本日、中央区議会だよりが発行されました。
第二回定例会の質疑の要約も掲載されています。
問題となっている月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業についての質疑のやりとりも掲載されています。
字数の関係で、すべてが述べられていないため、こちらで、詳細を掲載いたします。
＊＊＊＊＊＊＊＊月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業についての本会議での質疑＊＊＊＊＊＊＊＊
2017年6月14日中央区議会第二回定例会本会議一般質問
☆印の第1～第5までの5つのテーマで審議されました。
①質問内容を文章の形でまずお示しした上で、もう一度、②その質問を要約しています。
次に、③それぞれの質問に対する区長の答弁を示します。
答弁が不十分な場合に、再度、質問をしています。
その場合、④区長の答弁に対する再質問、⑤再質問に対する行政の再答弁の形でお示しします。
最後に、⑥それら議論から見えてくる問題点の記載を致します。
（区議会便りでは、①②のみが記載されています。）
やりとりの実際は、区議会のホームページから録画をご覧になれます。
アドレス：http://www.chuo-city.stream.jfit.co.jp/?tpl=play_vod&inquiry_id=22
☆第1、新基本構想でいう「プロアクティブ・コミュニティ」の実現方法を問う
2016年10月の第三回定例会の一般質問において、新基本構想には、言葉こそないものの重要な「社会的包摂」＝「ソーシャル・インクルージョン」という理念が入っていることは、確認をされています。誰も排除されることなく、誰もがご自身の自己実現がこの中央区でなされることを願っています。
この新基本構想には、将来像の実現に向けた５つの基本的な方向性の一つに「プロアクティブ・コミュニティー」という聞き慣れない言葉が挙げられ、「自ら率先して地域における課題を解決し、快適な暮らしを実現していく社会」と説明をされています。起草委員会の議事録を取り寄せ、この用語への立法者の意図や思いを知る中で、その重要性を私も認識を致しました。この用語の導入の経緯（問⑴）とそのようなコミュニティー形成に向け、今後二十年間で区は、具体的にどのような取組みを行うべきと考えるかお聞かせ下さい。（問⑵）
【質問】⑴用語導入経緯は。⑵取組は。
【区長】⑴温もりのある豊かな地域社会の将来像を示すため。⑵多様な絆づくりを支援していく。
【再質問】では、「プロアクティブ・コミュニティ」をつくるための区政の情報公開のありかたは。
【再答弁（区民部長）】情報公開は、区政情報であり、行政自体が透明化することと理解する。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
新基本構想において、誰も排除されない「ソーシャル・インクルージョン」の考え方が謳われているにも関わらず、中央区のまちづくりでは、借家人や地域住民が排除された形で進められ（場合によっては地権者も主体的に考える機会が与えられておらず）、新基本構想の理念に反しています。また、「プロアクティブ・コミュニティ」を率先する一つとして、地域のまちづくりを考えようにも、まちづくりの情報が、区政情報として初期段階から出されていない非公開の状況にあり、これもまた、新基本構想の理念に反しています。
☆第2、地権者、借家人、地域住民の三者でまちづくりを進める仕組みへの転換を問う
さて、そのような新基本構想の大切な理念や指針があるにもかかわらず、中央区の現状は、その理想からほど遠い現状がまちづくりの姿勢にはあり、地権者の合意形成のみで再開発事業計画を作る現在の中央区の姿勢は、新基本構想の理念にそぐわないため抜本的に見直し、地権者に、借家人と地域住民を含めた三者でまちづくりを進める仕組みに転換すべきことについてお伺いを致します。
先日の６月７日の環境建設委員会において、①建物の内容・配置、地域貢献の内容、建物の高さ制限、容積率緩和などの「都市計画の素案」作成というまちづくりの最初の段階において、主体的に考え、意見を言えるのは、計画地の地権者のみであるということ、そして、②それを検討する準備組合の前段階の「協議会」も、中央区が入りすすめる組織でありながら、計画地の地権者のみで構成することが明らかになりました。
中央区民の構成員は、土地・建物を所有する地権者だけではなく、建物を借りている借家人、建物周辺の地域住民を合わせた三者であり、それぞれの方々が都市計画に深く関係しています。
なぜならば、①地権者・借家人・地域住民は、お互いに、かけがえのない月島の顔の見えるコミュニティーを形成しており、再開発によりそのコミュニティーは、散り散りばらばらにさせられてしまうことになるからです。合わせて、②地権者・借家人が、いままでのように安らかに住み慣れた場所で、再度住むことや、営業することが適わなくなる可能性があります。さらに、③地域住民は、その都市計画による弊害として、否応なく、日影被害、風害、工事に伴う騒音・振動・粉じん被害を被ることになります。
地権者の合意形成は、大いに尊重されてしかるべきことは当然としても、それら三者の生活や財産・権利が、都市計画によって大きく影響を受けてしまう以上は、地権者の合意形成のみで決められてしまう今の中央区のやりかたに大いに疑問を抱かざるをえません。
地権者のみでまちづくりを進めてよいとする中央区の法的根拠は、何でしょうか。（問⑴）
