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三井物産グループのデジタル証券
〜ホテル・イビス大阪梅田〜
譲渡制限付
投資金額
10
万円〜
想定利回り※
3.2
%
（年率換算）
運用期間
5
年
1
ヶ月
※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。
また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。
詳細は「概要」タブの1口当たり予想分配金の欄をご覧ください。
本商品の特徴
本商品は、物件の売却損による元本毀損リスクを低減するため、 優先劣後構造 ※を採用しています。
お客様にご投資いただくのは優先出資分となっており、物件の売却益が発生した時に分配金額が増加しない代わりに、物件の売却損が発生した時には、劣後出資者が先に損失を負担するため、 優先出資者の元本が毀損しづらい商品 となっています。
※詳細はページ下部の「本商品のスキーム」をご参照下さい。
投資対象のホテル『イビス大阪梅田』は、世界110ヶ国、約5,700のホテルを展開し、日本では『プルマン』『スイスホテル』『メルキュール』『ノボテル』などのブランドを運営するホテルグループ『アコー』が運営。
『イビス』ブランドとしては関西初進出で、2018年11月にオープンしました。 JR大阪駅及びOsaka Metro御堂筋線梅田駅から徒歩4分 、大阪梅田地下街「ホワイティ梅田」直結でアクセスも良好です。
※各種データは2024年10月9日時点
投資対象不動産の位置する梅田エリアは、関西屈指の繁華街・オフィスエリアであり、ターミナル駅であるJR大阪駅等に隣接し、 新幹線停車駅のJR新大阪駅からOsaka Metro御堂筋線で3駅の近さ であることから、ビジネス・レジャー共に需要が旺盛なエリアです。
案件紹介動画（約4分）
購入特典について
当選方式・お申込みスケジュール
本商品の当選者は「 先着・抽選併用方式 」により決定いたします。
仮申込期間内の仮申込だけでは、購入は完了しません。
当選結果の発表後、購入申込期間に購入申込をしていただいた後に、購入完了となります。
入金期限までに申込金額以上をご入金ください。
当選結果の決定の際に投資可能額が不足している場合、当選対象外となります。
当選者の決定方法
注意事項
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補欠当選されたお客様も購入申込をお願いします。
当選された方の購入申込状況により、補欠当選で購入申込を完了している方に繰上当選として割当する場合がございます（繰上当選とならなかった場合はご購入いただけません）。
抽選結果について
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当選結果発表された旨はメールにてご連絡いたします。
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お客様の投資についての知識・経験・資力・当社との取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対象外となる場合がございます。その際の判断、理由等詳細はお答えいたしかねます。
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抽選枠となった場合、 一部当選（仮申込数よりも少ない口数が当選） となる場合があります。
口座資金の取り扱いについて
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当選または補欠当選となった場合、約定までの間、当選金額については、他案件へのお申込みへの利用や出金はできません。
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ただし、購入意思がない場合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利用や出金が可能になります。
本商品のスキーム
本商品は、物件の売却損による元本毀損リスクを低減するため 優先劣後構造 を採用しています。
優先出資者は、不動産投資から得られる利益の分配において「優先」的な立場を得る代わりに、受け取れる配当に上限（キャップ）が設定されています。つまり、投資対象不動産の売却益が発生した場合でも、優先出資者の取り分は事前に定められた上限を超えることはありません。
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メリット：劣後出資者が先に損失を負担するため、元本毀損リスクが低減される。
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デメリット：投資対象不動産の売却益が発生しても、定められた上限以上の利益を得ることができない
上記から優先劣後構造は、リスクを抑えた安定的なリターンを求める投資家様向けの仕組みとなっています。
※劣後出資者の出資分に収まる売却損約12.5％＝（取得時鑑定価格90.3億円-基準価額総額約79億円）÷取得時鑑定価格90.3億円
※売却に係る諸コストが発生する場合など、実際に売却損が発生する売却価格は上記と異なる場合があります。
本商品の収益イメージ
※劣後出資者の出資分に収まる売却損約12.5％＝（取得時鑑定価格90.3億円-基準価額総額約79億円）÷取得時鑑定価格90.3億円
