Contestação de Despejo por falta de pagamento.

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de XXXXXXX/UF

Processo:

XXXXXXXXXXXXXX, brasileiro (a), estado civil, profissão, com RG: XXXXXXXXX-X e CPF: XXXXXXXXXX com residência na Rua XXXXX, nº XXXXX, casa X, Bairro: XXXXXX,Cidade– UF, CEP:XXXXXXXX, e-mail: XXXXXXXXXX, por seu procurador, que esta subscreve, instrumento do mandato incluso com endereço na Rua XXXXXXXX, nº XXXX, Bairro: XXXXX – Cidade/UF, CEP:XXXXXXXX, vem respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

Contra XXXXXXXXXXXXXXXXX, já qualificado (a) nos autos em epígrafe, pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor.

1. DOS FATOS

A parte autora é proprietária do imóvel situado na Rua XXXXX, nº XXXX, casa X, Bairro: XXXX, Cidade/UF, CEP:XXXXXXX.

A locatária ora ré encontra-se no imóvel desde 2018, quando foi feito o contrato de Locação com seu ex-marido. O antigo inquilino não solveu com os aluguéis de 2019.

A locatária assumiu os aluguéis e solveu a dívida com o fim de permanecer no local. Celebrou novo contrato de locação com cláusula de confissão de dívida.

A parte autora alega que a parte ré não solveu com os aluguéis referentes aos meses de Dezembro de 2019 a Abril de 2020, como também parcela intermediária do mês de Janeiro.

Porém, a parcela de Dezembro de 2019 conforme documento em anexo já fora paga na conta do autor. Restando somente a dívida da parcela intermediária do mês de Janeiro e as dívidas de Fevereiro, Março e Abril.

2 PRELIMINARMENTE

2.1 DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A parte ré não tem condições financeiras para arcar com às custas processuais, o seu sustento e do seu filho já que encontra-se desempregada fazendo alguns trabalhos free-lancers e recebendo auxílio emergencial do governo federal no valor de R$1.200,00 (mil e duzentos reais).

2.2 DA INEXISTÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO.

A parte autora não notificou extrajudicialmente a parte ré para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, desrespeitando a regra prevista nos artigos 6º e 46 § 2º da Lei 8245/91.

Neste sentido, a citação é inválida ao arrepio do artigo 240 do CPC. A previsão obrigatória da notificação extrajudicial tem a finalidade de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo segundo o julgado do STJ a seguir exposto.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso Especial interposto em 23/03/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2019.
2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração impede o conhecimento nessa parte do recurso especial.
4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”.
5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.
6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento. “
7. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte não provido.

REsp XXXXX MG XXXX/XXXXX-3. TERCEIRA TURMA. DJe 18/05/2020. Ministra NANCY ANDRIGHI

Da mesma forma é a lição de Sylvio Capanema de Souza ao afirmar a obrigatoriedade da notificação premonitória e apontar a conseqüência sem a sua ocorrência, qual seja a extinção sem resolução do mérito:

“Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.

A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca.

A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento do ônus sucumbenciais.

Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário prepara-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar.

Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário.”

DE SOUZA, SYLVIO CAPANEMA. A lei do inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª edição, 2014, página 195.

Não houve no caso em apreço a notificação premonitória o que dificulta a preparação da parte ré para a desocupação do imóvel. Foi-lhe tolhida esse tempo razoável. Afinal, a própria parte autora desrespeitou a Cláusula Quarta, parágrafo Décimo primeiro do Contrato de Locação de Imóvel Residencial que estipula o prazo de 30 dias, a contar da notificação por escrito a desocupação do imóvel.

Destarte, por violar frontalmente o artigo 46§ 2 da lei do inquilinato, a jurisprudência, a doutrina especializada e o próprio contrato, o processo deve ser extinto sem resolução do mérito por inexistência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Nos termos do art. 485, IV do CPC.

