みんなで大家さんは債務超過になった？投資は危ない？プロ投資家の筆者が徹底検証

少額から手間なく不動産投資ができる「みんなで大家さん」というサービスがあります。

不動産小口化商品としてサービスが開始されてから15年間の実績があり、過去に一度も元本割れがなく高利回りの投資商品となっています。

一方で「怪しいのではないか？」「危ない投資商品ではないのか？」という噂も昔からあるため、気になっている方もいるのではないでしょうか。

この記事では数ある噂の中でも不安視される、みんなで大家さんが過去に債務超過になったのかについて検証したいと思います。

みんなで大家さんに投資をしようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

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みんなで大家さんは債務超過になった？

みんなで大家さんを危ないと噂する大きな要因が、過去に債務超過になったことだと思います。

ここでは具体的に債務超過について検証します。

債務超過とは

 

債務超過とは、貸借対照表上で負債の総額が資産の総額を超える状態であり、総資産を売却しても負債が返済できないことです。

みんなで大家さんに債務超過があるとすれば、仮にみんなで大家さんの資産を全て売却しても負債が返済できない状態になっており、状況によっては破産になる可能性もあります。

みんなで大家さんは過去に債務超過になった？

みんなで大家さんは実際に債務超過になったのでしょうか？

前提条件としてお伝えしておきたいのは、みんなで大家さんの販売会社も運営会社も上場企業ではないので、会計基準が厳密ではありません。

債務超過と騒がれた事例は平成23年頃で、中小企業であるみんなで大家さんが一部上場企業の会計基準を行政から求められたことが発端です。

会計基準の違いが発生し、債務超過という見え方になったという話のようです。

みんなで大家さんは資本金1億円以上など厳しい基準を満たす必要がある、不動産特定共同事業許可を得ています。

そのため行政の指示に従う必要があり、この際に会計上債務超過となったというのが実態だと思われます。

みんなで大家さんが仮に債務超過だとしてもすぐには倒産しない

みんなで大家さんは上場企業ではありませんし、内部のことがわからない方が財務状況を把握することはできません。

もし投資もしていないのに分かったようなことを発信している方がいれば、不安を煽って注目を集め情報商材などで稼いでいる可能性があるので注意しましょう。

また仮に債務超過が起きたとしても、債務整理を行い自主再建や民事再生のもと債権カットを行う手段もあります。

債務超過が起きてすぐ倒産するわけではないですし、正直債務超過の会社はいくらでもあります。

知識が不十分のまま書き込みを信じてしまうのは賢くないですよね。

債務超過の企業はいくらでもある（みんなで大家さんとは関係なく）

みんなで大家さんが債務超過という噂があったのかもしれませんが、債務超過の企業はいくらでもあることをご存じでしょうか。

上場企業であってもすぐには上場廃止にはなりませんし、当然ながら倒産するわけでもありません。

また日本の中小企業では無数に存在しますし、例えばアメリカは上場企業に対する制限もないため、世界中に知られているようなグローバルカンパニーですら債務超過の企業はたくさんありますよね。

このような知識から考えても、債務超過という噂に何の意味があるのか、債務超過はみんなで大家さんの危険性と関連があるのかなどについては、自分の頭で考える必要があるでしょう。

