不動産の共有関係を解消したいときに、 共有者から持分を取得するにはどうすればいい？

不動産を共有状態で所有していると自由に使えないので、自分一人の所有に変更したいと考える人は多いでしょう。

共有者から共有持分を取得するためには、贈与、売却、もしくは分割請求をする必要があります。また、共有者が行方不明で連絡が取れない場合や、共有者が亡くなったが相続人がいない場合など、特殊なケースでの対応を知っておくことも大切です。

 

今回は、共有者から不動産の共有持分を取得する方法について、わかりやすく解説します。

■相手から共有持分を取得する方法

共有者と連絡が取れる場合、不動産の共有持分を取得する方法は3つあります。

 

・贈与してもらう

1つ目の方法は、共有者に物件を譲ってもらうことです。

 

共有者との関係が良好で、共有者がその不動産に価値を感じていない場合は、無料で譲ってもらえる可能性があります。

ただし、贈与を受けた場合、「贈与税」を支払う必要があります。贈与税の額は贈与された財産の価値によって異なりますが、税率は最低10％から最高55％までと高額になります。

 

贈与税の額＝「譲渡される共有持分の評価額×贈与税率」

また、贈与を受ける際には、「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。

 

・売ってもらう

2つ目の選択肢は、共有持分を売ってもらうことです。

これは、お金を払って持分を購入することを意味します。購入価格は、当事者が合意できるものであれば何でも構いません。

 

共有持分の適正価格の算出方法について

売却時の適正価格を算出する際には、土地の場合は相続税路線価、建物の場合は固定資産税評価額を用いることが望ましいとされています。

 

これは、贈与税などの税金を計算する際に、市場価格ではなく「土地の相続税路線価」や「建物の固定資産税評価額」が適用されるためです。適正な価格で売買すれば、贈与税を気にする必要はありません。

土地の購入価格　　　土地の相続税評価額×共有持分割合
建物の購入価格      　  固定資産税評価額×共有持分割合

 

・共有物分割請求

他の共有者と話し合いをしても、贈与や売却に同意してもらえない場合があります。

そのような場合は、裁判所に「共有物分割請求」を行う必要があります。共有物分割請求とは、裁判所に共有物の分割方法を決めてもらうための手続きです。

 

請求には、調停と訴訟の2種類があります。

 

共有物分割の調停

調停とは、裁判所の調停委員が間に入り、当事者同士の話し合いで共有物の分割に関する問題を解決する手続きです。不動産の専門家や弁護士が、当事者間の仲介役を務めます。

相手を説得したり、和解案を提案したりすることで、自力での解決が困難なケースでも当事者が合意に達することができます。

 

ただし、調停は話し合いによる手続きなので、合意できない場合もあります。

相手方が贈与や売却に納得していない場合や、売却の価格が決まらない場合などは、調停では解決できません。

 

共有物分割の訴訟

調停で合意に至らなかった場合でも、「共有物分割訴訟」を起こすことで、問題を解決できる可能性があります。

共有物分割訴訟とは、共有不動産の分割方法を「判決」によって決定する裁判です。判決が出れば、共有不動産の分割方法は強制的に決定されます。

 

共有者の一方が所有権の取得を強く希望し、補償金を支払う意思と能力があれば、その人が所有権を取得することを認める判決が下される可能性が高いです。

このように、共有者の一方に補償金を支払わせて不動産を取得する分割方法を「価格賠償」といいます。

 

ただし、状況によっては、以下のような判断がなされることもあります。

 

現物分割

土地を分割して分ける方法です。

 

換価分割

不動産を競売にかけ、その代金を当事者間で分割する方法です。

現物分割や換価分割が裁判所で決定された場合、共有持分を取得することはできません。

 

価格補償の判決を得るための要件

価格補償の判決を得るためには、以下の最低要件を満たす必要があります。

 

・不動産の対価が正しく算定されていること。

・不動産の対価を支払う意思と能力があること。

 

つまり、不動産の価格が正しく算出され、対価が支払える能力があること必要です。

 

注意しなければならないのは、自分で話し合って決めた場合のように、正しい価格で不動産を購入できるということではないということです。

支払能力がない場合は、買取が認められません。

 

■共有者の所在が不明の場合

共有者の所在が不明な場合は、話し合いもできません。では、どのようにして自分の持ち分の取得を進めていけばいいのかを見ていきましょう。

 

・共有者の所在を確認する

まず、共有者の居場所を確認するために、不在者の住民票や戸籍謄本を取得する必要があります。

ご自身で住民票を取得できない場合は、弁護士に依頼することもできます。

住民票から相手の現在の居場所がわかった場合は、相手に連絡して共有持分の贈与や購入について相談しましょう。

 

・不在者財産管理人を選任する

住民票を取得しても相手方の所在がわからない場合は、裁判所に不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。

 

不在者財産管理人とは？

不在者財産管理人とは、行方不明者に代わって財産を管理する人のことです。

 

