みんなで大家さん掲示板

だからさあ 呆

遅くまで有難うございました。

>短期転売
中央区北浜1丁目のビルなどは推察するに当初は家賃を支払い
入居していて、儲かるようになってからビルごと購入したと思います。
利益が出ないのではないでしょうか？
日本ヘリシスは、最初Y瀬氏が騙されてお金を失いましたが、後に
買収したのでしょうか？

元社員さんを揶揄する人もいるかと思いますが、現場で汗を流してきた方を
馬鹿にするのはおかしいです。
そんな事言ったら一般企業でも公に出来ない事をやっていたりします。
引き続き書き込みをお願いします。

どや!

あと、凍結解凍覚醒株式会社は本社が無くなりました。更地です。
岡山駅テナントのバナナ店も閉めました。
とっくにに共生とは無関係ですが。

以前、成田のバナナ圃場でお話した方ですね？
あれから、謎だった鹿児島の圃場を突き止めて行ってみました。
やはり何もしていませんでしたね。
成田のコンビニ裏の圃場もさっぱり出荷していません。
印西のアナウンスも、集金前に行ういつもの"仕込み"だったと思いますよ。
アグレボバイオは成田にも拠点を持つと2020年にアナウンス
しましたが、結局何もしませんでした。

ロンドンとニューヨークの世界的な金融グループで長年にわたり
上級管理職を担ってきたヨシダは、ノーザン・データの事業の
国際化が進む中、財務部門をさらに強化する幅広い経験をもたらします。
ノーザン・データに入社する前は、ヨシダはモルガン・スタンレー、
ドイツ銀行、カーライル・グループなどで上級管理職を務めました。

ポンジスキームのやり方
最初のうそ： ポンジスキームを始める人は、「この方法でお金を増やせる！」とか、「すごく簡単にもうかります！」と、人をだまします。たとえば、「1万円を出したら、1か月後に2万円にして返します！」といった約束をします。

最初のお金を集める： その話を信じた人たちが、1万円やもっとたくさんのお金を出します。このとき、だます人は何か特別な方法でお金を増やしているように見せかけます。

最初の人にお金を返す： 実際には、お金を増やしていません。最初にお金を出した人には、新しく集めた別の人のお金を使って返します。「本当にもうかるんだ！」と思わせて、もっとたくさんの人からお金を集めようとします。

どんどん広がる： 信じた人が友だちや家族に「この方法すごいよ！」と紹介することで、さらに多くの人がお金を出します。こうしてポンジスキームはどんどん広がります。

最後には失敗： でも、この方法には大きな問題があります。それは、「新しくお金を出す人」がいなくなると続けられなくなるということです。集めたお金が足りなくなって、だます人はみんなのお金を持ち逃げしたり、捕まったりします。お金を出した人たちは大きな損をしてしまいます。

利益分配？？？

資産形成チャンネルのココザスが、土地所有権を得られない
モンゴルの不動産投資を呼びかけるのは詐欺ではないかと言う人が
いますが今は法律が緩和され事実上、所有と同等の権利が得られるので
別段おかしな事はしていません。
個人的にはモンゴルに投資しようとは思いませんが。

もうひとつは、資産形成チャンネルでA氏が触れた現在のゲートウェイ成田は
停止して別の用地で仕切り直すと言う話。
この別の用地は50億円程で取得したとされるのだか、C国に対して切売りしている
との情報もある。
全くもって怪しい。

ゲートウェイ成田の運営会社には
仕入れた成田の土地を
買値の百倍以上で都市綜研に売った金がまだ残ってるはずだが
その残った金ごとロイズキャピタルに売却
成田の土地は都市綜研が保持したまま

ロイズキャピタルは運営会社の対価を
新規発行したロイズキャピタルの株で都市綜研に払い、
都市綜研はロイズキャピタルに持株分の発言権を得るが、
現金は入ってこない

出資者には
ゲートウェイ成田プロジェクトの売買は予定通り無事に完了し、
今後はロイズキャピタルが
ゲートウェイ成田の開発を続けながら
都市綜研に土地の賃料を払い、
都市総研はそこから出資者の皆様に分配金をお渡しします
とか説明

来年の3月くらいに
ロイズキャピタルが経営破綻

運営会社に残ってたお金はなぜかなくなっているが、
アメリカのタックスヘイブン、デラウェアの会社なので
日本の司法の力は及ばず、捜査は進まない

元々大して現金を持ってない都市綜研インベストバンクは
成田の賃料が入ってこなくなると程なく資金繰りに困って倒産

ロイズキャピタルに騙された的な被害者面で記者会見してオシマイ

その後被害者の会が立ち上がって集団訴訟が始まるが、
数年かかって勝訴してもお会社に金は残っておらず回収は実質ゼロ

残った不動産を差し押さえて売ろうとしても
集めた出資金には遠く及ばないどころか
物件によっては買い手がつかないものもある

結果、
出資者の手元にはほとんどお金は残らない

REITとかだといろいろ制約があるんだけど、不特法はそこまで固くない
そもそも鑑定評価取らずに取得も売却できちゃうし

なお、SPCの株の譲渡の話は別の話
出資者には直接関係ない、出資者が保有している土地の上で開発してるSPCのオーナーが変わるだけなので、出資者にどうこう言う権利はないでしょ（特約でもあれば別だけど）

楽待の取材に答えた契約者は成田商品の配当金の仕組みについて
理解していなかった。
別の契約者は成田商品の号違いファンドを買って分散投資をしていると
思い込んでいた。
ゲートウェイ成田がグループ企業内で資金を循環しているだけであると
知ったら投資していなかったと答える人もいた。
果たして共生バンクグループを罪に問えないのでしょうか？