3. DO MÉRITO

3.1 DO PEDIDO LIMINAR –ORDEM DE DESPEJO

A ordem de despejo liminar prevista no art. 59, parágrafo 1º, IX da Lei 8.245/91 demanda a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios.

Na presente demanda a parte autora não prestou a caução de três meses de aluguel como previsto no texto legal. O STJ de forma reiterada conforme os seguintes julgados afirmam que é imprescindível a caução de três meses de aluguel para o deferimento da liminar.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM PEDIDO LIMINAR. LEI DO INQUILINATO. CONCESSÃO DE LIMINAR. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. TRÊS MESES DE ALUGUEL.

1. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel cumulada com pedido liminar. 2. Nos termos do art. 59, § 1, da Lei do Inquilinato, a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel é condição legal para concessão de liminar em despejo por falta de pagamento de aluguel. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e provido. REsp XXXXX ES XXXX/XXXXX-9, DJ 13/04/2020, RELATORA: Ministra NANCY ANDRIGHI.

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. LEI DO INQUILINATO. CONCESSÃO DE LIMINAR. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. TRÊS MESES DE ALUGUEL.

1. O dissídio jurisprudencial não restou caracterizado na forma exigida pelos arts. 541 parágrafo único, do CPC e 255 §§ 1º e 2º, do RISTJ, pois não basta a mera transcrição de ementas ou excertos do julgado alegadamente dissidente sem exposição das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.
2. Nos termos do art. 59 § 1º, da Lei do Inquilinato, a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel é condição legal para a concessão liminar em despejo por falta de pagamento de aluguel. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.

AgRg no AREsp XXXXX ES XXXX/XXXXX-2. TERCEIRA TURMA. DJe 27/10/2015. Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA.

Neste diapasão, a parte autora não demonstrou a dissidência e peculiaridade do caso concreto que justifique a exceção do texto normativo para deferir a liminar sem a caução.

No tocante a antecipação de tutela a parte autora peca em demonstrar o perigo na demora requisito essencial para o deferimento da liminar. Isso porque, o valor da caução equivale a ¼ do pretendido pela demanda, sendo plenamente possível cumprir com esse requisito.

Aliás, se a demora fosse tão importante como pugna a parte autora não teria renovado o contrato com a parte ré conhecidamente inadimplente com confissão de dívida. Cabe a parte autora mitigar sua perda e não agravá-la já que ciente que a parte ré não conseguiu pagar o aluguel anteriormente. Com o acréscimo da multa de 10% mais taxa Selic a situação da ré ficou ainda pior e, a parte autora tinha ciência e contribuiu para isso.

É corolário do princípio da boa-fé objetiva o sub-princípio do duty to mitigate the loss reconhecido pela jurisprudência pátria e pelo Enunciado nº 169 na mesma III Jornada de Direito Civil: “princípio da boa-fé objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo”.

O fundado receio de difícil reparação não foi demonstrado, sendo a condição de hipossuficiência da parte autora justificativa que não comprova tal elemento. Afinal, a urgência deve ser concreta, atual e iminente e não basta só um temor subjetivo como no caso em tela. É essencial a demonstração do perigo do perecimento do direito. Assim como defende Teori Albino Zavascki:

“O risco de dano irreparável ou de difícil reparação e que enseja antecipação assecuratória é o risco concreto (e não hipotético ou eventual), atual (ou seja, o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (vale dizer, o potencialmente apto a fazer perecer ou a prejudicar o direito afirmado pela parte). Se o risco, mesmo grave, não é iminente, não se justifica a antecipação da tutela.

Em conclusão, por não prestar a caução legal prevista na Lei do Inquilinato e, por não demonstrar o perigo da demora requisito essencial á tutela antecipada, conforme o art. 273 do CPC a ordem de despejo liminar deverá ser indeferida.

3.2 DO PAGAMENTO PRESTADO

A parte ré efetuou o pagamento no valor de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais) do aluguel de Dezembro de 2019 em nome de Cristiano Geraldo Costa dos Santos advogado da parte autora conforme comprovante em anexo.