再開発の中央区の根拠法である「まちづくり基本条例」３条１項において、区民を、地権者、借家人、地域住民で区別をしていません。
第一のテーマで述べた通り、中央区で一番上位に来る憲法とでもいうべき『中央区新基本構想』の大切な理念のひとつは、「ソーシャル・インクルージョンの実現」であるにも関わらず、まちづくりから、借家人や地域住民が排除されています。また、プロアクティブ・コミュニティーの方向性があるにも関わらず、まちづくりの情報が知らされずに、借家人や地域住民が、地域の課題を解決し、まちづくりを進めることを不可能にされているのが、今の中央区の現状です。
これら新基本構想の理念や方向性そして「まちづくり基本条例」の趣旨からも、地権者の合意形成とともに、借家人の合意形成及び地域住民の合意形成が、再開発を進めるに当たり、必要であると考えますが、いかがでしょうか。（問⑵）
【質問】⑴地権者のみでまちづくりを進めてよいとする法的根拠は。⑵地権者の合意形成とともに、借家人及び地域の合意形成も再開発に必要では。
【区長】⑴都市再開発法第2条の2。⑵地域の意見を聞きながら、適切に手続きを進めている。
【再質問】⑴について、回答は不十分である。高度利用地区設定するなど「都市計画素案」を地権者のみで決めてよいとする法的根拠は。
【再答弁（副区長）】節目で同意を取っている。順番の問題である。（法的根拠が示されず）
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
「都市計画原案」や「都市計画案」については、中央区は、地域住民や借家人の意見を聞いているということであるが、これは、都市計画法に定められている手続（都市計画法16条、17条）であって、中央区の当然の義務です。その一方で、それら計画の前段階である「都市計画素案」を作成する段階では、中央区において、「高度利用地区」の設定や、地区計画の変更を、再開発を進めることを欲している協議会や準備組合のみの意見から自由に行っています。自由の裏側には、義務も伴うのであって、その計画素案に強く影響を受ける地域内の地権者・借家人や地域住民への説明責任などの義務が果たされておらず、あたかも一部の地権者だけでまちづくりができる状況を中央区は、法的根拠なく作り出しています。このことを問題視しております。副区長の再答弁にありますように、中央区は、「順番の問題である」ということで、済ませてしまっています。「都市計画素案」に問題点を指摘する住民の声を、その計画素案作成の段階で聞いて、「都市計画素案」を再検討するなり、修正する姿勢が必要であると考えます。
☆第3、三者の合意形成なく進められる『月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業』（月島第一小前高さ190ｍ50階750戸の超高層分譲マンション計画）の中止を問う
具体的に、住民の合意形成がなく進められ月島で現在、大きな問題となり、この定例会に於いて、賛同者含め100名を超える区民が計画の中止を求める誓願の提出が予定されている再開発の問題点を次に取り上げ、具体的に検討をして行きたいと考えます。
月島を地元とする議員として、この再開発について、地権者も含めた多くの区民の皆様からご相談をうけています。
当該区域の地権者から、匿名のメールをいただきました。「この地区は我が家もそうであるが高齢者も多く自分の生活で日々が大変です。私も開発に関して先々の事を決めていく余裕もなく、賛成でも反対でもなく提出書は周りとの関係もあり提出していますが、そういう家も多いのではないでしょうか。金銭的にも将来の管理費なども心配では。自分たちで家を建てなくていいのはメリットだと思いますが。」引用終わります。
地権者でさえ、主体的に考えるのが、難しい状況が理解されますし、まちを回っていて、このメールと同じ思いをもたれている地権者が多くいらっしゃる印象を私は受けています。
この際、お伺いを致しますが、都市計画の手続をすすめるにおいて、地権者の９割の書面での同意書の確認をして中央区も街づくり手続をすすめる運用をしているということであるが、９割という基準をおいた理由について教えてください。（問⑴）また、同意の是非の判断は、個人情報として厳重に管理すべきものであるが、どのようにその同意書の情報を管理するように準備組合に指導をしているか教えてください。（問⑵）
さて、この再開発は、高さ１９０ｍ、５０階建て、７５０戸の超高層分譲マンション建設をその本質にもつ開発です。
届けられる一番多くの声は、計画地の課題はあるとしても、「ここまで過大な建設計画が本当に必要であるか」と言う声です。
①月島第一小学校や隣接高齢者施設含む周辺地域への４年間に及ぶ建設工事に伴う騒音・振動・粉じん等の被害、建設後も広範囲に及ぶ②日影被害、③風害など考えると、慎重に検討をすべきものです。
本計画は、第一種市街地再開発事業を採用しますが、そのためには、都市再開発法３条の４つの要件、１、「高度利用地区」の指定区域であること、２、耐火要件、３、土地利用が著しく不健全であること、４、都市機能の更新に資することがありますが、それぞれに、該当をしているのか、ご見解をお伺い致します。（問⑶）
たとえ、都市再開発法に該当をしていたとしても、超高層は逆に防災面で脆弱であり、計画によって得られる利益より、それによって今の地域コミュニティや賑わいを失うことや、風害・日影被害などの不利益のほうが大きいと考えます。なお、まことに残念なことに、本事業では、地域貢献施設としての保育園は、最も日影被害の大きい場所に配置がなされていることも指摘をさせていただきます。
