この記事では、ワンルームマンション投資について徹底解説しています。
メリットやデメリットはもちろん、リスクや実際の失敗事例なども先に知っておくことで、よりワンルームマンション投資で資産形成をしやすくなるはずです。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、１人暮らし用のワンルームのマンションの一部屋を購入し、その部屋を人に貸し出すことで家賃収入を得ることを言います。
また、購入した物件を売却するこで利益を得ることもあります。
家賃収入の「インカムゲイン」と売却益の「キャピタルゲイン」
ワンルームマンション投資は、基本的には家賃収入を長期間得る「インカムゲイン」を狙う投資です。
ただ、購入時よりも高い金額で売却することで利益を得る「キャピタルゲイン」も狙えます。
すぐに売却することもありますが、長期的にインカムゲインを得たあとで、売却してキャピタルゲインを得るケースが多いです。
会社員にワンルームマンション投資が人気の３つの理由
ワンルームマンション投資は、会社員に人気があります。
また、公務員の人もやっている人が増えていますし、女性の会社員の人もワンルームマンション投資を始める人が増えています。
その理由は大きく３つです。それぞれお話していきましょう。
自己資金がほとんどいらない
不動産投資と聞くと、おそらく「お金がかかる」「お金持ちのやること」といったイメージがあるのではないでしょうか。
これはマイホームを購入するのと同じだと思ってしまっているからです。
もちろん、お金を持った富裕層の方もやっていますが、あまり貯金もない、自己資金が少ないという人も大勢やっています。
なぜならワンルームマンション投資の場合、一定の条件を満たしたワンルームであれば、フルローンの融資を受けることが可能だからです。
フルローンというのは、例えば販売価格が2500万円の物件であれば、2500万円全てをローンを組んで購入することができるということです。
中には、諸経費分までローンに組み込むことが可能な銀行もあるくらいです。
※諸費用とは銀行の事務手数料や登記費用などです。購入する物件や銀行によって多少の違いはありますが、投資物件を購入する時には、物件価格とは別に80万円ほどの諸経費が掛かります。
先ほどの2500万円の物件を購入するとすれば、
物件価格2500万円＋諸経費80万円＝2580万円
となり、この2580万円全てローンを組むことができるということになります。
つまり、自己資金をほとんどかけることなく、ワンルームマンション投資を始めることが可能なのです。
融資を受けやすい
会社員や公務員から、ワンルームマンション投資が人気がある最大の理由といっても良いのが、融資を受けやすいということでしょう。
先ほどもお話ししたように、ほとんどのケースで銀行等の金融機関から融資を受けて物件を購入します。
購入者の属性によって、融資の受けやすさはかわりますが、会社員や公務員という属性は非常に融資を受けやすく、ワンルームマンションを購入するのはとても簡単なのです。
金融機関がどういった部分を見て融資の判断をするのかというと、
- 勤続３年以上
- 年収500万以上
- 上場企業またはそのグループ会社が望ましい（公務員・看護師なども望ましい）
- キャッシングなどの小口借り入れが無い
といった点を見ています。
他にも色々ありますし、上記に当てはまらなくても融資を受けることは可能ですが、会社員や公務員の場合は、特に融資が受けやすいので、ワンルームマンション投資を始めるにはとても有利なのです。
面倒な手間がかからない
ワンルームマンション投資をやったことがない方からすると、色々大変なことが多そうに感じるかもしれません。
ですが、実際にはほとんどやることはありません。
その理由は、購入した物件の管理を管理会社に業務委託してしまうからです。
９０％以上の方が業務委託を使い、オーナー自身は何もしないことがほとんどです。
中には自身で管理する方もいますが、ごく一部ですし、サラリーマンと違って、他に仕事をしていない方ばかりです。
管理会社に管理を委託する唯一のデメリットは、手数料がかかることです。
ですが、金額的には月に数千円程度です。数千円でオーナーがやるべき業務のほぼ全てを代行してくれます。
