古い家を売る方法は？売却時の注意点・税金・放置するリスクを詳しく解説

古い家の売却を考えているけれど、どうすればいいか分からないと悩んでいませんか？

古い家は売れにくいと思われがちですが、売却方法を工夫すれば高く売ることも可能です。

この記事では、古い家を売るためのさまざまな方法や、売却価格を高めるためのコツを徹底解説します。

どの方法が自分に合っているのかを判断し、手順に沿って進めることで、スムーズな売却を目指しましょう。

古い家とは築50年以上の木造住宅を指すことが一般的

古い家とは、一般的に築50年以上経過した木造住宅のことを指します。

古い家をそのまま売却する場合、購入者は建物の状態や修繕の必要性を重要視することが多く、売却価格にも影響を及ぼします。

さらに、古い家は立地や土地の価値が重視されることが多いため、売却戦略を練ることが大切です。

老朽化による建物の安全性が懸念される場合もあるため、売却前に建物診断を行うことが推奨されます。

これにより、買い手に安心感を提供し、売却をスムーズに進めることができるでしょう。

古い家を売る主な方法を解説

古い家の売却にはさまざまな方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

どの方法を選ぶかによって、売却の手間や費用、売却価格が大きく異なるため、自分に最適な方法を見つけることが重要です。

以下に、代表的な古い家の売却方法を紹介します。

物件の状態や市場の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

そのままの状態で売却する

古い家をそのまま売却するメリットは、手間やコストがかからない点です。

リフォームや解体を行わないため、すぐに売却手続きを進めることができ、急いで現金化したい場合に適しています。

しかし、そのままの状態で売却する場合、物件の状態次第で購入希望者が限定され、売却価格が低くなる可能性もあります。

特に、築年数が長い物件や老朽化が進んでいる場合、売却が難航することがあります。

古家付き土地として売却する方法

古家付き土地として売却する方法は、解体せずに土地と建物を一緒に売るケースです。

買い手が土地の価値を重視する場合、古家付き土地として売却する方法が有効です。

特に、再建築可能な土地に価値がある場合、買い手が古家を取り壊して新築を建てることを前提に購入することが多いため、土地の魅力で売却価格を維持できる可能性があります。

しかし、買い手が解体費用を負担することが多いため、価格交渉が発生しやすくなることもあります。

古い家を解体して更地にしてから売却する

古い家を解体し、更地にしてから売却する方法があります。

解体することで、購入者が新築や他の利用方法をすぐに検討できるため、売却までの期間を短縮することが期待できます。

ただし、解体費用がかかるため、そのコストを売却価格で補填できるかどうかを検討する必要があります。

また、解体工事には許可が必要な場合もあり、手続きがやや煩雑になることもあります。

古い家の一部リフォームして売却する

古い家の一部をリフォームして売却する方法もあります。

古い家の一部リフォームして売却するメリットとデメリットは以下の通りです。

キッチンやバスルームなど、使用頻度の高い設備をリフォームすることで、物件全体の印象を改善し、売却価格を引き上げる効果が期待できます。

ただし、リフォームには費用がかかるため、その投資に見合ったリターンを得られるかを事前に見積もることが重要です。

参考：既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み – 国土交通省

自治体が運営する空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営する不動産情報提供の仕組みで、古い家を購入希望者に紹介するためのものです。

空き家バンクに登録することで、地元や地方で家を探す購入者にアプローチできる利点があります。

空き家バンクを活用することで、通常の不動産市場ではなかなか売れない物件でも、地域特有の需要に応じて売却できることがあります。

参考：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ ｜ 国土交通省

古い家を売る手順は？相場の調査から引き渡しまでの流れを解説

古い家を売る手順は以下の通りです。

まずは不動産の相場を把握し、その後、複数の不動産会社に査定を依頼します。

次に売出価格を設定し、媒介契約を締結します。

購入希望者が見つかったら売買契約を結び、最終的に引き渡しを行います。

各ステップで正確な判断と適切な手続きを行うことで、スムーズに売却を進めることができます。

以下に、具体的な売却手順を詳しく説明します。

不動産売却の相場を把握する

古い家の売却を成功させるためには、まず相場を理解することが大切です。

自分の物件がどの程度の価格で売れるのかを事前に知ることで、適正な価格設定ができ、売却がスムーズに進みます。

相場を把握する方法としては、インターネットの不動産売却サイトや、近隣の物件の売却事例を参考にすることが一般的です。

また、不動産会社に依頼して直接査定をしてもらうことで、より正確な価格がわかります。以下の手段を活用して相場を把握しましょう。

複数の不動産会社や一括査定サービスに査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の価値を正確に把握できます。

