■投資歴8年で家賃収入1.8億、保有物件数は37棟270室
555大家さんは主に北関東を中心に不動産投資を行っている大家さんだ。
不動産投資のスタートは2016年。
現在8年目にして保有物件は37棟270室、年間家賃はなんと1.8億の規模にのぼり、その爆発的な推進力に大家仲間らかも注目が集まっている。
今回は短期間で約270室を保有するに至ったその投資遍歴をご紹介していこう。
■不動産投資のきっかけは「離婚」
555大家さんは2016年に不動産投資を開始したが、そのきっかけは「離婚」だったという。
それまでは奥さんが家庭のお金を管理していたが、離婚をきっかけに自分で管理するようになったのが転機だった。
「僕は1976年生まれの48歳ですけど大学を卒業してすぐに漬物屋の営業として6年働きました。その頃のお小遣いは2万5000 円。今となってはどうやってその金額でやりくりしていたんだろうって不思議なんだけど（笑）」
その後、外資系の製薬会社に転職して給料は一気に増えた。営業マンとしての成績はかなり良く、約2500人の社員がいる中でトップ1％に入って表彰されたこともあったという。
それでも給料の最高額は950万円程度で、それ以上の給料をもらう所長クラスを目指すとなると、今度は自分の時間をかなり削らなければならなかった。
世界トップ3に入る製薬会社でも現実は厳しく、思い描くようなゆとりのある生活を送るためには副業が必要だと思うに至ったという。
離婚前に奥さんが家計を管理していた頃はお小遣い制だったため、自分のお金を増やそうと考えたこともなかったが、自分で管理するようになってからは、少しでも将来のお金を増やすために試行錯誤するようになった。
「お小遣い制は本当に良くないですよ。製薬会社で給料が最高額のときも僕のお小遣いは7万円で頭打ちでした。お小遣い制だと貰った金額の中でのやりくりしか考えられなくなり、将来のために投資をしようなんて考えもしませんでしたから」
こうして会社員の業務にプラスして副業の勉強を始めた当初の目標は「会社員給与1000万、副業収入1000万の合計2000万」だったという。
年間で2000万円あれば、自分の理想とするゆとりのある生活が送れるのではと漠然と考えていたという。
■副業で200万円の失敗、挽回すべく不動産投資の道へ
それでは最初から副業として不動産投資を選択したのだろうか？
「いえいえ、副業を色々勉強した当初は不動産投資は避けていましたね。金額も大きくて危ない印象が強かった。なので、最初は情報商材みたいなものを買っていろいろな副業に手をだしてみましたが、1年半で200万円くらいのお金がなくなっちゃって。結構ショックでしたね。会社員としては営業成績はずっとトップクラスできていて大きな失敗もなくやってたんで、副業がこんなにも上手くいかないものかって。
でも、ここで辞めるわけにはいかないと、さらに色々な副業をリサーチしていった時に、再度不動産投資に行き着いたんです。
以前は危険そうだとイメージだけで思っていたのを、ちゃんと本を読んだ上でどんなデメリットがあるのかを理解したいと考えて、本を10冊位読んで自分なりに分析してみたんですよ。そしたら、思っていたより理屈がわかって自分でもできそうだなあと思いました。それが2015年のことで、実際に最初の物件を購入したのが2016年になります」
2016年に初めて購入した物件は埼玉県所沢市の木造アパートだった。3点ユニットが6戸で1600万円だったのが1400万円まで下がり、融資を打診した日本政策金融公庫の熊谷支店でもフルローン15年、金利1.8％で承認がおりたため購入を決意したという。
この物件は市街化調整区域だったが、当時は市街化区域と市街化調整区域の違いもよくわかっておらず、しかも公庫の融資担当者も「市街化区域と市街化調整区域ってそんなに差があるんですか？」などと問題にしなかったため、こだわらずに購入を決めたという。
「あとから勉強して市街化区域と市街化調整区域とでは不動産価値が全然違うじゃん！とわかってからは、この最初の1棟以外は調整区域は購入してないですけどね」