みんなで大家さんは危ない？債務超過の話は11年以上前

一時的でも会計上債務超過となったのは事実でしょうし、この件で行政処分も受けています。

しかし危ないと噂されたこの事例からすでに11年ほど経過しており、今でもサービスは継続しかつ元本割れは15年間で一度もありません。

これはキャッシュとしても運営が回っている結果だと言えるでしょう。

元本割れがこれまでに一度もないことは公表しており、もしこれが嘘ならば虚偽記載となりますがそのような問題や処分は発生していません。

債務超過と見えた時点ではリスクは高かったかもしれませんが、その結果だけで今でもみんなで大家さんが危ないとは言えないでしょう。

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みんなで大家さんの現在は？債務超過の影響は？

みんなで大家さんは平成23年頃の一連の事例以外では債務超過となる騒動や、行政処分を受けてはいないようです。

債務超過の影響についても、あれから11年ほど、サービス開始から15年継続しているという事実から、影響は少なかったと言えるのではないでしょうか。

債務超過で騒がれた当時は解約が殺到し一時資金が不足し返金が遅れる事態もあったようですが、結果的には全て返金を完了し、現在返金や分配金の未払い金はないようです。

実際に損をしたというブログや口コミも見つかりません。

これもみんなで大家さんが迅速で真摯な対応をしたからこそ、現在も投資家に支持されている結果があるのだといえるのでしょう。

みんなで大家さんの債務超過は心配いらない

みんなで大家さんを心配する理由は、最終的にみんなで大家さんの運営会社が倒産してしまい、預けている資金が回収できなくなることですよね。

確かに投資家は出資している対象のファンドと、そのファンドを組成しているみんなで大家さんの2つを気にする必要はあるでしょう。

その点でも、今まで15年間で元本割れが起きたファンドは1つもなく、運営しているみんなで大家さんは他の不動産投資系のクラウドファンディング会社と比べても、最も長い実績を持つ1社であるため、リスクはとても低いと言えます。

投資は結果が全てですので、結果として投資をしていた方たちが正しかったことになりますよね。

みんなで大家さんは現在も元本割れ無し（2023年6月期分配も完了）

投資家にとって最も重要と言える点は、やはり想定通りに分配が継続されているかですよね。

みんなで大家さんは2か月に1回の分配タイミングですので、最新情報を公式サイトで確認することができます。

さらにみんなで大家さんは毎月分配実績を公表しており、公式サイトにもある通り、2023年7月時点で最新である2023年6月期の分配金も予定通り分配されました。

このように状況を投資家だけではなく、誰でもわかるところで公表していることも、安心度は高まりますよね。

5月期分配のファンドは16個、6月期分配のファンドも16個ありましたが、全て想定分配率通りとなっています。

長年に渡って想定通りの分配金が続いている事実があり、投資家も安心できる状況だといえるでしょう。

結局みんなで大家さんはおすすめできる？何かからくりはないの？

みんなで大家さんは不動産小口化商品として高金利かつ実績もあります。

優先劣後システムを導入しており投資家の安全性は高められていますし、何より15年間のサービス実績と元本割れがない事実があります。

類似した不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングのサービスもありますが、実績を見ればみんなで大家さんはとても長いと言えますよね。

少なくとも平成23年の債務超過の件を今でも心配する必要はないでしょう。

からくりもなく、おすすめできるサービスだと判断できます。

みんなで大家さんで損をした人は今までいない

みんなで大家さんは15年間元本割れなしです。

これは仮に危ない時期があったかもしれないと仮定しても、これはかなりの功績です。

一方で投資の王道である株式投資を行い、損をしている方は無数にいますよね。

投資をするならば株式投資にすべきといった意見は、一切事実を考慮していないただの感想でしょう。

これまで元本割れがない、今まで損をした方がいない投資サービスとして、みんなで大家さんはおすすめできる実績があります。

みんなで大家さんはギフトカードがもらえる会員制度もある

みんなで大家さんの平成23年頃の話を、今でも心配する必要はないでしょう。

みんなで大家さんは長年にわたり利回りが高いのが特徴です。

運用の利益だけではなく、実は再投資や紹介することによってギフトカードがもらえるなどのキャンペーンも豊富なため、さらに成功する確率が高まります。

最初の投資では、投資する口数に応じて数千円分単位のギフトカードが受け取れるキャンペーンを頻繁に実施していて、このキャンペーンをきっかけにみんなで大家さんを始めた方も多いですよね。

予定利回りだけでも6%～7%と高く、税金のかからないギフトカードが数千円分単位で受け取れるわけですから、みんなで大家さんで投資を成功させることはさらに高確率となるでしょう。

また2回目の投資からは会員ランク（無料）というものが与えられます。

追加投資するたびに毎回ギフトカードをもらうことができるため、みんなで大家さんに投資するほど利回り以上に得をしていきます。

会員ランクの一覧はこちらです。

会員ランク	条件	紹介特典	追加ボーナス	プレミアム特典	新商品優先案内
ホワイト会員	出資口数が1口以上	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 1,000円		〇
ブロンズ会員	出資口数が5 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 1,000円		〇
シルバー会員	出資口数が10 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円		〇
ゴールド会員	出資口数が20 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円	ゴールド会員 向け	〇
プラチナ会員	出資口数が50 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円	プラチナ会員 向け	〇

