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- 表紙
- ごあいさつ
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- ご提案
- マーケット情報
- 不動産売却の基礎知識
河合様
不動産査定報告書
イニシアイオ目黒学芸大学 406
2025年03月17日
株式会社LiPro
info.b@li-pro.co.jp
03-6205-8438
03-6205-8439
1600023 東京都新宿区西新宿7-8-12 昇立西新宿ビル8F
ごあいさつ
この度は査定のご依頼をいただきまして誠にありがとうございます。 査定結果に関しましてご報告申し上げます。 査定価格はお客様から頂戴した情報に基づき、近隣の類似不動産の事例情報をもとに算出した価格になります。 まずは本査定報告書をご高覧いただき、ご検討賜りますようよろしくお願い申し上げます。 本資料に関するご質問やご要望などがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
※査定結果等は本査定時点のものであり、その後の法令改正や市場動向により変化する可能性があります。
※本査定書は不動産の鑑定評価に関する法律に基づく鑑定評価書ではありません。
2025年03月17日
株式会社LiPro
東京都新宿区西新宿7-8-12 昇立西新宿ビル8F
03-6205-8438
03-6205-8439
査定結果
ご所有不動産の概要
建物概要
| マンション名 | イニシアイオ目黒学芸大学 | ||
| 住所 | 東京都目黒区中町１丁目２８−４ | ||
| 沿線・駅 | 東急東横線 学芸大学駅 | ||
| 徒歩 | 13分 | バス | - |
| 総戸数 | 56戸 | 土地権利 | 所有権 |
| 築年月 | 2008年2月 | ||
| 構造・階数 | -・地下1階地上8階 | ||
| 分譲会社 | ㈱コスモスイニシア | ||
| 施工会社 | 木内建設㈱ | ||
| 管理形態 | - | 管理体制 | - |
| 備考 | - | ||
部屋概要
| 部屋番号 | 406 | 所在階 | 4階 |
| 専有面積 | 43.51 ㎡（13.16坪） | ||
| バルコニー面積 | 5.79 ㎡ | 主要方位 | 不明 |
| 間取 | １ＬＤＫ | 部屋位置 | 中住戸 |
| 現況 | - | ||
| 備考 | - | ||
査定結果
査定価格
売出提案価格
株式会社LiPro
本査定書の特徴
周辺の取引事例から査定をする場合、ご所有の不動産と色々な条件が違うため
同じ条件になるように補正をする必要があります。
同じ条件になるように補正する
AI補正
大量の事例を学習したAIが、
同じ条件になるように補正を行います。
それぞれの事例の異なる部分や影響などを考慮して、
AIが同一の条件になるように補正処理を行うことで
査定物件の価格を求める際に比較できるようにします。
株式会社LiPro
AI補正の仕組み（事例収集）
まずはご所有不動産の所在する地域における事例を大量に収集します。
AI補正で利用する「取引時点による影響」や「築年数による影響」などは地域ごとに異なることから、各地域ごとに分析を行います。
株式会社LiPro
AI補正の仕組み（条件ごとに影響を分析）
収集した事例を項目ごとに整理します。そして不動産の価格に影響を与える様々な要因について、どの程度の影響があるかを分析します。
例）面積と価格の関係（ご所有不動産の周辺）
例）築年数と価格の関係（ご所有不動産の周辺）
株式会社LiPro
AI補正の仕組み（条件ごとに影響を分析）
例）エリアの違いによる影響
ご所有不動産の地域を1.000とした場合の周辺地域の評価ポイント
株式会社LiPro
AI補正による査定価格の算出
①評価ポイントを算出
価格に影響を与える各要因について、ご所有の不動産を1.000とした場合の数値（評価ポイント）をAIが算出します。
②補正価格を求める
事例の価格に補正率（1÷評価ポイント）をかけて補正価格を求め、査定に利用します。
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
取引事例比較法とは、ご所有の不動産と類似するマンション事例を利用して
査定価格を算出する手法です。
本査定書では以下のステップで査定を行います。
- 事例の選択
- 事例のAI補正
- 査定価格の算出
取引事例比較法による査定
- 事例の選択
| 時点 成約/売出 | 住所 | マンション名 | 所在階 | 専有面積 | 主要方位 間取 | 築年月 | 価格 （坪単価） | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2025年2月 売出 | 目黒区中町1丁目 | イニシアイオ目黒学芸大学 | 7階 | 67.04㎡ （20.28坪） | 西 1LDK | 2008年2月 （築18年） | 9,470万円 （467万円） |
