こんにちは。Xでマンション好きの外資コンサルという名前のアカウントをやっています。本業の傍ら、タワマンの購入や売却を細々と投資兼趣味でやっており、少しだけ人よりも詳しいです。

ちょうど１年前、2025年に発売すると思われるタワマンをまとめたところ好評でした。当時楽しみにしていたマンションも大半が発売され、2025年は結果的に4部屋(計5.2億)を契約することが出来、個人的には大満足な1年でした。1年が経ち、2026年に向けた同じ記事を書いてみようと思います。

最下部にまとめと感想を書きますが、先に言っておくと来年は２極化の年になりそうです。まず、既に発表済のパークコート麻布十番東京ザタワーも含めて超都心の超注目物件が目白押し。2025年にはブリリアタワー乃木坂の100戸しかなかった坪1500-2500万円級の物件がなんと約4300戸(地権者住戸含む)も供給されます。港区×新築の盛り上がりで言えば過去最高と言っても過言では無いかと思います。一方で、2025年に盛り上げてくれた豊海タワー、セントラルガーデン月島ザタワー、リビオタワー品川、ブランズタワー大崎のような、ギリギリサラリーマン層でも届く都心物件(坪800-1000万)というのがごそっと無くなり、BSの厚くないサラリーマン層はより外縁部で供給される新築を狙う構図になるかと思います。

尚、最下部にもありますが有料相談フォームを用意してます。ここに書いてないことも色々あるので、より詳しく相談したい人はこちらからどうぞ。

※1.既に販売HP公開済で来年販売予定の物件(ザ・パークハウス赤羽台、幕張ベイパークブルームテラスタワーなど)は既に多くの方に研究されているので対象外とします。

※2.販売時期は予想です。概ね竣工の2～3.5年前にリリースされるのが一般的なため、～2029年に竣工の物件をスコープにしています。2027年に差し掛かるものもあるはずですが、正確性の担保は出来ない旨ご了承ください。

※3.全てのタワマンを取り上げるわけではありません。公開されたら台風の目になり得るマンションのみをピックアップしています。(主に立地、規模、その他希少要素の有無で判断)

※4.私のポリシーとして、価格予想は公表しません。デベロッパー側にエンドユーザー側の価格弾性値情報を渡して自分を不利にしたくないためです。ただし、今回のリストは私なりの予想で上から高価格順に並んでいます。

①西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都港区西麻布三丁目
最寄り駅：六本木駅徒歩4分
高さ：199.98m(54階)
戸数：500戸
竣工：2029年12月下旬
売主：野村不動産株式会社、株式会社ケン・コーポレーション
名称(仮)：プラウドタワー六本木

港区ゴレンジャーの一角。かなり高いレベルで尖った強みが多数あり。個人的にはパークコート麻布十番東京並みの注目物件です。

立地
何と言っても六本木ヒルズの真横です。既に解体工事も終わって着工もしているので、六本木に遊びに行く人は是非現地を見てみてください。立地の凄さがリアルに分かると思います。尚、デッキで六本木ヒルズと接続されるので利便性なども抜群です。実質日比谷線六本木駅に直結ですね。

規模・デザイン
54階建て200m、延べ床約10万㎡という規模は西新宿のザ・パークハウス西新宿タワー60に匹敵する規模です。外観も港区から公開されてるCGパースを見る限りはかなり洗練されたデザインに感じます。六本木ヒルズという多数の人が往来する場所にこれだけの規模・デザインを誇るマンションが建つと、ランドマーク性は非常に高いものと想像されます。

ホテル併設
46階以上は外資系のラグジュアリーホテルを誘致することになっています。高級ホテルのサービスを利用できるマンションは現時点では麻布台ヒルズレジデンス、虎ノ門ヒルズレジデンス、アマンレジデンスなどの超高額物件や、大阪のブリリアタワー堂島などごく一部に限られています。本物件でもその併設サービスは実装されると思うので、富裕層受けしそうに感じます。

