みんなで大家さんのデメリットは？本当に投資して大丈夫？プロ投資家目線でわかりやすく解説！

手間暇をかけずに収益が上げられるということで、不動産投資商品の人気が高まっています。

その中でも、利回りが7%と高く、15年間元本評価割れなしと安定した実績を残しているのが「みんなで大家さん」です。

「2か月に1回きちんと配当が入っている」といった運用報告ブログがある一方で、「元本が保証されない」「他の不動産投資と比べると節税に向いていない」といった口コミもあります。

みんなで大家さんには、メリットだけでなくデメリットもありそうです。

失敗しないためにも、デメリットをきちんと理解した上で購入したいところですね。

この記事では、みんなで大家さんのデメリットについて解説します。

この記事を読めば、みんなで大家さんのデメリットがわかるので、知らないことでの不安がなくなりますよ。

納得したうえで投資するかどうかを決めることができるのでぜひ参考にしてください。

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みんなで大家さんは返金されない？みんなで大家さんの悪い評判・口コミ

高い利回りで人気のみんなで大家さんですが、掲示板やツイッターなどのSNSの口コミ、評判はどうでしょうか。

みんなで大家さんの悪い口コミ、評判

みんなで大家さんの悪い口コミ、評判の詳しい内容についてご紹介します。

40代投資家・男性 みんなで大家さんは、CMやネット広告が多すぎるし、他の不動産投資系のクラウドファンディングなどと比べると利回りが高すぎて怪しいと思います。

30代会社員・男性 みんなで大家さんで検索すると、行政処分や分配金の遅延、元本の未償還といった記事が出て来ます。 こんな商品を購入して本当に大丈夫なのか心配です。

70歳年金受給者・女性 知り合いに紹介されて説明会に参加したのですが、投資先が都心部ではなく地方ばかりで、本当に大丈夫なのかと心配になって購入を見送りました。

みんなで大家さんの3つのデメリット

ここでは、みんなで大家さんのデメリットである

• 元本は保証されない
• 出資金の上限など投資に制限がかかる
• 実際の不動産投資よりも節税対策には不向き

について解説します。

みんなで大家さんのデメリット1. 元本は保証されない

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

投資家から集めた資金を使って、事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が不動産投資を行い、利益を分配金として支払います。

不動産投資商品の場合は、運用期間が終了すると資産を売却して元本の返済に充当しますが、運用期間中に不動産の価値が大幅に下がってしまうと、元本が返済できない可能性もあります。

そのため、みんなで大家さんは元本保証を行っていません。

分配金で儲かっても元本が減ってしまえば、トータルでマイナスとなることもあり、この点は大きなデメリットと言えます。

しかし、みんなで大家さんでは、投資金額の2割を運営会社が負担し、損が出てもその資金の範囲内であれば元本は減ることなく返金される「優先劣後システム」を採用しています。

元本割れするリスクを極力抑えており、投資家も安心して投資ができるでしょう。

実際に、15年間で一度も元本評価割れはありません。

元本保証ではないのはデメリットではありますが、そこまで気にする必要はないでしょう。

みんなで大家さんのデメリット2. 出資金の上限など投資に制限がかかる

みんなで大家さんは、1口100万円から投資が可能です。

しかし、募集口数は決まっており、いくら資金があってもその枠以上は投資することができません。

投資資金として用意した資金を、すべて使えない可能性がある点がデメリットと言えるでしょう。

ただし、みんなで大家さんはファンドの募集が活発なサービスで、2023年3月時点では70種類以上のファンドが組成されています。

希望した口数で応募できなかった場合も、次々に新しいファンドが募集されるので、投資先に困ることはないでしょう。

みんなで大家さんのデメリット3. 実際の不動産投資よりも節税対策には不向き

通常の不動産投資は、賃貸経営を行うので、利益が出ても管理にかかる経費や長年建物を保有していると年数とともに価値が下がると考えられる減価償却費などを収益から差し引くことができるため節税効果があります。

しかしみんなで大家さんの場合には管理が必要ないため、管理費がかからず、節税効果だけを考えると少ないと感じることも。

しかし、みんなで大家さんは、節税という点では柔軟性がありませんが、手間暇をかけずに安定した収益が欲しいという方には魅力的な商品と言えるでしょう。

みんなで大家さんは、不動産関連の商品ですが仮想通貨やソーシャルレンディングと同じように雑所得扱いです。

分配金は利回り7%に対して、20.42%の税金を源泉徴収した後に口座に振り込まれますが、それだけで終わらない場合もあります。

投資家の他の収入も合わせた金額によりますが、もっと税率を多く支払わねばならない場合もありますが、管理を任せられるのでリスクは抑えられると考えられます。

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みんなで大家さんの噂を検証

利回り7%、元本評価割れなし15年継続中、優先劣後システムの採用などメリットが多いみんなで大家さんですが、悪い噂や書込みがあるのも事実です。

ここでは、みんなで大家さんの気になる5つの噂

• 7%の高利回りだけど安全なの？
• 過去に行政処分を受けたのは本当？
• 分配金が支払われなかったことがある？返金されない？
• 会員制度がマルチみたい
• 投資物件のエリアが微妙

