◇提案の５つの議案の内、特に規約に抵触するかどうかの確認の必要な、「第５号議案 欠員理事の補充の件」を除いては、来年度の通常総会上程で十分間に合います。
◇理事の定数についての、室見第１住宅管理組合管理規約の関連条項は、
第３節 役員
（役員）
第３７条 管理組合に次の役員を置く。
五 理事（理事長、副理事長、会計担当理事、書記担当理事等を含む。以下同じ。）１２名以上
となっており、2025(令和7)年度通常総会で、留任及び新任理事１３名が承認されています。
従って、１名欠員となっても、残る１２名で規約の条件を満たしています。
◇臨時総会の議案・開催の是非について、いろいろと経緯はあったにせよ、時間と経費節約のため、至急「臨時総会取りやめ」の決断をするべきです。
理事長のご勇断に期待しています。
◇このところ、住戸棟の耐震性能・耐久性能が話題になっているようなので以下確認します。
【躯体の強度】
強度については、2020(平成22)年３月、１２棟と１８棟の耐震診断を行い、建築基準法に適合しており健全であることを確認しています。
【躯体の耐久性能】
耐久性能についは、計測されたコンクリートの中性化深さ（進度）からみて、適切な維持管理により、躯体の耐用年限は100年超、最低40年程度は健全としています。
現在も管理組合による適切な維持管理が行われていると判断しています。
念のため、理事長が診断書をご確認されるようお勧めします。
◇標記セミナーが１０月１９日に「福岡国際会議場」で行われたので参加しました。
報告が遅れましたが、その概要を以下紹介します。
参加者は８０名程度で、１００名に満たず、「福岡市民の、地震に対する関心の低さ」が浮き彫りなりました。
◇講演表題と概要
【講演１】「九州・福岡の地震とその背景にあるもの」
九州大学理学研究院 教授 松本 聡
警固断層帯南東部の現状についての説明
【講演２】「福岡県の活断層：何を学んで、どう備える」
産業技術総合研究所 活断層・火山研究部門 副研究部門長 宮下 由香里
警固断層帯の位置及び発生時期、発生確率と住宅建設の現状についての問題点
【講演３】「地震が起こる前に知っておきたいこと」
九州大学人間環境研究院 教授 神野 達夫
「一般的な建物が壊れやすい特殊な揺れ方」は１～1.5秒周期の地震
以下概要は省略
【講演４】「気象庁の発表する地震津波情報」
福岡管区気象台 地震津波対策調整官 山田 案之
【講演５】「福岡県の地震対策について
福岡県防災企画課 参事補佐兼防災企画係長 塩川 靖教
【講演６】「福岡市の地震に強いまちづくり」
福岡市建築物安全推進課 耐震化促進係長 中島 淳二
福岡市地域防災課 連携推進係長 杉谷 俊介
◇上記講演内容については、現在（NPO）団地力向上委員会が保有する情報と対比して「確認・修正・追加」の作業を進めます。
◇上記講演については、「西日本新聞１０月２９日朝刊」で平易に紹介されています。
◇「区分所有法」では、集会（総会）の決議事項の《執行機関（例えば「理事会」）設置》を義務付けていません。
◇理事会が「何ができて」、「何ができないか」については、
室見第１住宅管理組合規約 第５節 理事会（理事会）第５３条
２ 理事会は、次に掲げる職務を行う。
一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の業務執行の決定
二 理事の職務の執行の監督
（以下省略）
と定められており、同節（理事会の決議事項）第５６条に、詳細に定められています。
「総会議案の作成」、「総会決議の執行」がその重要職務となっています。
【理事会の役割】
「法律（主として「区分所有法」）」と「室見第１住宅総会決議事項」に基づく、執行機関としての業務執行のみが義務付けられています。
このための活動について「管理規約」の関連条項で規定されています。
「管理規約」に定めのない勝手な行動は許されません。
端的に言えば、《「法律」と「管理規約」に規定された業務と「総会議決事項」及び「総会から委託された事項」の執行機関》であり、
理事会活動は規制が多く、「理事会独自の発案による業務」は規制（禁止）されている」ので、「総会議決事項の勝手な改変」など許されません。
「大規模修繕の年度変更」など、「もってのほか」です。
◇「義務」ばかりが多くて「権限」の少ない、ストレスばかりが溜まる「気の毒な機関」です。