このように都心超高級物件としても尖った強みがあり、野村不動産も自社の基幹物件として手を抜かずに来ると思うのでリリースされたら相当に注目を集めそうです。尚、再開発的の面でも第二六本木ヒルズなどが控えており、森ビルが会社の命運を賭けてこのエリアの開発は今後もやってくれるでしょうから、将来性も期待できるでしょう。ただ、2026年に販売活動開始の噂はまだ聞こえていないので、現時点では2027年に差し掛かる可能性の方が高そうです。

②赤坂七丁目 2 番地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都港区赤坂7丁目601
最寄り駅：青山一丁目駅 徒歩6分
高さ：163.45ｍ(46階)
戸数：643戸
竣工：2028年12月31日
売主：新日鉄興和不動産株式会社、野村不動産株式会社
名称(仮)：プラウドタワー赤坂

港区ゴレンジャーの一角です。赤坂御用池を北側に臨み、高橋是清扇記念公園に隣接し、超都心でありながら自然豊かな環境に恵まれた抜群の立地で2008年竣工のパークコート赤坂ザタワーのすぐ北西に隣接しています。赤坂駅挟んで反対側の赤坂タワーレジデンストップオブザヒル含め、16年間新築供給のなかったエリアなので、どうしても欲しい金持ちがいくらでも現れるでしょうね。

立地的には広い部屋ばかり用意して超富裕層専用マンションにもなるかなーと思っていたのですが、事業計画書を見ると平均住戸面積は76㎡と意外に小さく、30～60㎡の1LDK以下が153戸、60～80㎡の2LDKが223戸と、グロスが抑えられそうな部屋もかなりの数供給されます。パークコート赤坂ザタワーの成約単価が坪1300～1500万円程度なのでそれよりは上のはずですが、面積が絞られていれば手が届く人も相当数いると思うので、何とかして１戸欲しい！と言う人の激戦になりそうだなと思っています。(赤坂御用池ビューは凄い坪単価だと思いますが、逆に条件の悪い眺望の1R・1Kとかなら1億前半もあり得なくはないので、、、)

尚、意外に周辺は今後の再開発話がポツポツあり、西側では青山一丁目駅目の前のホンダ本社跡地を三井不動産がタワマンにすることが発表済ですし、南側の隣接地でもトライスター型のタワマンを建設する構想もあります。将来性に疑いの余地はないでしょう。

③愛宕地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都港区愛宕1丁目7他
最寄り駅：虎ノ門ヒルズ駅徒歩8分
高さ：160m(41階)
戸数：不明
竣工：2028年11月30日
売主：竹中工務店、野村不動産
名称(仮)：プラウドタワー虎ノ門

いわゆる港区ゴレンジャーではないのですが、イメージパースにある通り虎ノ門ヒルズ森タワーのすぐ南に隣接する敷地であり、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーと愛宕グリーンヒルズフォレストタワーの間に位置する抜群の立地です。尚、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーと同じ竹中工務店の施工であり、パリッとしたスタイリッシュな外観になりそうなのも楽しみです。愛宕神社の鳥居と参道を挟む形で２棟の住居棟と商業棟が立つ独特の配置計画になっており、竣工したら面白い光景になるでしょう。

ただし、この物件、神社の敷地なので定期借地権の模様です。。。涙
こればっかりは仕方ないですね、、、立地の希少性は抜群なので定借だろうと普通に売れるでしょう。

④白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都港区白金1丁目
最寄り駅：白金高輪駅徒歩3分
高さ：138.45m(39階)
戸数：991戸
竣工：2030年3月31日
売主：東急不動産、三井不動産、大成建設
名称(仮)：ブランズタワー白金高輪

港区ゴレンジャーの一角で、白金ザスカイの南西、白金タワーの北西に隣接する場所に建設される大型物件です。高さこそ138mですが、12,000㎡の広大な敷地に建てられる太めのタワマンで戸数も991戸と今後都心で建てられる新築タワマンとしてはトップクラスに大きい方になります(今後東京で1000戸以上の物件は殆どありません)。敷地に対する建蔽率は42％で、かなり公開空地の広い豊かなランドプランになっています。