仕事が忙しい会社員や公務員の方でも、ワンルームマンションのオーナーになったからといって、これといった手間がかかることすらないのです。
なぜファミリータイプでも一棟でもなく、ワンルームの区分がいいのか
不動産投資には、
- 一棟所有
- 区分所有
の２種類があります。
そして、物件も同じく２種類
- 新築
- 中古
があります。
一棟所有
一棟所有とは、マンション一棟を丸々所有することです。
一棟丸々所有するわけなので、収益性はとても高くなります
ですが、一棟所有を東京の都心でやるとすれば、億単位の莫大な費用がかかります。
いくら融資を受けやすい会社員や公務員という属性であっても、一棟丸々所有するのは難しいと言わざるをえません。
ただし、地方であれば個人でも一棟所有も不可能ではなくなってきます。
もちろん新築は高いので、基本的には地方の中古マンションを一棟所有となります。
ただし、スルガ銀行の不正融資問題以降、融資を受けることが難しくなっており、一棟所有するとなるとフルローンではなく自己資金が必要です。
具体的には、物件価格の３割程度の自己資金が必要になることが多いです。
つまり、仮に１憶円の物件を購入するのであれば、3000万の預金や資産が必要ということになります。
また、自己資金だけでなく、高額なローンを組むことになるので、当然それに見合った年収も必要になります。
多くの銀行が基準とする年収は、最低でも1000万円以上が多いです。
つまり、ローンを組んで一棟所有をするのは非常に難しいということになります。
区分所有
区分所有とは、マンションの１部屋単位で所有することです。
当たり前ですが、一棟所有と比べて投資にかかる費用は少なくてすみます。安ければ数百万円、高くても数千万円です。
不動産業者は提携している金融機関があるので、そこを使えば自己資金を使わずにワンルームマンションを購入することもできるので、会社員や公務員の方にとっても始めやすいのは区分所有です。
区分所有をすると考えた場合、マンションのタイプを選ぶ必要があります。
マンションのタイプには「ファミリータイプ」と「ワンルームタイプ」がありますので、それぞれの特徴もお伝えしましょう。
「ファミリータイプの区分マンション」
ファミリータイプの区分マンションとは、家族世帯が入居するような広いタイプのマンションの１部屋です。
２LDKや３LDKなど部屋も広いので、その分ワンルームタイプよりも高い賃料が取れます。これがメリットです。
ただし、デメリットとして「空室になってしまうと、次の入居者が決まりづらい」ということが言えます。
これは、ワンルームのように１人で住むのではなく、家族世帯が住むわけなので、そのお部屋に住む家族全員のそれぞれの希望や要望が絡んでくるからです。
例えば
- 職場への距離
- 学校までの距離
- リビングの広さ
- 日当り
- 水回りの使いやすさ
- 子育てしやすい環境か
- 買い物するのに便利か
- 病院は近くにあるか
- 駐車場や駐輪場
などなど、言い出したらキリがないくらいたくさん出てきます。
家族が多ければ多いほど希望や要望は増えるので、家族全員が納得するマンションじゃなければなかなか入居とはなりづらいからです。
また、東京都心に住む場合、ファミリータイプの家賃はとても高いです。
２ＬＤＫ、３ＬＤＫのお部屋に住もうと考えると、月に２０万円程度は家賃として支払う必要が出てきます。
この毎月２０万円という数字ですが、例えば住宅ローンだといくらのローンが組めるのかというと、約7000万円です。
つまり、２０万円の家賃ではなく同じ２０万円を住宅ローンとして支払っていけば、約７０００万円相当のマイホームを手に入れることが出来るということになります。
賃貸の場合は資産として何も残りません。一方、マイホームを購入して同じ金額を住宅ローンで支払ったほうが、最終的には自分の所有する資産にもなるわけです。
また、住宅ローン取得控除も最大限に使えるので、同じ２０万円払うならマイホームを買っちゃったほうが良い！となる人が多いのです。
つまり、ファミリーマンションは賃料が多く取れるメリットはありますが、
- 空室の期間が長くなるリスク
- マンション賃貸派とマイホーム購入派で需要が２分される
