COPROPRIÉTÉ ET DIVISION EN VOLUMES EN 10 QUESTIONS

1 - Quels sont les éléments caractéristiques d'une copropriété ?

La copropriété est organisée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les règles posées par ces textes sont d'ordre public pour les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi et pour les dispositions du décret prises pour application des articles précités, ce qui signifie que toutes clauses contraires à ces dispositions sont réputées 1.

Un immeuble ou un groupe d'immeubles en copropriété est divisé en lots composés de parties privatives et d'une quote-part de droit indivis sur les parties communes.

Lorsqu'une telle configuration existe, le statut de la copropriété s'applique de plein droit même s'il n'existe pas de règlement de copropriété afférent à l'immeuble.

La quote-part de parties communes attachée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives telles que ces valeurs résultent notamment de la consistance de la superficie et de la situation des lots 2.

La méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges entre lots de copropriété est impérativement indiquée dans les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002.

La répartition des tantièmes (quote-part) de parties communes est intangible ce qui signifie qu'elle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.

2 - Qu'est la division en volumes ?

Il s'agit d'une division foncière en « cubes » (cubes superposés ou imbriqués) objet d'un droit de propriété privatif, exclusif, indépendant, dont l'exercice au sein de l'ensemble immobiliers est garanti et encadré par la constitution de servitudes.

Le volume s'entend comme un espace homogène à trois dimensions : 1°/ toujours défini par des cotes géométriques, limité physiquement dans sa totalité (paroi, plafond, plancher) ou en partie seulement (dalles ne comportant aucune construction) ou enfin entièrement immatériel (volume à bâtir ou devant rester non bâti comme l'espace au-dessus d'une dalle de couverture) ; 2°/ affecté à un usage ou une fonction déterminée ; 3°/ jouissant par rapport aux autres volumes d'une certaine autonomie allant de l'absence totale de communication jusqu'à l'exercice de servitudes 3.

À cette définition physique il convient d'apporter un élément distinctif supplémentaire par rapport à la copropriété. La division en volumes doit faire l'objet d'une organisation différente de celle de la copropriété, ainsi le fonctionnement de l'ensemble divisé en lots de volumes peut être assuré par une association syndicale libre, une association foncière urbaine libre, une union de syndicats…

À la différence de l'organisation en copropriété, la division en volumes est le siège de la liberté contractuelle, il convient, afin d'éviter une requalification de cette organisation en copropriété, de ne pas créer de parties communes aux lots de volume et de prendre soin de doter la division en volumes d'une organisation différente de la copropriété.

3 - Peut-on créer un volume dans un immeuble en copropriété ?

La réponse est non.

Le statut impératif de la copropriété suppose l'existence de lots de copropriété assortie d'une quote-part de parties communes.

Le volume quant à lui ne comprend aucune partie commune, il ne peut en conséquence être compris dans un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

En effet, le propriétaire d'un lot de copropriété ne peut pas disposer de la partie privative de son lot indépendamment de la quote-part de parties communes, inversement il n'est pas possible d'être propriétaire d'une quote-part de parties communes sans partie privative. Tout lot de copropriété est composé de deux éléments alors que le lot de volumes est constitué d'un élément unique qu'est le droit de propriété privatif exclusif sur son lot.

Pour transformer une copropriété en un ensemble de lots de volumes il conviendra de procéder selon la procédure de scission en volumes.

4 - Peut-on mettre un syndicat de copropriétaires à l'intérieur d'un volume ?

La réponse est oui.

Dans cette hypothèse, le lot de volumes qui accueillera le syndicat des copropriétaires fera l'objet de deux divisions, une division primaire à l'issue de laquelle est constitué le volume en question, une division secondaire qui est la division du volume en lots de copropriété.

La notion de terrain, assiette foncière de la copropriété est remplacée par celle de volume immobilier 4.

5 - Quelle est la différence entre l'EDD et l'EDDV ?