私の周りだと白金ザスカイからの住み替えを考えてる人が多い印象です。ただし事業計画書の図面や上記のCGを見るとスカイラウンジが26階～27階の南向きに設置されており、東京タワーと反対側を向いているので、白金ザスカイと違って東京タワーは見えないのかもしれません(それでも北向きの方が景色良い気がするけど、、、)。その場合、白金ザスカイに築年以外で明確に勝るポイントって何だろう？というのがやや難しく、セオリー的に言えば白金ザスカイを買っておいた方が良いのかなとも思います(今年価格あんま伸びなかったですが)。

とは言え、ラウンドのコーナーサッシを多用した外観デザインはかなりカッコいいものになる予感がしていますし、何より白金高輪は今後も後発でタワマンの計画が２棟(ラトゥールと噂の住友不動産物件と、駅直結の三菱)に加え、南北線の延伸で品川に繋がることが確定しており、将来性は抜群のエリアなので全然買いだと思いますね。

⑤泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業

住所：東京都港区高輪2丁目81-1
最寄り駅：泉岳寺駅直結 / 高輪ゲートウェイ駅徒歩2分
高さ：144.39ｍ(30階)
戸数：350戸
竣工：2032年3月
売主：東京都（特定建築者：東急不動産、京浜急行電鉄)
名称(仮)：ブランズタワー泉岳寺

密かな超注目物件として多くの人が熱烈な目線を向けている物件です。高輪GW駅の大規模再開発は既知の通りですが、マンション目線だと残念ながら徒歩１０分以内にタワマンが存在せず、この再開発の恩恵を完璧に浴びられるタワマンというのは現状存在しません(一番近くてプラウドタワー芝浦やリビオタワー品川が徒歩12分)。そんな中でこの物件だけ高輪GW駅徒歩２分という圧倒的な立地を誇ります。

そもそも山手線至近の新築タワマンというのが今後見えている計画ではブランズタワー大崎、ブランズタワー泉岳寺、ブランズタワー西日暮里(仮)の東急不動産３案件に加えて五反田のブリリアタワー五反田(仮)くらいしか知る限りありません。それに加えて泉岳寺駅も直結。NEWOMAN高輪も日常使い。と、利便性に関しては最強格でしょう。下駄にはオフィス棟が入っており、抜群のアクセス×商業充実×下駄オフィスという点ではワテラスタワーレジデンスを想起させます(戸数も同じくらいです)。ワテラスもそうですがオフィス一体型だと質実剛健な外観デザインになり、築年が経っても全然古さを感じないものになると思うので、そこも期待です。

周りを見渡してもこれを欲しがっている富裕層が多すぎて、戸数の少なさも相まって正直買える気がしません笑　2032年の竣工時期からはいささか早いように思いますが2026年に動きがあると聞いたので、東急不動産の物件をもっと買ってスタンプラリーを頑張りたいと思います。(尚、地権者住戸は坪2500万円で売りに出ていますが常軌を逸した値付けでとても買う気になりません笑)

⑥文京区本郷三丁目計画

住所：東京都文京区本郷3丁目422-1
最寄り駅：本郷三丁目駅徒歩8分
高さ：77.98m(23階)
戸数：298戸
竣工：2028年4月
売主：三井不動産
名称(仮)：パークコート本郷三丁目ザ・タワー？

元々日本サッカー協会ビルという建物があった場所に立つ、通称「JFA跡地」と呼ばれているタワマンです。高さ約80m / 延べ床面積32000㎡という大きさは数少ない同じ文京区タワマンのアトラスタワー茗荷谷よりも更にもう少し小さい水準で、かなり小振りになります。

その割には戸数が約300戸(アトラスタワー茗荷谷は244戸)と小さめの部屋が多そうな印象を受けます。もっぱらの噂では三井不動産の上級グレード「パークコート」になるとの話で、文京区でそもそもタワマンの供給がほぼ無いことからも期待する声は多いですね。尚、同区内の別物件で本郷ハウス建て替えPJというのもあり、それはパークコート本郷ザタワーという名称で地権者住戸が出回っているので、こちらの名前は何になるのかイマイチ読めません。