2 | 2024年5月 売出 | 目黒区中町１ | イニシアイオ目黒学芸大学 | 4階 | 58.00㎡ （17.55坪） | 南西 2LDK | 2008年2月 （築18年） | 7,080万円 （404万円） |
3 | 2023年11月 売出 | 目黒区中町１ | イニシアイオ目黒学芸大学 | 6階 | 77.09㎡ （23.32坪） | 南西 2LDK | 2008年2月 （築18年） | 9,980万円 （428万円） |
4 | 2024年4月 売出 | 目黒区中央町１ | フェニシア学芸大学 | 5階 | 47.33㎡ （14.32坪） | 北東 1LDK | 2011年1月 （築15年） | 6,180万円 （432万円） |
5 | 2024年8月 売出 | 目黒区中町１ | イニシアイオ目黒学芸大学2 | 1階 | 71.02㎡ （21.48坪） | 東 2LDK | 2009年8月 （築16年） | 8,880万円 （413万円） |
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 事例のAI補正
売出
9,470
万円
取引単価（坪）
467
万円
| ご所有の不動産 | 評価 | 事例 1 イニシアイオ目黒学芸大学 | 評価 | 評価ポイント | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時点 | 取引日時 | 2025年3月 | 1.000 | 2025年2月 | 1.000 | 1.000 | |
| 地域 | 住所 | 目黒区中町１丁目２８−４ | 1.000 | 目黒区中町1丁目 | 1.000 | 1.000 | |
| 駅距離 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | |||
| 建物 | 築年月 | 2008年2月 | 1.000 | 2008年2月 | 1.000 | 1.000 | |
| 土地権利 | 所有権 | 1.000 | 所有権 | 1.000 | |||
| 建物その他 | - | 1.000 | - | 1.000 | |||
| 住戸 | 所在階 | 4階 / 8階 | 1.000 | 7階 / 8階 |  | 1.057 | 1.057 |
| 住戸位置 | 不明・中住戸 | 1.000 | 西・中住戸 | 1.000 | |||
| 住戸その他 | - | 1.000 | - | 1.000 |
1.057
0.946
(1/1.057)
467万円
0.946
(1/1.057)
442万円
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 事例のAI補正
売出
7,080
万円
取引単価（坪）
404
万円
| ご所有の不動産 | 評価 | 事例 2 イニシアイオ目黒学芸大学 | 評価 | 評価ポイント | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時点 | 取引日時 | 2025年3月 | 1.000 | 2024年5月 |  | 0.963 | 0.963 |
| 地域 | 住所 | 目黒区中町１丁目２８−４ | 1.000 | 目黒区中町１ | 1.000 | 1.000 | |
| 駅距離 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | |||
| 建物 | 築年月 | 2008年2月 | 1.000 | 2008年2月 | 1.000 | 1.000 | |
| 土地権利 | 所有権 | 1.000 | 所有権 | 1.000 | |||
| 建物その他 | - | 1.000 | - | 1.000 | |||
| 住戸 | 所在階 | 4階 / 8階 | 1.000 | 4階 / 8階 | 1.000 | 1.000 | |
| 住戸位置 | 不明・中住戸 | 1.000 | 南西・中住戸 | 1.000 | |||
| 住戸その他 | - | 1.000 | - | 1.000 |
0.963
1.038
(1/0.963)
404万円
1.038
(1/0.963)
420万円
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 事例のAI補正
売出
9,980
万円
取引単価（坪）
428
万円
| ご所有の不動産 | 評価 | 事例 3 イニシアイオ目黒学芸大学 | 評価 | 評価ポイント | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時点 | 取引日時 | 2025年3月 | 1.000 | 2023年11月 | | 0.904 | 0.904 |
