shunirr
財テク (住宅購入編)
これまでのあらすじ
財テクを書いた後に、いままで賃貸に住んでいて、戸建かマンションを買ってみるかとなった
COVID-19 の影響で在宅勤務が長期化しており、都心の 1LDK よりも、少し郊外で広い家に引っ越して、書斎というかオフィス的な空間を自宅内に用意したいと考えた
家の買い方に関する本をいろいろ買って読んでみたり、ネットの記事を読んでみたり、実際にマンションの購入手続きを進めてみたり (途中でキャンセルしたけど) 、仲介業者の紹介でファイナンシャルプランナーに相談したりした

前提
shunirr の独自研究による財テクをまとめています
shunirr は、そこそこの規模の会社勤務なソフトウェアエンジニア、東京 23 区内在住、実家は田舎の賃貸で、相続できる資産とかは無い
shunirr の思想・価値観によってまとめられているので異なる価値観の人には合わない可能性があります
shunirr は まだ家を買っていません

考え方
いままで賃貸住宅に住んできたので、家を買うとなるとライフスタイルの変化や隣人トラブルによって別の住居に引っ越せなくなるのが不安
賃貸なら、引っ越し費用など諸々金は掛かってしまうが、引っ越すという選択肢が持てる
家を購入するとしても、少しでも「引っ越しやすい」という戦略を取っていきたい
「引っ越しやすい」というのは「物件を売りやすい」「売る際には住宅ローン残債を売却額で完済できる」と解釈することができる
資産性の高い住居に住むことが出来れば、賃貸ほどでは無いが、家を購入したとしてもある程度「引っ越しやすい」を担保できる
(と、 shunirr は考えていますが、経験に基かないので本当にそうなのかは分かりません)
あるいは住宅を賃貸として他人に貸し出し、賃料収入をローン返済に当てる方法も考えられます
が、ここでは考慮していません、なぜなら shunirr が考えていないからです

そもそも何で買うのか
家はある程度大きくなると賃貸の選択肢が減ってくる
世の中の人は、単身では賃貸に住むけど、所帯を持つと家を買いたくなるんだろうか
ペットを飼うと賃貸の選択肢が減ってくる
小型犬を飼っているのだけど、賃貸マンションでペット可は本当に少ない & 家賃が高くなりがち
同じマンションでも、分譲なら 95% くらいペット可の印象
15 kg までの犬か猫で、最大 2 匹まで、とかそういう縛りはある
マンション自体がペット可でも、分譲賃貸として出す際に、部屋のオーナーがペット禁止にしたりするせい
賃貸におけるペット可は付加価値なので、賃料を高く設定しても入居する人がいる
いま所属している会社が勤続 7 年になっていて、信用が最高の状態な気がするので、住宅ローンを組むには良さそう
ビルトイン食洗機が元から付いていたり、あるいはリフォームで設置することができる
料理が好きなのでキッチンにはこだわりたい
据置き型の食洗機 (パナソニック製) を使っていてめっちゃ便利なのを実感しているけど、据置きはキッチンでの圧迫感が凄いので、出来ればビルトイン食洗機にしたい

マンションか戸建か
資産性で言うと圧倒的にマンションのほうが良い
つまり、住み替えを考えたときにはマンションを購入するのがよい
住宅のカスタマイズ性は戸建の方が高いが、カスタマイズした家が資産になるかというと、あまりならない
よく言われることだが、戸建の上物 (住宅部分) は 22 年とかで資産価値が 0 円になってしまう
しかし、マンションには比べものにならないレベルでカスタマイズが出来るので、こだわりのある一生モノの家が欲しいならありでしょう (人による)
戸建の上物は価値が無くなる一方、土地には価値があります
新築注文住宅なら上物に 3000 万とか掛かってしまうので、 22 年で 3000 万が 0 円になることを考えるとマンションの方が資産性がよいと考えられる
> 全国で建てられている注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円。
マンションは (もちろん物件にもよるけど) 、 22 年で 3000 万も値下がりしない
どうやら建売ならもっと安いみたいですね (1500 万〜)
そもそもリセールを考えると中古戸建は売りづらいので、あんまり考慮していなかった
よく仲介業者などから、戸建の利点として「月々の支払いが安い」ということを言われます
マンションと違い、管理費、積立修繕費がないですね
駐車場も敷地内にあることが多く、マンションのように「駐車場利用 n 円/月」のようなものもありません
しかし積立修繕費がないからといって、戸建は壊れないのかと言うと、そんなことはない
別途計画的に修繕費を積み立てておく必要があります
そう考えると、別に戸建が安いかというと、そうでも無いんじゃないかなあ