行政の再開発案件ではないので情報が限られており現時点で言えることも多くはないのですが、価格は流石に高そうですね。実は2025年は港区の都心物件の価格が伸び悩んだ一方で周辺区はかなり伸びており、文京区も非常に伸びが良かったエリアになります(板マン、タワマン問わず)。パークコート文京小石川ザタワーなどはあれよあれよという間に値上がりしていき、すっかり手の届かない値段になりました。本物件もあまり価格的には期待できないので(小規模かつ補助金などもないため)、どうしても文京区に拘りのある富裕層が買い求める物件になるでしょう。そのため、純投資の目線ではあまり魅力は感じません(買値が高く、小規模なため)。

⑦勝どき東地区第一種市街地再開発事業 B棟

住所：東京都中央区勝どき2丁目18番
最寄り駅：勝どき駅直結
高さ：102m(29階)
戸数：464戸
竣工：2029年5月
売主：三井不動産
名称(仮)：パークタワー勝どきイースト

これは既に昨年の記事で取り上げていますのでご覧ください。当時の記事でも2026年発売の可能性の方が高いと書きましたがやはりそうなりそうな感じです。少し着工も竣工も予定が後ろ倒しになっており、2028年10月竣工予定が2029年5月になっています。

⑧囲町西地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都中野区中野4丁目2-178
最寄り駅：中野駅直結(徒歩８分程度？)
高さ：85.87m(25階)
戸数：510戸
竣工：2029年10月31日
売主：住友不動産
名称(仮)：シティタワー中野

竣工間近に迫ったパークシティ中野ザタワーの隣に建設されるタワマンで、現地では最近解体工事が始まりました。規模は延べ床面積5.4万㎡で、パークシティ中野ザタワーエアーズ(5.9万㎡)より少し小さくブリーズ(2.9万㎡)よりはかなり大きいです。現地に行けば分かりますがエアーズの存在感は抜群で、それに匹敵するタワマンがもう１棟経った暁には中央線から見たときに「壁」を感じるレベルのタワマンウォールが完成します。デザインもCGの時点で既に住友不動産のDNAをヒシヒシと感じますね笑　武蔵小杉でも異質の存在感を放っているシティタワー武蔵小杉を彷彿とさせる黒光りデザインで、竣工したらかなりの存在感になるのでは無いでしょうか。

パークシティ中野ザタワーエアーズよりも駅から遠く、規模も小さくということで一見下位互換に見える部分もあるのですが、眺望は明確にシティタワー中野の方が勝ります。PC中野は南向き以外開けている方角がなく眺望的にはイマイチな部屋も多いのですが、再開発地区最西端の本物件は明治大学に被る北の一部、ブリーズに被る東の一部以外は眺望が抜けるはずで、眺望は明らかに優位です。周辺は杉並区の第一種第二種低層住居地域しかないので、超低層階でもずっと先まで抜けるでしょう。実際、パークシティ中野には設定すら無いスカイラウンジが16階の南西角に配置されることになっています(西向きは富士山ビュー)。

パークシティ中野の中古が坪1000万円前後で流通してるので価格目線はそれが指標になるかとは思います。高いとは思いますが今回のラインナップの通りパークタワー勝どきイーストとシティタワー中野以外は超都心の雲の上の戦いか、もしくは都心とは言い難い物件がメインなので、サラリーマンの上澄み層が都心で新築タワマンを買いたい場合、この２物件を取り合うしか無さそうです。ここで言いたいのは、中央区の新築タワマンが坪800～1000万で買える豊海タワーとセントラルガーデン月島ザタワーは本当に貴重なので、日和らず買った方がいいと思いますよ、ということ。2027以降の計画を見渡しても坪1000万で買えそうな都心物件、ほとんどないですハイ。

⑨墨田区本所1丁目計画

住所：東京都墨田区本所1丁目2-2
最寄り駅：蔵前駅徒歩5分
高さ：91.40m(26階)
戸数：464戸
竣工：2029年4月
売主：京浜急行電鉄、東京建物、東武鉄道、日鉄興和不動産、総合地所
名称(仮)：ブリリアタワー蔵前