という大きなリスクを抱えることになります。
「ワンルームタイプの区分マンション」
ワンルームタイプの区分マンションとは、単身者向けのコンパクトなマンションです。１Ｒや１Ｋなどですね。
当然ですが物件価格はファミリータイプよりも安いです。
ワンルームなので、貸し出す際の賃料も高くはありません。
なので、一棟マンションなどに比べると、利回り（収益性）は低い傾向にあります。
特に都心部のワンルームは利回りが低くなりがちです。
利回りの低さがデメリットと思うかもしれませんが、実はそうとは言えません。
なぜなら、利回りの高さはリスクの高さと比例してるからです。高利回りになればなるほど、同時にリスクも高くなるってしまうのです。
地方などに行けば、高利回りのワンルームマンションもありますが、その分リスクも高くなります。
東京都心部では、年々単身世帯が増え続けています。
東京２３区内には、単身世帯が300万人を超えています。にもかかわらず、それに対してのワンルームマンションの戸数は首都圏で３０万室程度です。
つまり、この数字を見ても分かるように、圧倒的に単身者の数が多いのが東京なのです。
そのため入居需要が非常に高く、必然的に空室にはなりづらいということが分かるのではないでしょうか。
そもそもワンルームを購入して場合、そこに住む人はほとんどいません。ですので、ファミリータイプのマンションのように賃貸派・購入派に需要が２分されることもないのです。
先ほど都心のワンルームは利回りが低いとお伝えしましたが、ワンルームの利回りが低い理由は、入居需要の安定性が原因と考えられるのです。
ワンルームマンション投資はいくらから始められる？
ワンルームマンション投資は、自己資金が０円でも始めることができます。
なぜなら先ほどお話ししたように、ワンルームマンション投資はフルローンが可能だからです。しかも、金融機関によっては諸経費までもローンに組み込むことができてしまうからです。
ですが、全く貯金がない状態で始めるのは無謀としか言えません。
最近では、不動産業者が行うセミナーで「自己資金０円で始められる」ということを謳っていることがよくあります。確かに自己資金０円で始められるので嘘ではありませんが、本来投資というのは余剰資金でやるものです。
そこを忘れないようにしましょう。
もし今は貯金が全くないのであれば、まずは諸経費分の８０万円程度は貯めてから始めることをおすすめします。
ワンルームマンション投資は儲からないのか？
儲かるか儲からないかは人の感覚によって違いますが、先に結論をお伝えします。
ワンルームマンション投資で大きな儲けを出すのは難しいです。
特に新築のワンルームマンション投資の場合は、ほぼ１００%に近い確率で毎月のキャッシュフロー（家賃収入と毎月の返済との差額）は赤字になります。
つまり、持ち出しが発生するということです。
具体的に見てみましょう。
例えば、毎月の家賃収入が９万円だとします。その一方で、銀行へのローン返済や管理費などの出費が１０万円だとすると、毎月１万円の赤字になります。
その逆で、毎月の家賃収入が１０万円。それに対して銀行へのローン返済や管理費などの出費が９万円であれば、毎月１万円プラスの収入になります。
当然ですが、キャッシュフローはプラスであることが理想的です。
ですが、キャッシュフローの大きさは利回りの高さに比例します。
利回りが高ければ高いほど、毎月多くのキャッシュフローを見込めるということですね。
しかし、先ほどもお話しした通り、利回りの高さはリスクの高さに比例します。
購入した物件に思ったように入居がつかずに賃料が下がれば、当然利回りも下がります。
ですが利回りは１つの投資の指標にすぎません。
利回りが高いというだけで、あまり深く考えずに物件を購入しないよう注意しましょう。
では、なぜ利回りが低くても都心のワンルームマンションを購入するべきなのでしょうか？
その理由を知るためには、ワンルームマンションのメリットを見ていきましょう。
ワンルームマンション投資６つのメリット
ワンルームマンション投資には、大きく６つのメリットがあります。
それぞれ解説していきましょう。
団体信用生命保険
ワンルームマンション投資を始める場合、ほとんどの方が銀行などの金融機関でローンを組むことになります。
