みんなで大家さんのCMが気持ち悪い？危ないって本当？評判・口コミ！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

みんなで大家さんは1口100万円から投資を始められる不動産小口化商品です。

そのみんなで大家さんをネットで検索すると、関連キーワードとして「危ない」「失敗」「後悔」などのネガティブな言葉が挙げられます。

出典：Google検索「みんなで大家さん」

みんなで大家さんとは？

そもそも、みんなで大家さんとはどのような商品なのでしょうか。

みんなで大家さんの概要

「みんなで大家さん」は、不動産小口化商品と呼ばれる不動産投資の商品の一つです。

共生バンクグループである都市綜研インベストファンド株式会社が営業者となり、企画したファンドと呼ばれる商品を同じグループ会社の「みんなで大家さん販売株式会社」が販売代理として出資者への窓口業務を行っています。

通常の不動産投資と違い、みんなで大家さんは1口100万円から出資が可能です。

ほとんどの商品は年利7％前後で、運用期間は3～5年間に設定されています。

みんなで大家さんの運営会社

みんなで大家さんは、共生バンクグループである都市綜研インベストファンド株式会社が運営する商品です。

都市綜研インベストファンドの会社概要は以下のとおりです。

代表取締役である栁瀨 健一氏は、共生バンク株式会社・みんなで大家さん販売株式会社・都市綜研インベストバンク株式会社等の関連会社の社長も兼任しています。

都市綜研インベストファンドは上場企業ではありませんが、公式サイトでは「IR情報」として貸借対照表の公開を行っています。

みんなで大家さんに投資を検討されている方は一度企業の財務状況についても確認しておくことをおすすめします。

みんなで大家さんの仕組み

まず、みんなで大家さんの営業者（都市綜研インベストファンド株式会社）が不動産の選定～不動産の取得を行います。

取得後に営業者がその不動産の賃借人と賃貸借契約を締結し、管理業務を行うとともに賃貸利益の安定化に向けて業務を行っていきます。

その後、営業者と出資者間で「匿名組合契約」と呼ばれる契約を結び、賃貸で出た利益を分配金という形式で受け取ることが可能になります。

営業者は不動産特定共同事業許可を得ている

みんなで大家さんは「不動産特定共同事業許可」という国や自治体からの承認を得て不動産投資事業を行っている運営会社によって運営されています。

いわゆるお墨付きのような扱いの免許ですが、お金が多く集まるため不正をしている悪質な業者も多い中、そのリスクを見抜くためには事業を営むための許認可を監督官庁から得ているのかどうかは大きな鍵となり、出資者の判断材料の一部となり得るものでもあります。

参考：国土交通省HP（不動産特定共同事業等について）

CMが多すぎて気持ち悪い？みんなで大家さんが危ない理由

ここでは、みんなで大家さんがなぜ危ないと言われているのか、その4つの理由をご紹介します。

【理由1】想定利回りが7％と高い

みんなで大家さんの投資ファンドの多くは、想定利回りが6%〜7%に設定されています。これは、他の不動産投資クラウドファンディングや株式投資などと比較しても、高い利回りです。

みんなで大家さんの公式サイトによれば、元本割れは15年継続して発生しておりません。気になる実質の利回りですが、実質の利回りも想定通りの支払いが実施されています。

なお、多くの不動産投資クラウドファンディングでは東京などの収益減少リスクの低い都市部に集中的に投資していますが、みんなで大家さんでは、千葉県の成田空港周辺開発プロジェクトや鹿児島県奄美市の国産バナナファームなど、地方への投資ファンドが目立ちます。

【理由2】中々返金されない？営業停止の行政処分を受けた

みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンドは、平成25年5月に大阪府より不動産特定共同事業者に対する一部業務停止（営業停止）命令を受けました。

理由としては、大阪府は不動産特定共同事業法で基準とする上場企業と同等の会計処理を求めていましたが、都市綜研インベストファンドは通常の法人税法に基づく会計処理を行っていたため、結果として資産を32億円の過大計上と判断されてしまったためです。

この行政による指摘があった以降は不動産特定共同事業法に沿った会計処理を行い、運営は引き続き行われておりますが、この営業停止処分を受けた出資者の一部が「危ない」と判断し出資金の返還を求めた結果、一時的に返金に遅れが生じたことがあったようです。

