LEVECHY（レベチー）掲示板

個人的には今色々ここの社員とやりとりをしてるのだが全く同じでそんなことを言ってるのではない、とメールでも口頭でも何度も言っている。正直ここまで話が通じない人と話しているのは苦痛であるが彼らは本当に今自分たちが置かれている状況を理解できてるのだろうか。コンタクトするたびにその思いが強くなる。

楽観者と悲観者何どちらが勝つかですね。
なぜ1ヶ月以上も先の説明会を開催するか？これは訴訟対策に過ぎないと思いますね。
既にエージェントに活動させてると聞き、本当は通知すべきことですがそれをせず、少し
時間稼ぎすると言うことを弁護士から言われてる可能性があると思いますよ。

ここは頑張ってる姿を見せないと善管注意義務違反、不作為、あと金融庁への事故対応を報告しないとダメなはずですので頑張ってる姿を見せるのは重要なのです。

いい案だと思いますよ。

- 争点：
- 鑑定評価額が評価通達に基づく評価額を下回っていることが「特別の事情」に該当するか。
- 鑑定評価額の提示が「不実告知」に該当するか。

- 裁判所の判断：
- 鑑定評価額が通達評価額より低いというだけでは、通達によらない「特別の事情」があるとは認められない。
- 鑑定評価額の提示は、専門家の意見に基づく合理的な評価方法であり、虚偽の事実を告げたものではない。
- よって、不実告知には該当しないと判断された。

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何気に1億のうち60百万円株式持ってたり、確かオジが不動産業やってたので公募増資してニセコ用の資金を半額くらい自前で準備してあとをクラファンで集めればいいんじゃないでしょうか。

25億なんかにしちゃうからニッチもさっちもいかなくなってるわけですし。

ただここは毀損すると恐らく相当数の訴訟があると思うけど。

1. 価値判断：原野ではなく「未来の資産」として評価する
基礎価値： ニセコひらふエリアの約9,460坪という規模と稀少性は絶対的な強みです。地価も上昇基調にあり、市場評価は高いです。

開発価値の創造： この土地を「何に化けるか」が勝負です。単に売るのではなく、一流の設計事務所と組み、「超高級ホテル＋ヴィラ」等の具体的な開発プラン（建築パース、事業収支含む）を我々が作成します。 これにより、買い手は完成後の姿をイメージでき、土地の価値は飛躍的に高まります。

相乗効果の構築： 隣接地主と連携し、「一体開発」による共同売却のパートナーシップを構築します。「1+1=3」の状態を作り出し、より大規模で魅力的な土地として売り出します。

2. 売却戦略：「高く評価してくれる相手」に「最高の形」で届ける
値下げ交渉には応じません。我々が主導権を握り、価値を最大化します。

ターゲット： 香港、シンガポール、中東の政府系ファンドなど、「世界のNISEKO」の価値を理解し、最高の価格を提示できる海外の買い手に的を絞ります。

アプローチ： 我々が作成した魅力的な開発プランと、ニセコの国際的なブランドストーリーを組み合わせた、**最高品質のプレゼンテーション資料（英語・中国語対応）**を用意します。

交渉術： いきなり市場には出さず、水面下で我々のネットワークを通じてトップクラスの買い手候補のみに打診します。競争入札ではなく、個別交渉で特別感を演出し、相手の購入意欲を最大限に引き出します。

3. 売却の見通し：期間と目標
「毀損10%程度、もしくはそれ以上」での売却は十分に可能です。 焦りは禁物です。

目標達成までの期間：
標準的な見通しとして、12ヶ月～18ヶ月。
これは、価値創造（開発プラン作成等）に最初の半年をかけ、その後、じっくりと最高の買い手と交渉するための現実的な期間です。

成功の鍵：安易な売却活動ではなく、「価値を創造する時間」を投資と考えることです。

LEVECHYには、この土地のポテンシャルを最大限に引き出す戦略と実行力が欠けていました。我々はその轍を踏みません。最高のプロフェッショナルとして、この土地の価値を再定義し、あなたに最高の結果をもたらすことをお約束します。

限定的な資料を、AIに喰わせてみたが、レベチーは、この土地のポテンシャルを最大限に引き出す戦略と実行力が欠けている。 ってさ！

もう、不動産取り扱うのやめろよ！

新規会員を厚遇するだけで無く、13号などの既存会員も大切にしたいですよね。
延長になっている会員には、10口につき1匹の活きウナギをお届けするなんて、どうでしょうか？
2000万円の富裕層の方には200匹届いて、タワマンのバスタブが生け簀状態。
好きな時に絞めて、おもむろに蒲焼きにします。
タワマン住民が、以前よりあったウナギ店の煙に苦情などと言うトラブルがあるそうですが、タワマンの中でウナギを焼き、地域との共生を目指します。