それでも引き受けた以上はその責任を果たすとして、黙々と活動しておられるのでしょう。
理事の皆さんの心労お察しいたします。
有難うございます。
お陰様で、組合員・占有者とその家族（居住者は約1,800人）は安心して暮らして行けるのです。
◇役員の皆様へ
上記の記述について、念のため、「関係法律」と「管理規約」の関連情報の確認をお願いします。
◇「長期修繕計画＊）」では、次回「大規模修繕」は2028年度となっており、
「工事時期・予算等の策定」の精度向上のためには、可能な限り「着工時期に近いもの」とするべきですですから、「策定完了は2027年度後半が適切」ではないかと考えています。
逆算して「大規模修繕委員会」の発足は、「2027年通常総会報告」とするよう提案します。
＊）「長期修繕計画」の承認
第５０回通常総会《2024(令和6)年5月25日》第３号議案
2023年度「長期修繕計画見直し」承認の件（資料１：別記）
・床西委員長による提案理由説明
質疑応答、採決、可決、成立
理事会による実行
・「長期修繕計画」に準拠した修繕（改修）の担当部署：理事会の「建築・設備担当理事」
・室見第１住宅管理組合の長期修繕計画（資料２：別記）
【関連資料】
国交省発行分 平成20年6月 令和6年6月改定の「大規模修繕ガイドライン」は
①長期修繕計画標準様式
②長期修繕計画作成ガイドライン
の二つに大別されており、それぞれが相互に関連しながら包括的な修繕管理体系を構築しています。
標記書類が１０月１１日に配布された。
◇「建替え検討会廃止」については、「2025年5月25日付け 第５１回通常総会《2025(令和7)年5月24日開催》に参加して」で書いている。
議長は加治木宏道氏であった。
質疑応答の３番目に、「建替えは不可能なのに、なぜ建替え活動を行うのか」について２項目を挙げ、回答を求めた。
高尾委員長は「ご指摘に通りであることを認める。今後は建替え活動を停止し、長期修繕計画の策定を行いたい。」と回答した。
この回答に対しては、昨年総会で承認を受けて実施中の「長期修繕計画」で2053年までの計画が策定されている。
次に策定するのは３０年先である。
今策定しても無意味であると述べている。
◇「建替え検討会の解散」は、第５１回通常総会《2025(令和7)年5月24日開催》で、冒頭に理事長が確認した。
◇昨年の総会で議決した事項を、僅か１年５か月後に覆そうとするのか。
この間、区分所有法の改正が行われたが、《適正・適切な維持管理を行っており「一団地認定解除」が不可能・不要》の「室見第１住宅」は、建替え要件緩和の適用対象外である。
「決議事項」を、組合員がもう忘れているだろうと考えての所業か。
なめているのか。
「建替え検討会残党」の組合員を無視した暴挙を許すことはできない。
９月３０日付けで「みらいえ １０月カレンダー」が組合の掲示板に掲載されました。
「タテケン」と称する、組合業務とは全く関係のない、主として「スマホ活用」を指導・推進する団体の広報誌です。
管理組合の業務は、
「住戸棟の共用部分」及び「給水関連施設」、「集会所」等の維持管理です。
従って、この団体が
①組合広報として掲示板に掲載する
②関連する経費を管理費等から支出する
のは間違いです。許容できません。
経費支出を過去に遡って返還を求めるべきです。
１．はじめに
マンション標準管理規約が想定するような一般的なマンション管理組合では、原則として年に一回開催される総会《区分所有法（以下「法」）といいます。）第34条》の他に、日常的な管理事務を執行するための会議体として理事会が置かれています。
また管理にかかるルールとしては、管理規約（法30条）を定め、必要に応じて使用細則等でさらに細目が定められていることもあります。
管理組合の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」（法第3条）は総会決議や規約の適用により行われることになりますが、管理組合が法に根拠をもつ団体である以上、意志決定やルールの内容は完全な自由ではなく、法律上の制限を受けることは大前提となります。
今回は、管理組合の総会で決議された事項が、法の定める原則を逸脱することを根拠に無効とされた裁判例を紹介します。
マンション管理組合運営上、遵守するべき極めて重要な事項と考え以下紹介します。
２．事例の概要
