競売物件はやばいと言われているのはなぜ？安い理由やリスクを紹介

「競売物件はやばいって言われているのはなぜ？」

「競売物件を安心して入手できる方法ってあるの？」

競売物件とは、所有者がローンの返済ができずに差し押さえられ、競売にかけられた物件のことです。

そのため、不動産会社で購入する物件と比べると、以下の違いがあります。

珍しい物件や、従来の不動産とほぼかわらないのに半額程度で物件が手に入るチャンスもあるので、一概にやばいといっても、リスクだけではありません。

この記事では、競売物件がやばいといわれる理由や不動産競売のメリットや、リスク回避の方法についてご説明します。

競売物件がやばいと言われる理由は売主が非協力的なため内覧ができないから

競売物件がやばいと言われる理由は売主が非協力的なため内覧ができないからです。

売主が非協力的なことにより、以下の問題点が発生します。

そのため、通常の不動産取引とは異なり、不確実性が多いのが競売物件です。

ここでは、これら3つの点についてご説明します。

内覧ができないので建物内部が確認できないから

競売物件は内覧ができないため、建物内部の様子を確認できません。

厳密にいえば民事執行法第64条の2に基づき、競売物件でも内覧は可能ですが、内覧の許可を得るためには以下の手順が必要です。

しかし、落札された場合家を失うことになる債務者が内覧許可を出す可能性はほぼないため、実質内覧は不可能に近いです。

内覧ができない場合、老朽化が進んでいる物件や隠れた瑕疵がある場合でも確認できないため、購入後に多額の修繕費用が発生する可能性があります。

競売物件の状況確認は、裁判所が作成した以下の書類で確認することになります。

この3つの書類は「3点セット」と呼ばれており、裁判所が運営している競売物件情報サイト「BITシステム」でも閲覧可能です。

参考：民事執行法 | e-Gov 法令検索

取引がしにくく資産価値がわかりづらいケースがあるため

競売物件がやばいと言われる理由は、取引がしにくく資産価値がわかりづらいケースがあるためです。

例えば、立地条件が極めて悪かったり、工業地域のように特定の用途にしか使用できなかったりと、需要が低い物件は取引がしにくいです。

また、老朽化が進んでいるような物件は資産価値が低いほか、修繕が必要になるので売却しても買い手が見つからないという可能性もあります。

この場合は裁判所が作成した評価書で価値がわかるので、事前に確認できます。

評価書以外にも、市場価値を正確に把握し、リスクを理解した上で購入を検討することが重要です。

不法占拠されている場合裁判所に申し立てが必要

競売物件の中には、空家ではなく不法占拠されている物件もあるため判所に申し立てが必要になる場合もあります。

申立から強制執行までの過程は以下の通りです。

申請	内容
不動産引渡命令の申し立て	不法占拠者がいる場合、裁判所に占拠者の退去を勧告してもらうための申し立てを行う
引渡命令	裁判所が不法占拠者に立ち退きと物件引き渡しの通告を行う
催告	引渡命令に応じない場合、裁判所、強制執行の業者、不動産管理会社の立会いによる交渉と強制執行の予告が行われる
断行（強制執行）	催告に応じす指定の期日を過ぎても退去しなかった場合、強制的に退去させる

基本的に、引渡命令から催告までがおよそ1ヶ月、催告から断行まで1ヶ月間の猶予が発生するため、立ち退きまでの期間は最長で2ヶ月弱です。

申立ての費用は申立を行った人が支払うことになります。

執行のための費用は、申立ての手数料がおよそ10万円、強制執行後の不法占拠者の残置物の処分費用が50万～100万円ほどです。

他にも、不法占拠者が反社会的勢力の人間だった場合トラブルに巻き込まれるリスクがあります。

そのため、不法占拠者のいる物件ではないか確認するため、報告書をチェックしておきましょう。

競売物件はメリットも大きい

競売物件は、リスクを上回る大きなメリットがあります。

競売物件を購入するメリットは、大きく分けると以下の3つです。

ここでは、この3つについて詳しく説明します。

築浅で都心の物件が相場の半額で購入できる可能性がある

競売物件のメリットは、築浅で都心の物件が相場の半額で購入できる可能性があることです。

築浅で都心の物件は取引しやすく、傷があってもリフォームすれば見た目が良くなるので不動産価値も上がりやすくなります。

ただし都心の物件は人気が高いほか、競売物件の入札期間は8日間しかないので、普段からこまめな確認が必要になります。

また、一見条件が良さそうな物件でも現地調査報告書には目を通し、問題ないかをチェックしましょう。

より確実に良い物件を入手したいのであれば、競売物件の専門業者に相談するのがおすすめです。

購入手続きが従来の不動産購入よりも少ない

不動産競売のメリットは購入手続きが従来の不動産購入よりも少ないことです。

従来の物件購入の流れは以下の通りです。

一方で、競売物件の場合は手続きがシンプルです。

また、入札から落札までの期間は長くても8日なので、従来の不動産を購入するよりも早く入手できるので、入居も不動産投資もスピーディに行えます。

珍しい物件を入手できる可能性がある

競売物件では、通常の市場では出回らないような珍しい物件を入手できる可能性があります。

珍しい物件例として、以下のようなものがあります。

こうした従来の不動産業者では扱っているところがないような物件でも、競売物件なら見つかる可能性があります。

そうした土地ならではの利用方法や活用方法がある場合、格安で購入できる競売物件は収益性の高い物件となる可能性もあり、不動産投資として購入する価値は十分にあるでしょう。

事前の調査でやばい競売物件は回避できる

競売物件でリスクの高いやばい物件は、事前調査を行うことで回避できます。

具体的には、次の2つの方法を使えば、競売物件で問題のある物件を購入してしまうリスクを大幅に減らせます。

ここでは、この2つについて詳しく説明します。

競売物件が宅地なら競売資料をもとに調査が可能

競売物件が宅地の場合、競売資料をもとに詳細な調査を行うことが可能です。

裁判所が提供している報告書に近辺の写真と詳細な情報が書かれているので、そこから大まかな物件情報を考察することができます。

宅地であれば建物を建てることができる土地なので、解体して新しく建物を建てたり、住宅以外の用途にも活用しやすいでしょう。

また直接現地まで赴き、周辺の状態を調査するのも重要です。

建物の内覧はできませんが、外観を見たり、周辺環境を調べることは可能で、重要な情報を得られます。

信頼できる銀行員に相談して担保として適格か確認してもらう

物件の価値を判断するために、信頼できる銀行員に相談して、その物件が担保として適格か確認してもらいましょう。

担保不適格の物件というのは以下の点で問題があるという証明になります。

これらを満たしていない物件は担保として不適切であるため、物件としての価値が低いことを意味します。

担保として適格であると銀行員からお墨付きを貰えれば、その物件は一定の品質を維持している物件という証明になり、やばい物件ではないということになります。

まとめ

この記事では競売物件がやばいといわれている理由やメリット、そしてリスク回避の方法についてご説明しました。

競売物件がやばいといわれているのは、ハイリスク・ハイリターンであることが関係しています。

内覧ができず、資産価値も判別しにくい反面、中には一般的な相場よりも格安で物件が購入できるため、不動産投資でも大きなリターンが期待できます。

また、リスクは入念な調査である程度回避できるため、競売物件を購入する際は慎重になる必要があります。

専門家の調査や下調べを行い、やばいリスクを回避しましょう。