2023年春に移転したLION本社の跡地に立つタワマンです。墨田区ではあるものの橋を渡って反対側の蔵前駅(台東区)が最寄りで徒歩5分です。あまり話題になってない気がしますが、数少ない都心寄りのタワマンとして(立地は先述のPTKイーストやシティタワー中野にはやや劣るものの)サラリーマン層の希望の星の１つではないでしょうか。

そもそもこの下町エリアには浅草タワーやタワーレジデンストーキョー以来15年以上大規模タワマンがありません。ザ・パークハウス浅草橋タワー、大江戸タワーレジデンスなどはもう少し築浅ではあるものの結構ペンシルタワマンで、つい先日公開されたばかりのブリリアタワー浅草柳橋(以下浅草柳橋)も大規模とは言えません。そういった中で、延べ床面積4.6万㎡の大規模と言っていい新築タワマンが立つのは実は結構注目を集めると思います。浅草柳橋と比較されることになると思いますが、建築面積は約3倍、延べ床面積は約1.7倍で圧倒的に大きく、城東の新たなランドマークになることでしょう。

公開情報は多くは無いですが、わずかに公開されてる図面を見るとスカイツリービューを明らかに押してますね。16階の北東角にスカイラウンジが配置されており、北西の隅田川方面ではないのが印象的です(恐らく高速道路にやや遮られる)。尚、屋上デッキも北向きにあるみたいなので、北向きが買えなかった人でも僅か1.5kmの距離にあるスカイツリーや隅田川花火大会を相当な迫力で見れると思います。浅草柳橋の方は売りの隅田川ビューが地権者にかなり取られてしまってると聞いたことがあり、外野が良い眺望を買えるのはこちらかもしれませんね(地権者が大企業なので)。浅草柳橋とこのプロジェクトによって、2028年は隅田川沿いが盛り上がることになりそうです。

⑩板橋駅板橋口地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都板橋区板橋1丁目15番3他
最寄り駅：板橋駅直結
高さ：126.3m(34階)
戸数：388戸
竣工：2027年6月30日
売主：JR東日本、野村不動産
名称(仮)：プラウドタワー板橋

※板橋駅前のタワマン計画が２つあるので、⑩と⑪はセットで説明します。

⑪板橋駅西口地区市街地再開発事業 A街区

住所：東京都板橋区板橋1丁目
最寄り駅：板橋駅徒歩3分
高さ：140m(37階)
戸数：390戸
竣工：2029年10月
売主：大京、三菱地所、三井不動産
名称(仮)：ザ・ライオンズタワー板橋

これもあまり目立っていませんが、板橋駅周辺には２棟のタワマンが立つことが決まっています。⑩が駅直結(下駄にアトレ)でプラウドシティ池袋本町の目の前、⑪が駅の北東側ロータリー前で直結ではないですが実質徒歩1～2分です。規模はどちらもほぼ同じの中規模タワマンといった感じで、現在売ってる新築だとブランズタワー大崎とほぼ同じくらいと思ってもらえると分かりやすいです。

プラウドシティ池袋本町も、隣駅のザ・タワー十条も坪600万程度で推移しているので、ここまで紹介してきたタワマンよりは一段階買いやすいはずで、多くのサラリーマン世帯はこちらが主戦場になってくるでしょう。ザタワー十条がベンチマークになると思いますが、埼京線しか使えない十条駅と異なりこちらは三田線の新板橋駅までも徒歩5分で大手町方面へのアクセスが格段に上です。多くの大企業の本社は大丸有を始めとする東側に集積しているので、板橋のこの2棟の方がより万人受けするし、盛り上がりそうですね。2つ合わせれば800戸の供給になりますし、建築計画を見る限りは飛びぬけた特徴があるわけではないですが、価格的にも検討できる層が多いと思うので、2026年の注目を結構集めるのではないでしょうか。

⑩の駅直結かつ下駄アトレが輝いてますが、残念ながらこちらは土地の所有者が板橋区とJR東日本で「定期借地権」が確定しています涙　⑪の方は所有権のはずなので、駅直結に拘らなければ流石にこちらの方が魅力的に映るでしょう。⑩は2022年12月に着工していて、今後販売されるタワマンの中では早期に着工しているせいか総事業費が255億とやや控えめに見えており、定借なのも含めて安く出てくることを願ってます。

