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촌놈으로 태어난 필자는 대학생이 되고 상경해 신촌에서 주로 자취하였기 때문에 신촌/홍대, 상암(DMC) 정도만 익숙했습니다.

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서울특별시 동대문구 장안동.

신촌이 세계중심이라고 믿었던 20대의 저에게 서울동쪽은 미지의 세계, 특히 오늘 다룰 장안동은 5호선을 이용하지 않았던 저에게 낮선 동네였습니다.

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29살 첫투자 또한, 김포공항이 있는 강서구(마곡)에 했기에 당시 좁았던 식견으로 머리로만 알고 발은 닿지 않는 그런 동네였습니다.

(동대문구에 청량리역이 있다 정도?)

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급지지도 잘 믿지는 않지만, 전반적인 서울 25개 자치구를 공부하던 시절 참고삼았던 자료입니다.

(중랑구는 핵심지역마저 표시 안된..)

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청량리+천지개벽의 합성어 '청지개벽'이라는 단어를 앞세운 전농/답십리뉴타운+GTX 청량리역 정도로만 기억되었던 동대문구.

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지금은 사랑하는 아내를 만나 답십리동과 장안동 어딘가에서 행복하게 잘 살고 있는 저를 보며 정말 인생을 알 수 없구나를 느낍니다ㅎ

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평생을 장안동에서만 사셨다는 명x부동산 사장님의 말마따라 장안동은 중랑천의 지류인 한천을 메꿔 조성된 땅이라 전체 평지로 이루어진 땅입니다.

(마치 잠실같네요.)

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대부분 서울스토리가 그렇듯, 과거 저소득층으로 이루어진 거주층에서(90년대 초중반) 90년 중반 5호선개통과 2000년대 장안시영아파트 재건축을 통한 신축 아파트 단지 입주를 통해 주거개선/지가상승이 발생했습니다.

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실제 여러 임장기록을 봐도 벚꽃 4인방 명칭을 쓰곤 하는데, 아마 중랑천과 길가에 잘 조성되어있는 벚꽃때문에 이런 이름으로 불리지 않나 싶습니다.

(실제 장안벚꽃안길이라는 축제도 있죠.)

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여하튼 이 중랑천을 끼고 있는 벚꽃 4인방은 다음과 같습니다.

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과거 시영아파트 1차부지(남쪽)는 2003년에 입주

2차부지(북쪽)은 2007년에 각각 입주를 했네요.

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4인방 토탈 약 5,500여세대로 이루어진 제법 큰 주거단지로 구성되어 있습니다.

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인구는 자치구별로 살펴보겠습니다.(동대문구)

3년전(20년2월) 대비 3.59% 증가 > 수요증가

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일자리는 동대문구 자치구별로 살펴보겠습니다.

일자리는 B등급입니다.(종사자 10만명이상)

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그러나 서울 내에서 워낙 도심이나 강남으로 출퇴근하시는 분들이 많아, 적어도 서울분석할때는 잠시 편견을 접어두고..

(그래도 일자리는 최우선적으로 중요!! 마곡을 보시라!! 특히 지방일수록!!)

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근처 가장 가까운 5호선 장한평역 기준으로 대중교통 7~13분이 소요됩니다.(평균10분소요)

아시다시피 5호선은 강남은 가지 않지만, 도심지역인 광화문과 여의도를 가기때문에 출퇴근시, 제법 메리트 있는 지하철입니다.

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장한평역 기준 광화문 19분, 여의도 32분 도심내 30분으로 교통 A급 수준입니다.

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강남(선릉역)은 어떨까요?(장안래미안1차 기준)

장안래미안1차 기준 약 40분, 장안힐스테이트기준약 45분으로, 강남접근성 1시간 이내로 동일하게 교통 A급으로 평가할 수 있겠습니다.

(교통A급 : 강남접근 1시간, 도심 30분 이내)

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다만 역세권(도보10분)이 아니여서 버스환승을 해야한다는 아쉬운 점도 있네요.(면목선 가져와!!)

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1. 근처 학군(학교)

초등학교 : 안평초, 장평초, 은석초(사립)

중학교 : 장평중, 동대부중(사립)

고등학교 : 동대부고(사립)

학업성취도 85% 이상 6개로 학군 B등급입니다.

(논외로 동대부중 성취도가 80%도 안되는 점은 좀 실망스럽네요)

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2. 학원가

일단 서울 전체적으로 1위는 대치동, 2위는 중계동입니다.(비교기준을 잡아보시라)

장안동 학원가는 어떨까요?

솔직히 좀 놀랐습니다. 지도상에서 어느이상의 규모만 학원가 섹터를 보여주는 호갱노노에서 주변지역에서 구의동 다음의 학군을 보여주고 있습니다.

실제로 장안동사거리에서 래미안2차로 이어지는 상가에 다수 학원가가 자리잡은 것을 제 눈으로도 확인할 수 있었습니다.(학원통학버스가 수십대가..)

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학창시절을 답십리에서 지낸 아내 왈 : "라떼는 학원이런 거 하나도 없었는데, 많이 바뀌었어 요동네"

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2km이내에 대형마트인 홈플러스가 있으며

2.5km이내에 청량리 롯데백화점/롯데마트

3km이내에 망우 코스트코/이마트가 있습니다.