それでもこの最初の1棟として購入した市街化調整区域のアパートは、6年間保有して1800万円で売却でき、インカム（家賃収入）とキャピタル（売却益）合わせたら、1500万円以上の利益を得られたという。
不動産投資の初期の頃は失敗を避けるあまり、高い基準を設けて物件を探し、2年3年たっても買えないという話は少なからず聞くが、多少難があってもまずは小さい物件を購入しスタートさせた方が良いというのは不動産投資歴が長い大家さんが共通して言う事でもある。
「1600万円の木造アパートはスモールスタートにはちょうど良かったです。あんまり安すぎる物件だとリフォームなどの手間がかかる上に家賃収入も少なく、生活を変えていくほどのインパクトがありませんから」
ただ、1棟目を購入した当初はたまらなく不安でもあったという。
「公庫でフルローンが出たといっても諸経費の支払いなどで100万程度は必要でした。そのころ、最初の副業の失敗もあって手元には130万円くらいしかなかったので、そのうちの100万円をだしたら残りは30万円ですよ。本当にこれ、大丈夫なのか？って何度も思いましたね」
確かに、不動産投資を続けていると諸々の支払いで100万円、200万円はすぐにとんでいくが、サラリーマンで生活していたらそのような高額な出費は日常生活でほとんどなく、不安を覚えるのも当然だろう。
でも落ち着いて考えれば、この1棟目の物件で返済と経費を差し引いた手残りのキャッシュフローが年間70万あり、月で換算すれば5万5000円になった。
もちろん、修繕や突発的な出費は何年かに一度かかってくるとしても、これは夢がもてそうな結果だと思ったという。
「こんな普通のアパートでも月に5万5000円も手元に残るのはすごいなあと思って。これと同じようなアパートを10棟買えば月55万でしょ？これなら副業で年間1000万円収入の目標も夢じゃないなって」
■3年目に一気にギアをあげた
翌年の2017年にはさっそく2棟目を購入した。
茨城県土浦市の積水施工の築23年の軽鉄アパートは4000万円だった。融資はオリックス銀行で期間は17年、金利は3％と安くはなかったが、この物件で手残りキャッシュフローは100万円、1棟目とあわせると年間合計170万円、月で約14万になった。
ここで改めて手応えを感じた555大家さんは、「このまま増やしていけば目標の会社員給料1000万、副業1000万に到達できそうだな、なんなら会社員が嫌ならやめても良い状態にもなるかも」と思い翌年の2018年に一気にギアをあげた。
「僕はせっかちなんで、2016年、2017年で1棟ずつ買ってコツが掴めたと思ったから3年目の2018年に一気に買いにいきました。2018年は3棟を購入したんですけど、1億1000万、1億2000万、3億4000万とかなり高額なものを買いました。この頃は西武信金などが積極的に融資をしてくれて、その波にのったのもありますね。フルローンはもちろん、オーバーローンも出ていた時期なので」
2018年は3棟を購入。そのうち1棟はなんと3億4千万の物件。現在でも保有している東京都板橋区の物件だ
2016年から不動産投資を開始して、最初は1棟ずつ買える範囲の物件を増やしながら、3年目に一気にギアをあげた555大家さん。
金融機関が積極的だった時期も重なり、拡大路線を突き進み、8年目には家賃収入1.8億を達成した驚きの軌跡は後半に続く。
■555大家さんの不動産投資実績【2016-2024】
年齢：1976年生生まれ、48歳（2024年現在）
出身：埼玉県春日部市
経歴：漬物屋営業⇒外資系製薬会社MR⇒2021年7月に専業大家として独立
・投資総額：18.9億
・保有物件数：37棟270室（累計39棟290室）
・年間家賃：1.8億
・年間CF：7000万円弱（税引前）
・残債：約15億
・年間元本返済額：約5,000万
・返済比率：50％
・純資産：推定3億弱（不動産含み益のみ）
取材・文：FF大家
取材・文：（えふえふおおや）