似たような再開発が、中央区でもなされ、その経験をされた地権者から後悔の声も届いています。『月島一丁目３、４、５番地区第一種市街地再開発事業』など類似の計画を施行し終えた地権者の声を、区はどのように把握しているのでしょうか。後悔の声は、あがっていませんでしょうか。（問⑷）
月島の長屋の生活景を残しながらリノベーションをすることで、防災面の向上などの課題の解決は可能であると考えられます。同計画の中止を要望しますが、いかがでしょうか。（問⑸）
【質問】⑴区が、事業を進めてよいとする９割同意の基準は。⑵個人情報の厳重管理を。⑶都市計画法の４要件に該当か。⑷類似計画後の地権者の声は。⑸計画の中止を。
【区長】⑴8割～9割の同意率を必要とすると準備組合を指導。⑵円滑な事業進捗と個人情報の管理徹底を求めている。⑶全てに該当。（該当することの根拠とする理由の提示なし。）⑷維持管理費用の負担が課題。⑸意向を尊重し、より良い計画となるよう指導する。
【再質問】：⑴について、現在、本件事業では、書面での同意は、8割に至っていない状況にあるが、区が求める同意率には、基準を指針として書面化すべきでは。
【再答弁（副区長）】：本来、100％の同意がなければ、事業ができない。道筋が見えてくるのが9割としている。地域で状況が異なる。
【再質問】：⑶について、理由を聞いたのであり、中央区は、該当することの根拠とする理由を回答していない。3号要件では、現在、計画地区内には、約35程度の事業所が賑わいを作っている。「著しく不健全」ということの理由は何か。4号要件では、現在、声を掛け合う地域コミュニティが、防災性を向上させている。超高層では、防災面で逆に脆弱になる。計画により得られる利益と、失う利益を比較衡量行うと、「都市機能が更新に資する」とは言えないため、4号要件にも該当していないのでは。
【再答弁（副区長）】：3号要件について、一つ一つを取り上げて、不健全であるとは考えていない。機能が混在し、動線が入り組むため、総体として不健全である。4号要件について、月島は、ある種の感動を覚える。大きな火事なく、地域の連帯、コミュニティが形成されている。長屋の連帯が現実に生きている。安全性や連帯が全体的に落ちてきており、超高層も選択肢の一つと考える。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
この再開発事業は、書面による同意書の提出が、8割に達しておらず（2017.6月現在）、地権者の間でも合意形成できたとは言えません。一方、請願賛同者は、128名に達しており（2017.7.20現在）、多くの区民がこの再開発事業に疑問を抱いています。本件事業が認められるには、3号要件の「土地利用が著しく不健全であること」や、4号要件の「都市機能の更新に資すること」をはじめ都市再開発法3条の4要件に該当する必要があるにも関わらず、その該当することの理由の説明責任を中央区は十分には尽くしていません。維持管理費用の負担など不都合な情報も、地権者はじめ関係者に丁寧に説明が尽くされるべきです。住民の合意形成が得られていない状況で、この再開発事業は進められるべきではなく、ここで一度立ち止まり、真に住み続けられ、働き続けられる手法を、考えるべきではないでしょうか。
☆第4、『月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業』の都市計画素案がありながら、「ない」と答弁し、本年３月予算審議で議会に白紙委任を強いた重大な手続き上の瑕疵を問う
2017年3月22日中央区議会予算特別委員会において、吉田副区長は、本件事業の計画に関する資料がないから出せない旨の答弁をされました。
同年６月７日の環境建設委員会で初めて中央区議会に提出された同計画素案は、４月に入ってその開催の事実が明らかになった同年３月１６日中央区主催「区と区民の協議」で用いられた資料の計画素案と本質的に同じ内容でした。
同計画素案を手にしながら、予算審議で出さなかった理由は、なぜでしょうか。（問⑴）
また、『月島地区密集市街地総合防災計画』中に、同計画を新たに含めることとする重大な変更が本年４月３日になされた際、持ち回り決議がなされました。協議会規則４条３項によりますと、持ち回り決議がなされる場合には、「やむを得ない理由」が必要であります。時間的にも招集する余裕がありながら、持ち回り決議をせざるを得なかった理由は、なぜでしょうか。（問⑵）
まちづくりの情報が適切に区民に伝えられることが、これら手続きの恣意的な運用を抑制する効果があると考えます。「区と区民の協議」や「まちづくり協議会」開催の情報は、区報や区のホームページで事前に公開し、すべての区民に周知すべきと考えますが、いかがでしょうか（問⑶）。
これらまちづくりにおける誤りは繰り返すことなく、①街づくりの情報を適切に出していくこと、②手続をきちんと踏み行われることを強く要望致します。
【質問】⑴予算審議で資料を出さなかった理由は。⑵持ち回り決議の理由は。⑶まちづくり協議会開催情報を周知すべきでは。
【区長】⑴事業計画が確定していない段階であった。⑵構成員全員が集まることができなかったため。⑶各委員から地域や団体へ適時適切に伝えられているものと認識。
【再質問】⑴について、区と区民との協議では、計画素案を出せて、議会に出さなかった理由は何か。