1社だけに依頼するのではなく、複数社に査定を依頼することで、より公正で信頼性のある価格を知ることができます。

さらに、一括査定サービスを利用することで、複数の不動産会社からの査定結果を一度に取得でき、比較が簡単です。

また、査定結果をもとに各社の対応やサービス内容を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

売出価格を決めて媒介契約を締結する

古い家の売出価格を決定したら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

適正価格を設定することで、早期の売却が期待でき、過大な価格設定を避けることがポイントです

媒介契約には「専任媒介契約」「一般媒介契約」などの種類があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

契約形式	特徴
専任媒介契約	1社にのみ依頼、販売活動の報告が定期的に行われる
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼可能

自分に合った契約形式を選びましょう。

購入希望者が見つかったら売買契約を締結する

購入希望者が見つかると、売買契約の締結に進みます。

この段階では、買主と合意した売出価格や条件をもとに正式な契約を結びます。

契約書には、支払い条件、物件の引き渡し日、また瑕疵担保責任などが明記されており、慎重に内容を確認する必要があります。

契約後は、売主と買主が互いに条件を履行するための準備が進められます。

引き渡し日に物件と関連書類を引き渡す

売買契約の締結後、引き渡し日には物件の引き渡しと関連書類の提出が行われます。

引き渡しの際には、所有権移転登記の手続きや、物件の鍵、必要な書類を買主に渡します。

また、引き渡し前に再度物件の状態確認を行うことが重要です。

すべての手続きが完了すれば、売却が正式に終了となります。

古い家を売るときの注意点を解説

古い家を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。

古い家の場合、修繕や解体の必要があるため、物件の状態や法的な問題については事前に確認しておくことが必要です。

また、再建築が不可能な物件や、違法建築物の場合、売却が難航する可能性があります。

さらに、家財道具の撤去や建物の状況開示についても、トラブルを避けるために注意が必要です。

これらの注意点を理解し、適切に対応することで、スムーズな売却を実現しましょう。

家財を撤去する

古い家を売却する際、家財道具が残っている場合は事前に撤去する必要があります。

購入者が入居する前に、全ての家財を処分しておくことで、売却がスムーズに進むだけでなく、物件の印象を良くすることができます。

家財の処分には時間とコストがかかるため、早めに計画を立てて進めることが重要です。

特に大型の家具や家電、不要になったものは専門業者に依頼するのが一般的です。

物件を空にすることで、購入希望者にとっても見やすく、スムーズな取引が可能になります。

再建築不可物件ではないか確認する

古い家の場合、再建築が難しい物件である可能性があります。

再建築不可物件とは、現行の法律により、新たに建物を建てることができない土地のことを指します。

このような物件は、買い手がつきにくく、売却が難しくなる場合があります。

そのため、物件の売却前に、再建築の可否を確認しておくことが重要です。

再建築が可能な場合でも、規制や条件があることが多いため、詳細を確認し、必要な書類を整えておくことが大切です。

建物の状況を開示する

古い家を売却する際には、物件の状況を正確に開示することが義務付けられています。

特に、老朽化している部分や修繕が必要な箇所については、事前に購入希望者に知らせておくことがトラブル回避の鍵です。

例えば、シロアリの被害や雨漏り、基礎のひび割れなど、建物に重大な欠陥がある場合は、それを隠さずに報告することで、後々の問題を防ぐことができます。

また、売却前に専門家による建物診断を受け相談することで、信頼性の高い情報を提供することが可能です。

古い家は老朽化や防犯面など様々なリスクがある

古い家には、老朽化や防犯面でのリスクが多数存在します。

特に築50年以上の木造住宅は、建物が古くなるにつれて耐震性が低下し、災害時の倒壊リスクが高まります。

また、建物の管理が行き届かなくなると、侵入者による不法占拠や犯罪に悪用される可能性が高いです。

さらに、放置された古い家では、雑草が繁茂し、害虫が発生することで周囲に迷惑をかける可能性があり、近隣住民とのトラブルに発展することもあります。

売却の際には、これらのリスクを購入者に正確に伝えることで、信頼関係を築き、スムーズな取引が期待できます。

建物の老朽化により倒壊する危険性が高い

古い家は、老朽化が進むと建物自体が崩壊する危険性が高まります。

特に、木造住宅の場合、雨漏りやシロアリの被害によって構造部分が脆くなることが多く、放置すると地震や台風などの自然災害時に倒壊するリスクが増大します。

