【結構落ちる】個人事業主の住宅ローン審査結果

最近、新築の注文住宅のためにいくつかの銀行で住宅ローン審査の申込をしました。今回は筆者の借入の条件および結果と、失敗したと感じたことを紹介します。筆者は個人事業主兼マイクロ法人の役員なので、同じような職業形態の場合であれば参考になると思います。

審査情報について

筆者の収入および家族構成

メンバー年齢職業年収（約）
筆者30代前半個人事業主 兼 会社役員800万円
妻20代後半公務員400万円
娘0歳無職－
世帯合計1,200万円

筆者の過去３期分の所得

個人事業主や会社役員であると、過去３期分の確定申告書類を求められることがほとんどであるため、こちらも参考情報として記載します（兼業の場合はどちらも必要）

個人事業主（過去３期）

期所得
１期前655万円
２期前668万円
３期前608万円


ちなみに個人事業主は会社員とは違い、総収入ではなく総所得の方で審査されることが多いので注意。
よって筆者は個人事業主の年収としては800万円（下記だと846万円）であるものの、銀行からは655万円として見られることになります。

法人（過去３期）

期当期純利益
１期前▲59万円
２期前▲80万円
３期前無し

筆者の法人は現在３期目であるため、３期前の決算はまだありません。
どこまでの影響かまではわかりませんがこの決算情報は審査にマイナス評価になるので、赤字経営から法人を始めようとしている方は要注意です。さらに３期経過していないと審査すらしてくれない銀行もあります。

借入条件

筆者が購入する住宅の内訳はざっくり下記のとおりです。

土地2,800万円
建物2,800万円
諸費用400万円
合計6,000万

建物費用はもう少し抑えて総額5,800万円位を目標にしていますが、融資の審査においては上記の金額を希望して進めました。

審査した銀行と結果

三井住友銀行

審査方法

収入合算：連帯債務型

仮審査結果

申し込み後、１週間程で希望額の8割までであれば融資が可能との回答。
頭金2割(1,200万円)は考えいなかったのでここで断念しました。

三菱UFJ銀行

審査方法

ペアローン

筆者を主債務者として、収入合算：連帯保証型で検討していたのですが、三菱UFJでは主債務者が個人事業主である場合は融資希望額の8割までしか融資できない決まり※でした。
※2024/04時点の情報です。

そのため主債務者を個人事業主ではなくするため、ペアローンにして融資額を妻側の大きく寄せることでフルローンを希望して仮審査の申し込みを行いました。

仮審査結果

無事、フルローンでの融資が可能と回答が来ました。
ただし、はじめは収入合算で申し込みし、担当者の方と何度も連絡を取りながらペアローンで審査を進める形になったので、仮審査の結果を受けるまでに2か月程かかりました。

本審査結果

主債務者は借入金額の比率ではなく、収入の大きい方につける決まりがあることがこの時点で発覚。
話は振り出しに戻り、主債務者が個人事業主である筆者の扱いになったため、希望額の8割までしか融資できないということであえなく断念しました。

2か月かかった仮審査、本審査前に商品説明を銀行に赴いて伺ったりと、手間がかかった割に審査基準レベルの内容で諦める形になったので、お互いの労力を無駄にしないためにも審査基準はある程度開示するべきではと強く感じた出来事でした。

住信SBIネット銀行

審査方法

ペアローン

仮審査結果

申し込み後、3営業日程でフルローンで融資が可能と回答が来ました。

本審査結果

申し込み後、何度か電話で質問に答えるやり取りを行い、1月弱でお見送りの連絡が来ました。
筆者のように個人事業主 兼 会社役員だと追加の書類や確認事項があったりするため、審査申し込み時に記載の必要書類を全て送っていたとしても公式に謳っている1週間から10日程で審査完了というのは難しいと思います。

十六銀行

十六銀行は保証会社に十六銀行と全国保証があり、それぞれで審査申込を行いました。
ハウスメーカーの提携ローンであったため、審査の手続きはハウスメーカー側に進めていただきました。

審査方法

収入合算：連帯保証型

仮審査結果

申し込み後、2週間ほどで回答をいただきました。

保証会社融資可能額金利提携
十六銀行4,744万0.4%提携
全国保証6,000万0.75%非提携

全国保証だと金利が高く、非提携なのでつなぎ融資が必要になってしまいますが、頭金は出せないので全国保証の方で本審査へ..

本審査結果（全国保証）

申し込み後、1週間ほどで回答をいただき、融資可能の回答をいただきました。
また、金利についても見直しを入れていただき、0.525%となりました。

結論と反省点

十六銀行（保証会社：全国保証）に決定

フルローンが組める銀行は十六銀行のみであったため、こちらに決めることになりました。
がん団信も付帯して上乗せ0.1%で0.625%で金利は確定です（2024/04時点）
今は0.3%台の金利で融資している銀行もある中、少し金利は高めになってしまいました。ただ、融資手数料なども含めた諸費用も全て込みで融資していただけることになったので、その点はかなりありがたい内容で決めることができました。

他の銀行の審査もしたかった

もう１件、JAバンクでも仮審査を通していたのですが、土地の引き渡し時期に間に合わなさそうだったので本審査は見送りました。

三菱UFJの仮審査がかなり時間をかけた上で承認されたので、本審査は大丈夫であろうと高を括っていたのが失敗でした。土地契約が済んだタイミングですぐに各銀行に審査申し込みを行うべきだったと反省しております。

とはいえ、三菱UFJのご担当者の方に非があったわけではなく、筆者の条件でなんとかフルローンで進められるように検討してくださっていたので、結果は残念でしたが誠意のある対応はしていただけたと思っています。

個人事業主や会社経営者の方で住宅ローンを組む場合は、ネット銀行やメガバンクは期待が薄いので最小限にしたうえで、地銀や信用金庫をターゲットに比較検討するのが良いのではないかと今回の経験で感じました。

おうち事情,住まい

Posted by ぺこり丸