| 地域 | 住所 | 目黒区中町１丁目２８−４ | 1.000 | 目黒区中町１ | 1.000 | 1.000 | |
| 駅距離 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | |||
| 建物 | 築年月 | 2008年2月 | 1.000 | 2008年2月 | 1.000 | 1.000 | |
| 土地権利 | 所有権 | 1.000 | 所有権 | 1.000 | |||
| 建物その他 | - | 1.000 | - | 1.000 | |||
| 住戸 | 所在階 | 4階 / 8階 | 1.000 | 6階 / 8階 | | 1.038 | 1.038 |
| 住戸位置 | 不明・中住戸 | 1.000 | 南西・中住戸 | 1.000 | |||
| 住戸その他 | - | 1.000 | - | 1.000 |
0.938
1.066
(1/0.938)
428万円
1.066
(1/0.938)
456万円
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 事例のAI補正
売出
6,180
万円
取引単価（坪）
432
万円
| ご所有の不動産 | 評価 | 事例 4 フェニシア学芸大学 | 評価 | 評価ポイント | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時点 | 取引日時 | 2025年3月 | 1.000 | 2024年4月 | | 0.957 | 0.957 |
| 地域 | 住所 | 目黒区中町１丁目２８−４ | 1.000 | 目黒区中央町１ | | 0.982 | 1.005 |
| 駅距離 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | 徒歩12分 （学芸大学） | | 1.023 | ||
| 建物 | 築年月 | 2008年2月 | 1.000 | 2011年1月 | | 1.043 | 1.043 |
| 土地権利 | 所有権 | 1.000 | 所有権 | 1.000 | |||
| 建物その他 | - | 1.000 | - | 1.000 | |||
| 住戸 | 所在階 | 4階 / 8階 | 1.000 | 5階 / 7階 | | 1.019 | 1.019 |
| 住戸位置 | 不明・中住戸 | 1.000 | 北東・中住戸 | 1.000 | |||
| 住戸その他 | - | 1.000 | - | 1.000 |
1.022
0.979
(1/1.022)
432万円
0.979
(1/1.022)
423万円
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 事例のAI補正
売出
8,880
万円
取引単価（坪）
413
万円
| ご所有の不動産 | 評価 | 事例 5 イニシアイオ目黒学芸大学2 | 評価 | 評価ポイント | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時点 | 取引日時 | 2025年3月 | 1.000 | 2024年8月 | | 0.996 | 0.996 |
| 地域 | 住所 | 目黒区中町１丁目２８−４ | 1.000 | 目黒区中町１ | 1.000 | 1.000 | |
| 駅距離 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | 徒歩13分 （学芸大学） | 1.000 | |||
| 建物 | 築年月 | 2008年2月 | 1.000 | 2009年8月 | | 1.022 | 1.022 |
| 土地権利 | 所有権 | 1.000 | 所有権 | 1.000 | |||
| 建物その他 | - | 1.000 | - | 1.000 | |||
| 住戸 | 所在階 | 4階 / 8階 | 1.000 | 1階 / 7階 | | 0.943 | 0.943 |
| 住戸位置 | 不明・中住戸 | 1.000 | 東・中住戸 | 1.000 | |||
| 住戸その他 | - | 1.000 | - | 1.000 |
0.960
1.042
(1/0.960)
413万円
1.042
(1/0.960)
430万円
株式会社LiPro
取引事例比較法による査定
- 査定価格の算出
各事例から求められた補正価格を比較検討し、市場性を考慮して取引事例比較法の査定価格を算出します。
取引単価（坪）
補正率
補正単価
9,470万円(467万円/坪) / 67.04㎡ / 2008.2築 2025.2 売出 / 東京都目黒区中町1丁目 / 学芸大学13分
467万円
0.946
442万円
7,080万円(404万円/坪) / 58.00㎡ / 2008.2築 2024.5 売出 / 東京都目黒区中町１ / 学芸大学13分