⑫赤羽二丁目計画

住所：東京都北区赤羽2丁目1番4
最寄り駅：赤羽駅徒歩4分
高さ：99.70m(26階)
戸数：302戸
竣工：2029年8月31日
売主：住友不動産
名称(仮)：シティタワー赤羽

赤羽は今まで注目されているエリアではありませんでしたが、実は４つのタワマン計画があり、将来的にはかなり景色が変わるポテンシャルのあるエリアです。まだ決まっていませんが更に東口の駅前に三井不動産のタワマンが来る可能性もあり、実現すれば５棟が林立します。現時点では坪単価約450万円のプラウドシティ赤羽が最高単価の地域なので、いくらタワマンでもある程度サラリーマン層の手に届きやすい価格になると思います。ちなみに現在新築で販売中のシティテラス赤羽は、８月までは9000万円以下の3LDKがあって広域で見ても割と条件良かったのですが、今は出物が1億超えばかりで、既に実需リーマン層の流入でじわじわと相場が上がっている模様です。

都内でも屈指の昼飲み街なので独特のディープさはありますが、それがタワマンの開発でどんな風に融合していくのかはちょっと楽しみです(今から０スタートで開発されていくタワマンエリアは希少です)。新宿渋谷方面にも東京駅方面にもそれぞれ20分ずつくらいで行けるアクセスなので(電車は超混んでますが…)、上手く開発されれば都心が高くなりすぎて買えなくなった層の受け皿として、南の武蔵小杉に対する北の赤羽のようなポジションに化けるかもしれません。

ぶっちゃけこのタワー自体は出ている情報が非常に少なく物件ピンポイントで見える話はあまりないです。ただ、既出のザ・パークハウス赤羽台タワーも実際の販売は来年の5月からですし、来年は赤羽や先述の板橋などで多数のタワマンが出そうなので、城北が盛り上がるターンになりそうですね。

⑬小杉町一丁目計画

住所：神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目403-53
最寄り駅：武蔵小杉駅デッキ直結
高さ：165m(43階)
戸数：500戸
竣工：2029年10月31日
売主：三井不動産
名称(仮)：パークタワー武蔵小杉

タワマン銀座として全国的に有名な(いろいろな意味で笑)武蔵小杉ですが、見えている限り最後の開発のピースとなるのがこの計画です。武蔵小杉で14本目のタワマンで、数字にすると武蔵小杉のタワマン銀座っぷりには驚かされますね。コスギサードアベニューザレジデンスのすぐ裏側の立地にあり、同エリアでは相対的に小さめなパークシティ武蔵小杉ザ・グランドウイングタワーと近いサイズ感です。TPH武蔵小杉タワーズのMRでも、眺望シミュレーションにばっちり描かれていたのでご存じの方も多いのではないでしょうか。

特徴的なのは将来的にはデッキで南武線武蔵小杉駅直結になる計画になっていることです。更にそこから奥のパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズにまでデッキが伸びる(下記イメージ)想定なので、東口に比べると地味な印象のある西口も将来的にはかなりアクセス性がアップする期待があり、販売中のTPH武蔵小杉タワーズにも恩恵があります。

ただし、眺望はあまり期待できなさそうです。周囲に所狭しとタワマンが林立しているエリアのど真ん中で、よくそんなところにタワマン用地見つけてきたね、、、？というような場所です。どちらを向いてもタワマンに囲まれており、唯一駅側だけが抜けており高層であれば多摩川を望めそうです。

終わりに - 2026年以降の展望

2025年は激動の年になりましたね。全体としてはタワマン価格は上昇傾向が明確でしたが、内訳を見るとかなりムラがあり、港区の超高額帯は動きが鈍い一方で周辺区は大きく上昇。勢い余って高額物件を掴んだ買い取り再販業者が損切りを余儀なくされたりする一方で堅実に買った人は今年末時点で既に数千万円割安に買えていたりすることも多数でした。政策面では竣工前転売防止の特約の追加、外国人の取得に関する法規制の検討、今週0.75％への利上げも決定などが決まりました。暴落を願う人の暴落煽りも一段と苛烈になり、今後の相場の展望を聞かれることが以前より増えたと感じます。

