競売物件とは？基礎知識や購入手順を徹底解説

「競売物件とはどんな物件なの？」

「競売物件は危険とか聞くけど、法的に問題ないの？」

競売物件とは、簡単にいえば金融機関が差し押さえ、裁判所経由でオークションに出品された物件のことです。

「差し押さえ」や「オークション」といった単語があるので怪しまれる傾向にありますが、上述した通り国が取り締まっている物件の競売なので、法的に問題はありません。

そんな競売物件は通常の不動産取引とは異なり、注意すべきポイントや手順が独特です。

しかし、正しい知識を持っていれば、安価で物件を手に入れることができます。

本記事では、競売物件の基本的な定義や購入手順、メリットと注意点について詳しく解説していきます。

これから競売物件の購入を考えている方は、ぜひご参考ください。

競売物件とは？基本的な定義とよくある疑問

競売物件とは、従来の物件とは定義が異なります。

簡単にまとめると、以下の違いがあります。

項目	競売物件	従来の物件
定義	返済不能により差押さえられた物件	不動産会社が販売している物件
購入方法	裁判所による入札	不動産会社との売買契約
メリット	市場価格より安く購入可能	自分で選べて内覧もできる
注意点	内覧不可や占有者のリスクが存在	悪徳業者と契約するリスクがある

つまり、競売物件は不動産会社ではなく金融機関（抵当権者）が差押さえている物件ということになります。

ここでは、そんな競売物件について基本的なことをQ&A方式で解説します。

競売物件のメリットと注意点

競売物件はメリットが大きい反面、注意点もあります。

格安で物件を購入できるのは魅力ですが、実際の物件確認の手段も限られています。

そのため、実際に購入したら様々なトラブルに巻き込まれてしまい、トータルで見ると高くついてしまった、という事例も珍しくありません。

ここでは、競売物件のメリットとリスクについて説明します。

競売物件はいろいろな物件を安く買えるのがメリット

競売物件を利用するメリットで特に大きいのが、物件を安く買えるということです。

場合によっては新築同然の都内の物件を相場より大幅に安い値段で購入できるということもあり、大当たりの物件を見つけたときのリターンはとてつもなく大きいです。

そのため、居住目的以外にも、投資目的で競売物件を購入する人もいます。

また、従来の物件購入と比べて、購入までのステップが短いのも競売物件のメリットです。

落札後、お金を払って諸手続きをすればすぐに入手できるのは、競売物件ならではの強みです。

トラブルに巻き込まれるリスクが高いことに注意

そんな競売物件の注意点は、トラブルに巻き込まれるリスクが高いということです。

そもそも、なぜ競売物件が安いのかというと、様々なリスクが発生するからです。

事実上物件の内覧ができなかったり、物件の状態や法律的に欠陥のある、いわゆる「瑕疵物件」でも返金できず、なんの保証もなかったりと、リスクが発生します。

このように、競売物件はリターンと同等のリスクも有り、慎重な購入が求められるのです。

競売物件の購入手順

競売物件の購入手順は、従来の不動産購入に比べると少ないです。

競売物件購入の手順は

のみであり、入札から落札、所有権移転まで最長8日程度のため、一か月程度で物件が手に入ります。

ここでは、そんな競売物件の購入において、前準備や購入後の手続きについてお話します。

購入前に知っておくべき準備と手順

競売物件を購入する前にしておくべき準備と手順は、以下のとおりです。

準備	手順
物件の調査	物件の住所まで赴き、物件や周辺を調査する
3点セットの入手と確認	BIT、981.jpからダウンロードする
保証金の準備	買受申出保証額に記載されている金額を納付する
入札の準備	必要な書類を揃える

物件の調査は、購入予定の物件に不動産的な価値があるかどうかや、トラブルのリスクがあるかどうかを確認するために絶対に行うべき準備です。

そんな物件情報の補強ができるのが3点セットであり、BITの他にも「981.jp」の各物件情報のページからも入手できます。

できる限りの調査を行い、問題ないと判断したら保証金を納付して、入札に参加しましょう。

入札をするにあたり必要な書類は、以下になります。

所有権の取得とその後の手続き

競売物件の落札が決定した後、次に進むのが所有権の取得手続きです。

入札で競売物件を無事落札できた場合、以下の手続きを行うことになります。

落札者は、まず落札後に定められた期間内に残代金を支払う必要があります。

この支払いが完了すると、裁判所から「所有権移転許可決定」が下され、物件の所有権が正式に移転されます。

その後は裁判所の嘱託で物件の所有権移転登記が行われ、正式に自分の名義になります。

登記が完了すると、物件の所有権が確定し、自由に利用や売却ができるようになります。

但し、物件によっては、前所有者の残置物があったり、まだ居住していたりと占有権は落札者のものにはなっていません。

所有権が自分にあるからと、残置物を勝手に捨てたり、建物に侵入してしまいますと逆に犯罪行為となってしまいます。

したがって競売物件取得での一番の肝は、この占有状態をスムースに自分のものにできるかにかかっています。

不動産業者でも不慣れなところはトラブルになったりしているので、競売に慣れた業者と取り組んでいった方が良いでしょう。

競売物件を購入する際の注意点

競売物件の購入は、購入前の入念な調査は何をおいても行わなければなりません。

上述したとおり、競売物件は安く入手できるかわりに様々なトラブルに巻き込まれるリスクのある物件です。

そんなリスクを回避するためには入念な調査が必要であり、怠った場合不動産で物件を買う以上の金銭が発生したり、大きなリスクを負ったりする可能性があります。

ここでは、物件を購入する前の注意点を説明します。

3点セットの熟読と事前の調査は必須

競売物件を購入する際の最も重要なステップは、物件の情報を正確に理解することです。そのために必要なのが「3点セット」の徹底的な確認です。

3点セットは、以下の内容です。

書類名	内容
現況調査報告書	物件の占有状況や物理的問題を確認するための資料
物件明細書	法的リスクや所有権の確認するための資料
評価書	物件の市場価値を把握するための資料

また、建物内部の写真も三点セットに同封されているので、ある程度屋内の状態の把握も可能です。

これらに加え、直接物件のあるところまで行って周辺の調査を行いましょう。

競売物件の内覧は実質不可能ですが、周辺まで足を運び、外から物件を眺めるのは全く問題ありません。

このとき、知り合いに不動産業者の人がいる場合、同行してもらって不動産的な価値があるかどうかチェックしてもらうと、専門家目線でのアドバイスが貰えます。

競売物件の購入の成否を分けるのがこの事前調査であり、入念な確認を行えばその分リスク回避につながります。

入札期間は裁判所によりますが大体8～16日あるので、日数に余裕があるのであればできる限り時間をかけて調べましょう。

まとめ

この記事では競売物件とはどんな物件かという基礎的な知識を紹介しました。

競売物件は、一般の不動産市場に比べて低価格で購入できる大きなメリットがありますが、その反面、リスクも伴います。

そのため、リスクを理解し適切な準備をすることが大事であり、うまく行けばリスクを最小限に抑えて大きなリターンを得られる可能性があります。

準備では特に、物件の3点セットを熟読し、法的なリスクや物件の状況を把握することが必須です。

なお、初めて競売に参加する方は、競売物件の専門家に相談しながら進めることをおすすめします。