（１）本件のマンションは管理組合法人（以下「Ｙ管理組合」といいます。）の登記がされ、管理規約（以下「本件規約」といいます。）を定め、理事会が置かれています。
（２）本件マンションでは、敷地内の清掃員室（更衣室）や倉庫、会議室など合計20室が共用部分とされており（以下では、これらを指して「共用部分」と呼ぶことにします。）、敷地内には附属施設として屋外駐車場があります。
（３）令和３年に開催された臨時総会で、Ｙ管理組合は、以下３つの決議を行いました。
本件決議１：
第３号議案【「マンション建物内、共用部分の利用について、理事会に付託すること」（なお、「『利用行為』は、賃貸して賃料を得ることも含まれる（賃料は組合員に帰属する。）。」との注記が付されていました。）】の承認
本件決議２：
第４号議案【規約に基づき駐車場等特別会計の余剰金を区分所有者に返還する旨の説明とともに、同議案に定める算出方法によって算出した合計8548万3230円の返還額一覧が参考添付されたもの】の承認
本件決議３：
第５号議案【従前定められていた「駐車場等使用料取扱い規定」の表題を改めるとともに、余剰金の返還額を共有持分比により算出する定めを、「納入している管理費と修繕積立金の総計の比により算出するものとする」と改めるもの】の承認
なお、これらの決議は普通決議によって行われており、特別決議（組合員総数の４分の３以上および議決権総数の４分の３以上）の要件は満たしていませんでした。
（４）本件規約には、以下のような規定が置かれていました。
①管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分の一部について、特定の所有者または第三者に有償で特定の用途に使用させることができる（16条2項）。
②本件マンションの使用の詳細については、別に使用細則その他の附属規定を定めるものとする（18条）。
③屋外駐車場の使用料は、その管理する費用に充て、駐車場特別会計により生じた剰余金は区分所有者にその持分に応じて返還する（29条1項）。
④駐車場の使用料は別にさだめる（29条2項）。
⑤規約の制定、変更および廃止に関する総会の議事は、組合員総数の４分の３以上および議決権総数の４分の３以上で決する（47条3項1号）。
⑥理事会は、この規約に定めるもののほか、総会から付託された事項を決議する（54条8号）。
（５）Ｙ管理組合の区分所有者であるＸは、本件決議１～３が無効であることの確認を求めて、訴訟を提起しました。
３．裁判所の判断
（１）本件決議１が無効であるかどうか
裁判所は、概要次のように述べて、本件決議は無効であると判断しました。
・法18条1項および2項は、共用部分の変更や保存行為にあたらない狭義の管理に関する事項について、例外として規約で別段の定めをする場合を除いて、集会で決議するものとしており、これは、共用部分の管理に関する事項について個別的に集会の決議事項として定めているものである。
・本件規約は、共用部分等の有償使用の方法やその対価等について、総会決議によって決するか、あるいは、規約の定めまたは使用細則等によることを予定しているものと解されるが、Ｙ管理組合においては、本件マンションの建物内の共用部分の使用について、これまで規約の定めや使用細則等が設けれれておらず、総会決議によって決することが必要な状況にあった。
・本件決議１は、本件マンションの建物内の共用部分の管理について、本件規約16条2項の対象とする共用部分の有償使用も含めて、個別の総会決議を要さずに、包括的に理事会に付託するものであり、実質的には、規約の定めまたは使用細則等によることなく、共用部分の管理に関する事項を総会事項ではないことを意味する。
・こうした本件決議１の内容は、共用部分の管理に関する事項を集会の決議事項とした法の主旨を没却するものであり、法18条1項及び本件規約16条2項に違反する。
（２）本件決議２・３が無効であるかどうか。
裁判所は、概略次のように述べて、本件決議２・３も無効であると判断しました。
（以下省略）
◇このような結末になったのは、Ｙ管理組合の理事が、「法」・「管理規約の主旨が理解できていない。」ことが要因です。
殆どの理事は読んでいないと推測しています。
多くの管理組合の理事会が、同様の状況で運営されているのでしょうね。
つけは組合員に廻ります。不幸なことですが。
◇理事会は「法」と「管理規約」に基ずく「総会決議事項の執行機関」であることを明確にしておきます。