不動産の所有者が行方不明のままだと、不在者は不動産を放置することで損害を被る可能性がありますし、必要な手続きを進めることができずに利害関係者に迷惑をかけてしまうケースも少なくありません。

そのため、不在者財産管理人には、財産の管理や保護、手続きを代行してもらうことになります。

共有持分も財産の一種であるため、不在者財産管理人は、共有持分を管理し、必要に応じて売却するために任命することができます。

 

売却には裁判所の許可が必要

不在者財産管理人は、「本人（不在者）の利益」のために財産を管理しますので、管理人が好き勝手に財産を処分することはできません。

無償の贈与は本人に損害を与えるので認められませんし、売却が本人の利益にならない場合も認められません。

 

不在者管理人が共有持分を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要になります。

不在者管理人に対して分割訴訟を提起し、裁判所に価格賠償の判決を出してもらうことで、家庭裁判所の許可を得ずに共有持分を買い取ることができます。

 

まずは不在者財産管理人と共有持分の買い取りについて話し合い、合意が得られない場合や家庭裁判所の許可が得られない場合は、共有物分割訴訟を提起する流れがいいでしょう。

 

 

不在者財産管理人を選任するための手続き

不在者財産管理人を選任するためには、「家庭裁判所」に「不在者財産管理人選任申立書」を提出する必要があります。

管轄裁判所は、行方不明の共有者の最後の住所地の家庭裁判所です。

 

手続きの手順は下記を参照してください。

https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_05/index.html

 

申立書を提出してから選任されるまでには2～3ヶ月かかります。

その後、不動産を売却するために家庭裁判所の許可を得る必要がありますので、実際に共有持分を購入できるタイミングはさらに遅くなります。

 

誰が不在者財産管理人になれるのか？

不在者財産管理人は、親族を含む一般の方であればどなたでもなれます。

申立時に候補者を指名することができますので、良い候補者をご存知の方は、その旨を裁判所にお伝えください。

 

ただし、共有持分を買いたい人が不在者財産管理人になってしまうと、「利益相反」となり、取引ができなくなりますので、他の人を指名する必要があります。

 

候補者がいない場合や、候補者が不適切と判断された場合には、弁護士などの専門家が指名されます。不在者管理人の選任手続きが複雑すぎて自分ではできない場合は、弁護士に依頼することができます。

弁護士を不在者財産管理人の候補者として指名してもらい、共有財産の購入を進めることは可能です。

 

ただし、弁護士に手続きを依頼した場合には手数料がかかります。

申立手続きだけであれば、10～30万円程度で済みますが、その後、管理を続ける限り、月々数万円の費用がかかり続けます。

 

・相続財産管理人

共有者が亡くなると、その相続人が共有持分を相続することになりますが、通常は相続人と共有持分の購入を協議することができます。

 

しかし、共有者に「相続人がいない」というケースも考えられます。

このような場合に、共有者が故人の共有持分を取得するためには、「相続財産管理人」を選任する必要があります。

 

相続財産管理人とは？

相続財産管理人とは、相続人がいない場合に、相続した財産を管理する人のことです。

 

債権者や受遺者への支払い、相続人の捜索、内縁の親族など特別な親族への財産の分配などを行います。相続人がいないことが確定すると、残った財産を国に帰属させてその役割を終えます。

 

民法では、不動産の共有者が死亡して相続人がいない場合、その共有持分は他の共有者に移転します。

ただし、死亡時に権利が自然に移転されるわけではなく、相続財産管理人が選任され、財産が清算された後に移転されます。

 

不動産の共有者が死亡し、相続人がいない場合は、早急に相続財産管理人の選任を依頼する必要があります。

 

手続きの方法

相続財産管理人の選任は、被相続人の最後の居住地の家庭裁判所に申請します。

 

手続きの手順は下記を参照してください。

https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_15/index.html

 

相続財産管理人選任の申立てから選任されるまで、約2～3ヶ月かかります。

ただし、その後、清算手続きを行う必要があるため、遺産の分配を受けることができるまでには1年程度かかることもあります。

 

誰に頼めばいいか？

遺産管理人を任命するには、多くの書類作成と時間がかかります。

スムーズに手続きを進めるためにも、弁護士に依頼することをお勧めします。

弁護士費用は、10万円から30万円程度です。

 

また、遺産管理人の選任には、「予納金」などの高額な費用がかかる場合がありますので、事前にどのくらいの費用がかかるのかを確認しておくことをお勧めします。

 

■おわりに

共有者から持分を取得したい場合は、まず共有者と話し合うことから始めましょう。

共有関係を解消したい場合は、贈与か売ってもらう、もしくは共有者と協力して不動産を売却することです。

 

合意に至らない場合は、分割訴訟することもできますが、手続きが面倒な場合は、自分の持分を売却してしまうことで、面倒な共有関係を解消することもできます。一度、専門の買取業者に相談してみてもいいでしょう。