このため、売却前には建物の耐震性を確認し、必要に応じて補強工事を行うことがおすすめです。

また、購入者に対して建物の老朽化状況を正確に開示し、取引後のトラブルを回避することが重要です。

倒壊の危険がある家は、売却が難しくなる可能性が高いため、早期の対応が必要です。

不法侵入や放火など犯罪に利用されるリスクがある

古い家が放置されていると、不法侵入や放火などの犯罪に利用されるリスクが高まります。

空き家になった物件は、管理が行き届かないため、犯罪者に狙われやすくなります。

空き家は、不審者の侵入や違法な活動の温床となることがあり、地域社会にとっても大きな問題となります。

また、放火のターゲットにもなりやすく、火災が発生した場合には周囲の建物にも被害を及ぼす危険性があります。

こうしたリスクを未然に防ぐためには、防犯カメラの設置や、地域の見守り活動に参加するなどして、犯罪リスクを減少させましょう。

雑草の繁茂や害虫の発生で近隣に迷惑をかける

放置された古い家では、雑草が繁茂し、害虫が発生することで、近隣住民に迷惑をかけることがあります。

特に、庭や敷地に雑草が生い茂ると、景観が損なわれるだけでなく、蚊やネズミなどの害虫が発生しやすくなります。

これにより、隣接する住宅にも影響を及ぼし、トラブルの原因となる可能性があります。

また、放置された庭は、不法投棄の場所として悪用されることもあり、ゴミの山が積み上がることもあります。

こうした事態を防ぐためには、害虫駆除の専門業者に依頼したり、定期的に敷地の手入れを行い、雑草を除去することが重要です。

固定資産税や都市計画税の支払いが続く

古い家を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税の支払いが続きます。

これらの税金は、家や土地の評価額に基づいて課されるため、家が古くなっても負担が減るわけではありません。

特に、使っていない古い家に対して税金を払い続けることは、所有者にとって大きな負担となることが多いです。

そのため、早期に売却を検討することが、税金負担の軽減につながります。

また、家を解体して土地だけを所有する場合でも、固定資産税の軽減措置を利用できる可能性がありますので、自治体の税務課に確認しておくことが重要です。

建物の倒壊で近隣に被害が出た場合に損害賠償を請求される

古い家が倒壊し、近隣の建物や人に被害を与えた場合、所有者は損害賠償を請求される可能性があります。

地震や台風などの自然災害時に建物が崩壊し、周囲の家屋に被害を及ぼした場合、その損害賠償は多額になることがあります。

損害賠償のリスクを軽減するためには、事前に建物を適切に補強したり、早期に解体して売却することが有効です。

また、必要に応じて、損害賠償に備える保険に加入しておくことも検討すると良いでしょう。

古い家を売る際に利用できる税制優遇措置

古い家を売却する際には、いくつかの税制優遇措置を利用できる場合があります。

上記の措置を活用することで、売却による所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

税制優遇措置は、条件を満たすことで適用されるため、事前に確認しておくことが重要です。

以下で代表的な税制優遇措置を解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

居住用の家を売却する場合、譲渡所得に対して3,000万円の特別控除を受けることができます。

この控除は、売却した家が自分の住居であった場合に適用され、所得税や住民税の負担を大幅に軽減することができます。

ただし、控除を受けるためには、売却する前に一定の条件を満たしている必要があります。

例えば、売却する家が自分の居住用であることや、過去に同じ控除を受けていないことなどです。

詳細については税務署に確認し、必要な手続きを進めることが大切です。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

相続した古い家を売却する場合、被相続人が住んでいた家については、一定の条件を満たすことで税制優遇を受けることができます。

この特例により、相続した物件を売却する際の所得税や住民税の負担を軽減できます。

条件としては、被相続人が居住していたこと、相続から一定期間以内に売却することなどが含まれます。

この特例は、相続した家を売却する場合に大変有利な措置となるため、該当する場合は積極的に活用しましょう。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

都市部以外の未利用土地や低利用土地を売却する場合、一定の条件を満たすことで長期譲渡所得に対する特別控除が適用されます。

この控除により、所得税や住民税の負担が軽減され、土地の売却がしやすくなります。

特に、地方の土地を売却する場合や、長期間放置していた土地を処分する際には、この特例を活用することで、売却による税負担を軽減できるため、売主にとっては大きなメリットとなります。