(余談) 中古戸建はどうなの
上物の価値が 22 年で 0 円になるなら、築 22 年の中古戸建を買えば上物 0 円で家が手にはいるぞ
築 22 年の中古戸建を購入すると、家のあちこちが壊れてしまうことが予想されます
これはマンションでも同じですが、マンションは過去に修繕費が積み立てられているので、共用部の修理はそこから修理することができる
マンション居室内は自分で修理する必要があるが、マンションで壊れるものって限定的 (水まわりや給湯器など) なので、ある程度見積ることができる
戸建の場合は、修理費を全額自分で用意しなければいけない
こういったリスクを回避するために、中古戸建は購入前にホームインスペクションという専門業者による家の調査を行なってもらうのが一般的
家によるが 1 軒あたり 5 万円くらい掛かります
マンション購入の面倒さはウェブや電話のやりとりで結構完結するので数をこなせるのですが、戸建をさがすとなるとホームインスペクションを回していかないといけなくなる
お金もかかるし数もこなせないので考慮するのをやめました
戸建を買うなら保証がちゃんと付いてる新築建売を買うか、土地 + 注文住宅を建てるほうが良さそうな気はします

新築マンションか中古マンションか
マンションそのものの資産性を予測できるならどちらでも良いと思います
一般論として、新築マンションの値段には広告費やモデルルームの費用といった「住宅の価値以外」の費用が上乗せされています
新築マンションを買って、一度も住まずに即座に中古マンションとして売り出した場合、 (物件にもよるが) 価格は下がってしまう
一方で、中古マンションでは、新築マンション購入時には掛からなかった諸費用が掛かってきます
仲介手数料、 (やるなら) リフォーム代、 (やるなら) クリーニング代、 (やるなら) 鍵交換費用など
また住宅ローン控除が、新築物件より控除額が少ないことがある
新築は中古に比べて割高か、というと、諸経費が結構掛かるので必ずしもそうでは無いんじゃないかなあ
新築で良い物件は、入居時期が数年後だったりするので、コロナで部屋が狭い〜といっている現状では微妙
もちろん計画的に数年後入居の新築マンションを買うのは良い選択だと思います
すでに完成している新築マンションで、部屋が残っていれば買って即入居できることもあります
が、売れ残っているということは比較的微妙な部屋である可能性は高い
中古マンションを個人から購入する場合、設備に不具合があっても保証などがありません
内装は綺麗だけど、給湯器とか換気扇がガタが来ていてすぐダメになった、とかがある
法人から購入する場合は、ある程度保証がつくことが多い
新築なら安心ですね
中古マンションの場合、過去の騰落率をある程度調べることができるので、物件を見極める能力が経験が浅くとも新築マンションよりはある程度価値を調べることができます
マンションレビューと言うサイトで調べることができる (会員登録が必要) https://www.mansion-review.jp/
あくまで 過去の 騰落率なので、未来の価格が分かるわけでは無いので注意
中古マンションの場合、ネット上の口コミでその物件のメリットデメリット、住人の民度をある程度確認することが出来る
マンションレビューというサイト https://www.mansion-review.jp/
マンションコミュニティというサイト https://www.e-mansion.co.jp/
マンションノートというサイト https://www.mansion-note.com/
5ch の賃貸分譲不動産板 https://mao.5ch.net/estate/
中古マンションは良い家があるかどうかは時期によるので、数ヶ月くらいゆとりを持って探したほうがいいかも

