用途地域とは、「どのような街づくりするか」という指標をもとに、土地の使用目的や建物ルールを定めた地域のことです。

マイホームを建てるために土地探しをしている方のなかには、用途地域という言葉を初めて知って、何をどう気にすればよいのかがわからない方もいるでしょう。

本記事では、以下のポイントを解説します。

本記事を読んでいただければ、購入前に用途地域を確認するメリットや確認の仕方まで理解したうえで具体的な検討に進められるでしょう。

1.用途地域の基礎知識

はじめに、用途地域の基礎知識からチェックしていきましょう。

1-1.用途地域とは街づくりに関する建物のルール

用途地域とは、行政が街づくりに関するルールを定めたもので13種類に分けられています。

用途地域を定める目的は、暮らしやすい街づくりのためです。

都市計画をおこなう際に、どのような種類でどれほどの規模の建物を建てられるようにするか、各自治体が決定します。それに合わせて「用途地域」を定めて、以下のようなルールを作ります。

• 建てられる建物や施設の種類
• 建物の建ぺい率・容積率・建物の高さなどのルール

先に用途地域を定めておくことで、閑静な住宅街のなかに大きな工場や娯楽施設ができるなど、暮らしにくくなることを防いでいるのです。
用途地域を知ることで、将来的な街のイメージもつかむことができます。

1-2.用途地域は市街化区域内に設定されるエリア

用途地域は、主に「市街化区域」と呼ばれるエリアに設定されています。「準都市計画区域」「非線引区域」にも設定することができますが、すべての土地に用途地域が設定されているわけではありません。

市街化調整区域やそれ以外の場所（市街地ではないエリア、また市街地として開発される予定がないエリア）には、設定されていないため、注意しましょう。

1-3.住居系・商業系・工業系、3つの用途地域に分かれる

用途地域は13地域ありますが、大別すると住居系・商業系・工業系の3つの種類に分けられます。
住居系の用途地域に定められたエリアは、快適な住宅で過ごせるように配慮されたエリアです。商業系の地域や工業系の地域であっても、工場専用地域以外であれば住宅が建てられます。

住宅系の地域

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

住居系の地域は住宅地としての快適性を保つことを優先しており、大きな工場や商業施設が建てられないなど建物への制限があります。

商業系の地域

• 近隣商業地域
• 商業地域

商業系の地域はオフィスや店舗、商業施設などが建てやすく、娯楽施設も建てられる土地です。住宅を建てることは可能です。

工業系の地域

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

工業系の地域は大規模工場や倉庫などが建てられるエリアで、工場専用地域では住宅が建てられません。また、幼稚園や小学校・中学校・高校なども建てられないため、子育て世代には不向きといえます。

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2.【住宅系】8種類の用途地域とその特徴

13地域ある用途地域の種類のうち、住宅系の用途地域の種類は以下の8つです。

• 静かに暮らしたい方には「第一種低層住居専用地域」
• 閑静で利便性もある「第二種低層住居専用地域」
• マンションが多い「第一種中高層住居専用地域」
• 商業施設が近い「第二種中高層住居専用地域」
• 利便性重視の方におすすめの「第一種住居地域」
• 賑やかな街が好きな方には「第二種住居地域」
• 車移動が多い方におすすめの「準住居地域」
• 農業を楽しむ方におすすめの「田園住居地域」

どの用途地域として定められているかによって、建設できる建物の規模や建ぺい率、容積率、業種などが細かく決まっています。

住宅系用途地域ごとの建ぺい率・容積率・業種の一覧

*建ぺい率は、角地や防火地域などの指定によっても10 ～20%の加算があります。土地ごとの確認が必要です。
**容積率は前面道路による制限や、地階・高層住居誘導地区などの緩和があります。正確には、土地ごとの確認が必要です。

また、建ぺい率・容積率のほか、高さ制限が定められています。第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、原則として、建築物の高さを10メートルまたは12メートル以下とする必要があります（絶対高さ制限）。
そのほか「斜線制限」と「日影規制｣など立地によって異なる条件も絡んでくるため、不動産会社・ハウスメーカー・工務店・建築設計士に事前に確認を取りましょう。

それでは、住宅系の用途地域として定められているエリアの8つの種類に関して、それぞれの特徴をチェックしていきましょう。

参照・引用：e-Gov法令検索「建築基準法第52条・第53条」

2-1.「第一種低層住居専用地域」

「第一種低層住居専用地域」は低層住宅に向けたエリアで、2階建ての住宅が多いという特徴があります。

静かに暮らしたい方にはおすすめ！

第一種低層住居専用地域は、静かに暮らしたい方におすすめのエリアです。
いわゆる閑静な住宅街と呼ばれるような街並みで、店舗や事務所と一緒になった住宅は建てられるものの、コンビニエンスストアは建てられません。
また、駅からは少し離れた場所にあるため、車での移動が多い方にも良いでしょう。