404万円
1.038
420万円
9,980万円(428万円/坪) / 77.09㎡ / 2008.2築 2023.11 売出 / 東京都目黒区中町１ / 学芸大学13分
428万円
1.066
456万円
6,180万円(432万円/坪) / 47.33㎡ / 2011.1築 2024.4 売出 / 東京都目黒区中央町１ / 学芸大学12分
432万円
0.979
423万円
8,880万円(413万円/坪) / 71.02㎡ / 2009.8築 2024.8 売出 / 東京都目黒区中町１ / 学芸大学13分
413万円
1.042
430万円
査定単価434万円
各事例から補正した価格のうち、ご所有の不動産との類似性
が高い不動産の事例から得られた価格を重視しています。
査定価格
5,997万円
査定単価
434万円
×
ご所有不動産の専有面積
13.16坪
×
市場性調整率
105%*
株式会社LiPro
ご提案
ご提案価格
査定価格を元に、マーケット状況やご売却のご事情を加味した価格をご提案します。
査定価格
5,997
万円
売出提案価格
株式会社LiPro
マーケット情報
マーケット情報
中古マンション 相場マップ
中古マンション エリア相場（築20年、70㎡の中古マンションを想定）
1 | 目黒区 中町 １丁目 | 10,069 ~ 11,128万円 |
2 | 目黒区 中央町 １丁目 | 9,891 ~ 10,932万円 |
3 | 目黒区 下目黒 ６丁目 | 9,941 ~ 10,987万円 |
4 | 目黒区 目黒本町 １丁目 | 9,319 ~ 10,300万円 |
5 | 目黒区 中町 ２丁目 | 10,069 ~ 11,128万円 |
6 | 目黒区 中央町 ２丁目 | 9,891 ~ 10,932万円 |
7 | 目黒区 目黒本町 ２丁目 | 9,319 ~ 10,300万円 |
8 | 目黒区 鷹番 １丁目 | 9,891 ~ 10,932万円 |
9 | 目黒区 目黒本町 ４丁目 | 9,319 ~ 10,300万円 |
10 | 目黒区 下目黒 ５丁目 | 9,941 ~ 10,987万円 |
11 | 品川区 小山台 ２丁目 | 8,859 ~ 9,792万円 |
12 | 目黒区 目黒本町 ３丁目 | 9,319 ~ 10,300万円 |
13 | 目黒区 目黒 ４丁目 | 9,941 ~ 10,987万円 |
14 | 目黒区 中目黒 ５丁目 | 11,962 ~ 13,221万円 |
15 | 目黒区 鷹番 ２丁目 | 9,891 ~ 10,932万円 |
16 | 目黒区 碑文谷 １丁目 | 10,382 ~ 11,474万円 |
17 | 目黒区 下目黒 ４丁目 | 9,941 ~ 10,987万円 |
18 | 目黒区 碑文谷 ２丁目 | 10,382 ~ 11,474万円 |
19 | 目黒区 五本木 ２丁目 | 9,443 ~ 10,436万円 |
20 | 目黒区 祐天寺 ２丁目 | 9,443 ~ 10,436万円 |
株式会社LiPro
マーケット情報
賃料 相場マップ
エリア相場（新築、20㎡の単身向け住戸タイプを想定）
1 | 目黒区 中町 １丁目 | 80,867 ~ 89,380円 |
2 | 目黒区 中央町 １丁目 | 88,075 ~ 97,346円 |
3 | 目黒区 下目黒 ６丁目 | 84,850 ~ 93,782円 |
4 | 目黒区 目黒本町 １丁目 | 78,436 ~ 86,693円 |
5 | 目黒区 中町 ２丁目 | 99,392 ~ 109,854円 |
6 | 目黒区 中央町 ２丁目 | 100,213 ~ 110,762円 |
7 | 目黒区 目黒本町 ２丁目 | 90,966 ~ 100,541円 |
8 | 目黒区 鷹番 １丁目 | 87,586 ~ 96,806円 |
9 | 目黒区 目黒本町 ４丁目 | 78,953 ~ 87,264円 |
10 | 目黒区 下目黒 ５丁目 | 93,966 ~ 103,857円 |
11 | 品川区 小山台 ２丁目 | 78,338 ~ 86,585円 |
12 | 目黒区 目黒本町 ３丁目 | 87,063 ~ 96,228円 |
13 | 目黒区 目黒 ４丁目 | 89,121 ~ 98,502円 |
14 | 目黒区 中目黒 ５丁目 | 118,301 ~ 130,754円 |
15 | 目黒区 鷹番 ２丁目 | 92,178 ~ 101,881円 |
16 | 目黒区 碑文谷 １丁目 | 79,183 ~ 87,518円 |
17 | 目黒区 下目黒 ４丁目 | 88,966 ~ 98,330円 |
18 | 目黒区 碑文谷 ２丁目 | 89,006 ~ 98,375円 |
19 | 目黒区 五本木 ２丁目 | 101,087 ~ 111,728円 |
20 | 目黒区 祐天寺 ２丁目 | 101,099 ~ 111,740円 |
