Succession : comment conserver un bien immobilier dans la famille

C’est décidé ! Même si les parents ne sont plus là, leur maison à la plage, à la campagne ou à la montagne restera dans le giron familial. Pour les héritiers se pose alors la question du mode de détention de ce bien. Deux scénarios sont envisageables : l’indivision ou la détention par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

Si la fratrie décide de conserver le bien hérité en indivision, il est fortement conseillé de faire rédiger par un notaire une convention d’indivision d’une durée maximale de cinq ans. « Au besoin, on prendra soin de préciser son renouvellement par tacite reconduction afin de ne pas refaire les démarches tous les cinq ans, explique Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Grâce à ce document validé et signé par tous, les modalités de gestion et d’occupation du lieu sont encadrées. Ces précautions permettent d’éviter les conflits. »

Le degré de précision de cette convention peut aller loin. En plus de la répartition des charges à payer, le document peut prévoir les règles de vote des travaux de rénovation, le droit de louer le bien ou de recourir à un employé de ménage, ainsi que les périodes d’occupation de chaque partie.

L’indivision, un principe instable

« Pour une meilleure lisibilité des dépenses, mieux vaut aussi ouvrir un compte bancaire réservé au fonctionnement du bien », conseille M^e Couzigou-Suhas. « Rien n’empêche de désigner un gérant de l’indivision chargé de s’occuper des dépenses courantes », ajoute Murielle Gamet, notaire à l’étude Cheuvreux (Paris). La difficulté principale de l’indivision réside dans son instabilité. Si l’un des héritiers décide, un jour, de se désengager du bien pour récupérer des liquidités, les autres « indivisaires » devront lui racheter sa quote-part. A défaut, le bien sera mis en vente.

La seconde option est la détention du bien par une SCI dont les parts sont réparties entre héritiers. Si, au moment de l’achat du bien, les parents n’ont pas eux-mêmes créé cette structure juridique, elle peut être mise en place par les héritiers. Reste que sa création s’avère coûteuse. « Faire basculer un bien en indivision dans une SCI oblige à régler des droits de mutation presque comme si l’on cédait le bien, et avec le possible paiement d’une plus-value », avertit Arlette Darmon, notaire chez Monassier & Associés (Paris). Cela n’empêchera pas de rédiger, comme en indivision, des règles d’occupation et de prévoir des scénarios de rachat des parts entre héritiers en cas de revente.