その際に加入するのが「団体信用生命保険」です。
亡くなってしまった場合や、該当する高度障害になった場合に、残りのローン返済が不要になるという生命保険です。
※ローンの残金を保険金で賄うということです。
団体信用生命保険が適用になると、ローンは全て保険で賄われるので、物件が無借金状態として残ることになります。
無借金状態になった物件は、当事者が亡くなってしまった場合には、残された遺族へ相続することができます。
つまり、ローンはないけど物件だけは残るので、毎月入ってくる家賃収入の全てを遺族は手にする事ができるようになります。
では、実際にどのような状態になると「団体信用生命保険」の適用になるかをお伝えしましょう。
- 死亡
- 高度障害（下記１～８の事例に当てはまった場合）
- 両眼の視力を全く永久に失ったもの
- 言語またはそしゃくの機能を永久に全く失ったもの
- 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
- 両上肢とも、手関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
- 両下肢とも、足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
- １上肢を手関節以上で失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
- １上肢の用を全く永久に失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったもの
- 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
※上記はあくまでも一例です。保険会社によって多少の違いはあります。
生命保険のかわりになるので、保険料を下げることもできる
ワンルームマンション投資を始めると、必然的に団体信用生命保険に加入することをお伝えしました。
これは言ってしまえば、物件価格相当の死亡保障に加入していることと同じです。
日本人の多くは生命保険に加入していますが、死亡保険に関してはワンルームマンション投資によって賄うこともできるということになります。
既に入っている保険をやめる検討もできますし、死亡保障の生命保険を探している人にとっては、ワンルームマンション投資も一つの選択肢にもなるということです。
ワンルームマンション投資は資産形成や将来の安定収入を目的に始める方がほとんどですが、実は家族のための保険資産という側面もあるのです。
年金対策
ワンルームマンション投資のメリット２つ目は「年金対策」です。
年金問題については連日話題になっています。現役世代の私たちにの中には、年金があるから安心だと思っている人はいないでしょう。
- 受給金額はもっと減るのでは？
- 受給開始年齢がもっと遅くなるのでは？
- そもそも、もらえるかすら不安
と思っている人がほとんどのはずです。
ですが、ワンルームマンション投資をサラリーマン現役時代に始めれば、組んだローンの返済が終わってからは「年金＋家賃」という２つの収入を得ることができます。
仮に年金が少なくなったり、受給開始時期が遅れたとしても家賃収入があるので安心です。
毎月の支払は取れる家賃収入で賄うことによって、ほとんど手出しなく運用できます。
もちろん早くワンルームマンションを始めることで、退職前にローンの返済を終えることができます。
そうなると、「サラリーマンとしての給料＋家賃収入＋（年金受給時期からは年金）」
となります。
このことからも、始めるなら早いほうが良いということがわかりますね。
節税になる
ワンルームマンション投資は節税になるといわれています。
会社員の場合、会社からの給料から所得税・住民税が差し引かれた状態で給与を受け取ることになります。
ワンルームマンション投資をすることで、「所得税」「住民税」の両方で節税することができます。
- 所得税に関しては支払った所得税の一部が還付される
- 住民税に関しては納める金額が少なくてすむ
ということです。
なぜかと言うと、ワンルームマンション投資をすることで色々な経費を出すことができます。
