糸井 剛｜火災保険×建物再生
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糸井 剛｜火災保険×建物再生
@Chiiki_K_Refom
火災保険を活用した負担ゼロのリフォーム支援｜実績＆技術不要で、建築業界未経験でも参入できる高利益な元請けビジネス｜1ヶ月で10件、1000万円受注など実績多数｜リペア・リフォーム・便利屋・掃除屋など建物関係の経営者の方へ有益な発信をしていきます
Joined September 2023
糸井 剛｜火災保険×建物再生’s posts
今、知っておかないと後で絶対に後悔するバブルが発生しました
少しお伝えして良いですか？
新築住宅のZEH化は法規制が実施されます
つまり新築はあと数年で国の基準を満たした高断熱化住宅で無いと建築できなくなります
勘違いしてる方がたまにいますが、火災保険を使うことにはデメリットはなく、自動車保険のように保険を使ったことで更新時に保険料が高くなることはありません。
いきなりですが、
あなたは火災保険の申請をする時、
こんな間違いをしていませんか？
「見た目がキレイだから申請できない」
「前回ダメだったから、もう無理」
「築年数が古いから対象外」
「小さな傷だから申請額が少ない」
実は、これらは全て大きな間違いです。
例えば、他の業者3社が
大家さんに朗報です。
給湯器やエアコンが原因不明で壊れてしまった場合、火災保険で出るかもしれません。
実は、損保ジャパンなど一部の保険には、機械的事故特約という裏ワザ的な補償があります。
火災保険に関する
よくある誤解と正解をお伝えします。
Q. 火災保険って“火事”の時だけですよね？
A. 実は、台風・大雪・雹・飛来物など突発的な事故も対象です。
Q. 保険を使ったら、翌年から保険料が上がるんじゃ？
A. 自動車保険と違って、火災保険は申請しても保険料は変わりません。
Q.
火災保険って一度入ったらそのまま、更新のたびに継続だけで済ませてる大家さんが多い。
でもそれ結構危ない。
保険の中身って、
・築年数
・構造区分の変更
・自然災害の履歴
・修繕の有無
・保険会社の引き受け方針
によって、知らないうちにズレていくから。
【火災保険でオーナーがよくやるミス集】
①修理してから申請しようとする
→ 証拠がなくなり審査不能に
※「修理前の写真」は命綱
②経年劣化だと思い込み申請しない
→ 実は台風や雪災が原因だったケース多々
※特に屋根、雨樋、カーポートは見逃しやすい
ガチ話、火災保険の知識は“大家の義務教育”
知らなかった大家は
・雨漏り修繕に80万円自己負担
・外壁破損を経年劣化と誤解して50万円損失
・3年ルールを勘違いしてゼロ回答
知っている大家は
・同じ被害で自己負担ゼロ
・修繕履歴が残り資産価値UP
・家賃を下げずに満室維持
【火災保険があるから弱点の多い築古物件が仕入れられる】
築25年、屋根に痛み、雨樋ゆがみ、室内にクロスの染み。
普通の投資家なら避けるような物件でも、
火災保険の仕組みを知っていれば、
修繕前提で仕入れて、保険活用で工事費を補填するという戦い方ができる。
火災保険の損害調査で、申請が通らなくなる最大の原因は余計な一言だったりします。
例えば、調査員にこう言ってしまう大家さん
「けっこう前から壊れてて」
「DIYで直しちゃったんですけど」
「原因はよく分からないけど、気づいたらこうなってて」
「このへんも保険でつけられませんか？」
「地震保険だけ入ってます」
たまに大家さんから聞くけど
本気で物件を守りたいなら全然足りない。
地震保険ってそもそも
・火災保険のオプション
・保険金額は建物の50%まで
・全壊じゃないと満額出ないケースが多い
つまり、部分的な損傷や水濡れ、風災なんかには一切出ない。
【大家向け】知らないと大損！
火災保険が実際に承認されたケース50選
※申請の仕方や実際の事例を知りたい方は固定ポストをご確認ください。
家賃年収600万円、利回り10％の戸建てを持っているとして、年間60万円の利益を想定している大家さんへ、