参考：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁

古い家が売れない場合はどうすればいい？対策を紹介

古い家を売りに出しても、思うように買い手が見つからない場合があります。

特に、築年数が長く老朽化が進んでいる物件や、立地が不便な場合は、売却に時間がかかることが多いです。

しかし、こうした状況でも、いくつかの対策を取ることで、売却を成功させる可能性を高めることができます。

物件の状態を改善することや、土地を有効活用する工夫をすることで、買い手にとって魅力的な選択肢に変えることができます。

また、販売チャネルを拡大して、より多くの購入希望者にアプローチすることも重要な手段です。

ここでは、古い家が売れない場合に取るべき具体的な対策を紹介します。

古い家の状態を改善する

古い家が売れない理由の一つに、建物の状態が悪いことがあります。

特に、外観や内装が劣化している場合、購入希望者に悪い印象を与えてしまい、売却が難航することがあります。

古い家の売却を成功させるためには、建物の状態を改善することが有効です。

リフォームや部分的な修繕を行い、物件の見た目を整えることで、購入希望者の関心を引くことができます。

例えば、壁の塗り直しや床の修繕、古くなった設備の交換など、コストを抑えつつ効果的な改善を行うことがポイントです。

これにより、物件の価値を高め、買い手にとって魅力的な選択肢とすることができます。

土地を有効活用するなど販売方法を工夫する

古い家の売却が難しい場合、建物自体の価値ではなく、土地の価値に注目して販売方法を工夫することがおすすめです。

例えば、古家を解体して更地にし、土地として売却する方法や、土地の一部を分割して売る方法が有効です。

特に土地の広さや立地が良ければ、土地の再利用を前提に購入希望者が増える可能性があります。

また、土地を貸し出すことで一定の収入を得る方法もあります。

さらに、自治体や地域の開発計画を活用して、土地の利用価値をアピールすることも効果的です。

土地の有効活用を意識した販売戦略を立てることで、売却が進む可能性が高まります。

販売チャンネルを拡大する

売却が進まない場合、販売チャンネルを拡大することも有効な対策の一つです。

通常の不動産会社を通じた売却だけでなく、インターネットを活用した一括査定サイトや、SNSでの宣伝など、さまざまな媒体を活用することで、より多くの購入希望者にアプローチできます。

また、空き家バンクや自治体が運営する不動産情報サイトに登録することも効果的です。

さらに、リノベーションやDIYを目的とした購入者にアピールすることで、意外なニーズを掘り起こすことも可能です

。販売チャンネルを広げることで、今まで届かなかった層に物件を見てもらう機会を増やすことができます。

古い家の売却価格を上げるためのコツ

古い家の売却価格を上げるためには、売却前にいくつかの工夫をすることがポイントです。

例えば、複数の不動産会社に査定依頼をする、物件の見栄えを改善するリフォームを行うなど、簡単な対策で価格を上げることが可能です。

さらに、古民家や築年数の経過した家に精通した不動産会社を選ぶことで、より高い価格での売却が期待できます。

古民家やボロ家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

古民家や築年数が経過した一戸建てを売却する際には、古い家の物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

一般的な不動産会社では、古民家やボロ家の売却に慣れていない場合があります。

経験が豊富な不動産会社であれば、物件の価値を最大限に引き出し、適正な価格での売却が期待できます。

特に、古民家の特有の魅力や文化的価値を理解し、買い手にうまくアピールできる会社を選ぶことが成功の鍵です。

複数の不動産会社に査定依頼をする

複数の不動産会社に査定依頼をすることで、物件の適正価格をより正確に把握することができます。

1社のみの査定では、価格が高すぎたり低すぎたりする可能性があるため、複数社に依頼して比較することがおすすめです。

また、不動産会社によって得意とする物件や地域が異なるため、幅広い視点での評価を受けることが大切です。

査定依頼は無料で行える場合がほとんどですので、積極的に活用しましょう。

キッチンやバスルームなどのリフォームを行う

売却価格を上げるために、特にキッチンやバスルームなど、買い手が重視する部分のリフォームを行うことが効果的です。

これらの場所は、購入者にとって重要な要素であり、使いやすさや見た目が大きな判断材料となります。

全面的なリフォームではなく、部分的な改修でも十分に価値を高めることが可能です。

リフォームにかかる費用と売却価格の増加を考慮し、費用対効果の高い部分に絞って改善を行いましょう。

古い家を売る際によくある質問

まとめ

古い家を売却する際には、売却方法の選択や手順を正しく理解することが重要です。

家の状態や市場の状況に合わせて、最適な売却方法を選び、手順に従って進めることで、スムーズに売却が進むでしょう。

また、売却価格を高めるためのリフォームや適切な不動産会社の選定も大切なポイントです。

この記事で紹介した方法やコツを参考にして、古い家の売却を成功させましょう。