かかった経費が家賃収入を上回った場合、赤字で確定申告することになります。
そしてその赤字分は、給与所得と合算（損益通算）することできるのです。
つまり、給与所得から赤字分を引くことで、所得が減ることになります。所得が減るわけなので、当然納める税金は少なくなりますし、場合によっては既に支払った税金が還付（戻ってくる）という仕組みです。
ただし、この節税効果がずっと続くかというとそうではありません。
大きな節税効果が見込めるのは、物件によっても違いますが数年間です。
中にはローンを払っている期間ずっと大きな節税になると説明する営業マンもいますが、そういった営業トークをする業者は信用できないので気をつけましょう。
節税はワンルームマンション投資で得られる大きなメリットではありますが、目的が節税だけで始めることはしないほうがいいですね。
相続税対策になる
ワンルームマンション投資は相続税対策としてもメリットがあります。
例えば、現金で２２００万円を相続する場合、２２００万円全てに相続税がかかります。
ですが、２２００万円のワンルームマンションを購入して相続した場合、その相続評価額は４４１万円です。
つまり、現金で相続する場合の約５分の１まで相続税評価額を少なくすることができるのです。
※細かい計算方法は割愛しますが、これだけ評価額が変わるというイメージを持っていただければと思います。
現金としてそのまま持っているのではなく、ワンルームマンション投資を始めて、ゆくゆくはその物件を相続することで、相続税を大きく下げることができるのです。
毎月のキャッシュフロー
お伝えしたように、基本的に都心のワンルームマンションの利回りは低くなります。
なので、毎月のキャッシュフローを大きくプラスにしようと考えた場合は難しいかもしれません。ですが、少ない金額であれば、毎月プラス収入を得ることは難しくはありません。
キャッシュフローがマイナスになるというのは、家賃収入よりもローン返済などの支払いが大きいということです。例えば、家賃収入が９万円だけど毎月の支払いが１０万円といった形ですね。
ということは、単純にこの逆、家賃収入が毎月の支払いよりも多くすることができればキャッシュフローがプラスになるということです。
多少でもプラスになることが理想ではありますが、ここは購入する物件やローンの組み方にもよります。あまりここに固執しすぎず、長期的な視点で見るほうが良いのは間違いありません。
売却益（含み資産）
ワンルームマンション投資で得られる６つ目のメリットは「売却益」です。
最近では、売却益が目的でワンルームマンション投資を始める人も増えています。
何度もお伝えしているように、基本的に都心のワンルームは家賃や価格が一定水準で安定していることもあり利回りは低めです。
そのため毎月大きくキャッシュフローを出すことは簡単ではありません。
ですがその一方で、価格が安定しているということは、価格が下がりにくいということでもあります。
特に東京の人気エリアにかんしては、価格が上昇している地域もあります。
エリアは限られてはきますが、売却益を得る目的でワンルームマンション投資を行うことは可能です。
もちろん、長期的に保有しながら家賃収入を得続けるほうが、他のメリットを享受することもできるので、基本的にはおすすめですが、このようなメリットもあるというのは知っておくべきでしょう。
ワンルームマンション投資のリスクとは
ワンルームマンション投資で得られるメリットをお伝えしてきましたが、投資であるいじょう当然ですがリスクも存在します。
ここからは、ワンルームマンション投資における９つのリスクをお伝えします。
空室リスク
ワンルームマンション投資は賃貸経営です。
入居者がいなければ、次の借主が決まるまでの期間は空室となり、その間の家賃収入はなくなります。
空室になり家賃収入が入ってこなくても、毎月の支払い（ローンの返済・管理費・修繕積立金など）はかわりません。
例えば、２０００万円程のワンルームマンションを所有したとします。
ローンの返済期間を３５年として組んだ場合、おおよそですが毎月の支払いは管理費など全て込みで約８万円程になります。
つまり毎月８万円が、次の借主が決まるまでは家賃収入以外から支払う必要が出てしまいます。
