トラブルの原因は「共有持分」状態での放置？ 共有状態はなぜリスクが高いのか？

不動産についてある程度の知識をお持ちの方であれば、「共有持分状態は好ましくない」という意見をお持ちだと思います。

共有持分を持つことは、他の共有者との関係で大きなリスクを負うことになるため、やむを得ず共有持分を持つ場合は、事前にそのことを認識しておく必要があります。

 

では、なぜ共有持分がリスクになるのか、また、リスクを回避するために共有持分を解消する方法はあるのかを見ていきましょう。

■なぜ「共有持分」状態はリスクがあるのか？

共有持分を持つことのリスクを考える前提として、財産権（物に対する権利）の基本的な考え方を確認しておきましょう。

 

日本の法律は、「一物一権」を原則としています。

 

これは次のような意味です。

・権利の対象は単一のものでなければならない。

・一つの物に対して一つの権利しか存在しないこと。

 

原則として、1つの不動産に対して2つの所有権（完全に無制限の所有権）が対立することはありません。所有権と抵当権は別の権利なので、一つの不動産に共存させても「一物一権」の原則に反することはありません。

ただし、全く同質の所有権を持つ場合には、共有権を共存させることができないという原則からすると、共有状態というのは例外といえます。

 

共有には、特有の法的規制もあり、例えば各共有者は、自己の持分に応じて共有財産の全部を使用することができます。

2人以上の当事者が不動産を共有している場合、全員が「自分の持ち分に応じて」不動産全体を使用することができるのです。

 

つまり、各共有者は自分の使用権を持っていますが、他の共有者の使用権を損なうことはできないのです。

 

この意味で、共有者はある程度の不便さを受け入れなければならず、単独所有の場合とは異なり、共有者は自分の思うように不動産を処分したり変更したりすることはできません。

 

具体的な制限事項を見てみましょう。

 

行為の種類	同意が必要な共有者の数
変更（処分）行為	共有者全員の同意が必要
管理行為	共有者の持分比率の過半数を必要とする
保存行為	各共有者が単独で行動できる

 

・変更・処分行為

変更や処分の行為には、すべての共有者の同意が必要です。

 

例えば以下のようなものです。

・不動産を売却したり、質権を設定したりすること

・田畑を宅地化したり、建物の大規模修繕を行うこと

・分筆、合筆などを行うこと

・増改築をすること

・長期賃貸借をすること

 

・管理行為

管理行為とは、共有物の性質を変えない範囲での使用・改良行為であり、各共有者の

持分の過半数によって決定されます。

 

例えば以下のようなものです。

・対象物の使用方法の決定

・賃貸借契約の締結（長期賃貸借は処分行為となる）

・一般賃貸借契約における賃料の減額

 

・保存行為

保存行為は、各共有者が各自の判断で行うことができます。

 

例えば以下のようなものです。

・非所有者を排除するための明渡し請求または抹消登記

・共有物件の修繕

 

特に賃貸物件では、外部の人間（入居者）との関係を調整するためには、共有者の合意が前提となることが多く、共有者の数が多ければ多いほど、小さな調整が難しくなります。

 

これは不動産管理における大きなリスクです。

 

・自分の持分は自由に処分できる

自分の持分だけを処分したい場合は、自分の判断で処分することができます。

他の共有者の協力を得ずに、自分の持分を自由に売却したり、抵当に入れたりすることができます。

あなたが自分の持分を売却し、それが共有者間で引き継がれた場合、購入者は他の共有者と新たな共有関係を結ぶことになります。

 

 

・相続で権利関係が複雑になる

時間が経つにつれ、関係者の一部または全員が死亡して「相続」が発生し、関係者の数が増えると、問題はより深刻になります。

 

2人から4人、8人と人数が増えてくると、合意形成が非常に難しくなり、共有不動産の変更や処分、管理が事実上不可能になることもあります。

そのため、人数が少ないうちに共有状態を解消したり、共有人数を減らしたりして、リスクを軽減する措置をとる必要があります。

 

・価値が低くなる

例えば、2分の1の持分を持っている人が、自分の持分だけを売却することになった場合、その価格は、不動産全体を売却した場合の2分の1にはなりません。

それよりもかなり安い金額になると思ってください。

これは、共有持分を買ったとしても、通常の不動産の使用よりもはるかに制限されてしまうので、実質半分の価格とはならないからです。

 

・分割請求のリスク

共有状態のまま放置して、他の共有者からの共有解消要求に応じないでいると、訴訟を起こされて分割を迫られる可能性があります。

 