※売却に係る諸コストが発生する場合など、実際に売却損が発生する売却価格は上記と異なる場合があります。
※分配金は、想定利回り（税引前・年率換算）で毎期配当が行われるものとした場合の想定値です。
※本商品の購入を検討される場合には 目論見書 を必ずご覧ください。
1口あたり予想分配金（税引前）
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2025年 10月期 2,758円（予想分配金利回り 年3.2%）
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2026年 4月期 1,593円（予想分配金利回り 年3.2%）
※予想分配金は、諸コスト・手数料等を控除した「後」の数値となります。
※予想数値は、アセット・マネージャーが提出した業績予想に基づくものです。これらは、一定の前提条件の下に算出した現時点の見込額であり、 今後の不動産市場等の推移、金利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、 その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。
※予想分配金利回り（税引前・年率換算）は、「（1口当たり予想分配金÷運用日数×365日）÷ （発行価格（95,600）+申込手数料（4,400））」で算出しております。（小数点第二位で四捨五入）
もっと詳しく
本案件の投資対象
投資対象不動産「イビス大阪梅田」
『イビス大阪梅田』は、世界110ヶ国、約5,700のホテルを展開し、日本では『プルマン』『スイスホテル』『メルキュール』『ノボテル』などのブランドを運営するホテルグループ『アコー』が運営。
『イビス』ブランドとしては関西初進出で、2018年11月にオープンしました。
ホテル外観
フロント
宿泊いただく各客室は、様々なタイプのお客様にご利用いただくことが可能です。全室に快適なベッドを完備した現代的で居心地の良い空間となっており、遠方からご来館いただいた方々にも、長旅の疲れを癒してゆっくりとお過ごしいただくことができます。
西日本最大の繁華街である梅田を満喫いただける、観光、ビジネスのどちらにも最適なホテルとなっています。
廊下
ツインルーム
レストランは天井が高く仕切りのない店内で、大きなガラス窓が特徴の開放感のある空間。カジュアルで広々としたテーブル席やシックでモダンなソファー席など様々なスタイルのお席が約80席あり、異なった雰囲気で食事を楽しめます。
また、ライブイベント・ウェディング2次会の会場や会議室利⽤としても貸し切りが可能となっています。
ラウンジ
会議室利用
ランチ
朝食
梅田エリアについて
投資対象不動産の位置する梅田エリアは、関西屈指の繁華街・オフィスエリアであり、ターミナル駅であるJR大阪駅等にも隣接。 新幹線停車駅のJR新大阪駅からOsaka Metro御堂筋線で3駅の近さであることから、ビジネス・レジャー共に需要が旺盛なエリアです。
インバウンドの関西エリアの観光拠点地として有力視され、シティホテルを中心に欧米系の利用者が多く見受けられます。
鉄道アクセスが抜群で、JR西日本の各線が集積し、JR大阪駅及びOsaka Metro御堂筋線梅田駅等が西日本最大のターミナル駅を構成。利用者は1日で約170万人にのぼり、関西圏ではトップの利用者数を誇ります。
※出典：JRについては、データで見るJR西日本2024 1日平均乗車人員
阪神電車については、2024年ハンドブック阪神
Osaka Metroについては、Osaka Metroウェブサイト路線別駅別乗降人員
阪急電鉄については、阪急電鉄ウェブサイト
ロケーション・周辺環境
アクセス性は良好で、JR大阪駅及びOsaka Metro御堂筋線梅田駅から徒歩4分の好立地に位置しています。
なお「イビス大阪梅田」は大阪梅田地下街「ホワイティ梅田」直結となっているため、天候に左右されず駅からホテルへアクセスすることが可能です。
遊べるホテルをテーマとしており、ユニバーサルスタジオジャパンや大阪城など、大阪の主要観光スポットに簡単にアクセスできます。
■電車・バスでのアクセス
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JR大阪駅及びOsaka Metro御堂筋線梅田駅から徒歩4分
ホテル賃借人
ワールド・ブランズ・コレクション ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、ウェルス・マネジメントグループ傘下のホテル事業会社（ウェルス・マネジメント株式会社（東証スタンダード市場上場）の100％子会社）です。
国際的なネットワーク網を持つホテルチェーンとタイアップし、国内外からの利用者を広く募り日本国内でホテルを運営。また、ホテルへの投資・開発コンサルティング業務から、ホテル物件の一括借上（マスターリース）も実施しており、ホテル事業を幅広く展開しています。
投資対象不動産についても、一括借上を実施しており、ホテル運営（オペレーション）は、下記の国際ホテルチェーンであるエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社（アコーグループ）へ業務委託（ホテル運営委託契約）しています。
投資対象不動産である「イビス大阪梅田」のほか「ギャリア・二条城 京都」、「フォションホテル京都」、「ダーワ・悠洛 京都 by バンヤン・グループ」、「シックスセンシズ 京都」及び「バンヤンツリー・東山 京都」等の運営を行っています。