L'État descriptif de division (EDD) (copropriété) doit être obligatoirement publié au service de la publicité foncière et ce en application des décrets du 4 janvier 1955 et du 14 octobre 1955 qui réglementent la matière, il en va de même de l'État descriptif de division en volumes (EDDV).

La Commission de la copropriété dans sa recommandation n° 5 précitée prévoit l'hypothèse de l'EDD en copropriété et de l'EDDV.

Les mêmes règles s'appliquent pour ces deux EDD.

Ainsi dans la division en copropriété ou en volumes la fraction d'immeuble qui devra être identifiée correspond à un local dans le cas de la copropriété ou un volume dans le cas d'une division en volumes.

Dans l'EDDV, le volume doit recevoir un numéro d'ordre et faire l'objet d'une numérotation continue.

Chaque volume doit posséder pour son identification son adresse topographique, son numéro de volume et éventuellement la nature de son affectation, « le numérotage doit être en cohérence avec la division primaire en volumes de l'ensemble immobilier complexe, par rapport au division secondaire en copropriété de l'un ou l'autre des volumes de la division primaire ».

La division volumétrique doit préexister à toute division en copropriété.

6 - Comment est organisé un ensemble immobilier en volumes ?

La division en volumes est privilégiée pour l'organisation des ensembles immobiliers complexes comprenant de grands ensembles dans lesquels se côtoient des immeubles ayant des affectations différentes (habitations, commerces, établissements publics… ). L'organisation en volumes suppose l'établissement de plusieurs actes :

- l'EDDV indispensable à la réalisation des formalités au service de la publicité foncière, il définit les volumes selon trois dimensions, il les situe dans l'espace et le cas échéant, spécifie leur destination ;

- la convention de servitudes : les liens entre les différents volumes sont régis en référence aux règles du Code civil traitant de la mitoyenneté et des servitudes. La convention de servitudes prévoit l'assiette, les modalités d'utilisation et de fonctionnement de ces servitudes multiples. Parmi les servitudes on peut citer : les servitudes d'appui, d'accrochage, de surplomb, de vues, de prospects, de passage, de canalisation. Cette convention prévoit les règles d'usage, d'entretien, de sécurité les concernant ;

- les règles d'usage et d'occupation : ce document est en quelque sorte le règlement intérieur applicable à l'ensemble immobilier, il fixe les obligations des covolumiers, notamment les uns vis-à-vis des autres. Il fixe les règles d'entretien des ouvrages collectifs ainsi que les modalités d'assurance dans l'ensemble immobilier ;

- une organisation différente qui doit résulter de la mise en place d'une structure adaptée. Il peut s'agir de la création d'une ASL, d'une AFUL, d'une union de syndicats, une association de la loi de 1901, en effet aucune règle impérative n'est imposée pour répondre à cette nécessité de mettre en place une organisation différente ;

- les statuts de l'organisme créant une organisation différente : ils devront faire l'objet de publications requises par les textes applicables. Les statuts de l'ASL devront par exemple être déclarés à la préfecture du lieu de situation de l'immeuble et faire l'objet d'une publication au Journal Officiel dans le mois de sa déclaration. Les statuts définissent les organes décisionnels de l'organisme créé (président, conseil de gestion, assemblée générale… ). Les modalités de convocation et de vote de l'organe délibérant sont prévues, la personnalité civile est reconnue à cette organisation qui peut notamment ester en justice.

7 - Comment s'opère le passage de la copropriété aux volumes : la scission en volumes ?

Lorsqu'un immeuble ou un ensemble immobilier organisé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis souhaite changer d'organisation ou lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires souhaitent devenir indépendants par rapport au syndicat des copropriétaires, le passage du statut de la copropriété à la division en volumes est organisé.

Certains copropriétaires peuvent souhaiter adhérer à une organisation plus souple et moins contraignante que la copropriété, rejoindre un groupe de propriétaires de volumes libres de gérer comme ils l'entendent leurs lots de volumes, chacun étant titulaire d'un droit de propriété entier, sans parts indivisaires.

