「みんなで大家さん」は危ない？リスクを賃借対照表で読み解く＆ファンド例から見る将来性

不動産投資の際、自分で物件を探したり管理したりするのは面倒と感じる人もいるでしょう。そこで魅力的な不動産投資として注目されているのが、ファンド「みんなで大家さん」です。

一般的には高額な初期投資が必要になる不動産投資ですが、「みんなで大家さん」は一口100万円から不動産投資に参加可能。その手軽さと、想定6.0〜7.0％という高い利回りが期待できるのが魅力の資産運用商品です。

しかし、一方で「みんなで大家さん」は危ないという声もあり懸念点が指摘されてます。実際、「みんなで大家さん」はどのような仕組みでどのようなリスクがあるのでしょうか？
この記事では、「みんなで大家さん」の基本的な知識と仕組み、デメリットや危険性、そして将来性について、賃借対照表も読み解きながら詳しく解説します。

【前知識】「みんなで大家さん」とは

「みんなで大家さん」とは、不動産特定共同事業法に基づき投資家から集めた資金をもとに運用し利益を分配する「不動産ファンド」の総称です。

ここでは、「みんなの大家さん」を始める前に知っておいてほしい前知識をご紹介します。

ファンドとしての「みんなで大家さん」

「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンド株式会社が管理・運営している動産ファンド。シリーズ商品として展開されており、各シリーズごとに対象物件や運用期間、利回りが異なるのが特徴です。

（画像引用元：みんなで大家さん公式サイト）

販売代理店としての「みんなで大家さん販売株式会社」

「みんなで大家さん販売株式会社」は、都市綜研インベストファンド株式会社が展開する「みんなで大家さんシリーズ」の販売代理を行っている会社です。

（画像引用元：みんなで大家さん販売公式サイト）

ファンドを組成する「都市綜研インベストファンド株式会社」

平成11年に設立された「都市綜研インベストファンド株式会社」は、平成22年3月に不動産特定共同事業者として「みんなで大家さんシリーズ」のファンドを組成しています。

（画像引用元：都市綜研インベストファンド公式サイト）

みんなで大家さんの仕組み：投資する価値はある？

「みんなで大家さん」は、ひとつの投資案件に運用会社と複数の志願者が出資し、その利益を分配するという仕組み。1口100万円の出資から参加でき、100万円単位で追加可能です。営業者は、対象不動産から得た賃貸利益を出資割合に応じて各みんなで大家さんシリーズの参加者（出資者）に分配します。

また、手間のかかる管理業務は営業者が行うため、一般的な大家のように管理などの負担がないのが特徴です。みんなで大家さんは6.0～7.0％と高い利回りが想定されており、運用期間が無事満了を迎えると出資元本は返還されます。

みんなで大家さんで投資した案件が満期になった場合、運用終了日から翌々月の月末（最終営業日）に最終の利益分配金と一緒に振込されます。分配金は2か月に1回振り込まれるため、年間6回も分配金を受け取ることができます。

ただし、元本保証があるわけではありません。現状では、対象不動産の評価額の下落が20％以内であれば、出資元本の評価に影響はないとされています。とはいえ、元本割れの可能性がゼロでない点には注意しましょう。

みんなで大家さんのスキーム

「みんなで大家さん」のスキームは、以下の通りです。

参考元：みんなで大家さん

みんなで大家さんのファンドの例

みんなで大家さんのファンドの例として、みんなで大家さんシリーズの「成田16号」を紹介します。

前にも述べたように、みんなで大家さんのファンドの想定利回りは6.0～7.0％と高く、運用期間は3年から5年が多くなっています。物件は「成田16号」に代表される成田空港周辺の開発プロジェクトの他、ホテル、ビル、テーマパークなど、バラエティに富んでいます。

みんなで大家さんのデメリット

「みんなで大家さんは危ない」と言われる理由にもなっているデメリットについて解説します。

デメリット：最低投資金額100万円～

一般的な不動産投資よりも初期投資金が少ないとはいえ、最低投資金額が100万円なのでハードルが高いと感じる人もいます。

デメリット：行政処分の過去

実は、みんなの大家さんの営業者である「都市綜研インベストファンド株式会社」は2013年（平成25年）に資産過大計上を理由に行政処分を受けています。ただ、その後サービスを再開させて10年以上、元本割れを起こすことなくサービスを続けています。

デメリット：元本は保証されない

前述したように過去に元本割れしたことはありませんが、元本が保証されているわけではありません。リスクのない資産運用をしたい人には手が出しづらいでしょう。