会員制度についてはキャンペーンではなく常にもらえる特典であり、実績も豊富な長期サービスですので安心です。

もちろん追加投資をする必要はありませんし、分配金を使うか再投資するかは自分で決められますので、上手に利用すればするほどお得になるボーナスのような制度と言えますよね。

みんなで大家さんを上手く活用し続けることで、特に老後は他の投資がいらない可能性も考えられるでしょう。

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みんなで大家さんは優先劣後システムによってより安全に投資できる

みんなで大家さんは優先劣後システムという、投資家にとってはかなり有利で失敗を抑えられる方法を導入しています。

優先劣後システムとは不動産小口化商品の特徴で、投資先の不動産物件に対して、私たち投資家だけではなく、運営会社のみんなで大家さんも共同で出資をする安全な仕組みのことです。

そのためみんなで大家さんも投資家と同様、またはそれ以上に投資リスクを負うことになり、投資先の不動産物件選びには専門性を使って力を入れることとなります。

一般投資家としては、より安心度や信頼度が高まることになるでしょう。

株式投資に共同出資はない（みんなで大家さんとは根本から異なる）

この優先劣後システムと異なるのが例えば証券会社です。

投資家が株で儲けようが損をしようが関係ありません。

証券会社は手数料が収入源となるわけですから、証券会社が推奨している株式を信用して売買し続けることは実はおすすめできません（常に買いや売りを推奨し続けるため）。

投資家が儲かろうが損をしようが関係なく、ただ取引回数が増えてくれればよいのです。

一方で、みんなで大家さんが我々投資家と同じリスクを負う優先劣後システムは、他の投資と比べても珍しくかつ投資家が有利な仕組みです。

投資家と運営会社の利害が一致しているため、信頼性が高まると言えます。

みんなで大家さんの優先劣後システムは投資家の元本と利回りも守る

15年以上の実績ある運営会社との共同出資だけでも心強いものですよね。

さらにもしも家賃収入が減ることや不動産価格が下落して収益が落ちたとしても、みんなで大家さんの出資割合分の「全て」が無くなるまで投資家は一切損をしない仕組みとなっています。

この点で優先劣後システムは投資家にとって間違いなく大きな利点であり、不動産小口化商品独特の特徴ですよね。

あまり正確にこの強みを理解している方はいないのですが、投資家の元本だけではなく、実は利回り分まで守られる驚きの仕組みとなっています。

このように投資不動産の選定から買付、資金集め、運用管理、最終的な売却などに加えて、投資のリスク対策まで、投資家側にとってはほったらかし投資ができる好条件がそろっています。

とても有利な投資がみんなで大家さんだと可能だといえるでしょう。

みんなで大家さんでは優先劣後システムによって投資家が損をするリスクがさらに抑えられた、安全な投資といえます。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは販売会社と運営会社の2社でサービスを提供しています。

どちらも不動産特定共同事業法に基づく許可を得ており、信頼性が高いと言えます。

不動産特定共同事業法により、宅地建物取引士であることや、資本金1億円以上などハードルの高い条件を満たしていいないと不動産小口化商品を扱うことはできません。

社歴の長い法人が運営している安心面もありますよね。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

本社所在地	〒102-0083　東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
大阪支店	〒530-0003　大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
代表	代表取締役社長 栁瀨 健一
資本金	１億円
許認可	宅地建物取引業免許 国土交通大臣（5）第6254号 不動産特定共同事業許可 東京都知事第76号
社員数	59名（2023年4月現在）

都市綜研インベストファンド株式会社の会社情報

本社所在地	〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階 （旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
代表	代表取締役社長 栁瀨 健一
資本金	29億2,330万9,139円
許認可	宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号
設立	1999年8月

まとめ

みんなで大家さんは平成23年頃に会計基準の違いにより、債務超過となった時期はあったようです。

上場企業ではないので会計基準の違い自体は問題ではないでしょう。

また債務超過から11年が経ってもサービスは継続しており、一度も元本割れがないということは、投資家で実際に損失をこうむった方はいないはずです。

債務超過が発覚した当時では不安やリスクは納得できますが、現在ではその影響は心配する必要はないと思います。

むしろ利回りは6％～7％を維持しており、15年間事業を継続している点は評価されるべきでしょう。

また優先劣後システムにより、投資家にメリットのある環境で投資ができます。

噂だけではなく、事実を把握した上で投資は検討することをおすすめします。

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