【再答弁（副区長）】地元で協議中であり、議会には固まった案を提出する。不適切であったという個人的なお叱りは受ける。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
不適切であったという個人的なお叱りは受けるという通り、副区長は、「資料がないから出さない」と言った旨の虚偽の答弁の事実は、認められています。このことは、副区長の個人的な問題にとどまらず、議会運営において重大な瑕疵に相当し、虚偽答弁ゆえに予算審議で本件再開発事業の問題点の検討が潜脱され、議会に白紙委任を強いたこの再開発事業にかかる予算部分については議会の同意が得られていない無効なものと考えるべきではないでしょうか。
☆第5、供給過剰により区内全域の不動産価値の低下を来す可能性のある月島地区の再開発事業乱立に対する中央区の対応を問う
月島地区だけでも、現在１２の再開発事業が進行中です。先に述べた『月島三丁目地区第一種市街地再開発事業』の竣工（予定）する平成３６年には、五輪選手村跡地で５６３２戸はじめ、少なくとも１万戸が同時期に整備される予定です。その十年前後には、中央区の人口は減少に入るが、住宅供給戸数が供給過剰になる可能性について、区の認識を教えて下さい。（問⑴）
乱立状態にある再開発の調整をなすべく、「都市計画法１８条の２」に法的根拠をもつマスタープランを建て、適正な再開発に誘導すべきと考えるが、いかがか？それとも新基本構想に先立って昨年９月に策定された『月島地区まちづくりガイドライン』のようなもので対応が可能と考えておられるのかもお聞かせ下さい。（問⑵）
【質問】⑴住宅供給戸数過剰の可能性は。⑵マスタープランの考えは。
【区長】⑴用途転用などができる環境整備に取り組む。⑵まちづくりガイドラインを反映し進めていく。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
中央区のほうも、住宅としては供給過剰になるがゆえに、高層階を住居使用とする現在の用途制限を緩和する地区計画の変更を準備していることがわかります。
以上
資料：中央区が、まちづくりを地権者の合意だけで進めてよいとする法的根拠としている、「都市再開発法第2条の2」の必要部分抜粋（質問☆第2、参照）
都市再開発法
（市街地再開発事業の施行）
第二条の二 次に掲げる区域内の宅地について所有権若しくは借地権を有する者又はこれらの宅地について所有権若しくは借地権を有する者の同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地について、又はその宅地及び一定の区域内の宅地以外の土地について第一種市街地再開発事業を施行することができる。
一 高度利用地区（都市計画法第八条第一項第三号 の高度利用地区をいう。以下同じ。）の区域
二 都市再生特別地区（都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第三十六条第一項の規定による都市再生特別地区をいう。第三条において同じ。）の区域
三 特定用途誘導地区（都市再生特別措置法第百九条第一項の規定による特定用途誘導地区をいい、建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められているものに限る。第三条において同じ。）の区域
四 都市計画法第十二条の四第一項第一号 の地区計画、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律 （平成九年法律第四十九号。以下「密集市街地整備法」という。）第三十二条第一項 の規定による防災街区整備地区計画又は幹線道路の沿道の整備に関する法律 （昭和五十五年法律第三十四号）第九条第一項 の規定による沿道地区計画の区域（次に掲げる条件の全てに該当するものに限る。第三条第一号において「特定地区計画等区域」という。）
イ 地区整備計画（都市計画法第十二条の五第二項第一号 の地区整備計画をいう。以下同じ。）、密集市街地整備法第三十二条第二項第一号 に規定する特定建築物地区整備計画若しくは同項第二号 に規定する防災街区整備地区整備計画又は幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第二項第一号 の沿道地区整備計画（ロにおいて「地区整備計画等」という。）が定められている区域であること。
ロ 地区整備計画等において都市計画法第八条第三項第二号 チに規定する高度利用地区について定めるべき事項（特定建築物地区整備計画において建築物の特定地区防災施設に係る間口率（密集市街地整備法第三十二条第三項 に規定する建築物の特定地区防災施設に係る間口率をいう。）の最低限度及び建築物の高さの最低限度が定められている場合並びに沿道地区整備計画において建築物の沿道整備道路に係る間口率（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第六項第二号 に規定する建築物の沿道整備道路に係る間口率をいう。）の最低限度及び建築物の高さの最低限度が定められている場合にあつては、建築物の容積率の最低限度を除く。）が定められていること。
ハ 建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六十八条の二第一項 の規定に基づく条例で、ロに規定する事項に関する制限が定められていること。
２ 市街地再開発組合は、第一種市街地再開発事業の施行区域内の土地について第一種市街地再開発事業を施行することができる。
