「ウーバーイーツは利用禁止」「パソコンは一世帯一台まで」謎ルール満載の“渋谷の北朝鮮”マンションを住民はいかに取り戻したか　総会に参加し続ける「正攻法」こそ重要なワケ

　マンションの管理や立て替えを円滑化する区分所有法の改正案が今国会で可決・成立した。昨今、都市部での分譲マンションの価格高騰が話題の一方で、築年数が経ち「老朽化」したマンションにどう対処していくかも課題となっている。ノンフィクションライターの栗田シメイ氏は、独裁的な理事会の“謎ルール”によって価格が下落していった「秀和幡ヶ谷レジデンス」を長く取材してきた。このマンションを例に、集合住宅に住む人は誰もが避けて通れない「自治」の問題を浮き彫りにする。【栗田シメイ/ノンフィクションライター】

【写真を見る】渋谷の一等地に存在する“北朝鮮”マンションとは

“老いる”マンションが増加したことで住民トラブルが顕在化し、管理の是非を問う声は年々高まっている。60年近く大幅な法改正が行われなかった、区分所有法を中心としたマンション関連法改正案が、この国会で成立したことはその象徴的な出来事といえるだろう。

　筆者は、30年近く理事会が独裁政権を敷き、どんどん謎ルールが作成されていったマンションの顛末を描いた『ルポ秀和幡ヶ谷レジデンス』（毎日新聞出版）を上梓した。その異常ともいえる管理体制から「渋谷の北朝鮮」とネット上で揶揄された秀和幡ヶ谷レジデンスは、年々マンションの資産価値が低下。最も低いタイミングでは、現在の半分以下の価格に下落し、1500万円台のこともあった。不動産業者によれば「相場の3、4割に設定しても旧理事会の悪評を理由に売れなかった」ともいう。理事会が交代後は、資産価値が急激に上昇し、売買が活性化していることからも、資産価値低下の理由に管理体制が大きな要素を占めていることは明らかだった。

　その驚くべきルールについて一例を挙げると、以下のようなものである。

・家族や友人を連泊させると、「転入出金」として1万円の支払いを求められる。

・専有部分であっても1ヵ月を超える工期のリフォームは禁止。

・介護ヘルパーやベビーシッター、工事業者などは、平日17時以降と日・祝日、入館禁止。

・ウーバーイーツは利用禁止。

・廊下での立ち話や携帯電話は禁止。

・購入した部屋を賃貸として貸し出そうとすると、外国人や高齢者はダメだと管理組合から理不尽な条件を突きつけられた。

・マンション購入の際も管理組合による面接がある。

　さらに取材で集まった証言では「引っ越しの際に管理人に荷物チェックされた」「パソコンは一世帯一台まで。仕事道具の持ち込みが著しく制限される」「オーナーに無断で工事が行われ高額請求が業者から届いた」などの声もあった。

　こうした圧政を展開した吉野理事長（仮名）ら理事会に対し、わずか8名で立ち上がった住民が奇跡的に“政権”を取り戻すまでの闘いを本書では描いた。

困難を極める抜本的解決

　刊行後、読者から寄せられた感想として最も多かったのが、「住人はこれだけ滅茶苦茶な管理を行った理事長を、より前の段階で解任することは出来なかったのか」ということだった。結論からいえば、これは難しかったといえる。

　後に総会での投票集計に異議を申したてた旧理事長と新理事会との間で訴訟に発展している。その際、裁判所は「旧理事会の管理がおかしい」という認定を1つも行わなかった。仮に住民運動の過程で理事長の解任請求を行ったところで、不正を証明するハードルは高い。つまり、マンション管理において、管理者側が有する過半数の住民の委任状は絶対的な効力を持つということだ。

　背景には性善説で成り立つ現行法の瑕疵もある。このマンションでも、反体制側による抜本的解決へのプロセスは困難を極めた。結果、その解決策として、「自分の住むマンション自治に関心を持ち、総会に参加し票を預ける」ことが最も近道でもあった。

　マンション管理のトラブルを深く取材するほど、その多くが勧善懲悪で片付けられるものではないことに気付かされる。秀和幡ヶ谷レジデンスでは、行きすぎた管理を行使した旧理事会側が過去に反社会的勢力に食い物にされかけたなど様々な苦難の末「マンションを守るため」様々なルールを作った、という大義名分を主張していた。その思いの強さゆえ、一部の区分所有者に権力が集中し、次第に対話を許さない組織へと変貌し、ますます独裁化していったのだ。