建物への制限

建ぺい率や容積率の指定が厳しいうえに、建物の高さに関しても10mまたは12mまでと制限があります。
住宅であっても高さのある三階建ての建物などは建てられないため、注意が必要です。

2-2.閑静で利便性もある「第二種低層住居専用地域」

「第二種低層住居専用地域」も低層住宅のために考えられているエリアです。

閑静で多少の利便性もあるエリア！

第一種低層住居専用地域よりは建設可能な建物の種類が増え、床面積150平米までの飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗の設置が可能です。

閑静な住宅街の雰囲気はほとんどそのままで、第一種低層住居専用地域と比べれば利便性もあるエリアです。

建物への制限

第一種低層住居専用地域と同様に、建ぺい率や容積率の指定は厳しく、建物の高さの制限は10mまたは12mまでです。マンションも建てられますが、３階建てまでしか建てることはできないでしょう。

2-3.マンションが多い「第一種中高層住居専用地域」

「第一種中高層住居専用地域」は中高層住宅のための地域で、マンションが多い傾向にあります。

マンションが多く、学校・スーパーなど利便性も高い！

大学などの学校やスーパーマーケット、図書館、病院、神社やお寺などを建てられるエリアで、大規模な商業施設はないもののより利便性が高い土地です。

ある程度の閑静な住環境と買い物などの利便性の両立を求める方に向いているでしょう。

建物への制限

このエリアには建物の高さ制限がなく、3階建て以上の住宅も建てられます。

店舗の建物の種類は二階建て以内でなおかつ床面積が500平米以下という制限があるものの、「第二種低層住居専用地域」よりも大きな店舗が建てられます。

2-4.商業施設が近い「第二種中高層住居専用地域」

「第二種中高層住居専用地域」も第一種中高層住居専用地域と同じく中高層住宅のための地域です。

商業施設の近くに住みたい方におすすめ！

近くに中規模の商業施設がある環境で買い物に便利なエリアで、職場近くの土地やショッピングの利便性を求める方に向いています。

建物への制限

建物の高さへの制限がなく、店舗の建物が第一種中高層住居専用地域よりも広い建物が建設できます。

第二種中高層住居専用地域で店舗や事務所を建てる場合の建物は、二階建て以内でなおかつ床面積が1500平米以下という制限があります。

2-5.利便性重視の方におすすめの「第一種住居地域」

「第一種住居地域」は駅に近い立地で定められるケースが多い地域です。

商業施設が近くて治安が良いエリア！

住宅の環境を守りつつ、商業施設も多いような賑やかで利便性の高いエリアです。
パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設や風俗店は原則禁止されており、街灯や店の照明によって夜でも明るくて比較的治安が良いといわれます。

利便性重視の方、またマンションの場合は、女性の一人暮らしにもおすすめのエリアです。

建物への制限

高さ制限がなく、大規模なマンションが建設できます。3,000平米までの商業施設、オフィスビルやホテルが建てられるほか、床面積50平米以下の工場も建設可能です。

2-6.賑やかな街が好きな方には「第二種住居地域」

「第二種住居地域」は住居の環境を守る目的がありつつも、第一種住居地域よりもさらに商業施設の建設への制限が緩和されたエリアです。

遊びに行く場所が近くにあるエリア！

賑やかな街が好きな方や、住宅の近くに遊べる場所が欲しい方などに向いています。

建物への制限

床面積1万平米までの商業施設が建設可能で、ショッピングセンターやスケート場などが建てられます。
また、パチンコ店やカラオケボックスといった遊戯施設や、自動車教習所も建設可能です。

2-7.車移動が多い方におすすめの「準住居地域」

「準住居地域」は国道や幹線道路沿いに広がる住宅エリアで、比較的分譲マンションが多い地域です。
自動車関連施設と住居の環境の調和をとるために定められます。

車で移動できる方におすすめのエリア！

国道や幹線道路沿いで車が便利に使えるため、車移動が多い方に向いているでしょう。
分譲マンションが多いため、マンション住まいをしたい方にもおすすめです。

建物への制限

第二種住居地域で許可されているような建物に、さらに3階以上または床面積が300平米より大きい倉庫や駐車場、作業場の床面積が150平米以下の自動車修理工場、客席が200平米未満の劇場・映画館などが建設可能です。

2-8.農業を楽しむ方におすすめの「田園住居地域」

「田園住居地域」は低層住宅地と農業用地との調和を目指しているエリアです。
2019年に新設された用途地域の種類で、便利に農業ができる状態と住宅の快適性を守っています。

農業をやりたい方におすすめのエリア！

農業を楽しむ方や農業に興味がある方にぴったりのエリアです。
また、幼稚園から高校までの教育施設や、病院、図書館、神社、寺院などが建設できます。

建物への制限

基本的に第一種低層住居専用地域のような低層住宅が建てられますが、農家レストランや農産物の直売所、貸農園、農産物・農機具用の倉庫なども作ることが可能です。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域と同様に、建ぺい率・容積率・高さ制限があります。

