償還されたファンドは全て、予定通りの配当もしくはアップサイド配当を実現しています。
②「FUNDINNOで扱われた地方都市の商業施設案件では、立地の悪さから想定テナント入居率60%に対し実績33%となり、配当率が大幅に下落しています」
虚偽超えて意味不明。
FUNDINNOは株式投資型クラウドファンディングであり、まったく異なるクラファンの類型です。
③「CREALの某ホテル案件では年利10%超の高利回りを提示していましたが、市場平均の2倍近い数字に警戒すべきでした。」
虚偽。
CREALのホテル案件で年利10%超はありません。唯一「銀座8丁目土地」ファンドは年利10%ですが、予定通りの年利ですでに償還済です。
④「LIFULLファンディングの案件では、売却先が具体的に示されておらず、最終的に想定より20%低い価格での売却を余儀なくされました。」
虚偽。
LIFULL不動産クラウドファンディングの募集ファンドはこれまで3つ。すべてインカムゲイン重視の安定したファンドであり、想定より低い金額で売却されたという事実はありません。
⑤「OwnersBookで発生した元本割れ案件を調査したところ、運営会社の過去の運用実績が3件未満または情報公開が不十分な案件がほとんどでした。」
虚偽。
OwnersBookでは元本割れ案件は発生していません。
1件のみ返済遅延は発生していますが、その1件も最終的に売却が完了したのみならず遅延損害金も請求し、運用期間が長くなったことで実質利率は低下しましたが総配当金額は想定より上昇しています。
自分アゲ部分もツッコミどころ満載
記事ではこの後に、
①「CAMELの案件は、交通利便性や需給動向といった定量データをもとに企画されており、数字に裏打ちされた判断が可能」
②「CAMELの案件では、調達資金の具体的な使い道や、売却先との事前調整内容まで明記されているケースが多く、計画の妥当性を判断しやすい設計」
③「CAMELでは、住居系、商業系、観光系などバランスの取れた案件ラインナップが用意されており、戦略的に分散投資を行いやすい」
④「CAMELでは、契約条項がわかりやすく整理され、リスク説明義務も丁寧に果たされており」
⑤「CAMELのように「リスクを管理する仕組み」が整っているプラットフォームこそ、長期目線の資産形成に適しているのです。」
などと怒濤のCAMELアゲが発生していますが、この中で誇大でない内容はギリギリ③くらいのものでしょうか。バランスが取れているというより、他サービスではなかなか出てこないユニークな案件が多いだけですが。
CAMELのファンドにおける契約条項やリスク説明義務は法が要求する事項を超えるものではありませんし、ファンドの投資判断における交通利便性や需給動向といった定量データや調達資金の具体的な使い道、売却先との事前調整内容などの情報はほとんどの場合で十分とは言えません。
ファンドの情報公開という点で言えば、同種サービスの中でCAMELは決して平均を超えるものではなく、ゆえに「リスクを管理する仕組み」が整っているプラットフォームとも言えません。
最近ではタクシー配車アプリのS.RIDEが、「幹事だけポイント貯まるのずるくない！？」という屋外広告で自社サービスと関係ないところに火を放った結果大炎上し、多額の広告費用と自社の評判をドブにダンクシュートするという 愉快な 重大な事象も発生しました。
これで分かるように、自社のサービスの有利性・優越性を主張するのに他のサービスをサゲるという手段を使うのは、お行儀の悪い行為として受け取られることが多いです。
なおのこと、引き合いに出した他のサービスの内容がデタラメということであれば、誹謗中傷に当たる可能性すらあると考えます。上で名前が挙がった会社、クレームの一つくらい入れてもいいでしょう。数社には連絡済。
これは私の推測ですがこの記事、AIに「他のサービスをサゲてCAMELアゲる記事」と適当にぶん投げてできた記事を、ノーチェックで掲載したんじゃないでしょうか。だとしても虚偽満載の記事を掲載した責任が免責されるわけではありませんが。
言わないつもりでしたが。
クラウドファンディングと言っても商売ですから、お行儀の良い事ばかりをしているわけにいかないのは分かります。特に不動産の世界は一部、幽霊の正体見たり百鬼夜行みたいな側面もありますので、時には紳士の対応以外を行わなければならない場合もあるでしょう。
とは言え、それはあくまでも裏の話。表だってここまでのデタラメを吹聴するのは一線を越えてます。
私は基本的にクラウドファンディング業界であまり悪いことは言わないようにしていますが、相手がここまで行儀悪いなら言ってしまいます。もし次に事業者規模でのやらかしがあるなら、私はCAMELが筆頭候補（＊）だと以前から考えてます。
＊ニセコとか蓄電池とかはあくまでもファンド規模での問題発生であり、ここで言ってるのは事業者そのものの吹っ飛び、例を挙げればダイムラーファンドとか秒読み状態のみんなで大家さんです。
リアルでお目にかかった数名には以前から同じ話をしているので、今回の事があったから付け焼き刃でCAMELが危ないという意見を持ち出したわけではありません。
CAMELとは一応広告の提携をしていますが、これでもし広告を剥がされたりステルスでCVが出なくなってたら面白いですね。その場合はもちろん追加報告させていただきます。
CAMELへの投資は自己責任でどうぞとしか言いようがありませんが、もし将来的に何かあった場合花火見物をするには登録をしておく必要がありますので、酔狂な方は広告リンクをご利用いただければと思います。
（と、黒ウサギ記事でも安定のダイレクトマーケティング）