ローン借入額
マンションを買った話をみると年収の 6 倍とか 8 倍とかローンを貸してくれたという話を目にすることがあります
実際、その通りに銀行はお金を貸してくれるらしいが、返済を考えると結構きつい
年収の 4 倍くらいを想定していると、まあまあ良いんじゃないか
うっかり年収が二倍になったりした場合には、住み替えをすればよい
賃貸のときほど、仲介業者から「この年収ならもっと良い部屋住めますよ!」みたいなアピールはあまりされなかった

住宅ローン控除
控除額は、売主が個人か法人か、また物件の特性によって異なる
新築マンション 40 万 * 10 年 (13 年) = 400 万
新築マンション (長期優良住宅) 50 万 * 10 年 (13 年) = 500万
中古マンション (売主が法人) 40 万 * 10 年 (13 年) = 400万
中古マンション (売主が個人) 20 万 * 10 年 (13 年) = 200万
新築マンション (長期優良住宅) は、ほぼ存在しないのでマンションで長期優良住宅をつかうのは諦めましょう
中古マンションを探すと分かりますが、売主が個人の物件がほとんどで、法人が売っている物件はあまり無さそうです
なので住宅ローン控除は 200 万が上限と考えるのが良いでしょう
中古マンションの場合、住宅ローン控除が使えるのは 築 25 年以内
築 25 年以上でも、耐震基準などの条件を満たし、証明書がある物件は、住宅ローン控除が利用できる可能性があります
あんまり無いので、気にしなくて良さそうです
住宅ローン控除はあくまで所得税 (場合によっては住民税) が控除される、という物なので、税金が高ければ高いほど (年収が高ければ高いほど) 節税効果がある
年収が低い場合は税控除しきれないので、無理して控除額いっぱい借り入れする必要はない
所得税だけで上限額を控除しきれなかった場合には、住民税も控除される
年末のローン残債の 1% が控除額になる
初年度に 40 万 or 20 万控除されるからといって、 10 年後も 40 万 or 20 万控除されるとは限らない (ローン残債が減っている場合)
例えば、 2000 万の物件を買った場合、初年度の控除額は 20 万くらいあるけど、 10 年後には 15 万くらいになっている (返済期間 35 年、元利均等返済、金利 1.5% の場合)
住宅ローン金利があまりにも安すぎるので、控除額が「1% or ローン金利のどちらか低い方」という風に改正されようとしています
今後の法改正の動向に注目しておく必要があるでしょう
同じマンション内に同じような部屋が 2 つ売り出されていた場合、売主が個人か法人かによって 10 年で 200 万程度の差が出てくる
つまり売主法人の物件は最大 200 万引きと考えることが出来る (年収やローン借入額によります)
逆に言えば、売主個人の物件が 200 万くらい低いなら価値は同じようなものでしょう
この場合は (当たり前ですが) マンション価格が 4000 万円を越えていないといけない

住宅取得等資金の贈与を受けたときの非課税について
親族に金持ちがいれば活用したかった

マンションを購入した場合に必要なランニングコスト
マンションは、住宅ローン以外にも必要なランニングコストがあります
管理費、積立修繕費
固定資産税、 (場所によっては) 都市計画税
(車を買うなら) 駐車場料金
火災保険、地震保険
(場所によっては) 町内会費
管理費、積立修繕費は、大規模マンションだと安くなることが多い
負担する世帯が多いので、一世帯あたりの負担額は下がりやすい
積立修繕費は年々値上がりしていきます
積立修繕費の値上がりによって、管理費を下げるマンションが出てきます
(物件によるが) これらを合わせてザックリ年間 72 万円 == 月 6 万くらい
住宅ローンの返済以外にもこのランニングコストが掛かることを頭にいれておく