いろいろ言われるわかちあいですが本当に素直に回答くれたり、リファイナンス考えてくれる。

ここは回答もよくわからないし、リファイナンスなんて無視で勝手に運用期間の延長をしてるは何が情報開示がいいと評価されてたのかさっぱりわかんない。

回答と質問がここまでズレるのはここくらいしか思い浮かばない。

投資家にも色々いるのが分かってて呑気、情弱な出資者ばかりですと業者は楽なもんです

考えると憂鬱になる

一方投資家はレべチが倒産したら、別のAM会社、かつ、不特法3号免許持った事業者を探して委託しないといけない
それを誰が責任もってやるのか不明で、出資者代理人をたてるにしても誰が取りまとめるかもよくわからん状態
レべチがやりきってくれる気は俺はしないが、実際どうなのかな

145,000円 × 31,284㎡ × 0.4 ≒ 約18.1億円

これは売却契約ベースの28.5億円より約10億円以上低い水準であり、競売は最終手段として慎重に検討すべきです。

本当は15億くらいで売却して3億乗せたら違約金で20-30くらいの毀損でさっさと片付けてくれた方がどうせ確定申告で損失上げますので半分くらい税金返ってくるので個人的にはそっちの方が良かったのですけどね。

開発申請が通る可能性が高い理由

• 周辺で複数のホテル開発が進行中
例：シックスセンシズホテル（76室）やフィリピン資本による482室のホテルなど A B
• 都市計画区域外で規制が比較的緩やか
倶知安町は都市計画区域外のため、用途地域や容積率の制限がない
• 接道が公道（9m）で建築基準法の要件を満たす
建築確認申請の前提条件をクリアしている
• 地目が「原野」であり、開発転用が可能
農地転用などの制限がない

開発申請が通らない可能性がある要因

リスク要因 内容
景観条例・住民反対 ニセコ町では景観保護のための条例があり、住民説明会で反対意見が出ると調整が必要 C
開発区域の調整池・緑地指定 一部区域に調整池や緑地が含まれている場合、建築面積に制限がかかる可能性あり A
インフラ負荷 上下水道・電力・交通インフラの容量不足が指摘されるケースも D
開発主体の信用不安 過去に開発会社が破綻し、工事が中断した事例あり C（例：ラ・プルーム・ニセコ）

高さ規制の概要（ニセコ町景観条例）

• 高さ10mを超える建築物や工作物を建てる場合は、ニセコ町長との事前協議が必須 A
• 景観条例はニセコ町全域に適用されており、特にリゾート開発が進む地域では厳格な審査が行われます
• 高さ制限は地区ごとに異なるため、ひらふ5条1丁目が属する景観地区の区分を確認する必要があります
想定される高さ制限（ひらふ地区）

地区 原則高さ制限 特例認定時の最大高さ
ニセコひらふ沿道地区 13mまたは16m 最大33m（町の認定が必要） B
• 特例認定には「地区デザイン計画」の提出と、住民説明会の実施・町の認定が必要です
• 認定されれば、ホテルなどの大型施設でも最大33mまでの建築が可能になります

実務的なポイント

• 事前協議は必須：設計前にニセコ町都市建設課との相談が必要
• 住民合意形成が重要：景観や日照への影響が懸念されるため、説明責任が問われます
• 高さだけでなく色彩・外観・緑化率なども審査対象：総合的な景観調和が求められます

国税庁の路線価は通常、公示地価の約80%を目安に設定されるため、推定される路線価は：

181,000円 × 0.8 ≒ 約145,000円/㎡

ただし、ニセコひらふ地区はリゾート開発が進んでおり、一部路線では公示地価と路線価がほぼ一致するケースもあるため、145,000円～181,000円/㎡の範囲で評価される可能性があります。

補正項目 補正率（保守） 補正率（調整後）
奥行長大補正率 0.90 → 0.92（通行性良好なら）
間口狭小補正率 0.94 → 0.96（公道で9m確保されているため）
不整形地補正率 0.88 → 据え置きまたは0.90（形状次第）

総合補正率例：0.92 × 0.96 × 0.88 ≒ 約0.78

再試算（調整後）

評価額 = 145,000円 × 31,284㎡ × 0.78 ≒ 約35.4億円

これは先ほどの保守的な評価額（約17.1億円）よりも高く、公道接道が明示されたことにより、資産価値評価は一段上がることになります。

ニセコは本当に気持ちの良い場所。夏もラフティングやパラグライダーとかニュージーランドと同じような観光地になれる場所。

ここはまず信用力を身につけ金融機関から融資を自社で弾けるようにならないとダメだね。
今はSPCの不動産担保でSPCで借り入れてるだけで枠とか持ってんのかな？

裁判の件はちょっと私も勉強しますが、まだですね。やるなら調停からですね。

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民事なので本人訴訟が可能ですよ。
予納郵券、印紙代で数千円で済みますよ。
どこが不法行為に当たるのか、良く勉強して調査してからになります。
一事不再理なので負けると覆せません、自己責任です。

途中でチャチャ入れても、マイナスに作用すれど事の前進につながるとは思えない。
金持ち喧嘩せずで、座して償還を待つ。

これも推測だと思っていただければと思いますが、隠すと後からよくないことが起こりうるので、出来るだけ事実は出したほうがいいと思いますけどね。

投資家の鬱憤は相当溜まっており自己責任？という話で済まない可能性もありますからね。