ここのかわいそうな年寄りを引っかけようと思ったのか？

もしそうなったら出資者にできることはほとんどないな。弁護士立てて集団訴訟ぐらいが精々だろうけど、そんな状況になったら当然金になりそうなものは何も残ってないから徒労に終わる可能性が高い。

2023年08月06日（日） — Tomorrow Finance Academyは、新たに笹山幸太郎先生をメンバーとしてお迎えすることを発表いたします。笹山先生は京都大学経済学部を卒業後、アメリカのワシントン大学ビジネススクールでMBAを修了されました。その後、いくつかの国際企業でチーフアナリストとしてご活躍されてきました。長年の取引やリスク管理の経験を通じて、投資ポートフォリオや資産リスク管理に関心を持つ受講生に新たな視点を提供したいとお考えです。

加えて重説等の書面を必ずWeb上で確認しないと投資できない（不特法上の義務）仕組みになってるので、投資家はリスクにも承知して投資してるってことになるんですよね
こっちは、「リスク」を明示的に、相手がわかるように伝えていたたかを、「説明責任」の範疇で戦える余地はあり？

後は行政処分された、「事業計画変更を知らされてなかった投資家」は、重要な事実告知を受けていない、という主張はできそうな気がしますが、これが言えそうなの、一部の募集タイミングの方だけなんですよね

不特法のルール上、投資家に対する最低限のリスク開示はしてる分、逆に投資家がそれを読んでないとか見てないとしたら、それは投資家側の責任も問われる構造ですね

どれもデューデリジェンスしなかったんですね？

【完全保存版】デューデリジェンス（DD）のやり方を解説！これさえ見れば間違いなし！
https://youtu.be/dkz2uCUFa7c?si=tBQt6GVfA-JfrK4U

ネットにて、預金感覚とか第二の年金とかいって投資を募るのは適合性原則に反すると思う

ただ、事業者が、「このビジネスは儲かる可能性があると信じて金を集めて、使っていたんだ」「まだ事業として成功できる」って主張した場合に行政の立場ではそれを否定しきれないため、民事の世界で事業者と投資家が戦うしかない、って状態
（会計士でも鑑定士でも、前例がないようなプロジェクトに対して、絶対不可能とはそうそう言い切れない）

後は、法律上義務となっている開示情報を元に「この不動産にこの価値はないよ、高すぎる」とかって判断をできる層以外が投資してるという状態が問題なんでしょう
本来こういったハイリスクな大規模開発案件では、投資家側がそのリスクに納得して投資すべき、って、不動産わかる人ならわかるんだけど、今投資してる人はそうじゃない、ってことなんでしょ？

このあたりは投資家の適合性を事業者側がチェックして、ちゃんと重説で説明する義務があるんだけど、そこらが十分だったか、とか、そもそも法律で禁止されるような、投資勧奨すべきじゃない人に投資勧奨してたんじゃないの？って問題が一番大きいんじゃないですかね（このあたりは裁判になれば争える可能性のある部分。取り返せる原資が残ってるかは別として）

後は、みんなでの場合は実際にファンド運用する1号事業者（インベストメントバンク）と募集や審査を担う事業者（みんなで販売）の間での審査機能が働いてるか疑問なことも問題
本来、LIFULLみたいな2号事業者が間に入ってれば、審査機能は働いてたはず

一般投資家にとってはそこらの違いを理解するのは難しいのは事実だけど、投資にリスクが伴うことは否定できないし、法律が定めてるのは、「開示ルール」とか、「説明義務」とか「適合性原則」「資金の分別管理義務」などまでであって、最後は投資家の自己責任も求めてます

そもそも損失補填を法律は禁止していて、投資家が負うべきリスクは負ってください、ってことになります（このあたりは金商法と同じというか、法律を準用してます）

順位 コード 銘柄 利回り 11/27終値 決算期
1 <3463> いちごホテル 13.55 142,700 25/01
2 <8975> いちごオフィ 6.75 79,500 24/10
3 <3488> ザイマックス 6.56 111,700 25/02
4 <3470> マリモリート 6.47 111,500 24/12
5 <8958> グロバワン 6.46 100,200 25/03

6 <2989> 東海道リート 6.34 106,700 25/01
7 <3492> タカラリート 6.32 85,500 25/02
8 <3296> 日本リート 6.11 318,000 24/12
9 <8953> 都市ファンド 6.11 91,000 25/02
10 <3290> Oneリート 6.09 230,600 25/02

11 <3468> スターアジア 6.09 50,500 25/01
12 <2972> サンケイRE 6.07 75,800 25/02
13 <3455> ヘルスケアM 6.04 105,200 25/01
14 <3249> 産業ファンド 5.98 115,100 25/01
15 <3451> トーセイR 5.97 124,300 24/10

16 <3459> サムティR 5.96 92,300 25/01
17 <8979> スターツプロ 5.93 172,900 24/10
18 <3476> Rみらい 5.87 40,350 24/10
19 <2971> エスコンJP 5.76 113,900 25/01
20 <8966> 平和不リート 5.75 119,700 24/11

21 <8961> 森トラストR 5.69 61,200 25/02
22 <3279> API 5.64 329,500 24/11
23 <8963> INV 5.62 64,000 24/12
24 <8985> ホテルリート 5.61 68,000 24/12
25 <8964> フロンティア 5.51 396,500 24/12

26 <8960> ユナイテッド 5.48 139,700 24/11
27 <3481> 菱地所物流R 5.41 349,000 25/02
28 <8968> 福岡リート 5.41 144,200 25/02
29 <3472> ホテルレジR 5.38 67,600 24/11
30 <8984> ハウスリート 5.37 234,800 25/02