について解説します。

みんなで大家さんの気になる噂1.　7%の高利回りだけど安全なの？

他の不動産投資商品は利回り1.5%～2.5%の商品が多い中、みんなで大家さんの7%はかなり高いです。

利回りの高さ＝リスクの高さなので、そういった面では、みんなで大家さんはリスクが高めの商品と言えます。

しかし、みんなで大家さんは、資本金1億以上などの要件を満たし、国土交通省や都道府県知事の許可が必要な「不動産特定共同事業」に基づいた不動産投資商品です。

また事業者の都市綜研インベストファンド株式会社は、1999年の創業以来、不動産共同事業を活用した資産運用サービスを展開しており、豊富な実績とノウハウを持っています。

ノウハウのある得意な不動産分野に特化し、3年～5年の長期運用を行うなどリスクを抑えた運用を行うことで、7%の高い利回りを実現しているのです。

みんなで大家さんの気になる噂2. 過去に行政処分を受けたのは本当？

行政処分というと「大きな問題を起こした会社なのでは？」と考える方も多いのではないでしょうか。

みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年に行政処分を受けています。

管轄の大阪府は、みんなで大家さんの広告費などの資産計上に問題があるとし、資本金の90%に相当する額が必要な純資産が、それを満たしていないと判断しました。

そのため、2013年5月から2か月ほど営業を停止していました。

都市綜研インベストファンド株式会社は、行政処分に対してすぐに資金調達など改善を行い、その後は現在まで問題なく運営しています。

しかも、年に1回は監督官庁に事業報告書の提出を徹底しているので、誠実に対応しているといえるでしょう。

みんなで大家さんの気になる噂3. 分配金が支払われなかったことがある？返金されない？

上記の行政処分を受けた際に、みんなで大家さんの商品の解約が一斉に起こったため、一時的に分配金の支払いが間に合わず、元本の返金も滞りました。

しかし、みんなで大家さんのホームページでも記載されていますが、遅延した分配金の支払いは行われ、元本の返金も済んでいます。

2023年3月時点では、分配金の未払いや元本の未返金はないようです。

みんなで大家さんの気になる噂4. 会員制度がマルチみたい

みんなで大家さんには、購入した口数と出資回数によってランク分けされる会員制度があります。

会員は

• ホワイト
• ブロンズ
• シルバー
• ゴールド
• プラチナ

の5段階に分けられ、新商品の優先案内やギフトカードが貰える特典を受けられます。

紹介するとギフト券をくれるということで、マルチ商法のような印象を受けますが、1件につきギフトカード2,000円程度です。

出資口数や回数を増やすことでランク付けしていることから、みんなで大家さんは紹介をメインにしているというよりも、リピーターになってほしいと思ってのサービスだと考えられます。

出資追加でも1口1,000～2,000円（ランクによって異なる）のギフトカードをもらうことができるのはちょっとしたお小遣い気分になりますよね。

高いインセンティブを目的に会員を勧誘するマルチ商法とは、仕組みが違うと考えられます。

みんなで大家さんの気になる噂5. 投資物件のエリアが微妙

みんなで大家さんが投資しているのは、鹿児島県南九州市、指宿市、奄美大島、三重県伊勢市、成田空港周辺開発プロジェクト用地など、地方が中心です。

都心の一棟マンションへの不動産投資商品が多い中、「みんなで大家さんはリスクの高い地方に投資しているのではないか」と思う方も多いでしょう。

現在は成田空港周辺開発プロジェクトが進んでおり、空港からの国内外観光客のためのショッピングセンターなどの観光施設や、世界のバイヤーとのビジネスマッチングを広げるなど将来の可能性を秘めている土地に積極的に投資しています。

しかも、みんなで大家さんが提供している商品は、2023年3月時点で70種類あり、いずれも分配金の遅延、元本の未償還はありません。

みんなで大家さんは、地方でも安定した収益を上げるノウハウがあり、リスクのある地方に投資することで、高い利回りを維持しているのです。

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まとめ

みんなで大家さんは、7%の高い利回り、15年間元本評価割れなしの実績など、メリットの多い不動産投資商品です。

不動産投資に興味があるけど「手間暇をかけずに収益を得たい」という方に、非常にマッチした商品と言えます。

しかし、元本保証がない、出資金に制限がある、一般的な不動産投資と比べて節税効果が少ないなど、デメリットもあります。

このデメリットのうち元本保証がないのは、銀行の預貯金出ない限り投資商品である以上リスクはつきものです。

節税効果の低さはありますが、管理する手間とどちらが自分にとって得なのか考えたうえで決めると、納得できるのではないでしょうか。

デメリットはありますが、みんなで大家さんに投資をするのは危険だとは言い切れないのです。

焦る必要はありません。

みんなで大家さんで失敗したと後悔しないために、デメリットとメリットを確認した上で投資をするか決めることが一番大切です。

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