フォションホテル京都
ダーワ・悠洛 京都 by バンヤン・グループ
シックスセンシズ 京都
バンヤンツリー・東山 京都
ホテル運営受託者
ホテル運営受託者は、フランスを本拠地として世界110か国以上で、5,700軒以上のホテルを展開する大手ホテルチェーンであるアコーグループのエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社です。日本国内では全国49箇所に展開しています。
投資対象不動産は、アコーグループのエコノミーブランド「イビス」として運営されており、かかるホテルブランドは、国内だけではなく国際的にも知名度が高いものとなっています。
投資対象不動産に係るホテル運営委託契約は、本信託に基づき本件不動産受益権等の売却が予定されている信託計算期間である2030年4月期よりも早く終了します。そのため、ホテル賃借人が再度エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社とホテル運営委託契約を締結すれば、ホテル運営受託者の変更はありませんが、再度の契約の締結に至らなかった場合は、ホテル運営受託者の変更（オペレーターチェンジ）の可能性があります。
運用会社
三井物産グループの「三井物産デジタル・アセットマネジメント」（当社）がアセット・マネージャーを務めます。
当社の資産運用資産額は2,000億円を超えており、そのノウハウをもとに本案件の運用管理を行います。
※当社が運用するファンドの資産総額（クロージング中を含む、2024年10月末現在）
物件情報
所在地
大阪府大阪市北区小松原町1‐5
不動産価格
鑑定評価額：9,030,000,000円
※2024年8月1日時点
建物
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客室数：181室
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建築時期：2018年8月30日
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構造：鉄骨造陸屋根地下2階付き14階建
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延床面積：4,802.45㎡
土地
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敷地面積：574.81㎡
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建蔽率：80%
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容積率：800%
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用途地域：商業地域
ホームページ
ホテルマーケットについて
ホテル投資の検討ポイント
ホテル・旅館など宿泊施設として利用される不動産は、住宅・オフィス・商業施設などと同様に、J-REITやデジタル証券で投資が行われるカテゴリの一つです。
※2024年9月末時点
（注）取得価格ベース （出所）ARES J-REIT Databook
宿泊施設の稼働状況に影響されることなく、固定の賃料を受け取る契約方式と、稼働状況によって賃料が変動する契約方式に分けられます。
※その他、様々な契約方式があります
本物件は、固定賃料と変動賃料を組み合わせた契約方式を採用しておりますが、固定賃料分のみで優先出資の配当分を賄うことができる見込みとなっています。
観光需要の高まりによる恩恵は享受できない一方、 新型コロナウィルスなどの感染症などによって旅行需要が減少した際にも、安定した賃料収入が期待できる 契約となっています。
新型コロナウィルスの影響から、足元では明確な回復基調
国内の宿泊需要は、コロナ禍以前の2019年水準と比較すると、2022年は約9割程度まで回復し、特に2023年7月以降は、2019年同月比を超える水準で推移しています。
出所：観光庁・宿泊旅行統計調査（2024年のデータは、2024年10月31日時点で確認できる2024年9月までのデータのみを指しています）
個人情報の取扱い
本商品に係る管理や報告等のために、本商品の受託者及び受益権原簿管理人である三菱UFJ信託銀行株式会社、受託者の再委託先である日本マスタートラスト信託銀行株式会社及び当社が、お客様の下記の情報を相互に提供します。
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氏名、住所、生年月日、保有口数、税区分、本商品の売買等の取引内容
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分配金や償還金等の受領方法に係る情報、その他発送物の送付先や代理人に係る情報など、受益権管理事務に必要な情報
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マネー・ローンダリングの防止等を目的として、お客様の確認を行う場合において必要な情報
※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。
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