【理由3】ネガティブな評判・口コミが多い

みんなで大家さんの評判や口コミには、良い意見も多くありますが、ネガティブに捉えている意見がたくさんありました。

その中でもTwitterでつぶやかれている評判・口コミについていくつかご紹介します。

なんか怪しそう

テレビ東京でCMが流れてるみんなで大家さんという金融商品、なんか怪しそうなんだよな。

— 風に吹かれて (@SINCE1951) March 7, 2023

資金繰りは大丈夫なのか（シリーズ成田15号）

ついに15号の募集が開始された、みんなで大家さん成田。
土木工事の元請はこの会社のようだが、この規模の会社であんな大きな工事が請け負えるのか、疑問に感じる。資金繰りは大丈夫なのでしょうか？
あと、この会社は建築の特定許可持ってないから、建築は別の元請ですよね。 pic.twitter.com/iJ6KkE9rvv

— miracchi (@miracchi3) March 5, 2023

自転車操業？

みんなで大家さん。利回り7%は下回った事がない。自転車操業すれば楽勝？投資した物件単体での平均利回り7%である必要はない？新規契約から分配金を回す？物件と投資者が増えてきたら要注意。

— ネギミク (@nihondaihyou) February 23, 2023

みんなで大家さんはやめとけ

今日の先輩との会話
服装の話
UNIQLOでいいじゃん
モテないやつは何着てもモテない

投資の話
みんなで大家さん　はやめとけ
ある日突然　お金返せません
がありえる
大人しくインデックス投資しておけ

— 澤村学びと行動 (@sa2018320) May 25, 2022 

みんなで大家さんについてたくさんの口コミがツイートされていますが、やはり年利7％の高利回りを還元するには賃貸だけの収益では賄えないのではないか、と怪しむ声や自転車操業なのではないかという声もありました。

しかしながら、みんなで大家さんは現時点で過去15年間で1度も元本割れすることなく、安定した運用を行っているという実績があるのも事実です。

【理由4】気持ち悪い？CM・ネット広告が多くてヤバい

みんなで大家さんが危ないと言われる理由の4つ目は、広告やCMが多すぎてヤバいという内容です。

みんなで大家さんのCMについて調べると表示されるのが、「みんなで大家さん cm 気持ち悪い」「みんなで大家さん　cm　怪しい」というキーワード。

Google検索結果「みんなで大家さん　CM」

一度みんなで大家さんについて調べたり、たまたま出てきた広告を踏んでしまうと、以降みんなで大家さんのネット広告が頻繁に出現するようになってしまうようです。

また、CMや広告に力を入れていることから、新たな資金を調達するために躍起になっていて危ないのではないか、という認識が広がっています。

以下ではみんなで大家さんの広告についてつぶやいているツイートをいくつかご紹介します。

やたらと表示される

「みんなで大家さん」の広告が最近やたらと表示される。踏んじゃったのかな？
日本の不動産市場に未来が無さそう、というのもあるけど、それ以上に「想定年利7％」ってリスクに見合ってないじゃん、と思うわけですよ。

— くちかず (@kuchi_kazu) March 2, 2023

広告がみんなで大家さんばっかりになった

みんなで大家さんに検索してクリックしたら本当に広告が5秒のみんなで大家さんにばっかりになって良すぎた。

— くずぬぅ (@kuzunun) February 18, 2023

様々な広告が出るようになった

最近「みんなで大家さん」の大きい広告や、ちっちゃい広告が出てくるようになった。面白がってリンク踏んだからかな。怖い。#投機 #みんなで大家さん

— はろ (@haro_haro_55) December 13, 2022

みんなで大家さんのCMが怪しい

「みんなで大家さん」っていうCM怪しすぎる

— aya (@aya_0818a) January 16, 2023

「みんなで大家さん」とかいうサービスのCMたいがい胡散臭いな……ウェルスナビのそれを更に上回ってくるとは恐れ入ったよ

— Sorel_Castiglione (@Sorel_C) December 27, 2022

みんなで大家さんのCMの俳優（キャスト）の癖が強い

みんなで大家さんのCMクセ強い人多っ。

— 16ばん (@yku16_p1) May 31, 2022

このように、広告がたくさん出てしまい逆に危ないと感じる方が多いようです。

ネット広告は検索したワードや閲覧したサイトなどから行動履歴調査が行われ、ユーザーの興味や関心が分析され、ターゲットに合うと思われる広告を打ち出しています。

みんなで大家さんはリスクが高い？安全？

では実際のところ、みんなで大家さんに出資するのは安全なのでしょうか。

みんなで大家さんでは「優先劣後システム」というリスク低減のためのシステムを採用しています。

優先劣後システムは、投資する方の出資金の返還や利益分配金を優先して支払うシステムのことです。

引用：みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんが販売する投資ファンドは、不動産特定共同事業に基づく商品であり、投資する方と事業者であるみんなで大家さんが、共同で不動産投資を行っています。

