Jetzt wird der Markt mit unsanierten Immobilien geflutet
In Deutschland werden immer weniger Bestandsimmobilien energetisch saniert.
Immobilienbesitzer in Deutschland sind immer seltener zum Sanieren bereit. Bis zum Jahresende dürfte die Sanierungsquote von Bestandsimmobilien auf 0,69 Prozent pro Jahr fallen, wie das Analysehaus B+L Marktdaten Bonn im Auftrag des Bundesverbands Energieeffiziente Gebäudehülle errechnet hat. Im Jahr 2022 hatte die Sanierungsquote noch bei 0,88 Prozent gelegen.
„Die alarmierend niedrige Sanierungsquote ist ein Warnschuss. Deutschland ist dabei, seine Klimaziele im Gebäudesektor massiv zu verfehlen“, sagt Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter. Vom avisierten Ziel, den Immobilienbestand bis 2045 klimaneutral zu machen, ist Deutschland weiter denn je entfernt. Denn dafür müsste die Sanierungsquote deutlich steigen, und zwar auf mindestens zwei Prozent.
Zwei Prozent sind nötig, weil der Immobilienbestand in die Jahre gekommen ist. Rund 60 Prozent der knapp 20 Millionen Wohngebäude in Deutschland sind älter als 45 Jahre. Als diese Gebäude gebaut wurden, waren die energetischen Standards deutlich niedriger als sie es aktuell für den Neubau sind. Entsprechend groß ist der Nachholbedarf.
Rücklagen sind zu niedrig
Laut einer neuen Civey-Umfrage der Bausparkasse Schwäbisch Hall sprechen für Hauseigentümer vor allem finanzielle Aspekte gegen eine Sanierung. So gaben 51 Prozent der Befragten an, dass die Investitionskosten zu hoch seien. Zudem bezweifeln 36 Prozent, dass sich die energetischen Maßnahmen langfristig rechnen. Weiteren 26 Prozent ist der bürokratische Aufwand einer energetischen Sanierung zu hoch.
Der BVI sieht mehrere Ursachen für den Sanierungsstau. Zum einen seien die Instandhaltungsrücklagen in Eigentümergemeinschaften zu niedrig, um die Immobilien energetisch zu sanieren. Hinzu komme, dass Hauseigentümer wegen gekürzter Fördergelder verunsichert seien. So habe die Bundesregierung unter anderem die Mittel für die Energieberatung verringert.
Auch das Alter der Eigentümer ist schuld
Es gibt auch demografische Gründe für die niedrige Sanierungsquote. Im Bundesdurchschnitt sind deutsche Hauseigentümer 58 Jahre alt. Viele von ihnen sind also bereits im Rentenalter. Eine energetische Sanierung zahlt sich für sie über geringere Energiekosten nicht mehr aus, dafür ist ihre restliche Lebenserwartung zu kurz. In der Civey-Umfrage von Schwäbisch Hall gaben immerhin 59 Prozent der befragten Immobilienbesitzer an, dass die niedrigeren Energiekosten Hauptanreiz für das Sanieren ist.
Zudem geben Banken älteren Hauseigentümern nur selten Kredite. Die Kreditinstitute befürchten, dass die Darlehensnehmer ihre Schulden zu Lebzeiten nicht mehr abzahlen können. Zudem wollen die potenziellen Erben oft nicht selbst sanieren, sondern lieber verkaufen. So bleiben viele ältere Bestandsimmobilien unsaniert.
Bevor die unsanierten Immobilien weiter an Wert verlieren, werden sie häufig zum Kauf angeboten. Laut dem Onlineportal Immoscout24 stieg das Angebot an Objekten mit schlechter Energieeffizienz von Januar bis August dieses Jahres um 20 Prozent. Inzwischen machen diese Immobilien 44 Prozent des gesamten Angebots aus, so Immoscout24.
Wann die Sanierungspflicht greift
Zwar gibt es bei einem Eigentümerwechsel eine gesetzliche Sanierungspflicht. Diese Pflicht greift beispielsweise bei Erbschaft oder Schenkung. Allerdings schreibt das Gebäudeenergiegesetz nur wenige Maßnahmen vor, darunter das Dämmen der obersten Geschossdecke oder den Austausch bestimmter Heizungstypen, die älter als 30 Jahre alt sind. Solche Einzelmaßnahmen senken zwar den Energieverbrauch und den CO2-Austausch. Um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, wird das jedoch nicht reichen.
Der Streit um das Heizungsgesetz hat aber auch gezeigt, dass Vorschriften, die Hauseigentümer als Zwang empfinden, eher kontraproduktiv sind. Der BVI fordert daher bessere Anreize für Eigentümergemeinschaften, ihre Immobilie zu sanieren. Bisher, so der BVI, könnten Wohnungseigentümer oft keine staatliche Förderung einsetzen, weil die gesetzlich vorgeschriebenen Abstimmungsprozesse in den Eigentümergemeinschaften so lang seien. Das Wohnungseigentumsgesetz und die staatlichen Förderprogramme müssten daher besser aufeinander abgestimmt werden.
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