Além disso, é importante ressaltar que o imposto IPTU já está incluso no valor dos aluguéis conforme a cláusula quarta, parágrafo primeiro do Contrato de Locação de Imóvel Residencial.

Portanto, a quantia no tocante ao mês de Dezembro deve ser deduzida da dívida. Como também as parcelas do IPTU por já estar inserida no valor da dívida devem ser deduzidas, sendo desconsideradas quaisquer dívidas nesse sentido.

3.3 DO EXCESSO DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS

Como está previsto no Contrato de Locação de Imóvel Residencial o valor dos aluguéis são de R$1.350,00 (mil trezentos e cinqüenta reais). Porém, os valores cobrados na confissão da dívida ultrapassam a quantia de 100% dos valores dos aluguéis. Isto é, mesmo incidindo a multa de 10% mais a taxa Selic do mês atual (4,50% - 12/12/2019 – 05/02/2020; 4,25% – 18/03/2020; 3,75%) conforme cláusula quarta, parágrafo sexto do referido contrato os valores são desarrazoadamente excessivos.

A planilha juntada pela parte autora está incorreta já que o valor real do débito é R$ 17.403,00 (dezessete mil, quatrocentos e três reais) menos a parcela de Dezembro (19/12/2019) de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais). Sendo a dívida total de R$14.703 (quatorze mil e setecentos e três reais), conforme planilha de débito de aluguel em anexo.

Destarte, é de bom alvitre que Vossa Excelência arbitre de forma razoável a quantia justamente devida de forma equitativa, levando em consideração a situação excepcional da pandemia do COVID-19 e a capacidade econômica da parte ré.

3.3 DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

A parte ré com o advento da pandemia do Covid-19 encontra-se desempregada, fazendo trabalho de free-lancer e contando com o Auxílio Emergencial como consta nos documentos arrolados em anexo.

Na data da assinatura da renovação do Contrato de Locação Residencial e Confissão de Dívida de 1 de Dezembro de 2020 a parte autora pagou a primeira parcela de Dezembro e as demais de Janeiro e Abril não.

Em vista disso, por não ter a parte ré condições de arcar com a purgação da mora no valor pretendido da parte autora requer as seguintes medidas:

a) Concessão de prazo de no mínimo 30 dias para a desocupação do imóvel;

b) O parcelamento do débito em até 24 meses a partir da desocupação do imóvel.

c) A redução proporcional dos aluguéis.

5. DOS PEDIDOS

Diante o exposto requer a Vossa Excelência:

Preliminarmente:

1. O deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça;
2. A extinção do processo por inexistência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, isto é, ausência de notificação premonitória do despejo.

Ultrapassada essa parte e, entendendo Vossa Excelência para o prosseguimento do feito, requer a título de mérito:

1. A dedução do valor da dívida da primeira parcela de 19/12/2019 do aluguel no valor de R$2.700,00 (dois mil e duzentos reais) e, por conseguinte a quitação desta parcela;
2. A dedução dos valores do imposto IPTU já que estão inclusos no valor dos aluguéis, conforme a cláusula quarta, parágrafo primeiro do Contrato de Locação de Imóvel Residencial, sob pena de violar o princípio do no bis in idem e configurar enriquecimento ilícito;
3. O prazo de no mínimo 30 dias contados da audiência de conciliação para a parte ré desocupar o imóvel e o parcelamento do débito em até 24 meses a partir da desocupação;
4. A redução proporcional dos aluguéis devido a pandemia do COVID-19 e a situação econômica da parte ré;
5. A produção de todas as provas em direito admitidas, principalmente a documental;
6. A parte ré tem interesse na designação de audiência especial de conciliação, conforme o art. 3º§ 3, do CPC.
7. A total improcedência dos pedidos da parte autora e sua condenação em custas e honorários sucumbenciais no valor de 20% do valor da causa.

Nesses termos, pede deferimento

Local e data,

ADVOGADO (A)

OAB/UF XXXXX