ニシオカの不動産投資　～大家歴18年間のノウハウ大公開～

皆さんがいつも仕事をやっておられるように、不動産投資も事業なので、当然何かトラブルは発生します。でもいつもの仕事では、誰もが「なんとかしている」のではないでしょうか。仕事でにっちもさっちも行かなくなることは滅多に無いと思います。不動産も同じなのです。起きたトラブルに対して、みんななんとかしているだけなのです。

私自身も「計算外だった！」、「これはピンチ！」と思うことは、たまに起こっています。例えば、以前購入したアパートですが、利回りは高くないもののローン条件が良く、満室だったため購入に踏み切りました。購入して1ヶ月くらいはホクホクしていたものの、いざ入金が始まるようになったところ、滞納(保証会社なし)はあるわ、住み方は悪いわで、買ったあとで大変な物件だったと発覚しました。売主が高く売りたい一心で、とんでもない条件で悪質入居者を高い家賃で入れ、無理やり満室にしたのでしょうね。さすがに私もピンチ！と感じました。

当然商売のモラルもない売主には怒りを覚えましたが、まあ買ってしまったものは仕方ないと諦め、リカバリの計画を立てていきました。1年で何とかしてやろうと心に決め、滞納には徹底した追い込みをかける、住み方の指導を行う、退去したら条件緩和して広く入居者の募集をかけるなど、思いつくことは全部管理会社に相談し、実施したところ、1年半はかかりましたが、不良入居者もいなくなり、満室の安定した物件に戻りました。細かいところは省いた話ですが、トラブルはだいたいなんとかなるものです。

そういう意味で、私はバカと呼ばれることをむしろ誇りに思っているのですが、ここで言うバカとは事業全体を俯瞰してリスク(可能性)と得られる果実(これも可能性)をちゃんとバランスして、行けそうならやってみることのできる行動力のある人のことではないかと思います。

私が不動産投資のアドバイスでお会いする方は、勉強熱心なエリートの方が多いので、旧来型の"安全"や"確実"を特に重視されます。借金するリスク、賃貸経営が立ち行かなくなるリスク、災害リスク…などなど、不動産投資では想定されるリスクはいくらでも出てきます。ただ、勉強で知っただけのリスクがどの程度の確率で発生して、どの程度のダメージを受けて、どうやって回避・回復するかなどまで分かっておられるでしょうか。この点で事業全体の俯瞰ができていないように感じられます。

もちろん私も性格的には安全を重視するタイプではあるのですが、それ以上に現実を見ていると思います。私も20年近く不動産投資をやってきましたが、皆さんが言われているようなリスクは「なんとかなる」ものがほとんどでした。これは実際にやってみて感じていることですので、誰にも否定できない事実です。私に特別優れた能力があるわけではなく、「すべてのことはなんとかなる」と思っているだけです。

それでもなんとかFIREしたい！という方には、他の方法と比べると比較的手っ取り早い方法があるのでご紹介したいと思います。私は「本気でFIREしたければ、事業を立ち上げる」のが一番だと思います。何十年もかからず直ぐにできますし、事業で得られた資金で金融投資や手堅い不動産投資をすることができますし、そもそも成長した事業を売却することも可能です。難易度で言えば不動産投資よりも低いのではないかと思います。

現在、融資が難しいという背景があるため、不動産投資の敷居は非常に高くなっています。給与が1,000万円超えていても難しいくらいです。そういう意味では事業であれば年収が低くても始められますし、当たれば大きいです。借金をしなければリスクも低いため、すべての人が余った時間で事業をやるべきだと思っています。

私自身もこのブログのテーマと異なるためあまり書いていませんが、実際のところ、サラリーマンをしながら多くの事業を立ち上げています。もちろん失敗したものも多いですし、苦労もそれなりにありますが、最終的に得られるキャッシュという意味では、不動産投資よりも事業の方が早く簡単に資金が手に入ると思っています。

とはいえ、事業であっても、「考えるよりもまず行動」タイプの人でないと、やらないだろうとも思っています。相談に来られる方の中では、今の自分には不動産投資は難しいとすぐに悟り、私と事業を一緒にやっていくことを即断した人も何人かいますし、そういう人は結局不動産を手に入れることに成功しています。不動産でも事業でも、「四の五の言う人はやらない人」です。「成功する人はいい意味でバカで、実際にやってみる人」だと思います。

不動産投資でFIREしたい方には本当に心して聞いていただきたいことをお話します。不動産でFIREできるほど借金をするのには度胸がいるのですが、これが結構ハンパない度胸が必要なのです。不動産投資の場合、ほとんどバカの領域じゃないとFIREできません。悪い意味ではなく、小賢いだけの人には絶対に不動産投資FIREは不可能です。

ある程度不動産投資の方針を決めたところで、あとは脇目も振らずに壊れたかのように不動産を買い進めていかないと、FIREまでたどり着かないということです。気がついたら借金が5億とか10億超えていたとか、そんな感じで進めていきましょう。「そんなの危ないじゃないか！」という声が聞こえますが、そういう人はまず無理です。気持ちの上では「不動産投資は危ないもの」なのです。アパート1棟くらいあれば問題ないですが、ある程度の規模を超えると「不動産投資はバカじゃないと理解できない」ところがあります。

清水の舞台は、飛び降りた人じゃないと、その高さは理解できません。こまごまと「積算が～」とか、「金利が～」とか言っている人は、まず不動産投資でFIREすることは不可能と言えます。そんな勢いではたどり着けない高みに不動産FIREはあります。「だいたいOKとなったらGO!」のレベルで買いまくって、気がついたらFIREできるくらいのキャッシュフローができていたという感じです。もちろん買えればなんでも良いわけではないですが、それくらいの覚悟ができていない人はFIREはできないという話でした。

このように金融投資と比べてみると、不動産投資はFIREするのに最適な投資ではないかと思ってしまいます。ただ、不動産投資も完璧ではなく、以下の点で弱点があります。①多額の借り入れをするので家賃が取れなくなったり、支出の方が多くなった時点で成り立たない、②不動産資産＝純資産ではないので、結局純資産を増やすためには長い時間がかかる、③そもそもFIREできるほどの借金をするのに度胸がいる、などでしょうか。

①は分かりやすいですよね。家賃(収入)－返済等(支出)＝キャッシュフロー(利益)となるので、このキャッシュフローが取れない限り、事業として成り立っていないわけです。ただ、返済ができている限り、純資産は少しずつ増えていきますので、返済が破綻しない限りは、別に損ということにはなりません。

②は、不動産投資は始めた瞬間から収益が発生しますが、同時に莫大な借金も背負うことになります。100%純資産から得られるキャッシュフロー(金利)とは安全性が違います。そういう意味ではある程度危険な橋を渡っていかねばなりません。どれくらいの危険性なのかはこのブログで散々書いてきた程度なので大したことはないと思っていますが。

実は、多くの人にとって③が一番のネックなのです。まさかと思うでしょうが、「不動産投資をしたい人は、意外と不動産を買わない」のです。意味が分かりませんよね？不動産でFIREできない一番の原因は「気持ち」です。