株式会社LiPro
マーケット情報
市区町村内の平均単価と売出件数
項目別の件数
株式会社LiPro
マーケット情報
イニシアイオ目黒学芸大学の売出履歴（直近５年間）
14件
2025年
2件
2024年
1件
2023年
2件
2022年
5件
2021年
4件
売り出し履歴情報
| 広告期間 | 所在階 | 専有面積 | 間取 | 販売開始価格 | 単価（坪） | 最終価格 | 単価（坪） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025.03 ~ 2025.03 | 5階 | 56.10㎡ | 2LDK | 7,880万円 | 464万円 | 7,880万円 | 464万円 |
| 2024.12 ~ 2025.02 | 7階 | 67.04㎡ | 1LDK | 9,470万円 | 467万円 | 9,470万円 | 467万円 |
| 2024.04 ~ 2024.05 | 4階 | 58.00㎡ | 2LDK | 7,080万円 | 404万円 | 7,080万円 | 404万円 |
| 2023.04 ~ 2023.11 | 6階 | 77.09㎡ | 2LDK | 10,380万円 | 445万円 | 9,980万円 | 428万円 |
| 2021.09 ~ 2023.06 | 2階 | 61.93㎡ | 2LDK | 7,480万円 | 399万円 | 6,980万円 | 373万円 |
| 2021.09 ~ 2022.11 | 6階 | 77.09㎡ | 2LDK | 9,180万円 | 394万円 | 9,400万円 | 403万円 |
| 2021.05 ~ 2022.10 | 2階 | 56.10㎡ | 2LDK | 6,980万円 | 411万円 | 6,980万円 | 411万円 |
| 2022.07 ~ 2022.09 | 2階 | 58.10㎡ | 2LDK | 6,980万円 | 397万円 | 6,980万円 | 397万円 |
| 2022.07 ~ 2022.09 | 2階 | 56.10㎡ | 2LDK | 6,980万円 | 411万円 | 6,980万円 | 411万円 |
| 2022.07 ~ 2022.08 | 2階 | 56.10㎡ | 2LDK | 6,980万円 | 411万円 | 6,980万円 | 411万円 |
株式会社LiPro
マーケット情報
市区町村内の売却期間
同一市区町村内、直近5年間で売却された物件を集計しています。
標準的な売却期間(中央値)90日
価格改定回数
価格改定率
株式会社LiPro
不動産売却の基礎知識
不動産売却の基礎知識
売却の流れ
①媒介契約の締結
売主様と不動産会社との間で媒介契約を締結します。
②売買契約の締結
売主様と買主様との間で売買契約を締結します。
買主様から手付金を受領します。
③決済・引渡し
買主様から残代金を受領し、所有権移転の手続きを行います。
※確定申告
譲渡所得が発生した場合や各種税制優遇を受ける場合には確定申告が必要です。
詳しくは税務署または税理士にお尋ねください。
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不動産売却の基礎知識
媒介契約の種類
媒介契約には専属専任、専任、一般の３種類があります。
レインズについて
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産会社間の情報共有システムです。 不動産会社は随時レインズを通じて新規情報などを収集して顧客に紹介しているので、レインズに情報を登録することで全国の不動産会社の顧客に情報が行き渡ります。
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不動産売却の基礎知識
売却にかかる諸費用
売買金額
−
諸費用
＝
手残り金額
▲
◆仲介手数料
（計算式）
800万円以下の取引
30万円+消費税
800万円超の取引
売買価格×3%+6万円＋消費税
◆印紙代
（抜粋）
500万円超, 1,000万円以下の取引
1,000万円超, 5,000万円以下の取引
5,000万円超, 1億円以下の取引
1億円超, 5億円以下の取引
5,000円
10,000円
30,000円
60,000円
◆登記費用
住所や氏名に変更がある場合、費用が発生する場合があります。
また、住宅ローンなどの借入がある場合、抵当権抹消費用がかかります。
◆その他費用
測量費用、解体費用などがかかる場合があります。
住宅ローンなどの借入が残っている場合は一括返済が必要になります。
お引越を伴う場合には引越費用も必要です。
◆譲渡所得税
売却により譲渡益が出る場合には譲渡所得税がかかる場合があります。
詳細は税務署または税理士にお尋ねください。
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