　そんな中で秀和幡ヶ谷レジデンスの住民運動の特筆すべき点は、先に触れた通り、総会に参加し続け、「あくまで正攻法を駆使して理事会交代をなし得た」という点である。独裁的な管理を行ってきた吉野理事長に対して、住民達は正しい道程を経て、過半数の委任状を獲得し、300世帯のうち、わずか2票差で理事を交代させ、“政権奪取”に成功した。

　突飛な発想や特別な技能が効果的だったわけではない。ひたすら根気強く一票の大切さを住民達に説くことが変化につながったのだ。

　デマ情報が飛び交い、首長選挙ですら認知が歪められる昨今において、その価値は一層際立つように感じさせられる。

想像を絶する長期戦

　正攻法が生んだこの価値は、後の経過にも大いに活かされた。30年近く理事会が変わらなかった旧体制側は、投票結果に対して“無効”や“再集計”を訴え続けた。まるでどこかの国の数年前の大統領選と酷似する話ではあるが、権力の座に居座り続けた理事達は、その座に固執し、簡単に手放そうとしなかったのだ。後に新理事会と旧理事会の間で地位確認を争う訴訟に発展していく過程でも、専門家をブレーンにつけ、正しい手順を踏み総会を実施、衆人環視のもとで言動を細かく記録し、集計を行ったという事実が新理事会の勝訴という結果に結びついている。

　秀和幡ヶ谷レジデンスで住民運動を繰り広げた「より良く会」は、参加する世帯数が増加するにつれ、意見の相違が顕在化していく。特に理事長に対して解任請求や賠償請求、刑事告訴を訴える住民の意見も目立った。だが、舵取りを行ったメンバー達があくまで正攻法での投票で勝たないと解決しない、と都度方針転換を図っていった。仮に上記のような刑事告訴などの手段を選択していた場合、政権交代には至らず、現在も独裁的な支配が続いていた可能性も否定できない。筆者が知る事例では、反体制側が係争には勝利するも根本解決とはならず、理事達がその座に居座り続けているというマンションも存在する。

　なお、秀和幡ヶ谷レジデンスでは、21年11月の総会で住民運動が実り政権交代を果たしてから、法的な争いが完全決着するまでには3年近い歳月を要した。その後も、旧理事会から新理事会への引き継ぎも現在に至るまで完全には完了していないなど、想像を絶する長期戦となっている。

日本中からマンショントラブルの取材依頼が……

「より良く会」の活動で中心的な役割を担った男性は、こんなことも話していた。

「理事長憎し！　の感情が行動原理だった住民も少なくなかった。ですが、それを前面に出し、直接的で短絡的な解決方法に頼っていた場合、結果は違っていたかもしれない。これだけ係争が長引いたことからも、改めてそう感じます。同じようにマンショントラブルで苦しむ方にとって、私達の活動が一つの参考になればいいな、と思います」

　本書が出版されたあと、筆者のもとに日本中からマンショントラブルの事例や取材を依頼する声が届くようになった。その全てに目を通しているのだが、大半は「管理費の横領が疑われる」「理事会から嫌がらせを受けている」といったものなど発端は真偽不明で些細なものであることが多い。そして、つまるところ感情のもつれが根本的な原因だというトラブル内容まで類似している。居住空間であるがゆえ、解決のためのアプローチの仕方も限定される。

　秀和幡ヶ谷レジデンスの事例が示したのは、閉鎖的なコミュニティの中での自治崩壊の恐怖ではない。その軌跡は現代社会に通ずる普遍性を持っている。立ち上がった住民達の闘い方は、今の時代だからこそ再考されるべき“熱”を感じさせるものだった。

栗田シメイ（くりたしめい）
1987年生まれ。広告代理店勤務などを経てフリーランスに。スポーツや経済、事件、政治、海外情勢など幅広く取材。南米・欧州・アジア・中東など世界40カ国以上で取材を重ねている。著書に『コロナ禍を生き抜く タクシー業界サバイバル』がある。最新刊は『ルポ　秀和幡ヶ谷レジデンス』（毎日新聞出版）

デイリー新潮編集部