（３項以下略）
第二回定例会の質疑の要約も掲載されています。
問題となっている月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業についての質疑のやりとりも掲載されています。
字数の関係で、すべてが述べられていないため、こちらで、詳細を掲載いたします。
＊＊＊＊＊＊＊＊月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業についての本会議での質疑＊＊＊＊＊＊＊＊
2017年6月14日中央区議会第二回定例会本会議一般質問
☆印の第1～第5までの5つのテーマで審議されました。
①質問内容を文章の形でまずお示しした上で、もう一度、②その質問を要約しています。
次に、③それぞれの質問に対する区長の答弁を示します。
答弁が不十分な場合に、再度、質問をしています。
その場合、④区長の答弁に対する再質問、⑤再質問に対する行政の再答弁の形でお示しします。
最後に、⑥それら議論から見えてくる問題点の記載を致します。
（区議会便りでは、①②のみが記載されています。）
やりとりの実際は、区議会のホームページから録画をご覧になれます。
アドレス：http://www.chuo-city.stream.jfit.co.jp/?tpl=play_vod&inquiry_id=22
☆第1、新基本構想でいう「プロアクティブ・コミュニティ」の実現方法を問う
2016年10月の第三回定例会の一般質問において、新基本構想には、言葉こそないものの重要な「社会的包摂」＝「ソーシャル・インクルージョン」という理念が入っていることは、確認をされています。誰も排除されることなく、誰もがご自身の自己実現がこの中央区でなされることを願っています。
この新基本構想には、将来像の実現に向けた５つの基本的な方向性の一つに「プロアクティブ・コミュニティー」という聞き慣れない言葉が挙げられ、「自ら率先して地域における課題を解決し、快適な暮らしを実現していく社会」と説明をされています。起草委員会の議事録を取り寄せ、この用語への立法者の意図や思いを知る中で、その重要性を私も認識を致しました。この用語の導入の経緯（問⑴）とそのようなコミュニティー形成に向け、今後二十年間で区は、具体的にどのような取組みを行うべきと考えるかお聞かせ下さい。（問⑵）
【質問】⑴用語導入経緯は。⑵取組は。
【区長】⑴温もりのある豊かな地域社会の将来像を示すため。⑵多様な絆づくりを支援していく。
【再質問】では、「プロアクティブ・コミュニティ」をつくるための区政の情報公開のありかたは。
【再答弁（区民部長）】情報公開は、区政情報であり、行政自体が透明化することと理解する。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
新基本構想において、誰も排除されない「ソーシャル・インクルージョン」の考え方が謳われているにも関わらず、中央区のまちづくりでは、借家人や地域住民が排除された形で進められ（場合によっては地権者も主体的に考える機会が与えられておらず）、新基本構想の理念に反しています。また、「プロアクティブ・コミュニティ」を率先する一つとして、地域のまちづくりを考えようにも、まちづくりの情報が、区政情報として初期段階から出されていない非公開の状況にあり、これもまた、新基本構想の理念に反しています。
☆第2、地権者、借家人、地域住民の三者でまちづくりを進める仕組みへの転換を問う
さて、そのような新基本構想の大切な理念や指針があるにもかかわらず、中央区の現状は、その理想からほど遠い現状がまちづくりの姿勢にはあり、地権者の合意形成のみで再開発事業計画を作る現在の中央区の姿勢は、新基本構想の理念にそぐわないため抜本的に見直し、地権者に、借家人と地域住民を含めた三者でまちづくりを進める仕組みに転換すべきことについてお伺いを致します。
先日の６月７日の環境建設委員会において、①建物の内容・配置、地域貢献の内容、建物の高さ制限、容積率緩和などの「都市計画の素案」作成というまちづくりの最初の段階において、主体的に考え、意見を言えるのは、計画地の地権者のみであるということ、そして、②それを検討する準備組合の前段階の「協議会」も、中央区が入りすすめる組織でありながら、計画地の地権者のみで構成することが明らかになりました。
中央区民の構成員は、土地・建物を所有する地権者だけではなく、建物を借りている借家人、建物周辺の地域住民を合わせた三者であり、それぞれの方々が都市計画に深く関係しています。
なぜならば、①地権者・借家人・地域住民は、お互いに、かけがえのない月島の顔の見えるコミュニティーを形成しており、再開発によりそのコミュニティーは、散り散りばらばらにさせられてしまうことになるからです。合わせて、②地権者・借家人が、いままでのように安らかに住み慣れた場所で、再度住むことや、営業することが適わなくなる可能性があります。さらに、③地域住民は、その都市計画による弊害として、否応なく、日影被害、風害、工事に伴う騒音・振動・粉じん被害を被ることになります。
地権者の合意形成は、大いに尊重されてしかるべきことは当然としても、それら三者の生活や財産・権利が、都市計画によって大きく影響を受けてしまう以上は、地権者の合意形成のみで決められてしまう今の中央区のやりかたに大いに疑問を抱かざるをえません。
地権者のみでまちづくりを進めてよいとする中央区の法的根拠は、何でしょうか。（問⑴）