管理費を下げるマンションとは
年々、積立修繕費が増えていくと管理費を下げて対処するマンションがあらわれますが、こういうマンションには近寄らないほうがよい
共用設備が利用できなくなる
駅徒歩が遠い大規模マンションだと最寄り駅までバスが運行していることがあるが、廃止されたりする
大規模マンションだと、マンション内にラウンジやシアター、キッズルーム、売店といった便利施設が実装されていることがあるが、管理費を減らすためにこれらが廃止されたりする
マンション管理を住人が行なう必要がでてくる
管理費が十分に払えている場合は、管理会社に管理を委託しています
管理費をケチったりすると、管理委託を取り止めて、住人による自主管理を行なうマンションが出てきます
その場合には、清掃、点検、補修のようなマンション管理を住人で行なう必要がでてくる
そもそも積立修繕費の値上がりを管理費値下げによって対処しようとするマンションは、住人の家計が逼迫している可能性が高いので、治安の観点からもあまり良くないでしょう

積立修繕費を上げないマンション
同様の発想として、マンションの築年数が経っているのに積立修繕費を上げていかないマンションがあります
共用設備が壊れたりしたときに修繕するための資金が積み立てれていないので危険
積立修繕費が築年数に対して安めな物件は注意したほうがよいかもしれません
一見するとランニングコストが低く抑えられてお得に感じてしまう

マンションの資産価値とは
中古マンションの資産価値は、マンションそのものの価値 (駅徒歩や共用部の充実など) と、築年数、部屋の広さ、間取り、方角、リフォーム済みかどうかなどによって決まります
逆に言えば、それ以外の部分は値段の価値として現れにくいので、値段のわりにお得な物件もあれば、お損な物件もあります
食洗機やディスポーザーは資産価値として現れやすいのですが、壁紙やドア、床板の材質などはあまり資産価値に現れてきません
直近でリフォーム履歴があると、それは資産価値になり、売却価格に上乗せされる
喫煙歴はあまり資産価値に反映されない
ヤニで部屋が全て黄色になったマンションの内見もしたが、価格は相場相応だった
壁紙を貼り替えても、床板、収納スペース、窓枠のような部分にヤニが染み付いていたら匂いは取り除けない
「このタバコの匂いを取り除くにはどうすればいいんですか?」と仲介業者に相談したところ、リフォーム業者に取り付いでくれたが「壁紙貼り替えて、クリーニングをすればある程度緩和することはできます。しかし、床とか収納のような簡単に張り替えれない部分に染み付いていたら、それらも丸ごとリフォームしないと…」みたいな回答だった
相手がリフォーム業者なので、たくさん仕事を依頼してもらいたいと思っての回答をした可能性はある
買主も喫煙者の場合、気にしないこともあるので問題なく売れるらしい
壁紙リフォームしていれば見た目には分からなくなるので、壁紙リフォームだけやって売ってる物件は結構ありそうだなと思った
もし将来マンションを売りたいと思っているなら禁煙しましょう