優先劣後システムを採用していても、出資割合が5％～15％の運営会社もある中、みんなで大家さんでは、投資する方の優先出資を80%、事業者の劣後出資を20%の割合で出資しています。

みんなで大家さんは過去15年間で一度も元本割れや想定利回りを下回ったことはなく、分配金も問題なく支払われていることから、現時点では信頼性の高い商品であると言えます。

しかしながら、投資にはリスクがあり、元本保証されている商品や必ず失敗することはない商品はありませんのでご注意ください。

みんなで大家さんは解約できる？返金されない？

優先劣後システムの採用など、出資者にはメリットも多いみんなで大家さんですが、実際に投資をした人や投資を検討している人の中には「解約できるのか」「返金されないのでは？」という心配もあるようです。

結論から言うと、みんなで大家さんは途中でも解約ができ、現状返金もされています。

みんなで大家さんは中途解約できる

結論から言うと、みんなで大家さんは「地位の譲渡」という形式で中途解約することが可能です。

「地位の譲渡」は2パターンあり、営業者（都市綜研インベストファンド）に譲渡する場合と、営業者以外の第三者に譲渡する場合とがあります。

引用：みんなで大家さん-シリーズ成田16号

解約したらいくらもらえるのかについてですが、営業者へ譲渡する場合は出資額の3％（税別）が手数料としてかかり、第三者へ譲渡する場合は出資額の1％（税別）が手数料として出資金から差し引かれて返金されることを覚えておきましょう。

なお、契約書面の交付を受けた日から8日間は、クーリングオフ制度により書面で契約の解除ができます。

解約手数料が引かれても配当で利益は出た

以前、私が「みんなで大家さん」に200万円投資してる時に、両学長が、みんなで大家さんの動画で色々説明してくれたので、まずいと思って、解約したんやけど、やっと解約手数料除いた全額194万円入金されてました。配当もあったから数万は利益ありました。
戻ったお金は全額、家内の宝石代になった

— ダメおやじFIRE (@ododentist) January 21, 2023

なお、公式サイトにも記載があるとおり、地位の譲渡が多発した場合は、一時的に譲渡が行えない可能性もあるようです。

解約手続きが完了後、いくらもらえるのか早く知りたいところですが、返金には2～3ヵ月ほど時間がかかるため、すぐには返金されないということだけ覚えておきましょう。

みんなで大家さんは後悔する？リスク・デメリット3選

ここでは、みんなで大家さんのデメリットを3つご紹介しますので、後から後悔しないように確認しておきましょう。

【リスク・デメリット1】元本の保証はない

みんなで大家さんの商品は、他の不動産投資商品と同じく元本は保証されていません。

みんなで大家さんは不動産特定共同事業法に基づき、国土交通大臣や都道府県知事等による許可を得て不動産小口化商品を販売し、投資家より出資金を集めます。

集められた出資金を基に事業者が不動産投資を行い、運用中はその利益を分配金として投資家へ支払います。

そして運用期間が終了すると、その資産を売却して投資家への元本償還を行いますが、運用期間中にその資産価値が減少するなどし、不動産価格が大幅に下がってしまった場合は元本が戻ってこないという、いわゆる元本割れのリスクも持ち合わせています。

【リスク・デメリット2】節税対策に不向き

みんなで大家さんの商品である「不動産特定共同事業商品」によって発生する利益は、雑所得です。

一般的な不動産投資では、不動産購入時の仲介手数料や保険料、その他経費として計上できる項目があり節税対策としては有効です。しかしながら、みんなで大家さんの配当（分配金）は雑所得に分類され、20.42％の所得税が源泉徴収として差し引かれて支払われます。