再開発の中央区の根拠法である「まちづくり基本条例」３条１項において、区民を、地権者、借家人、地域住民で区別をしていません。
第一のテーマで述べた通り、中央区で一番上位に来る憲法とでもいうべき『中央区新基本構想』の大切な理念のひとつは、「ソーシャル・インクルージョンの実現」であるにも関わらず、まちづくりから、借家人や地域住民が排除されています。また、プロアクティブ・コミュニティーの方向性があるにも関わらず、まちづくりの情報が知らされずに、借家人や地域住民が、地域の課題を解決し、まちづくりを進めることを不可能にされているのが、今の中央区の現状です。
これら新基本構想の理念や方向性そして「まちづくり基本条例」の趣旨からも、地権者の合意形成とともに、借家人の合意形成及び地域住民の合意形成が、再開発を進めるに当たり、必要であると考えますが、いかがでしょうか。（問⑵）
【質問】⑴地権者のみでまちづくりを進めてよいとする法的根拠は。⑵地権者の合意形成とともに、借家人及び地域の合意形成も再開発に必要では。
【区長】⑴都市再開発法第2条の2。⑵地域の意見を聞きながら、適切に手続きを進めている。
【再質問】⑴について、回答は不十分である。高度利用地区設定するなど「都市計画素案」を地権者のみで決めてよいとする法的根拠は。
【再答弁（副区長）】節目で同意を取っている。順番の問題である。（法的根拠が示されず）
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
「都市計画原案」や「都市計画案」については、中央区は、地域住民や借家人の意見を聞いているということであるが、これは、都市計画法に定められている手続（都市計画法16条、17条）であって、中央区の当然の義務です。その一方で、それら計画の前段階である「都市計画素案」を作成する段階では、中央区において、「高度利用地区」の設定や、地区計画の変更を、再開発を進めることを欲している協議会や準備組合のみの意見から自由に行っています。自由の裏側には、義務も伴うのであって、その計画素案に強く影響を受ける地域内の地権者・借家人や地域住民への説明責任などの義務が果たされておらず、あたかも一部の地権者だけでまちづくりができる状況を中央区は、法的根拠なく作り出しています。このことを問題視しております。副区長の再答弁にありますように、中央区は、「順番の問題である」ということで、済ませてしまっています。「都市計画素案」に問題点を指摘する住民の声を、その計画素案作成の段階で聞いて、「都市計画素案」を再検討するなり、修正する姿勢が必要であると考えます。
☆第3、三者の合意形成なく進められる『月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業』（月島第一小前高さ190ｍ50階750戸の超高層分譲マンション計画）の中止を問う
具体的に、住民の合意形成がなく進められ月島で現在、大きな問題となり、この定例会に於いて、賛同者含め100名を超える区民が計画の中止を求める誓願の提出が予定されている再開発の問題点を次に取り上げ、具体的に検討をして行きたいと考えます。
月島を地元とする議員として、この再開発について、地権者も含めた多くの区民の皆様からご相談をうけています。
当該区域の地権者から、匿名のメールをいただきました。「この地区は我が家もそうであるが高齢者も多く自分の生活で日々が大変です。私も開発に関して先々の事を決めていく余裕もなく、賛成でも反対でもなく提出書は周りとの関係もあり提出していますが、そういう家も多いのではないでしょうか。金銭的にも将来の管理費なども心配では。自分たちで家を建てなくていいのはメリットだと思いますが。」引用終わります。
地権者でさえ、主体的に考えるのが、難しい状況が理解されますし、まちを回っていて、このメールと同じ思いをもたれている地権者が多くいらっしゃる印象を私は受けています。
この際、お伺いを致しますが、都市計画の手続をすすめるにおいて、地権者の９割の書面での同意書の確認をして中央区も街づくり手続をすすめる運用をしているということであるが、９割という基準をおいた理由について教えてください。（問⑴）また、同意の是非の判断は、個人情報として厳重に管理すべきものであるが、どのようにその同意書の情報を管理するように準備組合に指導をしているか教えてください。（問⑵）
さて、この再開発は、高さ１９０ｍ、５０階建て、７５０戸の超高層分譲マンション建設をその本質にもつ開発です。
届けられる一番多くの声は、計画地の課題はあるとしても、「ここまで過大な建設計画が本当に必要であるか」と言う声です。
①月島第一小学校や隣接高齢者施設含む周辺地域への４年間に及ぶ建設工事に伴う騒音・振動・粉じん等の被害、建設後も広範囲に及ぶ②日影被害、③風害など考えると、慎重に検討をすべきものです。
本計画は、第一種市街地再開発事業を採用しますが、そのためには、都市再開発法３条の４つの要件、１、「高度利用地区」の指定区域であること、２、耐火要件、３、土地利用が著しく不健全であること、４、都市機能の更新に資することがありますが、それぞれに、該当をしているのか、ご見解をお伺い致します。（問⑶）
たとえ、都市再開発法に該当をしていたとしても、超高層は逆に防災面で脆弱であり、計画によって得られる利益より、それによって今の地域コミュニティや賑わいを失うことや、風害・日影被害などの不利益のほうが大きいと考えます。なお、まことに残念なことに、本事業では、地域貢献施設としての保育園は、最も日影被害の大きい場所に配置がなされていることも指摘をさせていただきます。