リフォーム済み物件
壁紙のリフォーム済みかどうかで価格が変わってくるのですが、これをハックして安い壁紙にリフォームしている物件があります
壁紙リフォーム済み! と広告されている
普通の壁紙ならまだしも、変な柄入り壁紙を貼ってたりする (在庫処分品とかを活用?)
後々気になって自分で貼り替えることになるだろうし、そうするとこの「壁紙リフォーム済み」には価値が無い
しかし、スペック的には「価値がある」という事なので、売却価格は高くなる
それなら壁紙貼り替えてない物件で探して、自分でリフォームしたほうがいいですね
売主にとって、壁紙リフォーム済みだと価値が高く売れやすいのでしておきたいが、壁紙の価値をどう受け取るかは買主次第なので、あまり良い壁紙に貼り替えようというモチベーションは生まれにくい
中古物件を購入する際、リフォーム費用を住宅ローンに組み込むことは、銀行によっては出来るが、あんまり出来ない
自己資金が無い人や、そういうトリッキーなローンを通せるような信用が無い人は、リフォーム費用を捻出できないのでリフォーム済み物件を買った方が良い
リフォーム済み物件なら、リフォーム代金は売値に含まれているので、住宅ローンとして借り入れることができる
銀行によっては、条件付きでリフォーム代金を住宅ローンに組み込むことが出来たりもする
ローン組む前にリフォーム業者と請負契約を済ませて、契約書を添付すればよいとか
一括で借入できず、二段階 (住宅購入ローンと、リフォームローン) で借入することになるとか
優遇金利を受けられず、借入時の金利が上がったりする
このような背景 (住宅ローンにリフォーム代を組み込みにくい) があるので、リフォーム済み物件は「リフォーム無し物件 + リフォーム代金」よりも高く売られている
しかし、リフォーム済み物件は個人から業者が買ってリフォームをして販売することが多い
買取再販業者は個人から買うときに買い叩くので、最終的には相場相応になっている
個人がなぜ買い叩くのに応じてしまうかというと理由はいろいろあるけど、結局リフォーム無しで普通に売ろうとして失敗したからというのが多い

住宅ローンの繰り上げ返済について
仲介業者や FP は、やたらと繰り上げ返済を提案してくる
早期返済によって金利分の負担額が安くなることをメリットとして提案してきがち
日本人は借金が残っていると何だか不安なので、さっさと完済したい気持ちになる
繰り上げ返済は極力しないほうがよいです (個人の考えです)
現在の住宅ローン金利は非常に安いため、早期返済による金利負担額があまり大きくない
ほっといてもそのうち返済できるよね、というプランでローン組んでるのにわざわざ家計を圧迫して繰り上げ返済する必要性がない
事故、病気、その他現金が必要な状況になった場合、住宅の一部を換金することは出来ないが、繰り上げ返済せずに取っておいたお金は使うことができる
繰り上げ返済できる余剰資金は、 S&P 500 とか買っておけばよい
住宅ローンには団体信用生命保険 (簡単に言うと死んだりガンになったりすると残りのローンチャラにするよって言う生命保険) というものがあり、
死んだ場合、繰り上げ返済した分は返ってこないので、死ぬ可能性を考えたら繰り上げ返済しない方が得
マンションや余剰金は遺産となって、遺族が相続することができます
繰り上げ返済をしていない方が遺族が貰える金は多い
繰り上げ返済すると戻し保証料が返ってくる、 100 万返せば 2 〜 3 万確実に戻ってくるよ
年 100 万を貯蓄するために月 8.4 万円を年利 5% で運用した場合、初年度は運用益 2.3 万円程度
運用なら複利が効いてくるので、 2 年目も続けると運用益は 10 万円になる
戻し保証料目当てに繰り上げ返済するのはあんまり意味がなさそう
繰り上げ返済するべきタイミングはあるのか
変動金利で借りた場合、住宅ローン金利が十分に高くなってきたら繰り上げ返済しても良いかも
自分が運用している ETF の成績と住宅ローン金利のバランスが悪くなってきた場合は繰り上げ返済しても良いかも

