如何规划国内房产传承给国外子女？
前提：
（一）本文只讨论正规合法且可行的途径；
（二）默认子女要将国内资产转移至国外；
（三）本文讨论的所有情况：父母依然是中国籍。
根据子女当下的国籍，分为：中国籍和外籍，两种情况独立分析。
一、子女是中国籍
因我国外汇管理限制，作为中国人，任何资产，无法直接转移到国外，自然包括父母给子女的财产。一般情况下，只能按照每年5万美金的额度转出。（留学费用等特殊情况除外）
（一）解决方案：
父母将房产给子女后，子女再移民，子女以移民身份将资产带到国外。子女取得房产后，卖掉房产变现，以移民财产申报的方式，将资产带出境。
父母有3种方式，将房产给予子女：赠与、继承、买卖。
赠与分为：直接赠与和遗嘱赠与；
每种房产给予方式在实际的操作过程中，会有很多细节需要考虑，根据自身情况进行具体方式的选择。
（二）问题出现：
移民财产申报，只能进行现金转移，并有且只有一次申报机会。因此，所有财产（包括房产）要一次性全部处理掉，转换成现金，再进行移民财产申报，一次性转出。
（三）其他事项：
1、继承父母的房产，要等父母过世后才能进行继承，需要等待的时间不确定，可能需要很长时间。灵活性较差，不方便及时调整。
2、买卖交易，税费平均；赠与和继承，本次税费少，下次卖出税费高，具体采用哪种方式，要综合考虑。
尤其是赠与和继承取得的房子，下次再出售的时候，个人所得税的税率会比较高（税率为20%）。卖出时，需要注意是否满五唯一（满五唯一免征个人所得税），对于父母拥有多套房产或者子女已经拥有房产的情况，需要特别注意做规划，实现合理节税。
3、部分地区，房产买卖交易，需要考虑子女是否限购。
4、所有遗嘱最好经过公证处公证，以确保遗嘱的有效性。
二、子女已入外籍
（以入美国籍为例）
分为“直接途径”和“间接途径”，两个部分来解析：
（一）“直接途径”
父母将房产直接给子女，还是2种方式：继承和赠与。子女取得房产后，出售掉房产，以外籍身份，将售房款购汇到国外。
1、继承：
法定继承：如果父母未留遗嘱，房产将按照《继承法》的规定进行分配，即由配偶、子女、父母等作为第一顺位继承。
遗嘱继承：父母在生前立下遗嘱，明确房产由指定的子女继承。遗嘱的形式可以是公证遗嘱、自书遗嘱等，但为了确保遗嘱的有效性，最好进行遗嘱公证。
2、赠与：
赠与合同：父母与子女签订赠与合同，到房产所在地的房产交易中心直接办理过户手续。
3、注意
（1）买卖方式对于已经入外籍的子女，在部分城市属于限购，未必适用；赠与和继承，不受限购政策影响，可以把拥有的多套房产给到子女。
（2）子女移民国外，身份信息已经变更。无论父母赠与房产给子女或是子女继承父母房产，都需要做好亲属关系证明。因为房产的赠与过户，只有近亲属才可以免征增值税和个人所得税；办理继承权公证，亲属关系证明也是必须提供的材料。
（4）如果拥有多套房产，采用继承和赠与方式，要避免20%税率的个人所得税，需要注意“满五唯一”、合理节税的问题。
（5）子女继承父母的财产，在美国需要进行遗产申报，可能需要缴纳遗产税（超出免税额部分）。
（6）父母直接将房产以赠与的方式给到子女，在美国，子女暂时不用交税；但是，当子女再卖房时，房产的增值、出租或变现再投资等，就需要缴纳资本利得税、所得税等。
（二）“间接途径”
1、保险：将房产出售变现，转换成大额人寿保单。
父母可以购买一份大额寿险，指定国外的子女为受益人。当父母去世后，保险公司会直接将保险金支付给受益人，避免了复杂的遗产继承流程。
优势：
（1）父母作为投保人可以随时变更受益人；在世时，保持对财富的控制权；去世后，将保单的全部收益给到子女。
（2）寿险保单可以进行（部分）退保、保单贷款等操作，具备一点的灵活性。
（3）寿险保单，如年金险、增额寿、寿险，都带有一定的杠杠和增值属性，部分产品还带分红收益（在美国，保单分红部分需要申报交税）。
（4）如美国籍的子女获得的寿险理赔金，不用缴纳任何税费，仅需正常申报即可。
（除了美国外，还有中国、加拿大、澳大利亚、新西兰、香港等国家和地区，对寿险理赔金不征收任何税费。）
（5）寿险保单具有一定的资产隔离作用，还可以规避债务或婚姻问题导致的资产被分割。
缺点：
（1）寿险保单只能通过现金购买；
（2）需要投保人身故才能触发理赔条件。
（3）相较于现金，流动性相对较弱。
2、信托：将房产放入信托，进行独立的管理。
将房产放入信托，可以保证子女能稳定的使用到这笔财富，实现资产保护的作用和对风险的隔离。
缺点是：失去了一定的掌控权和灵活性，舍弃作为个人的税优政策，以及管理费用较高等。
比较适合拥有大量资产、且子女暂时不具备相应财富管理能力的家庭。
（信托是一种十分复杂的传承工具，不做详细解析）
三、最后，提前规划
不论采取何种方式，来完成国外子女对国内父母房产的继承，有些材料是必要的。提前准备，以防万一：
1、亲属关系证明：可以在国外办理，向所在国的公证机关申请办理，证明与父母的亲属关系，并由中国驻该国使领馆认证。也可以在国内公证处办理，提供父母和子女的身份证件、户口簿（含父母和子女，及关系）或派出所出具的亲属关系证明、子女（原国内和外籍）身份一致性证明等等。
2、必要文件：包括但不限于子女及父母的身份证件、房产证等所有资产证明文件、遗嘱（若有）等。
3、翻译和认证文件：如果相关文件是外文，需要翻译成中文，并在中国大使馆或领事馆进行认证。
通过上述多种途径，可以有效地将国内的房产传承给国外的子女，并实现资产的同步转移。具体的方案，根据自己家庭情况，进行合理规划。
家庭财务规划Andy