似たような再開発が、中央区でもなされ、その経験をされた地権者から後悔の声も届いています。『月島一丁目３、４、５番地区第一種市街地再開発事業』など類似の計画を施行し終えた地権者の声を、区はどのように把握しているのでしょうか。後悔の声は、あがっていませんでしょうか。（問⑷）
月島の長屋の生活景を残しながらリノベーションをすることで、防災面の向上などの課題の解決は可能であると考えられます。同計画の中止を要望しますが、いかがでしょうか。（問⑸）
【質問】⑴区が、事業を進めてよいとする９割同意の基準は。⑵個人情報の厳重管理を。⑶都市計画法の４要件に該当か。⑷類似計画後の地権者の声は。⑸計画の中止を。
【区長】⑴8割～9割の同意率を必要とすると準備組合を指導。⑵円滑な事業進捗と個人情報の管理徹底を求めている。⑶全てに該当。（該当することの根拠とする理由の提示なし。）⑷維持管理費用の負担が課題。⑸意向を尊重し、より良い計画となるよう指導する。
【再質問】：⑴について、現在、本件事業では、書面での同意は、8割に至っていない状況にあるが、区が求める同意率には、基準を指針として書面化すべきでは。
【再答弁（副区長）】：本来、100％の同意がなければ、事業ができない。道筋が見えてくるのが9割としている。地域で状況が異なる。
【再質問】：⑶について、理由を聞いたのであり、中央区は、該当することの根拠とする理由を回答していない。3号要件では、現在、計画地区内には、約35程度の事業所が賑わいを作っている。「著しく不健全」ということの理由は何か。4号要件では、現在、声を掛け合う地域コミュニティが、防災性を向上させている。超高層では、防災面で逆に脆弱になる。計画により得られる利益と、失う利益を比較衡量行うと、「都市機能が更新に資する」とは言えないため、4号要件にも該当していないのでは。
【再答弁（副区長）】：3号要件について、一つ一つを取り上げて、不健全であるとは考えていない。機能が混在し、動線が入り組むため、総体として不健全である。4号要件について、月島は、ある種の感動を覚える。大きな火事なく、地域の連帯、コミュニティが形成されている。長屋の連帯が現実に生きている。安全性や連帯が全体的に落ちてきており、超高層も選択肢の一つと考える。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
この再開発事業は、書面による同意書の提出が、8割に達しておらず（2017.6月現在）、地権者の間でも合意形成できたとは言えません。一方、請願賛同者は、128名に達しており（2017.7.20現在）、多くの区民がこの再開発事業に疑問を抱いています。本件事業が認められるには、3号要件の「土地利用が著しく不健全であること」や、4号要件の「都市機能の更新に資すること」をはじめ都市再開発法3条の4要件に該当する必要があるにも関わらず、その該当することの理由の説明責任を中央区は十分には尽くしていません。維持管理費用の負担など不都合な情報も、地権者はじめ関係者に丁寧に説明が尽くされるべきです。住民の合意形成が得られていない状況で、この再開発事業は進められるべきではなく、ここで一度立ち止まり、真に住み続けられ、働き続けられる手法を、考えるべきではないでしょうか。
☆第4、『月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業』の都市計画素案がありながら、「ない」と答弁し、本年３月予算審議で議会に白紙委任を強いた重大な手続き上の瑕疵を問う
2017年3月22日中央区議会予算特別委員会において、吉田副区長は、本件事業の計画に関する資料がないから出せない旨の答弁をされました。
同年６月７日の環境建設委員会で初めて中央区議会に提出された同計画素案は、４月に入ってその開催の事実が明らかになった同年３月１６日中央区主催「区と区民の協議」で用いられた資料の計画素案と本質的に同じ内容でした。
同計画素案を手にしながら、予算審議で出さなかった理由は、なぜでしょうか。（問⑴）
また、『月島地区密集市街地総合防災計画』中に、同計画を新たに含めることとする重大な変更が本年４月３日になされた際、持ち回り決議がなされました。協議会規則４条３項によりますと、持ち回り決議がなされる場合には、「やむを得ない理由」が必要であります。時間的にも招集する余裕がありながら、持ち回り決議をせざるを得なかった理由は、なぜでしょうか。（問⑵）
まちづくりの情報が適切に区民に伝えられることが、これら手続きの恣意的な運用を抑制する効果があると考えます。「区と区民の協議」や「まちづくり協議会」開催の情報は、区報や区のホームページで事前に公開し、すべての区民に周知すべきと考えますが、いかがでしょうか（問⑶）。
これらまちづくりにおける誤りは繰り返すことなく、①街づくりの情報を適切に出していくこと、②手続をきちんと踏み行われることを強く要望致します。
【質問】⑴予算審議で資料を出さなかった理由は。⑵持ち回り決議の理由は。⑶まちづくり協議会開催情報を周知すべきでは。
【区長】⑴事業計画が確定していない段階であった。⑵構成員全員が集まることができなかったため。⑶各委員から地域や団体へ適時適切に伝えられているものと認識。
【再質問】⑴について、区と区民との協議では、計画素案を出せて、議会に出さなかった理由は何か。