マンションでのインターネットについて
賃貸のころは、インターネット無料物件を避けて、部屋までフレッツ光を引いて利用していたが、わりと選択肢は豊富にあったので、あまり問題になっていなかった
しかし、実は分譲マンションでフレッツを引ける家はめちゃくちゃ少ない
大抵マンション全体でゴミインターネットに加入しています
管理費とかで「インターネット利用料 1000 円/月」とか書いてる物件
マンション全体で 1Gbps くらいの回線がきて、それを入居者で分け合っているので、ピークタイムにはめっちゃ重くなってしまう
入居しないとスピードテストは出来ない
もしかしたら快適なインターネットもあるかもしれないが、入居するまで分からないので避けるしかない
居住中物件で、売主がソフトウェアエンジニアだったりすると、詳細が聞けるかもしれない
管理会社や、インターネット提供会社に連絡しても、ピークタイムのスループットとかは分からない
そもそも CGNAT だったり、 IPv6 が無かったり、当たり前だが NGN 網には繋げないし、マンション内で DoS をする住人 (クローラを動かす人とか) がいると、特定のサービスで IP アドレスによるアクセス制限を受けたりします
マンション内で P2P ファイル交換ソフトを動作させる住人がいると…
ゴミインターネットに加入している物件は、フレッツとかを戸別に引くことを拒否してきがち
結局だれもフレッツを引いていないので、 MDF 室に配線を通したり、あるいは近くの電柱から光ファイバーを引っ張ってくる必要があるのだが、マンション共用設備に影響がある場合は住民による決議が必要とか言ってくる
とても良い物件があれば、買った後に住人や管理会社・管理組合を説得するという選択肢も取れるかも
しかし、大抵インターネットのことが分からない老人が組織しがちなので、ハードルは高いらしい
とにかくよさそうな物件はフレッツ提供エリア確認サイトで確認しまくる
サイトで分からない物件は 0120-116116 に電話を掛けると分かりますが、サイトでダメな時点で大抵ダメ
仲介業者と連絡が取れているなら、マンション管理会社にフレッツが引けるのか確認してもらうこともできます (ただし彼らがフレッツのことを本当に理解できるかどうかは分かりません…)
マンションに新規に引くなら nuro でもいいけど、結局 NTT のダークファイバを使うので「フレッツが引けるかどうか」を確認していったほうがよい
最終的にはフレッツではなくドコモ光などの光コラボレーションで契約することが考えられますが、インフラ部分はフレッツなので「フレッツを引けるかどうか」を確認していったほうがよい
フレッツ提供エリア内のマンションでも、部屋までの配線方式が複数あるので、出来れば光配線方式を狙いたい
目星を付けたらフレッツに電話 or 管理会社に確認してみましょう

物件の探し方
だいたい考えが分かってきたと思うので、実際に物件を探してみましょう
まず物件を探すのにオススメなのは nifty 不動産です
レインズ (業者向け不動産検索サービス) を利用できるのが一番だけど、一般人は使えないので nifty 不動産を使う
賃貸のときはあまり無いが、物件が suumo だけ、 homes だけ、 athome だけに載ってるというのが結構多い
nifty 不動産なら一括で検索できる
不動産を検索する際に、詳細な条件を絞り込んではいけません
まともにフィルターが動いていない
たとえば「ペット相談」のチェックを入れると、ペット可の物件もどんどん検索ヒットしなくなります
マンションとしてはペット可だけど、売主がペットを飼っていなかったりすると、その条件があることを忘れてしまうっぽい?
地域、価格、広さだけで絞り込んで、あとは全部見るのが良い
nifty 不動産で物件を見付けたら、マンション名でググって suumo や homes や athome を見る
同じ物件を売り出していて、他媒体には載ってない条件が記載されていることがある
そもそも当たってるのか、間違っているのか分からんけど、一応確認しておくとよい
別の媒体にだけ内装写真があったりする
不動産ジャパンというのも良さそうです (from はてブ)
レインズの情報に近いものらしい
元付業者が分かるので便利そう
マンションの住所でフレッツ提供エリア確認サイトを確認する
これでだいたい物件数が 10 分の 1 くらいになります
マンションレビューで騰落率、物件偏差値、相場価格などを見る
ここで割高になっている物件が売れていくことはほとんど無いです
逆に適正や割安になっている物件は油断していると成約していく
値下げ交渉のときの参考にもできる
ハザードマップを見る
洪水、土砂災害、津波のリスクを見る
とはいえ、武蔵小杉で水没したマンションは、その後の売買価格に影響があまり無いので、水没エリアでも高層階なら良いのかな〜って思ったりはする
今昔マップ on the web を見る
マンションが出来る前は何だったのか確認しましょう
埋め立て地、墓地、屠殺場、産業廃棄物処理場とかは避けたほうが良いかも
知った上で納得して引っ越すならともかく、何も知らずに引っ越して、その後知るとショックが大きい
口コミサイトを見る
マンションレビューというサイト https://www.mansion-review.jp/
マンションコミュニティというサイト https://www.e-mansion.co.jp/
マンションノートというサイト https://www.mansion-note.com/
5ch の賃貸分譲不動産板 https://mao.5ch.net/estate/
足音が響くとか、治安の悪い住人がいるとかが分かる
そもそも口コミサイト内で住人同士が喧嘩して民度やばそうみたいなのもあったりする
大島てるを見る
同じ部屋なら説明義務があるので教えてもらえるが、隣の部屋なら教えてもらえないので、マンション内で事故歴があるのを確認しておいたほうがよい
マンション名 + (事故|事件|飛び降り) とかで Google 検索してみる
大規模マンションだと、意外と人は飛び降りてます
ここまで来たら仲介業者に内見の連絡を取ってみましょう