あくまで個人的にはですが、将来の相場は何も疑っていません。
昨年のnoteにも書きましたが、2023年や2024年の暴騰を誰も予想できなかったのと同じく、私は短期的なマクロの相場変動は読むことは出来ないというスタンスです。3～5年程度の短期では様々な要素が複雑に絡み合い、上げも下げもどちらに触れる可能性もあると考えながら意思決定しています(どちらに振れても生きられるようにしています)。一方で10年程度の長期ではマンション価格の上げ圧になる以下の要素を確実視しており、基本的には上昇傾向、ワーストケースでも高止まりが続くと考えています。

• 貨幣の価値は落ち続ける
  もはや説明不要でしょう。日本円の価値は下落し続けており、日米の政策金利の差以上に円はドルに対して弱くなっています。更にドル自体の価値も下落しており、ドル円レートの見た目以上に円の価値は下がっています。これは日本、引いては資本主義国家が抱える構造的課題であり、今後も貨幣は刷られては薄くなっていくことを一切疑う余地がありません。
  
  このトレンドは少し利上げしたら変わるようなものではなく、原則としては貨幣が薄まり反対に希少な実物資産は値上がって行くという傾向は確実視しています。最近でも、利上げが市場に織り込まれた後でも不動産関連株は軒並み上昇していました。これは株式市場が「今後もインフレが続き不動産は堅調」と判断していることの証左です。勿論今後もガンガン利上げしていけば株も不動産も両方下落に転じると思いますが、日本経済にそんな体力があればとっくに利上げしてたわけで、個人的には長期で日本に高金利が張り付くような状態の方が想像しにくいなという印象です(金利と為替の予測はプロでも難しいので感想であり、外すかもしれません)。

• 建設費の高騰が巻き戻ることはない
  これも再三言われていることですが建築原価の高騰が凄まじいです。データの取り方で色々な見方はあるのですが、実際にマンションを建てて売るビジネスの最前線にいる三菱地所レジデンスの社長は、直近(約2年のこと)で高級レジデンスの製造原価は1.8倍になったと明言しており、これが最も信用できる現場感のある数字でしょう。これは材料費の高騰もあるのですが人件費が重く、その根本は人手不足という構造的に解決し難い課題に起因しています。そもそもの人手不足に加え、下請けの価格交渉力を強くする法律や、労働時間の制限などコンプラ的な法律が続々と施行され、政府自身でコストプッシュインフレの要因を作っています。これらの要素が巻き戻るシナリオを考えることは難しく、将来もっと安くマンションを建てられるわけではないので、基本的には供給面では常に上げ圧がかかると考えるのが自然です。
  
  ※個人的には政府自身でコストプッシュの要因作りつつ需要を抑制する政策やったらアカンでしょ、と思っています。転売目的は別途規制しないといけないですが、むしろ金払いの良い外国人に積極的に買ってもらえるようにしないといけないんじゃない？とすら感じています。

• 大都市に人が集中し続ける
  日本全体では人口減少が続きますが、広範囲でインフラや産業が維持できなくなるに連れて大都市に人が集中するトレンドが今後も続きます。人口の統計は各ソースでブレはありつつどれも2035年～2040年頃まで東京23区では人口が伸びると予想されています。ここでは最も信頼できるソースとして東京都政策企画局が出しているもの(2025/3)を取り上げます。都心に近づくほど増加が長く続く予測になっており、この資料にはありませんが、他の東京都のソースでは千代田区、中央区、港区、文京区、品川区、渋谷区については2045年まで人口が伸びると予想されています。

以上３点をまとめると、東京などの大都市中心部には今後も人が流入し(≒住宅需要が継続的にあり)、それを供給するコストは今後も高騰したままで、貨幣は薄まり希少財産は相対的に価値が高まる。ということになり、普通に考えれば今回のnoteで挙げたような都心部の希少物件は買っておいた方がいいんじゃね？と言うのが持論です。