サラリーマンや年金所得者の方で、みんなで大家さんの利益を含めて年間20万円以上の雑所得がある方は、確定申告が必須になります。

なお、みんなで大家さんで万が一損失がでた場合、他の雑所得がある場合は、内部通算で取り戻すことができます。

【リスク・デメリット3】地方への投資ファンドが多い

多くの不動産投資クラウドファンディングでは、東京などの収益減少リスクの低い都市部に集中的に投資しています。

一方、みんなで大家さんでは、千葉県の成田空港周辺開発プロジェクトや鹿児島県奄美市の国産バナナファームなど、地方への投資ファンドが目立ちます。

みんなで大家さんはしつこい？からくりはある？

先述のとおり、みんなで大家さんにはいい口コミ・評判もある一方で、ネガティブな意見が多いのも特徴です。

その中でも「みんなで大家さんはしつこい？」「みんなで大家さんのからくりとは」というキーワードにスポットを当てて解説していきます。

みんなで大家さんはしつこいの？

みんなで大家さんがしつこいと言われる理由はそのCMや広告の頻度が原因のようです。一度資料請求すると、何度も資料が送られてくるという投稿もありました。

ここでみんなで大家さんのCMや広告がしつこいと感じた方のツイートやYahoo知恵袋への投稿をいくつかご紹介します。

みんなで大家さんのCM
まじで怪しすぎん？
最近しつこいし

— せるふぃ (@Selphish360) March 13, 2023

『みんなで大家さん』のあまりにもしつこいyoutube広告を非表示にすることにようやく成功。

— magyar istvan（低知能） (@istvan0817) May 20, 2022

ネット広告編

みんなで大家さん（とにかくしつこい）
鼻の毛穴から角栓が飛び出たグロ画像の美容広告（気持ち悪い）
カードローンの広告（誘い文句は「クレジットカードの審査に通らないときは」）
楽天モバイル（絶対加入しない）
オンラインゲームのツイート広告（興味ない）#ガチで嫌いなもの5選

— – (@JeanPaulJP) June 27, 2021

私も1年程前にみんなで大家さんの資料請求をして、怪しすぎると思い放置していますが、未だに勧誘の大きな封筒がしつこく送られてきます。

引用：Yahoo!知恵袋

最近ではYouTubeの広告も良く見かけるという声もありました。

一度ネットで「みんなで大家さん」と検索してしまうと、トラッキングにより興味のあるユーザーだと判断され、広告が頻繁に出てくる可能性があります。

みんなで大家さんのからくりとは

みんなで大家さんは一般的な不動産投資商品に比べて高利回りのため、「何かからくりがあるのでは？」や「自転車操業ではないか」と噂されています。

ここでいう「からくり」とは、どのようにしてその高利回り分の分配金を支払っているのかということを指しますが、みんなで大家さんの営業者・都市綜研インベストファンド株式会社がファンドの対象となる土地や物件を選定、購入し、賃貸して得た利益を分配金として出資者に支払う仕組みとなっています。

しかし、現在募集中の「シリーズ成田15号」を含めた「成田空港周辺開発プロジェクト用地」はまだ更地の段階で賃貸による収益を出していないにも関わらず、2か月に1度きちんと分配金が支払われており、その原資について度々疑問の声が上がっているのです。

さらに、みんなで大家さんではその運用成績やレポートなどの報告がないため、どのように運用されているかの透明性が確保されていないようです。

みんなで大家さんをやってみた人のブログを紹介

この章では、みんなで大家さんをやってみた人のブログをご紹介します。

みんなで大家さんをやってみたブログ①「みんなで大家さんの部屋。」　　　

ブログ運営者のナマケモンさんは、みんなで大家さんに1,200万円を投資してます。

投資するようになった経緯やみんなで大家さんの商品概要などをアップしています。

みんなで大家さんをやってみたブログ②「みんなで大家さん始めてみた」

ブログを運営しているコビトさんは2021年1月から出資をしており、分配金はきちんと振りこまれているようです。

分配金額については、毎月画像を公開しているので、みんなで大家さんでいくらもらえるか気になる方は見てみてください。

まとめ

本記事では、みんなで大家さんが危ないと言われる4つの理由についてご紹介しました。

みんなで大家さんは1口100万円から不動産投資を始められ、7％の高利回りの分配金を年金感覚で2か月に1度受け取れると高齢層を中心に人気となっている商品です。

しかしながら、ネット上の評判・口コミでは良い意見もありましたが、ネガティブな意見が大多数で、その中身は「危ない」「怪しい」「ポンジスキームの詐欺商品では？」という意見も多く見られました。