Cette indépendance visée par la constitution des volumes est appréciée par les investisseurs. Les décisions de travaux, par exemple, ne sont plus conditionnées par des décisions d'assemblée générale souvent contraignantes, le respect du cahier des charges et de la convention des servitudes constituant la contrainte normale dans une hypothèse de travaux lourds.

8 - Quelles sont les étapes de la scission en volumes ?

Si un ou plusieurs copropriétaires d'un ensemble immobilier souhaitent quitter le syndicat des copropriétaires et constituer un ou plusieurs volumes, cette possibilité leur est offerte, depuis la loi ALUR, par les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. On envisagera ici la division en volumes d'une partie d'un ensemble immobilier laissant subsister une partie résiduelle en copropriété :

1. Les copropriétaires qui souhaitent constituer des volumes se réunissent en assemblée spéciale pour voter à la majorité absolue de ses membres le principe de constitution de volumes.

2. Le syndicat des copropriétaires initial se prononce à la majorité absolue pour accepter le principe de la division en volumes.

3. Une assemblée spéciale des retrayants approuve un projet d'EDDV, la convention de servitudes, le cahier des charges et l'organisation de la gestion des équipements communs. Un nouvel EDD en copropriété est établi, duquel sont retirés les lots de volumes. Le projet d'acte de partage des parties communes, le projet de statuts de l'organisation différente sont établis, tous ces actes sont soumis à l'assemblée spéciale des covolumiers pour approbation.

4. L'assemblée générale du syndicat initial valide à la majorité absolue tous les actes proposés par les retrayants.

Les lots de volumes retrayants ratifient les actes votés en assemblée générale, la structure de gestion différente est créée, entre les retrayants, les statuts sont approuvés à l'unanimité.

9 - Peut-on diviser en volumes un bâtiment unique ?

La réponse est non.

Le passage de la copropriété à la division en volumes n'est pas envisageable, c'est ce qui résulte de l'article 28, IV, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « la procédure [de scission en volumes] ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique ».

On notera que lors du 112ème congrès des notaires de France sur le thème de « la propriété immobilière », il a été suggéré la disparition de la limite de l'immeuble unique telle qu'évoquée ci-dessus 5.

10- L'union de syndicats peut-elle être utilisée dans une division en volumes ?

Le terme d'union de syndicats évoque le regroupement de plusieurs syndicats de copropriétaires et donc son lien spécifique au statut de la copropriété. Le législateur a toutefois voulu utiliser cette organisation dans le cas de division en volumes.

En effet, l'article 28 in fine prévoit que l'union de syndicats peut être créée pour assurer la gestion, l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif dans le cadre d'une division en volumes, il précise que la création d'une union de syndicats relève de la majorité de l'article 25 qui est particulièrement favorable puisqu'elle peut donner lieu à une seconde décision prise à la majorité simple.

Et pour garantir l'efficacité d'une telle union dans le cadre d'une division en volumes, le texte précise que les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci, une telle disposition est en effet nécessaire pour assurer la cohésion et la pérennité du fonctionnement de la division en volumes.

En copropriété, l'union de syndicat est définie à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et prévoit expressément que son objet est, comme pour la division en volumes, la gestion, l'entretien des éléments d'équipements communs et des services d'intérêt commun. Le retrait d'un syndicat de copropriétaires de cette union de syndicats est possible, elle est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.

L'objet de l'union de syndicats est plus large que celui de l'association syndicale libre, outre la gestion des éléments d'équipements communs, il peut créer des réalisations nouvelles pour le compte de l'union et fournir également des prestations de services.

L'union a la personnalité civile au même titre que l'ASL.

1 Art. 43 de la loi du 10 juillet 1965

2 Art. 5 de la loi du 10 juillet 1965

3 La construction en volumes, Pierre Walet, Pierre Chambelland, page 6, Edition Masson, page 6

4 Recommandation relative à la division des immeubles et au respect des règles de la publicité foncière pour les Etats descriptifs de avril 2008

5 Congrès des notaires, rapport de synthèse, Professeur Périnet-Marquet, JCP NI, hors-série, 8 juillet 2016, page 45