例えば、
給湯器交換で6万円
屋根修繕で15万円
外壁補修で12万円
たった3回の修繕で出費は33万円
手元に残る利益は27万円
利回りは実質4.5％まで下がります。
しかも、これは税引き前の話
「アンテナが倒れたから電気屋に頼んで5万円」
「波板が飛んだんで、知り合いの業者に3万で直してもらった」
こんな話をよく聞きますが、実はこれ火災保険で全部カバーできた可能性が高いです。
火災保険って火事の時だけの保険じゃない
・台風や突風でアンテナが倒れた
【大家向け】火災保険が使える事例25事例
・屋根の板金が飛んだ
・雨樋が外れた
・共用部のポストが壊された
・強風でフェンスが倒れた
・室外機が転倒して壊れた
・カーポートがゆがんだ
・エアコンが突然動かなくなった
・給湯器から異音がして止まった
・ドアクローザーが外れた
【年間家賃収入の2年分が“火災保険1本”で戻ってきた話】
築22年、木造2階建アパート。
年家賃収入は約290万円。
普通に考えれば、
大規模修繕は赤字覚悟でやるしかない。
足場をかけて屋根を葺き替えて、外壁を塗って、数百万円が飛んでいくはずだった。
「壊れてますね！すぐ直しましょう！」
と善意で工事を進める業者。
でも、火災保険の知識がなければ、お客様は本来もらえる保険金を受け取れません。
逆に言えば保険の知識がある業者は、工事単価そのままでも「実質0円で直せますよ」と提案できる。
だから感謝され、紹介も増える。
【知らないと損】大家さん向け
火災保険が承認された事例30選
・屋根瓦のズレ → 台風によるものと判明し保険適用
・雨樋の割れ → 雪害扱いで全額保険金支給
・外壁のヒビ → 地震ではなく「風災」として通過
・ベランダの隔壁板破損 → 強風被害で申請OK
・カーポート屋根の飛散 →
【火災保険で実際に通ったリアル事例10選】
※いずれも「保険会社の調査後に支払われた実例」です。保険の適用は契約内容や状況により異なるため、参考情報としてお使いください。
1台風のあと雨樋が歪んでいた
→風災として保険適用 約25万円支給
2屋根のスレートがずれていた
【塗装営業でよくある5つの質問と回答】
1.「火災保険って火事だけじゃないの？」
→ 台風、雪、雹でも使える。
塗装前の補修に使えるケース多数あります。
2.「保険使ったら、料金上がるんでしょ？」
→ 火災保険は等級制じゃないので上がりません。
3.「通らなかったら意味ないじゃん」
→
純利益率60%の工務店がやらないこと
・売り込み
・飛び込み営業
・リスティング広告
・値引き
・相見積もり
・下請け叩き
・残業
・求人広告
・休日出勤
・売掛取引
保険で直す工事はお客様が納得してくれるスピードが全然違います。
同じ修理でも、
「30万円かかります。実費です」って言うと、
お客さんは一回フリーズする。
「え、そんなに？ 高いな。他も聞いてみます」で終わる。
でも、
「これ火災保険で直せる可能性ありますよ」
【火災保険は知らないだけで損】
多くの人が勘違いしていますが、
火災保険は「火事」だけでなく、
・台風、豪雨による破損
・積雪による雨樋やカーポートの破損
・突風による屋根、外壁の剥がれ
なども補償対象です。
にもかかわらず、
・被害に気づかない
・経年劣化だと決めつけて自腹修理
火災保険の申請が通って
「よっしゃー！振り込まれた！」
で終わりにしていませんか？
それ、めちゃくちゃ危険です。
保険金が入ったあと、何をするかで、その後の融資、売却、資産価値にも差が出ます。
ここ、意外と誰も教えてくれません。
「営業してないのに仕事が勝手に入ってくるんです」
↑こんな夢のようなことをいう社長が実際にいます。これは火災保険×自己負担0円工事の仕組みを導入したリフォーム会社の社長の言葉。
従来の工事って、
・チラシを撒いて
・電話をかけて
・現地に飛び込みして
火災保険の知識がなくて申請してない人がかなり多い。
これ本当にもったいないので大家さんは固定ポストから私のセミナーにご参加ください。
