いつかは土地を返却？借地権付き建物を買う時のメリット・デメリットとは？【不動産知識】

マイホームを探そうとインターネットで物件を検索した際に、詳細情報に“借地権”という記載があるものを目にしたことはありませんか？

なんとなく「安くていいな〜」と思うと、だいたい土地の権利形態のところが“借地権”となっていて「借地権とはなんだろう」と気になっている人も多いのではないでしょうか？

このように、土地に所有権ではなく借地権が設定されている物件を「借地権付き建物」と言います。

そこで今回は、この借地権付き建物を買うときのメリット、デメリットについて解説します。

借地権付き物件を売る時のメリット・デメリットはこちら

借地権とはどんな権利？3つの債権(旧借地権/普通借地権/定期借地権)について

借地権とは、 「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」のことを言います。借地権は建物を建てる目的で、地主から土地を借り、地代を支払うというものです。

これに対し、所有権とはその土地を自分のものとして自由に使用することができる権利のことを言います。

戸建てには、地主から借りた土地に家が建っている場合と、土地が借り物ではなく、建物とセットになって売られている場合とがあり、前者を“借地権付き建物”と言います。

なお、借地権には物権である地上権と、債権である次の3つ賃借権に分けられます。

旧借地権

今の借地借家法ができる前の借地法による借地権のことで、借地契約を更新し続けることで、ケースにより半永久的に借りられるという特徴があります。旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。

逆に言えば、存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えません。存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないということです。

また、物理的に建物が無くなる「滅失」の場合、再築を認める前提の規定となっています。つまり普通借地権よりもどちらかと言えば借り主側が強い権利と言えます。

普通借地権

平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つです。

契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。

借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。普通借地権には朽廃による消滅の規定はなく、滅失となります。

滅失後の建物再建、特に借地契約更新後の建物の再築に関しては、地主の承諾なく行うと、借地権を失う可能性があります。旧借地権では、借主側が強かったのに対し、新法では地主側の都合でも解約できるという規定が設けられたことが大きなポイントです。

契約更新の仕方について違いがあります。

定期借地権

借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を地主に返還しなければならない借地権のことです。

存続期間は、その契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする「一般定期借地権」であるケースが多いようです。

借地権付き建物のメリット

価格が安い

建物の敷地が借地の場合、所有権を取得している土地に比べて利用の制限が多いです。建物が古くなったからといって建替えなどの増改築をするにも、地主の承諾と一定の承諾料が必要です。

また、家を使わなくなったから売却したいと思ったときも、地主の承諾と承諾料が必要になります。

このように借地権付きの建物は、その借地上の建物を含めて自由に変更することができないデメリットもあるので、土地の所有権を取得している建物の価格よりも安く設定されることが多いです。

建物の状態や立地にもよりますが、所有権を取得する場合の60～80%の価格が相場になっています。

そのため、初期費用を大きく下げることができ、所有権であれば購入が難しい立地でマイホームを建てたり、浮いたお金で家の設備をグレードアップするのに使ったりできる魅力があります。

ただし、借地権付き建物の購入費用は安かったとしても、取得時の権利金、取得後にかかる更新料や承諾料を合計すると所有権の土地と建物を購入する場合と変わらないような価格で売り出されていることもあるので注意が必要です。

購入価格だけでなく、総合的にかかる費用も含めて本当に借地権付き建物の方が金額を抑えられるかよく調べるようにしましょう。

後ほどお伝えするデメリットについても十分に理解していなければ、後悔することもあるので気をつけてください。

税金がかからない

土地を購入して所有権を取得した場合、その時点で不動産取得税が課税されます。さらに毎年の税金として固定資産税、建物が都市計画区域に建てられている場合は都市計画税も課税されることになります。

しかし、借地権付き建物であればその敷地は借地、つまり土地を取得していることにはならないので、土地の部分に対する不動産取得税はかかりません。

また、固定資産税や都市計画税も土地の部分については課税されません。

つまり、借地権付き建物を購入した場合にかかる税金は、建物部分に対する不動産取得税と固定資産税、都市計画税のみということです。

土地の部分にかかる税金は地主が納めることになります。ただ地代には、土地にかかる固定資産税・都市計画税分の金額は含まれているので、厳密に言えば、借地権付き建物でも土地にかかる税金を借主が支払っていると言えるかもしれません。

