24位地主磨了15年！靠這招讓北市30坪老厝變60坪豪宅

1970年代的台北中山北路、德惠街一帶，有華國飯店與統一飯店，聚集眾多的貿易商和舶來品店，是台北最熱鬧、最繁華的地方。「鄰近的中山國小已有近百年歷史，早年校園旁還有一間太空飛鼠文具店。」在雙城街上看著剛蓋好的新家「中山金澤」，余東昇滿滿回憶湧上心頭：「這裡有我們從年輕到老的記憶故事，我們不想離開，但是樓梯爬不動了，才決定自己蓋自己的家。」

「中山金澤」是政府推動都市更新以來，少有的自主更新案件。台北市都市更新處主任祕書謝明同表示，中山金澤是2008年劃定為台北市都更區域，2012年申請都更，2013年經台北市政府核定，2020年1月拿到使用執照的案子，最深的印象就是地主們很團結。

出任「台北市中山段614地號都市更新會」理事長的余東昇，早年是森美印鐵瓶蓋廠負責人，「中山金澤」的舊址有1棟4樓公寓是他的公司；而林森北路上知名的「阿圖麻油雞」老闆鄭焜圖也是地主之一；此外，還有一塊地是以前台北市長楊金欉的舊宅，加總起來一共有24個地主。

▲「中山金澤」改建前的老舊公寓。（圖／資料室）

整合周邊土地擴大基地面積

余東昇說，10多年前屋況逐漸老舊，想要整建維修，才興起了都更想法，就這樣一路走了15年。

由於地主有人曾經任職建設公司、銷售房產相關、會計師等相關行業，大家想著何不自己拿回主導權，不必委託建商合建讓建商賺一手，所以採取自主更新。儘管麻煩，包括建材、外觀、機電、發包等太多細節都要透過不斷開會一直討論，最後的結果令人興奮，因為基地屬於商業區，容積有560%，加上都更的容積獎勵，每人可以分回的比率幾乎是「1坪換2坪」，好比原本30坪的權狀換回60坪還外加1個車位，「都不用出錢！」

但當中也碰到不少挫折，譬如有一戶因為家族分配的問題喬不攏，停頓了2、3年，一度以為做不成，差點放棄。後來大家坐下來細談20多次，配合他們的需求，才順利解決。此外，過程中還變更兩次設計，一次變更就要等6個月，都更處跟建管處的協調花費冗長時間。

不過，最大的問題是「錢從哪裡來？」起初是公股行庫來協助辦理籌資，規定要有3成自備款，加上當時2012、2013年的氛圍是政府開始推出豪宅稅，有貸款成數的天花板，無法只用土地抵押借錢，於是趕快退出尋找其他私人銀行。後來由台新銀行接手，也因為大部分地主的土地貸款已經清償，有充分的抵押品，以及更新會的理事長和副理事長當保證人，在遞交完整的財務規畫書後，最後總共核貸了12億元。

該案的執行長、建築師楊棠銘表示，業主想要蓋傳世的房子，也希望自己的下一代繼續住下去，很多地方不惜成本。例如，整棟樓的外牆都是3公分厚的花崗石，而掛石材的構件也是蓋商業大樓才會用的西德膨脹螺絲；大樓監控採用廠房才會用的西門子設備，遇到災害可以即時連線；整棟樓採用德國先進的全屋式淨水過濾系統，設置在地下室，水進來家裡前就先除氯除雜質。此外，採用國際牌廚具、YKK窗戶、TOTO衛浴等，更由日系的華熊營造負責興建，都比一般建案成本高。

耐煩耐操勤溝通打造傳世好宅

「中山金澤」規畫67戶，可銷售的戶數有22戶，總銷大約12億元。余東昇說，還沒開賣，附近鄰居就來登記購買意願。「中山金澤」走過15年，時間不算短，但結局總算是圓滿；然而，台灣還有許多都更戶等不到自己的新家。楊棠銘建議，都更審議委員會應該尊重專業，對於已認可的專業設計不該挑三揀四；還有取得建築執照時，後面的注意事項附表超過50條，與法令太多重複之處，一旦不小心勾選錯誤，請領使用執照又會出現問題，實在擾民。若是都更相關的審議程序能再簡化，相信台灣的城市風貌會變得愈來愈漂亮。

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