ワンルームマンション投資における「含み資産（売却価値）」とは

投資を検討する上で重要な「利回り」。

利回りとは主に1年間で投資から得られる利益を投資総額で割ったものですね。

例えば年間100万円のリターンがあり、投資総額が3,000万円だったとすると、利回りは3.3%という具合です。

投資家にとっては利回りが高ければ高いほど投資効率がよくなります。
自分の持つ資産から得られるリターンの割合を高くできればそれだけ多くのお金が返ってきます。

仮に1億円の資産があり、利回り5%と利回り10%の株があった場合、
同じ1億円でも投資先によって500万円と1,000万円という大きな差が生まれます。

ですから投資家にとって利回りはとても重要な要素なのです。

しかし、ことワンルームマンション投資においては利回りだけをみてはいけません。
この記事では利回りと同じくらい重要な含み資産についてお伝えします。

ワンルームマンション投資で重要な含み資産という考え方

含み資産の話をする前に、なぜワンルームマンションで含み資産が重要なのかお話いたします。

例えばあなたに1億円の資産があって、利回り5%の株を1億円分購入したとします。そうすると毎年500万円の収入がある計算ですね。

しかしワンルームマンション投資は多くの方がサラリーマン投資家です。
そして現金で購入するのではなく、ほとんどが銀行ローンを用いて購入いたします。

そのため、家賃収入はすべてローン返済に充てることになります。

そうなると投資回収まで何年かかるという考え方になります。

現状、都内の新築ワンルームマンションの利回りは、平均すると約４％程度です。築浅の中古の場合で５〜６％程度なので、回収に20年かかるという計算になります。20年間収支ゼロ、もしくは若干マイナスの投資なんてやりたくない！と考える方も実際多くいらっしゃいます。

しかしこの考え方は間違っています。

ワンルームマンション投資で重要な『含み資産』を考慮に入れることを忘れているからです。

ワンルームマンション投資における「含み資産（売却価値）」とは

『含み資産』とは、ワンルームマンションを売却した際に得られる売却益のことです。

ワンルームマンションは購入後、資産価値がゼロになるわけではありません。資産価値がゼロということは東京に家賃ゼロ物件が乱立しているような状況ですから、まずあり得ないですよね。

ワンルームマンション投資はサラリーマンの間で人気ですから、流動性が高いです。そのため市場価格に即した金額で売却が可能なのです。
もちろん購入直後から古くなっていくため、資産価値が落ちていくのが普通です。ただ逆に市場価値が上がり価格が上昇することもあります。

とにかく2,000万円程度で購入したような物件がいきなりゼロに落ちることはありません。

つまり利回りが5%だったとしても、含み資産を考慮すれば回収に20年もかからないのです。

それではどのくらい保有すれば回収が可能かシミュレーションをみてみましょう。

含み資産=売却価値のシミュレーション

含み資産（売却価値）のシミュレーションをしていきましょう。

シミュレーションをするために簡単なモデルケースを用意します。

• 物件価格は２5００万円
• 家賃収入は年間１2０万円※分かりやすくするため家賃変動なしで計算
• 売却価値は１年目を定価２5００万円の８０%、そこから毎年年間３０万下落

 

ではこの条件でシミュレーションしましょう。

経過年数	年間家賃収入	累計家賃収入	売却価値	初期投資金額	売却時の損益収支
１年後	120	120	2000	2500	-380
２年後	120	240	1970	2500	-290
３年後	120	360	1940	2500	-200
４年後	120	480	1910	2500	-110
５年後	120	600	1880	2500	-20
６年後	120	720	1850	2500	70
７年後	120	840	1820	2500	160
８年後	120	960	1790	2500	250
９年後	120	1080	1760	2500	340
１０年後	120	1200	1730	2500	430
１１年後	120	1320	1700	2500	520
１２年後	120	1440	1670	2500	610
１３年後	120	1560	1640	2500	700
１４年後	120	1680	1610	2500	790
１５年後	120	1800	1580	2500	880
１６年後	120	1920	1550	2500	970
１７年後	120	2040	1520	2500	1060
１８年後	120	2160	1490	2500	1150
１９年後	120	2280	1460	2500	1240
２０年後	120	2400	1430	2500	1330

モデルケースのシミュレーション（単位：万円）

このシミュレーションからわかるように購入して6年目には70万円の利益が出る計算になります。売却時の税金などを加味したとしても7年目には十分にプラス、10年保有すれば430万円もプラスになります。

ちなみにこのシミュレーションではインフレを加味してませんから、実際にはこれ以上の価値があると考えて大丈夫です。

ワンルームマンション投資は６年で回収可能

シミュレーション結果から、６年で損益収支がプラスになることが分かりました。

単純に利回りだけ見ると回収に20年かかる計算ですが、含み資産を考慮すればたった6年で回収できるのです。

それも元手は銀行ローンですから、人から借りたお金で6年で収支プラスになるのです！これこそがワンルームマンション投資のすごいところですね。もちろん都内は95%の物件稼働率ですし、よっぽど築古物件を購入しない限りおおきなリスクもなく、運営は管理会社に丸投げでOK、サラリーマンに向いているわけです。

もちろんシミュレーションはあくまでモデルケースですが、概ねこの辺りが現実的なラインになるので安心してください。

「売却できなかったら資産価値ゼロ」な訳が無い

「ワンルームマンションが資産価値ゼロにはならなくても売却できなければ実質ゼロじゃない？」

とおっしゃる方もいます。

結論からいうと、売却できないことはありません。

売却できないのは、物件価格を盛りすぎだからです。ある程度下げれば買い手は必ずつきます。
もし適正価格でも売れなかったら教えてください、私が書います笑

またワンルームマンションは不況でもそうそう値崩れしません。

あのリーマンショック時でさえも、価格の変動幅がとても少なかったのです。
そもそも不況だからと言って、家賃8~10万円くらいの家賃帯の物件は賃貸需要に大きな影響はありません。
不況の影響で給料が若干減ったとしても、家賃を2万円やすくするために初期費用50万円ほどかけて引っ越す人はいませんからね。現実的に考えて家賃のミニマムラインの物件は不況でこれ以上下がらないのです。

現在のコロナショックでも、同様のことが言えます。
現に資産形成の意識が高まり、ワンルームマンション投資の引き合いは増えているそうです。

さいごに

ワンルームマンション投資のセミナーや書籍では利回りの重要性を説く内容がほとんどです。しかし、都内のワンルームマンションは基本4~6%の間で利回りが推移しています。

一方地方の一棟マンション、一棟アパートは利回りが15%ほどに達することもしばしばです。

要は多くの不動産投資会社が一棟を販売したいがために利回りの話をしているケースが多いです。

しかし利回りが高いということはそれだけリスクも大きいということ。

サラリーマンの兼業大家を目指すなら、ワンルームマンション投資でローリスクに始めるべきで、利回りをひたすら追い求めることはオススメしません。

含み資産を考慮に入れて投資物件を選ぶことをオススメいたします。