共有物分割訴訟を提起するための正式な要件は、「訴訟提起前に協議を尽くしても合意に至らないこと」ですが、これについてもいくつかの解釈があります。

 

・実際の協議が不調に終わった場合

・最初から相談を受けることを拒否した者がいる場合

・契約が成立したにもかかわらず、その履行を拒否している人がいる場合

 

このような場合には，訴訟を提起される可能性があります。したがって、他の共有者から分割要求を受けた場合には、それを真摯に受け止め、共有関係を解消するためにはどのような方法がベストなのかを検討する必要があります。

 

そのためには、共有関係を解消するためにどのような方法があるのかを知っておく必要があります。

 

■共有状態の解消方法

では、共有関係を解消することで、リスクを回避できる方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

 

・現物分割

現物分割とは、不動産をそのまま分割して各人の単独財産とすることです。

土地を物理的に分割することは「分筆」と呼ばれています。

ただし、分筆された不動産の取り分は元の取り分と同じになりますので、各人が自分の持分を相手に譲渡する必要があります。

 

・価格賠償

価格賠償とは、共有不動産を一人だけが所有し、他の共有者には代償金を支払うことを意味します。

実際には、共有関係を解消しようとする一人が、その不動産を自分だけのものにしたいと考えている場合が多く、その人が不動産を取得することが適切かどうか、また、適切な価格補償をどうするかについて、裁判で争われることがあります。

 

・換価分割

不動産自体を売却し、そのお金を分ける方法です。
全員がお金を受け取ることになるので、最も不公平感の少ない方法です。

 

・自分が買い取る

実際に不動産の管理や固定資産税の支払いも行なっていて、自分が買い取りたいという場合は、他の共有者へ買い取りを申し出ることができます。

 

単独所有になれば一気に管理が楽になり、土地などの管理方法をすべて自分で決めることができるようになります。

 

・共有者に売却

条件に問題がなければ、当事者は自分の持分を自主的に売却することができます。

 

たまたま不動産を相続したものの、管理や保有をするつもりのない共有者は、条件が合えば他の共有者に売却したいと思うかもしれません。

一人が他の共有者の持分をすべて買い取るのが望ましいですが、単に共有者の数を減らすために売却する場合もあります。

 

・第三者へ売却

相続の場合によくあることですが、共有者全員が継続して保有することを望まない不動産については、できるだけ早く売却を検討することが望ましいです。

 

なぜなら、不動産を保有し続けると、その間の固定資産税やその他の維持費を支払わなければならず、また、その不動産が原因で発生した問題（老朽化した建物が倒壊して通行人に怪我をさせる危険性など）についても責任を負わなければならないからです。

 

また、売却を決めてから買い手が見つかるまでに数年かかることもありますので、売却に十分な時間をかけるためにも、早めに不動産業者に相談することをお勧めします。

 

・持分放棄

持分放棄とは、共有関係からの離脱を希望する共有者が、民法255条に基づき、放棄の意思を通知することをいいます。

これは、契約とは異なり、「単独行為」と呼ばれる法律行為ですので、放棄の意思表示をすることで、相手の同意がなくても他の共有者に帰属します。

 

・共有物分割請求

繰り返しになりますが、共有のリスクを回避する最後の方法は、共有を解消することです。

 

そのための手続きを「共有物分割」といいますが、手順は以下の通りです。

ー 共有物分割協議

いきなり裁判をするのではなく、まずは話し合いで持分分割を試みます。

ー 民事調停の実施

分割方法や価格などについて合意が得られない場合は、裁判所が関与して具体的な内容を決定します。

ー 共有物分割請求訴訟

分割の内容について共有者同士が合意できない場合や、他の共有者が話し合いをしたくない場合は、最終的に裁判所が分割の種類（現物分割、価額賠償、換価分割）とその内容を決定します。

 

上記で説明したように，共有者の数が増えれば増えるほど，合意形成が難しくなります。
つまり、時間の経過とともに困難さが増すのが普通です。

何もしないで自然に共有者がいなくなることはありませんので、リスクを感じたら、早めに共有者の解消を検討することが大切です。

■まとめ

不動産の共有持分を持つことのリスクは、自分一人では不動産の処分や変更、管理ができないため、不動産の利用や利益が制限されることにあります。

自分の持ち分だけを売却することは可能ですが、不動産全体を売却するには当事者全員の合意が必要であり、共有者の数が増えれば増えるほど難しくなります。

共有不動産の分割について当事者が合意できない場合は、裁判になってしまうこともありますので、あまり人数が増えないうちに共有状態の解消を検討した方が良いでしょう。