3.【商業系】【工業系地域】の用途地域とその特徴

商業系・工業系地域の用途地域について解説します。

3-1.商業系地域の用途地域

*建ぺい率は、角地や防火地域などの指定によっても10 ～20%の加算があります。土地ごとの確認が必要です。
**容積率は前面道路による制限や、地階・高層住居誘導地区などの緩和があります。正確には、土地ごとの確認が必要です。

近隣商業地域

大きな商業施設やショッピングモール、小さな工場を建てることができ、商業施設が多い傾向にあります。
また、駅周辺・商店街、国道や県道などの幹線道路沿いに多いのも、特徴の一つです。
よりにぎやかで利便性の高いエリアに住みたい方におすすめです。

商業地域

近隣商業地域よりも、大きな商業エリアです。銀行・映画館・飲食店・百貨店、住宅や小規模の工場を建てることも可能です。
大きなターミナル駅の周辺・都心のオフィス街に住みたい方におすすめですが、地価も高いため、資金面に余裕がある方に限られるでしょう。

3-2.工業系地域の用途地域

*建ぺい率は、角地や防火地域などの指定によっても10 ～20%の加算があります。土地ごとの確認が必要です。
**容積率は前面道路による制限や、地階・高層住居誘導地区などの緩和があります。正確には、土地ごとの確認が必要です。

準工業地域

小規模の工場を建設することができます。公害が発生するリスクの多い大規模工場は建設することはできないため、戸建て住宅・マンション・店舗・飲食店・オフィスなども建てることが可能です。
ただし、工場による騒音などのリスクがある点は、確認しておいたほうがいいでしょう。

工業地域

すべての工場を建てることができるエリアです。住宅を建てることはできますが、住環境として適しているとは言えません。

工業専用地域

工場だけを建てることができるエリアです。住宅は建てることはできません。

このように、住宅地としての快適性を保つことを優先した住居系の用途地域のなかであっても、種類によってさまざまな違いがあります。

しかし、仕事や家事、子育てで忙しいなか、こうした細かな制約を確認しながら、ひとりで土地探しをするのは非常に困難です。
自分や家族に合った「土地」をなかなか見つけられない方も多いでしょう。

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4.注文住宅購入前に「用途地域」を確認するメリット

住居系の用途地域にどのような種類があるのかが理解できたところで、購入前に用途地域を確認するメリットについてもチェックしていきましょう。

事前に用途地域を確認するメリットは、以下のとおりです。

• 周辺地域の雰囲気が理解できること
• どのような大きさの建物が建てられるかわかること

これらのことが注文住宅依頼前に理解できれば、その土地の現状だけではなく実際に住んでからの生活がイメージできます。

4-1.周辺地域の雰囲気が理解できる

用途地域を事前に理解していれば、娯楽施設などがその土地の近くにあるかなどがすぐに判断できます。

用途地域で判断できるのは、以下のような内容です。

実際にその土地の周辺を見て回らなくても周辺地域の雰囲気が想像できるため、土地探しがスムーズになります。

4-2.どのような大きさの建物が建てられるかわかる

購入前に用途地域を確認しておくと、その土地にはどのような大きさの建物が建てられるかがわかります。

例えば以下のような制限があります。

建物の大きさや高さなどの制限を知ることで、注文住宅を建てた後に近くに高い建物が建たないかどうかなど、土地の周辺を見て回ってもわからないようなことが理解できるのです。

なお、土地の探し方に関してさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

5.注文住宅の土地探し！用途地域の調べ方

用途地域の調べ方は、市区町村の窓口・インターネットの2通りがあります。

市区町村の窓口で相談すると用途地域のわかる都市計画図が見られますが、近年はほとんどの自治体がインターネット上で公開しているため、自分の調べやすい方法を選択しましょう。

なお、用途地域を確認してもらいながら専門家の意見を聞きたいという方は、「HOME4U 家づくりのとびら」への無料オンライン相談がおすすめです。

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まとめ

本記事では用途地域とはどのようなものかを解説しました。

用途地域は13地域ありますが、大別すると住居系・商業系・工業系の3つの種類です。

住居系の地域は大きな工場が建てられないなど建物への制限があり、住宅地としての快適性を保つことを優先しています。

住居系の用途地域のなかにもさらに8つの種類があり、それぞれに特色があります。

用途地域を事前に調べることで周辺地域の雰囲気が理解できたり、どのような大きさの建物が建てられるかわかったりするため、土地探しで迷っている方は用途地域をチェックしてみましょう。

複雑でよくわからないという方は、「HOME4U 家づくりのとびら」に相談して、専門アドバイザーと一緒に検討してみてくださいね。