東京などの都心でワンルームマンションを適正家賃で貸し出していれば、長期間空室になる可能性は非常に低いです。
ですが当然可能性は０ではありませんので、リスクになります。
家賃の下落リスク
２つ目は家賃の下落リスクです。
例えば新築でワンルームマンションを購入したとします。ローンの支払い期間は３５年です。
この場合、３５年間を同じ家賃設定で維持するのは現実的ではありません。
当然物件が古くなったときには、家賃を下げることも検討が必要です。
不動産業者の中には、３５年間ずっと同じ家賃を維持できることを前提で話をしてくる営業マンもいますが、とても危険なので注意してください。
家賃の下落リスクは、新築であっても中古であっても同じようにあります。
価格下落のリスク
マンションの資産価格は、築年数に応じて経年劣化するため、徐々に下落することになります。
また、経済状況や周辺環境の変化などにより大きく変わります。
なので、値上がりを期待したり、価値は変わらないだろうと期待して物件を購入するのはとても危険です。
とくに新築物件の場合は、購入してすぐに売却しようとすると、価格は２０%程度下落しますので、物件価格は値下がりするのは当たり前という認識で始めるようにしましょう。
金利上昇
ワンルームマンション投資でローンを組む際、ほとんどの場合が変動金利となります。
金利が上昇すれば、毎月の返済額は大きくなりるということです。
もちろん金利が下がれば返済額は小さくなります。
将来金利がどうなるかはわかりません。なので、金利が上昇することも踏まえておくようにしましょう。
管理費・修繕積立金の上昇リスク
管理費・修繕積立金とは、マンションの共用部分（エントランス・ロビー・外壁など）の維持・管理・修繕のために使うお金で、毎月かかる固定費です。建物管理会社に支払います。
この金額は、購入時のまま一定ではなく、将来的に変動します。
よく新築のワンルームマンションであるのが、当初の修繕積立金が数百円という物件です。ですが、１０年後１５年後に必要になる修繕費を、そのような金額の積立で賄えるはずはありません。
修繕積立金は、年数とともに上がって行くと思っておく必要があります。
設備や現状回復のための費用リスク
設備や原状回復のための費用とは、具体的には部屋の中の維持や修繕のためのお金です。
例えば、部屋の中には給湯器やエアコンといった設備があり、交換が必要な際はオーナーが支払うことになります。
また、経年劣化による壁紙の張り替えや、退去時の原状回復にかかる費用もオーナーの負担となります。
どのくらいの期間で交換が必要になるか、またその費用ごどのくらいかの目安をのせておきます。
| 照明器具 | 10〜12年 | １〜２万円 |
| ガスコンロ | 10〜12年 | ５万円 |
| エアコン | 10〜15年 | ５〜６万円 |
| 給湯器 | 15〜20年 | １０〜１５万円 |
| フローリング | 20〜30年 | ２０〜３０万円 |
| 配管（専有部分） | 20〜30年 | ２５〜３０万円 |
| キッチン | 25〜30年 | ２０〜５０万円 |
| 水回り全般（パッキン交換・水漏れなど） | 都度 | １箇所交換、修理につき約１万円 |
賃貸管理会社の倒産リスク
ワンルームマンション投資は、物件を購入して終わりではありません。そこからがスタートです。
購入後の賃貸管理については、通常は賃貸管理会社にお願いすることになります。
オーナー自身で管理するのは稀です。
賃貸管理会社は倒産しづらい業種といわれていますが、倒産してしまう会社も中にはあります。
無理な家賃保証などが原因になることが多いようです。
賃貸管理会社が倒産する場合、いくつかの兆候が見られます。
その中でも最も注意が必要なのが「家賃の入金遅れ」です。
入金の期日までに家賃の入金がないということがあったら、すぐに次の管理会社を探すようにしましょう。倒産する前に、現在お願いしている管理会社とは契約解除の準備をすすめるべきです。
なぜなら管理会社が倒産してしまった後だと、家賃が取り返せなかったり、入居者の情報がわからなくなるといったリスクが大きくなってしまうからです。
営業担当者の退職リスク
多くの人は、ワンルームマンションを購入する際、その会社からというよりも、担当の営業マンから購入するという気持ちが強いです。
