購入予定の投資物件について契約書と異なる場合、契約の解除や値引きは可能？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

非常に難しい問題です。
オーナーチェンジ物件の場合は、新しいオーナーは前のオーナーが結んだ賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになりますので、あなたが今の入居者と交渉しなければならないというのが原則です。
でも、前のオーナーが今の状況を知っていて、それを隠してあなたに売却した場合は、契約に問題があったという事になりますので、契約の解除や減額なども請求できるかと考えます。ご承知でしょうが、前のオーナーが入居者が契約違反の状態であることを知っていたと分かる客観的な証拠が必要です。

契約解除が出来ず、あなたが賃借人と対峙する場合でも、結構面倒な事案だと思います。
グループホームは特殊な状態ですので、裁判を担ったとしても裁判所が契約違反は認めながらも入居者保護の観点から契約解除までは認めない可能性が有ります。

弁護士に相談して裁判をしても、弁護士費用と裁判費用が掛かるばかりで特にならないことが多いので、できれば違う方法で解決する方が良いです。
書かれている内容だけで考えると、契約違反を認める代わりに、契約を仕切り直して賃料を上げる交渉を契約者と行うのが良いのではないかと思われますが、正確な判断には、もっと詳しく契約内容や、現在の状況を調べ、全体を把握する必要があります。