2030年築以降の好立地新築タワマン、びっくりするくらい少ないと思いますよ。悲しいですが今計画されているものも次々と頓挫すると思います(既に中野、船堀、津田沼とか消えてますしレジデンスではないですが名古屋駅の再開発がポシャったのは記憶に新しいですね)。特に1000戸を超える超大規模タワマンは極めて少ないです。今回だとブランズタワー白金高輪(991戸)とプラウドタワー六本木(広めの500戸＋ホテル)がギリギリ相当する規模感ですが1000戸には及びません。現在販売中のパークコート麻布十番東京ザタワー(1342戸)、豊海タワー(2046戸)、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ(1438戸)が最後で、今後の計画にも知る限り存在しません*。豊海と武蔵小杉はサラリーマンが買える価格に留まっていますし、超大規模の希少性を考えれば日和らず買っておいた方が良いと思います。私はその希少性を知っていたのでどうしても欲しくて2025年になんとか押さえることが出来ました。
(*西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業や東高島地区 C地区棟計画などは1000戸超ですが実施が不確定かつ出来ても10年近く先です。)

また、そもそも大前提として住宅での資産形成は長期で考えるべきものです。ここ2年の高騰が急だったので勘違いしがちですが、買えば短期で儲かる目線の人が増えた反動で、少し環境変化があるだけで狼狽する人が多い気がしています。個人的にはこの程度で狼狽えるなら短期で考えすぎだし買わない方がいいと思います。不動産で短期トレードは無理なのでマクロの短期的な上げ下げを予測して上手く入ろうと狙うのは困難を極めます。私は元々は長期では上がると確信し、1年に10％ずつ×5～10年で最大100％上がれば良いな、という目線でマンション購入を始めておりあくまで長期目線。短期で急騰したのはただのラッキーで、私も他の人も読めてませんでした。

※尚、不動産ならではの相場の歪みを見つける(高騰の波及が遅れている物件や値付けミスの発見)ことで短期的に大きな値上がりを狙うことが出来ますし私も何度もやっていますが、これはあくまで副産物で基本は長期投資に変わりありません。

ですから、大事なのは長く持てること。
自宅・住宅ローンなら保有中の金利負荷も軽いので、自分が長く住めると思った物件なら買うべき。希少立地のマンションを買って10年で25％～30％ローン残債を減らした暁に賃貸に負けるシナリオ(残債割れ)を想定する方が難しいです。逆に長くは住めないけど短期で売るつもりだから我慢して住もう、と言うのは私は基本NOのスタンスです。

純投資物件の購入は数段難易度が上がります。
ローンの金利負荷が重いので長期で保有する場合にはある程度の利回りを確保したい一方で希少物件は利回りが低いというジレンマ。これを解消するには相場の歪みを見つけて割安に仕入れる、将来の伸びを確信できる物件に賭ける、一定のキャッシュアウトに耐えるCFや資産を持つ、(新築なら)手付放棄のオプションも有効な選択肢に入れる、などが必要でやや玄人向けになります。私はここを専門にやっている人間なのでそこそこ詳しいですが、多くの人には勧められず、基本は「住宅ローンで長期優良資産になる家を買う」以上のことを人に勧めることはあまりないです。逆にこの前提なら今でも常にGO。ずっと賃貸に住んでるよりも勝率断然高いですよ。

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今後の市況見通し、投資価値的に買いの物件の選定、買替戦略、住宅ローン・投資ローンの考え方、不動産を利確して入った金融資産をどうしているか、などが代表的な相談ですね。様々な経路で情報収集してるので、表に流通していない市場情報や、Xで話すと角が立つ or 自分が不利になるので言えない情報などもクローズドな場なので話せます。累計約400人弱のご相談を受けていますが(2025年冬時点)、これまで答えられなかった質問はほぼ無かったです。日程調整中の方が多いのですぐにご返信できないこともありますが、ご容赦ください。

他にも、賢い中古マンションの買い方や、買おうとしたのに買えなかった人の特徴などのnoteを今年は書いているので、そちらも是非ご覧ください！