仲介業者
賃貸とちがって仲介業者はせかしてこない、物件を快適に探すことが出来ます
というのも 1 件成約するごとに得られる仲介手数料がケタ違いに大きいため
賃貸だと最大でも家賃 1.1 ヶ月分の仲介手数料しか得られない
家賃月 10 万円なら 11 万円までしか取れない
会社として成立させるには月に何件も成約させることが必要になってくる
売買だと物件価格の 3% とか
3000 万の家なら 90 万円
スタッフ一人あたり月 1 〜 2 件成約させればいいかな〜みたいな感じで余裕がある
上手く関係を維持できれば売却時にも同じ仲介会社を利用してもらえるから、購入後のアフターサポートとかが手厚いことも多い
電話が苦手でもメールでやりとりしてくれます
賃貸とちがってスタッフに余裕があるので、メールでの対応もしてくれる
相談のときや、内見のときでスタッフが入れ替わったりしない
売買だと歩合なことが多いため、スタッフは専属になりがちです
賃貸だと会社全体で成約数を獲得していかないといけないので、最初は店長が対応して、内見は見習いが OJT するとかがある

内見の仕方
中古マンションの内見には、居住中と、空室と、リフォーム中の 3 種類の状態がある
空室 ... だれも居ない部屋にいって内見するもの
賃貸で内見するときのやつ
だれもいないので気が楽
売主が引っ越し途中で物が残っていることもあります
売主が引っ越し先に持っていきたくなかったものとかが放置されていることがあります (大きな家具とか)
この家具貰って欲しいとかいわれることもある
売主が老人である場合が多く、粗大ゴミを処分する体力が無いとかだったりするので、貰っといてその分値下げ交渉しましょう
電気が止まってたり、シーリングライトが外されていて、夕方や夜に来ると暗すぎて何も見えないことがある
靴箱とか開け放題なので、フレッツが光配線なのか LAN 配線なのか、あるいは VDSL なのかを確認しましょう
居住中 ... 売主が住んでいるところに「こんにちは〜」といって訪問して内見するもの
住んでいる人がいます
身だしなみやマナーに気をつけないと、売ってもらえない可能性があるらしい
住んでいる人に、隣人の様子や、上の階の足音、外からの騒音など、空室の内見では分からないことが質問できます
靴箱は勝手に開けられませんが、インターネットってどうですか〜って聞くことができます
相手がパソコンオタクで無いとまともな回答は得られなさそうですが…
家具があるので、空室だと同じ広さで広く感じるけど、物をおくとこんなもんか〜とか、そういうことを感じることができます
部屋が汚いとかいって、特定の部屋を見せてもらえなかったりすることがある、売る気はあるのか
リフォーム中 ... リフォーム業者が工事している最中の部屋を内見するもの
壁紙も床板もキッチンもトイレも何も無かったりします
マンションの立地や、ベランダからの見晴らしとかは確認できるけど、内装は何もわからない
社会科見学としては面白い
マンション共用部も、出来る限り見せてもらいましょう
ゴミ捨て場
ちゃんと綺麗に分別されているか、ゴミが置かれているかで、マンション全体の治安や、管理が行き届いているかを確認することができます
外を通らずにゴミ捨て場にアクセスできるかも地味に重要なポイントかもしれません
梅雨の時期に濡れずにゴミを捨てたいので
掲示板
マンション構内で起きた事件や、騒音の苦情、理事会の議事録などを確認することができます
シャトルバス廃止とかもここに書いてたりします
写真撮って、後でちゃんと確認しましょう
廊下とかラウンジとかそのへん
