いま「不特法」で起きていること、課題も露呈

　不動産特定共同事業法（不特法）が揺れている。大規模な不動産開発やクラウドファンディングを活用したスキームの広がりなどが背景にある。国土交通省によると、不特法事業の新規出資額（2024年度）は4,263億円に達した。 　「みんなで大家さん」では分配金が遅延し、クラウドファンディング業者の一部で償還遅れが発生している。こうした投資は不特法許可業者が関わっている。 　不特法許可には、資本金要件や一定の資産超過であること、公正に遂行できる体制を有するなどの基準があるが、法律の条文では「許可を取り消すことができる」に過ぎない。国交省は「あり方についての検討会」を開催し、8月に中間報告として出資金の使途の説明や開発等の資金計画、不動産売却価格の公正性確保、行政の監督強化などをとりまとめた。 　東京商工リサーチ（TSR）は、不特法の許可事業者266社を抽出し、事業規模やエリアなどの特性を分析した。

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　不特法事業は、出資（者）を募集し、その出資金などで不動産を取得する。物件を賃貸したことによって得た利益を出資者へ分配するほか、最終的に不動産を売却して得た代金も分配し、終了する流れが一般的だ。 　分配金が遅延している「みんなで大家さん」事業も同様のスキームだ。 　裁判記録などによると、「GATEWAY NARITA」のプロジェクトの一部ケースでは、所有者から「1」（※1）で、共生バンク（株）（TSRコード: 297979779）グループの特別目的会社が成田空港近くの土地の一部を取得する。それを同額の「1」で、同じ共生バンクグループの都市綜研インベストバンク（株）（TSRコード: 300090218）、みんなで大家さん販売（株）（TSRコード:571226140）などグループ会社に売却し、大阪府から不動産特定共同事業の許可を取得している都市綜研インベストファンド（株）（TSRコード: 571528147）と投資家が「100」で取得する。これをグループの特定目的会社にリースバックし、年間賃料として「7」を得るスキームだ。 ※1　金額は仮定の数字、以下同