【再答弁（副区長）】地元で協議中であり、議会には固まった案を提出する。不適切であったという個人的なお叱りは受ける。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
不適切であったという個人的なお叱りは受けるという通り、副区長は、「資料がないから出さない」と言った旨の虚偽の答弁の事実は、認められています。このことは、副区長の個人的な問題にとどまらず、議会運営において重大な瑕疵に相当し、虚偽答弁ゆえに予算審議で本件再開発事業の問題点の検討が潜脱され、議会に白紙委任を強いたこの再開発事業にかかる予算部分については議会の同意が得られていない無効なものと考えるべきではないでしょうか。
☆第5、供給過剰により区内全域の不動産価値の低下を来す可能性のある月島地区の再開発事業乱立に対する中央区の対応を問う
月島地区だけでも、現在１２の再開発事業が進行中です。先に述べた『月島三丁目地区第一種市街地再開発事業』の竣工（予定）する平成３６年には、五輪選手村跡地で５６３２戸はじめ、少なくとも１万戸が同時期に整備される予定です。その十年前後には、中央区の人口は減少に入るが、住宅供給戸数が供給過剰になる可能性について、区の認識を教えて下さい。（問⑴）
乱立状態にある再開発の調整をなすべく、「都市計画法１８条の２」に法的根拠をもつマスタープランを建て、適正な再開発に誘導すべきと考えるが、いかがか？それとも新基本構想に先立って昨年９月に策定された『月島地区まちづくりガイドライン』のようなもので対応が可能と考えておられるのかもお聞かせ下さい。（問⑵）
【質問】⑴住宅供給戸数過剰の可能性は。⑵マスタープランの考えは。
【区長】⑴用途転用などができる環境整備に取り組む。⑵まちづくりガイドラインを反映し進めていく。
＜本会議を終えて見えてくる問題点＞
中央区のほうも、住宅としては供給過剰になるがゆえに、高層階を住居使用とする現在の用途制限を緩和する地区計画の変更を準備していることがわかります。
以上
資料：中央区が、まちづくりを地権者の合意だけで進めてよいとする法的根拠としている、「都市再開発法第2条の2」の必要部分抜粋（質問☆第2、参照）
都市再開発法
（市街地再開発事業の施行）
第二条の二 次に掲げる区域内の宅地について所有権若しくは借地権を有する者又はこれらの宅地について所有権若しくは借地権を有する者の同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地について、又はその宅地及び一定の区域内の宅地以外の土地について第一種市街地再開発事業を施行することができる。
一 高度利用地区（都市計画法第八条第一項第三号 の高度利用地区をいう。以下同じ。）の区域
二 都市再生特別地区（都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第三十六条第一項の規定による都市再生特別地区をいう。第三条において同じ。）の区域
三 特定用途誘導地区（都市再生特別措置法第百九条第一項の規定による特定用途誘導地区をいい、建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められているものに限る。第三条において同じ。）の区域
四 都市計画法第十二条の四第一項第一号 の地区計画、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律 （平成九年法律第四十九号。以下「密集市街地整備法」という。）第三十二条第一項 の規定による防災街区整備地区計画又は幹線道路の沿道の整備に関する法律 （昭和五十五年法律第三十四号）第九条第一項 の規定による沿道地区計画の区域（次に掲げる条件の全てに該当するものに限る。第三条第一号において「特定地区計画等区域」という。）
イ 地区整備計画（都市計画法第十二条の五第二項第一号 の地区整備計画をいう。以下同じ。）、密集市街地整備法第三十二条第二項第一号 に規定する特定建築物地区整備計画若しくは同項第二号 に規定する防災街区整備地区整備計画又は幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第二項第一号 の沿道地区整備計画（ロにおいて「地区整備計画等」という。）が定められている区域であること。
ロ 地区整備計画等において都市計画法第八条第三項第二号 チに規定する高度利用地区について定めるべき事項（特定建築物地区整備計画において建築物の特定地区防災施設に係る間口率（密集市街地整備法第三十二条第三項 に規定する建築物の特定地区防災施設に係る間口率をいう。）の最低限度及び建築物の高さの最低限度が定められている場合並びに沿道地区整備計画において建築物の沿道整備道路に係る間口率（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第六項第二号 に規定する建築物の沿道整備道路に係る間口率をいう。）の最低限度及び建築物の高さの最低限度が定められている場合にあつては、建築物の容積率の最低限度を除く。）が定められていること。
ハ 建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六十八条の二第一項 の規定に基づく条例で、ロに規定する事項に関する制限が定められていること。
２ 市街地再開発組合は、第一種市街地再開発事業の施行区域内の土地について第一種市街地再開発事業を施行することができる。
（３項以下略）
