2024年9月号で本誌が報じた、「みんなで大家さん」成田プロジェクトに関する鑑定評価書の存在。その後の分析で明らかになったのは、専門家も理解に苦しむ土地価格の算定だ。評価額は最大で相場の100倍を超え、不動産鑑定業の信頼に関わるとの声も出ている。監督当局との裁判が続く中、運営元は大阪で“いわく付き” 物件の販売に乗り出した。
本誌記者の手元に、業界関係者のひそかな注目を集める不動産鑑定評価書の写しがある。「みんなで大家さん」を展開する、共生バンク（本社：千代田区）の依頼で作成されたもの。同社が大阪府および東京都による行政処分の差し止めを求めた一連の裁判で、自らの正当性を示すために裁判所に提出した。
共生バンクは、インバウンド客を意識した複合商業施設の建設を計画し、成田国際空港近くにある東京ドーム10個分の広大な山林を造成中。土地の一部は主力商品「シリーズ成田」1号〜18号として証券化済みだ。今回の鑑定書が対象としたのは全45万6000m2 のうち、同社が所有権または借地権を保有する38万m2の土地。その評価額は5012億円にも上る。
本誌は6月以降に大阪府、東京都と共生バンクグループ傘下の2社の間で争われている裁判の資料を閲覧。添付の鑑定書を詳細に書き写し、最前線で活躍する不動産鑑定士たちに意見を求めた。取材に応じたプロたちは一様に驚き、ある者は怒り、ある者はあきれる様子をみせた。
特定された取引事例
シリーズ成田は不動産特定共同事業法（不特法）に基づく投資商品で、2020年11月から販売が始まった。合計18本のファンドによる募集総額は1979億円。今年3月までの販売額は合計約1500億円に達する。当初2024年度をめざしていた施設の開業時期はたびたび延期された。直近9月25日付の発表では、それまで2027年春としてきた一部開業予定を、同年の冬へと変更している。
不特法の許可権者として共生バンクグループを監督する大阪府と東京都は、プロジェクトの実現性に対して繰り返し懸念を表明。開発が失敗した場合、「元本がほとんど償還されないリスクがある」として、事業者側に土地価格の計算根拠開示を求めてきた。以前は「国家戦略特区として、従来とは違う概念で評価されるべき」などと行政側の追求をかわしていた共生バンクだが、6月の抗告審では「当該土地上のプロジェクトそのものが投資対象の商品ではないから、あたかも、それが実現しなければ対象不動産の価値が皆無になるという（かのような、行政側の）主張は全く理由がない」として、鑑定書の提出に踏み切った。
REITなどの業務を数多く受託する鑑定事務所の経営者は、「5000億円超えの鑑定など、我々が一生に一度担当するかどうかの仕事」と話す。今回の評価額は、本誌が把握する国内最高額の取引事例である、大手町プレイス イーストタワー政府保留床の落札額4364億円（2022年）を優に上回る。
5月30日付の鑑定書は、都内の不動産鑑定事務所（所属鑑定士2名）の代表X氏によるもの。鑑定評価額5012億円のうち、成田国際空港からの借地を除いた所有権部分19万6000m2が3411億円。これは土地造成の完了を前提とした価格で、1m2あたりの単価は174万円（1坪575万円）になる。造成前の開発素地は同157万円だ。X氏はどのように、これらの価格を導き出したのだろうか。
同氏は原価法を使って、開発素地の価格に造成工事費と付帯費用を加え、更地価格を算出した。さらに開発型DCF法で得られた価格と比較検討し、最終的に原価法を採用して所有権価格を決定した。まず、開発素地の価格を算出するため根拠として用いたのが、A〜Eまで五つの取引事例と、一つの公示地価だ（上の表）。事例のうちA、B、Cは成田空港近くの小菅地区に位置する一方、D、Eは駅近の市街地に所在。最終的に、後者二つは不採用とし、事例A〜Cを素地価格の算定根拠とした。
一瞥（いちべつ）して違和感を覚えるのは、これらA〜Cの取引価格が171万円／ m2前後で、ほぼ一致していることだ。鑑定書には「事例A、B、Cは対象不動産の売買に関するものであり、取引後の金銭のやりとりも確認できたので採用した」とだけ記されている。その所在は町丁目レベルで示されているのみだが、本誌は別途入手した投資家向け資料や登記簿などにより、それぞれシリーズ成田12号、18号、17号の組み入れ資産であることを確認。さらに、残り二つの事例地を含めたすべての物件の詳細を特定し、これらの材料を基に、合計7人の不動産鑑定士へのヒアリングを行った。いずれも不動産証券化などの現場で活躍するプロ中のプロだ。彼らの指摘のうち主なポイントを、次ページの囲みに示した。