それでも、毎月支払う地代は一定なので、納税時期だけ地代が増えるということはなく、支出の計画を立てやすいという点はメリットです。

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借地権付き物件のデメリット

融資を受けにくい

通常、不動産を購入するときは土地と建物を担保に住宅ローンを組みます。

しかし、借地権付き建物の場合、借地への抵当権設定を地主が承諾することはほとんどありません。そのため、抵当権を設定することになるのは建物のみとなり、担保価値が小さくなります。

借地上の建物に抵当権を設定すると、その効力は借地権にも及ぶというのが一般的な解釈ですが、それでも担保価値は小さいため融資可能額も低くなることが多いです。

また、法律上は地主の承諾なく建物を担保に抵当権を設定することは契約違反となりません。ですが、融資の審査のときにほとんどの銀行から地主の承諾書をもらうように言われます。

なぜなら、借地人による地代の未払いなどがあると借地契約解除の正当事由となり、地主は借地人に対して更地にして土地を返却するように求められる場合があるからです。

そのような場合、借地人は拒否できません。そして、借地上の建物に抵当権を設定していたとしても金融機関は明け渡しに応じるしかなく、建物がなくなるので担保としての価値がゼロになり、資金回収ができなくなります。

そのため、ローン承諾のときに、「借地契約を解除するときには、解除前に抵当権者(金融機関)に通知する」という条件を加えることが多いです。

このように借地権付き建物は融資を受けられる条件が厳しく、受けられたとしても通常の住宅ローンより少なかったり、金利が高かったりするというデメリットがあります。

借地権付き建物の購入時に融資を受けられるかどうか、受けられるとしてそのときの条件はどうなるのか、購入前に確認するようにしてください。

地代がかかる

借地権付き建物の場合、購入後、地主に毎月地代を支払う必要があります。

もちろん借地借家法に基づく普通借地権の存続期間である30年間地代を支払い続けたとしても、土地の所有権を取得するときに必要な金額に比べ、安くなることがほとんどです。

それでも、毎月の地代に抵抗を感じる方もいますので、その点が借地権付き建物を購入するデメリットと言えるでしょう。

増改築時に地主の承諾が必要な場合がある

借地契約に増改築禁止の特約がある場合、増改築するには地主の承諾が必要です。もし、許可なく増改築にあたるリフォームやリノベーションをしたときには借地契約を解除される可能性もあるので気をつけてください。

また、平成4年8月1日以降に結んだ新法借地権の場合、増改築を禁止する特約がなかったとしても、自由に増改築できるのは借地権の最初の存続期間のみです。

借地契約更新後の増改築は地主の承諾が必要になります。ただし、平成4年7月31日以前に結んだ旧法借地権であれば、借地契約更新後も増改築禁止の特約がない限り自由に増改築できます。

購入後、状況の変化や建物劣化などで増改築が必要になることがあると思います。

そのときになって慌てなくていいようにしっかりと契約内容を確認しておきましょう。

建物を第三者に売却するときには地主の承諾が必要

建物を売却するときには、借地権もセットで売却することになります。そして、借地権を第三者に売却するときには必ず、地主の承諾と一定の承諾料が必要です。

借地権付き建物について売買契約を結ぶときには、地主の譲渡承諾書といった書面の提出が求められ、承諾を得られない場合には売買契約も成立しません。

万が一、地主の承諾なく借地権付き建物を売却した場合には、契約違反となり借地契約解除の対象となります。

そうなれば、たとえ借地権付き建物の買主が知らなかったとしても地主から土地の明け渡しを求められると従わなければなりません。

買主から損害賠償請求を受けるなどの問題にまで発展するので絶対に、無断で売却しないようにしてください。また借地権の譲渡を地主から認められないときには、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得ることができます。

このような場合、必要な手続きをすべて個人で進めるのは難しいので、借地権に詳しい不動産会社に相談するようにしましょう。

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まとめ

今回は借地権付き物件を買う時のメリット・デメリットについて解説してきました。

このように借地権付き建物は、土地を購入する場合に比べて価格が安く、税金もかからないと言ったメリットもある一方で、様々なデメリットがあります。ただ、借地とはいえ、50年以上も借りられるのであれば、所有権と実質的にほとんど変わらないという考え方もできるので一概に良くないということは決してありません。

特に全国的にみて都内23区では借地権付きの土地や建物が多く、理想の立地を、相場の購入額より安く手に入れることができるかもしれません。

まずは、ご自身のライフスタイルに借地の存続期間を照らし合わせて考えてみると良いのでないでしょうか。

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