知ってるか知らないかで利回りもかなり変わってきます。
Quote
きむら@サラリーマンでもできる不動産投資
@kimura_fudosan
昔の自分をぶん殴りたいくらい後悔してることがある。それが、火災保険なんて使えないでしょと思ってたこと。
築古アパートの外壁が割れて、雨漏りして、天井にシミが出て、クロスが剥がれてきて、管理会社から「修繕した方がいいです」って言われて、自腹で100万円かけて直しました。
Show more塗装屋の悩みあるある
・見積もり出したら「高い」と言われる
・他社と価格競争になる
・決まっても単価が下がる、しつこく値下げ交渉をされる
火災保険を活用して全部解決しませんか？
たとえばこう。
最近、知り合いの塗装職人がこう言ってた。
「営業とか苦手だったけど、火災保険の話をするようになってから、“また◯◯さんに頼みたい”って言われるようになった」
それは、お客様のお金の不安を減らせる職人になったから。
塗装は、
・必要だとわかってても後回しにされる
大家さんは、修繕費で数十万円払う前に保険会社に聞いてみましたか？
・古い屋根
・壊れた雨樋
・動かなくなった給湯器
これ全部、自腹で直すのが当たり前だと思ってませんか？
でも実は
・風災（台風、強風）
・雪災
・落雷
・機械的事故特約
などで保険対応になるケースが増えています
火災保険申請でよくあるミス10選
・修理してから申請してしまう
・経年劣化でも保険が出ると誤解している
・写真がピンボケ 少ない 日付がない
・見積書が一式で内訳がない
・被害日が不明 or 時効切れ 原則3年
・自己流で申請して損をする
・悪質な申請代行業者に丸投げしてトラブル
・特約
【知り合いの職人が実際に体験したお客さんから心底感謝された現場での話】
以前、職人さんから聞いた話がすごく印象的でしたので投稿します。
ある日、ちょっとした雨樋の修理で呼ばれた現場。
台風のあとでグニャっと曲がってたらしい。
戸建て投資をしている方へ
火災保険の使い方を知ってますか？
知らずに損してるケースかなり多いので思いつく限り書いていきます。
全てが通るわけではありませんし
詐欺のような申請は絶対に辞めてください。
・雨樋の継ぎ目がはずれて水が吹き出した
・瓦がズレて小さな雨漏りが発生した
全てが通るわけではありませんし
詐欺のような申請は絶対に辞めてください。
・雨樋の継ぎ目がはずれて水が吹き出した
・瓦がズレて小さな雨漏りが発生した勘違いされる人が多いけど、
「経年劣化は完全に対象外」じゃない。
築25年のアパート。
屋根瓦は古くなっていたが、台風の日に一部が飛散。
→ “劣化”ではなく“突発的事故”として認定。
修繕費90万円 → 全額保険承認。
古くても「事故が重なった部分」は対象になる。
大家さんの中にも火災保険は加入してるけど、「火災保険って火事の時しか使えないんでしょ？」と思ってる大家さんが実は多く、かなり損してる状況です。
実際に支払われている保険金の7〜8割は
火災じゃなく「風災」「水漏れ」「破損」などです。
例えば、
・台風で屋根がめくれた
築20年のマンション屋上。
数年前から防水シートの一部が浮いていた。
申請時に劣化だから対象外と言われかけたが…
実際は、台風の強風で剥がされた痕跡があった。浮いていた部分と剥がされた部分を分けて説明。
これまでは、「工事させてください」と頭を下げてお願いする立場でも、今は、「ぜひお願いしたい」と依頼される側になりました。
この違い、何だと思いますか？
前者は“価格”で勝負する世界。
後者は“価値”で選ばれる世界です。
だからこそ、利益率70％でもお客様に感謝される。
実際のところ、
「ちょっと高いから5万まけてよ」
「近くの業者はもう少し安かったんだけどな…」
腕には自信があるのに単価を削られる。
そんな悩みありませんか？
最近、そういう職人たちがやってるのが、火災保険が絡む工事にシフトするというやり方。
例えば、
・台風で屋根板金が浮いた →