会社を信頼するというよりも、人を信頼しているからですね。
その営業担当者にアフターフォローも含めて任せるつもりだったのに、担当者が辞めてしまったために相談できる人もいない…という状況になってしまう方が大勢います。
ですが、不動産投資会社は離職率の高い業界なので、このように営業担当者が変わることは日常茶飯事です。
にもかかわらず、営業担当者を信じきってしまい、肝心のワンルームマンション投資の内容はあまり理解していない状態で物件を購入してしまう方も少なくないのです。
営業担当者に限らず、販売会社自体も、この先数十年先も必ず存続している保証はありません。
「素晴らしい営業担当者だから」を購入する理由にするのは非常に危険です。
しっかりと物件を判断するようにしましょう。
天災リスク
天災リスクとは「火災」や「地震」のリスクです。
ワンルームマンションは建物である以上、火災や地震のリスクは一生付き合うことになります。
まず火災リスクについては保険に加入することでリスクヘッジが可能です。
また、地震に関しても地震保険があります。
ですが、そもそもワンルームマンションは地震に強い建物なので、建物全てが倒壊するような地震が起きた際の保証はありません。その心配をするようであれば、はじめから不動産投資はやめておいた方がいいかもしれませんね。
ワンルームマンション投資のリスク対策
ワンルームマンション投資におけるリスクを９つご紹介しましたが、やはり最大のリスクは「空室」です。
家賃の下落リスクも、原因は空室が続くからですし、空室が続くような物件だから買いたいと思う人は少なく、値段が安くなります。
ということは、空室になりづらい人気の物件であれば、空室リスクを回避すると同時に、家賃や価格も高い状態を維持し続けることができるということです。
だからこそ、「都心の一等地で物件を所有すること」こそが、ワンルームマンション投資最大のリスク対策なのです。
ワンルームマンション投資の失敗事例を紹介
今までワンルームマンションの相談をたくさん受けてきた中で、ほとんどの方が「損した」「失敗した」と言っている理由は、ここから紹介する事例に当てはまっています。
事例を知ることで、あなたの失敗を防ぐことに繋げていただければと思います。
事例①儲かると思ったのに儲からない（高利回り）
「ワンルームマンション投資をやれば儲かる」このように誤認されて物件を購入してしまったパターンです。
多くの営業マンはメリットばかりを伝えます。しかもそのメリットは誇張されていることも多いのですが、その内容を信じて購入してしまったパターンです。
よく使う営業トークには
- 数年後には高く売れますよ！
- この物件なら値段は絶対に下がりません！
- 買った値段で買い取りますよ！
- 節税効果はずっと続きますよ！
といったことが使われますので、絶対に信用しないようにしてください。
事例②売ろうと思ったけど売れない
この原因は、ローンの残債が売却相場を大きく下回ってしまった時です。
売りたいけど、多額の現金を使わないと売れないという状況です。
売ろうにも売れないので、仕方なく物件を保有し続けることになってしまいます。
事例③節税効果が続かない
ワンルームマンション投資は節税というメリットがありますが、節税効果は生涯にわたって続くものではありません。
特に節税効果が高いのは、最初の数年間です。
にもかかわらず、物件購入時に「高い節税効果が生涯にわたって続く」と誤認して始めてしまったパターンです。
確かに初年度の節税効果は数十万に及びます。
もちろん年収によりますが、その節税効果がずっと続くと思ってしまって「失敗した」となってしまいます。
営業マンが購入してもらおうと、そのように話をする場合もありますので、注意しましょう。
事例④固定資産税・現状回復などの必要経費を計算していない
ワンルームマンション投資にかかる費用は、物件の購入だけではありません。購入した後にも、必要な経費がかかります。
ですが、その費用を考えておらず、実際に購入後になって初めて経費がかかることを知るというパターンです。
固定資産税は毎年かかりますし、設備が経年劣化で交換が必要になれば、その費用はオーナーの負担です。
厳しい言い方になりますが、自業自得とも言えます。