「ここでは飲食禁止!!」「エントランスは遊び場ではありません!!」みたいな強い言葉の張り紙がある物件は、管理会社がしっかりしてそうな雰囲気と、めんどくさそうな雰囲気の両方を汲み取ることができます
マンション共用部でいたるところがカビてたり、コケが生えてたりすることがあります
湿度が高く、日当たりが悪そうな気がします
管理会社が高圧洗浄機とかで掃除してほしい
宅配ボックス
宅配ボックスの数は、戸数の 20% 程度が目安とされています
「宅配ボックスあり」とアピールされているのに、それよりも少ない数だと、すでにボックスが埋まっていて利用できない可能性があります
「宅配ボックスに荷物を放置しないでください」みたいな張り紙があると、宅配ボックスが利用できなくて困っている住人がいる可能性が高いです
内見する時間帯にもよりますが、使用中のボックス数を確認してもいいかもしれません
駐車場
車があるなら or 買うなら駐車場も確認しておきましょう
空きありだとしても、機械式駐車場の場合、ハイルーフエリアは埋まってる事が多いです
自分が買う or 持ってる車の車高で問題ないか確認しておくとよいでしょう
住人がすでに駐車している車のグレードを見て、住人の生活レベルを想像するのもありでしょう
自分が買おうと思っている価格帯の車が止まっていれば、わりと生活レベルがあっているかもしれない
逆に、高級外車やレクサスなどが止まっているマンションでは、住人の民度は良いかもしれないが、生活レベルは高く付きそう

買い方
住宅ローン事前審査
この家いいですね、となったら、ローンの事前審査をやります
借入額を決めて、だいたい仲介業者の持ってるタブレット端末や PC から一括申し込みができます
頭金はどうか、手数料は含むのか、リフォーム代も組み込むのか、など
銀行によっては手書きを求められることもあります
だいたい 2 〜 3 日で結果が出始めて、 1 週間くらいで全ての銀行の可否が連絡されてくる
申し込み
事前審査に通ったら (通る前でもいいんですが) 、売主に申込を入れます
申込には何の法的拘束力も無い
だいたいここで値下げ交渉をする
売主は「申込が複数あったけど、こっちの人の方が内見のときに良い人そうだったから、こっちにしよっかな〜」とかやったりする
申込に対して、売主がいいですよ〜と言うと、次に進みます
(リフォーム工事見積〜契約)
リフォームを住宅ローンに組み込む場合は、このタイミングで工事見積りと、銀行によっては契約書が求められるので、契約を行ないます
物件契約
手付金を払います
だいたい 100 万くらい
これは物件価格の前払い金なので、最終的には戻ってくる
ここから先は、自己都合でキャンセルする場合は手付金が返ってきません
住宅ローン本審査
本審査が失敗した場合には、手付金は返ってきます (自己都合では無いので)
本審査が失敗した場合には、リフォーム契約は破棄できます (というような特約を入れて契約書を作る)
ローン契約
審査に通ったら契約できる
代金支払い、鍵受け渡し
契約したら現金が振り込まれ、その金を代金として振り込みます
鍵を受け渡してもらって終わり
(リフォーム工事)
リフォームする場合は、この後工事します

で、結局どうだったの?
申込まではしたけど、フレッツが引けないことが明らかになりキャンセルしました…
条件にフレッツの利用可否を書いて申込しつつ、管理会社に問い合わせていた
2021 年は家を買いたいですね

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