以上「理事会」の活動の限界・制限についての判例を紹介しました。
室見第１住宅住戸棟では、
◇《「ベランダ」からの避難はできません》
避難通路ではないからです。
【参考】避難通路であるための要件
①幅員（通路幅）：1.2ｍ（1.2ｍで適合）
②避難施設（避難階段・タラップ等）までの距離：３０ｍ以下（施設が無く不適合）
◇住戸棟の避難は、「玄関から」しかしか出来ません。
ベランダを避難通路と勘違いして、右往左往している内に、被害を受けないように、
◇《》火元の方は、必ず「火災報知器」のボタンを押して避難してください。《》
「玄関からの避難が確実にできるように」、防災担当者による、指導・訓練が必要です。
以上の情報は、このブログを閲覧していない人には、伝わりません。
「管理組合の広報」として出すべきものです。
理事会の早急な対応を要望します。
１．「隔て板」
◇確認しておきたいのですが、この《ストレス解消！「隔て板をぶち破れ！」》というのは、「ベランダが避難通路である」というのがその前提ですね。そうとすれば、とんでもない思い違いですよ。
《「ベランダ」は避難通路ではありません。》
理事会がこんな「とんでもない提案」をしても、大多数の居住者は「理事会はいつも正しい」と思い込まされていて、誤解に基ずく誤った提案でも信じてしまう
「ベランダを避難通路」と信じ込まされている。罪深いことです。
避難通路と勘違いして、どこまで行っても、上階・下階に移動するための避難施設である「タラップ」、「避難階段」が設置されていないため、避難できず、「身動きが取れなくなり」→「人」と「ストレス」が溜まるばかり。
【参考】避難通路の要件 幅員：1.2ｍ、避難施設までの距離：３０ｍ以下
◇「室見第１住宅は５階建て」であり、法的に「二方向避難」は求められて（法的には７階建て以上に適用）おらず」、「二方向避難対応」はしていません。
《設計上、住戸棟の避難は、「玄関から」》としています。これを知らない居住者が多数です。
（役員の皆さんはご存知か、本日説明担当のお方相変わらずのパラサイド振りに、益々磨きが掛ったＫＧさんも「全く知っておられず、関心も無い」ようでした。いつものことですから別に気にも留めませんが）、このお方の辞書には「恥」とか「プライド（誇り）」という言葉はないのでしょうね。何の制約もなく気儘に発言し、動けるとは羨ましい限りです。
「間違ってベランダに逃れて、右往左往している内」に被害を受けないように、玄関から避難が確実にできるように、防災担当者による、日頃の指導・訓練が必要です。
◇「隔て板」は、延焼防止の隔壁としても有効です。「この隔壁は火災時の延焼防止のために設置しています。丁寧に扱いメンテナンスしましょう。」という旨の表示をして、ベランダの「専用使用の居住者」は適切な維持・管理を心掛けましょう。
◇「隔て板」はプライバシー保護という機能も持っています。
【注記】
◇室見第１住宅には、なぜ「避難階段・タラップ等」が設置されていないのか。
理由：建設当時の社会情勢、公共住宅の供給事情に鑑み、
《「政府」、「日本住宅公団＊」、「地方自治体」、「地方住宅供給公社」の方針》
右肩上がりの経済成長に対応するため、「公団」が課題の解決策として提案
住居として最低限の機能は盛り込み、廉価な「ローコスト」住居の設計・施工を具現化し、「地方住宅供給公社」を指導し、各地から集まる・集める比較的若年層でも、ローンを組めば購入できる価格（ロープライス）を設定し販売するシステム。
EV無し、外装がタイルや金属板仕上げでなく、安価なモルタルなのもその一環
＊）「住宅公団公社」は戦後の住宅不足解消のために設立された公共住宅の供給を担う公的機関「日本住宅公団（後のUR都市機構）」と「地方住宅供給公社」の総称、国と公団が主体となり、公社と地方自治体が出資して設立され、それぞれ「団地」、「公社住宅」と呼ばれる住宅を供給してきました。
【集会後の感想】
「防災教室」と銘打っての会合だったので、防災に関する組織が出来て、その紹介があるのかと思い、少しは期待して参加したがそうではなかった。理事長以下役員の出席は皆無で、あのとっぽKGさんの一人芝居であった。空しい損した気分になっている。
このマンションでは、自分と家族の安全は自己責任なのか。やっぱり「管理委託に踏み切る」しかないのか。
認知症気味の、暴力を振るうGさんも出席しているし、今後の集会参加は取りやめる。