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2km 기준으로 B등급이나 2.5km이내 청량리 롯데백화점/마트/시네마가 있기에 B+등급 결정

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적정수요세대가 인구수x0.5%라 감안하면, 동대문구 기준 337,574명x0.5%=1,688세대(적정수요)

1. 적정수요 : 1,688세대

2. 3년간 적정수요 : 5,064세대

3. 3년간 공급세대 : 7,364세대

장안동 자체로는 3년내 공급이 700여세대로 적지만, 아무래도 전농동/휘경동/용두동 공급으로 인해 과잉공급을 예상할 수 있습니다.(실제로 동대문구 전세가가 조금씩 떨어지고 있습니다.)

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1. 장안래미안 1차

4인방중 제일 적은 558세대로 안평초를 감싸고 있는 기역자 형태의 부지로 되어있습니다.

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첫 느낌은 다른 비교아파트보다 '좁다'라는 느낌이 들지만, 초품아(안평초)라서 그리고 제일 장한평역에서 가깝다는 장점이 있습니다.

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● 평형 : 전용 59/84/115형(25/33/43평형)

● 2000년대식이라 59도 방3/화2구조 지님

● 전체 계단식

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84기준

● 최저 매매호가 : 9.5억 (신고가 11.8억)

(최근 3월 8.88억 매매거래)

● 전세 : 5.5억 정도 형성

● 전세가율 58%(갭 4억 예상)

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2. 장안래미안 2차 (아내 마음에 들어서 사진이..)

정사각형부지로 2번째로 큰 1,786세대로 장평초 초품아 아파트입니다.

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첫 느낌은 2003년식 아파트(1차/홈타운)보다 고작 4년 차이 아파트인데 이렇게 느낌이 다를 수 있구나라는 점입니다. 부지가 넓다보니 안에 조경도 마음에 들었고, 게다가 초품아 및 상권에 학원가가 제대로 형성되어 있어서 좋았습니다.

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특이점이라고 한다면 평형이 다양합니다.

평형 : 전용 54/64/81/112형(21/25/30/40평형)

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● 2000년대식이라 54도 방3/화2구조 지님

● 전체 계단식

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81기준

● 최저 매매호가 : 8.2억/1층 (신고가 11.5억)

(최근 3월 다수 8억 중반 매매 형성)

● 전세 : 5억 내외 정도 형성

● 전세가율 59%(갭 3.5억 예상)

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3. 현대홈타운 1차

4인방중 제일 큰 2,182세대로 가장 넓은 부지입니다.

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첫 느낌은 정말 부지가 크고 조경도 깔끔하게 잘 해놨다. 그리고 상가발달이 잘되어있구나. 라는 생각이 들었습니다. 동간 거리 또한 제일 넓게 빼지 않았나 싶습니다.(래미안1차보고 오니깐 더 비교가 되더라구요)

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리모델링을 추진하는 것 같은데 워낙 세대수가 많아서 그런지 이견들이 보이는 현수막에 곳곳에 있었습니다.

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● 평형 : 전용 59/84/112/133형(23/32/42/50평형)

● 2000년대식이라 59도 방3/화2구조 지님

● 전체 계단식

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84기준

● 최저 매매호가 : 8.3억 탑층 (신고가 11.5억)

(최근 3월 8.3/7.5억 매매거래)

비교/상대적으로 호가가 더 낮은 편

● 전세 : 4.5~5억 정도 형성

● 전세가율 59%(갭 3.5억 예상)

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4. 장안힐스테이트

4인방중 제일 최신식(?/래미안2차랑 1개월차이ㅋ)인 힐스테이트입니다.

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전농동/답십리동/장안동은 유독 래미안이 정말 많습니다.(장안래미안/전농래미안/래미안위브/크레시티/미드카운티 등) 그런데 힐스테이트는 청계힐스빼고는 찾아보기가 힘들 정도로 보이지 않는데, 장안동에 유일하게 힐스테이트 이름을 지닌 아파트입니다.

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상가주차장을 제외하고는 세대 전차량 지하주차장을 이용하게 되어있어서, 지상주차장이 없습니다.

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또한 힐스테이트 답게 디테일적으로 조경을 관리하고 있는 모습을 발견했습니다.

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● 평형 : 전용 59/84/115/133형(23/32/42/50평형)

● 2000년대식이라 59도 방3/화2구조 지님

● 전체 계단식

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84기준

● 최저 매매호가 : 9.7억 탑층 (신고가 11.6억)

(최근 3월 10억 매매거래)

● 전세 : 5억 중반~6억 정도 형성(최저호가 6억)

● 전세가율 60%(갭 4억 예상)

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1. 면목선 개발현황(장안동 삼거리 예정) 예타조사

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2. 과거 롯데시네마가 있는 바우하우스, 아트몰링이라 불리던 빌딩을 씨젠의료재단(코로나키트)이 1,600여억원으로 매입하여, 총사옥으로 변모할 예정입니다.(일자리 증가 > 수요증가)

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3. 20년째 방치된 물류터미널이 초고층(39층) 복합개발센터로 개발추진중입니다.(현재는 청소차 및 제설작업차량 차고지...)

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성수같은 풀필먼트시스템을 이용하여 지하물류업무시설을 구축할 예정입니다.(24년 착공예정)

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도움이 되셨나요? 앞으로 장안동을 시작으로 해서, 이렇게 묶어서 동네와 아파트 단지를 임장기록을 남기려고 합니다.

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제 보금자리 마련 목적도 있고, 정리해서 기록으로 남겨두고자 하는 마음도 있습니다.

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모쪼록 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)

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