物件購入後にかかる必要経費は事前に計算しておかなければなりません。
「こんなにお金がかかるなんて知らなかった…」
とならないようにしてください。
事例⑤空室続きで赤字に
満室想定で物件を購入してしまった人によくあるパターンです。
計算上は全て満室で行っているので、空室が続くことで家賃収入がなくなり、ローンの返済などの固定費を全て持ち出しになってしまいます。
最悪の事態は、マンションの所有自体を諦めるしかなくなることもあります。
そもそも、空室になる理由は２つだけです。
- 賃貸需要が無い
- 家賃が高すぎる
このどちらかでしかありません。
賃貸需要がないもっとも大きな原因は立地です。住みたい人がいない場所の物件を買ってしまっては、当然空室になってしまいます。
また、家賃については周囲の家賃相場を調べておけばこのような状況は防げます。
営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまうことが、このパターンでの多くの失敗を生んでいますので、注意しましょう。
事例⑥無理な買い増し
ワンルームマンション投資は１件である必要はありません。複数の物件を所有することができます。
実際にそのようにしている方は多いです。
複数所有することで収入が増えるメリットはありますが、当然その分多額のローンを組む必要があります。
入居が続いていればメリットばかりを感じることになりますが、仮に複数の物件が空室続きになってしまったら負担はとても大きくなります。
優良な物件だけを所有できれば良いですが、営業マンの売りたいだけの物件を購入してしまっては、後悔してもしきれません。
無理な買い増しは慎重に行いましょう。
事例⑦高金利の金融機関から融資を受ける
ワンルームマンション投資を始めるには、基本的にローンを組むことになります。融資をうける上でのポイントは金利です。
その金利が高くなると、当たり前ですが毎月の返済金額も上がります。つまり、投資するには不利になります。
投資用のワンルームマンションの場合、多くのケースで売主業者の提携金融機関から融資を受けることになります。
その売主業者がそもそも高金利の金融機関としか提携していなければ、そこをを使うしかありません。
その場合は、低金利の金融機関と提携している不動産業者を選ぶことも検討するべきでしょう。
具体的な金利としては、３％を超える場合は要注意です。
もちろん、オーナー自身の属性によって高金利でしか融資を受けられないのであれば仕方ありません。
事例⑧入居の仕組みなどを理解していないので、管理会社のいいなりになっている
管理会社に全てを任せるのは仕方ありません。ですが、入居の仕組みを全くわかっていないのは危険です。
もちろん入居募集に関しては管理会社が行ってくれますが、あくまでも管理会社はサポートでしかありません。
にもかかわらず、オーナーが管理業務について全く知識がないのは問題です。
入居募集だけに限りません。
例えば設備の交換なども、費用の相場がわからなければ、管理会社の見積もりのまま支払うしかなくなってしまいます。
管理会社によっては、オーナーの知識に応じて態度をかえるような酷い会社もあります。
それを防ぐには、オーナー自身が知識をつけるしかありません。
事例⑨施設や大学などに頼ってしまう
購入を検討している物件の近くに、大学や施設があるのはメリットと言えます。
実際、近くに大学があるからというのを決め手に購入する方は多くいます。
特に多いのは、地方の格安物件です。
最初にお話ししたように、確かに大学の近くは学生の賃貸需要があります。
ですが、その大学が一生そこにある保証はありません。移転もありますし、大学や施設自体がなくなってしまう可能性だってあるのです。
事実、最近も東京へキャンパスを移転するケースが増えています。
キャンパスの無くなった地方都市の賃貸物件の需要は全くなくなってしまいます。
大学や特定の施設などに頼った賃貸経営はとても危険なので、慎重に検討してください。
事例⑩サブリース（家賃保証）に頼ったマンション投資
最近特に増えているのが、サブリースに頼ったマンション投資での失敗です。
当初はサブリースのメリットばかりが注目されましたが、スルガ銀行かぼちゃの馬車の問題により、サブリースのデメリットやリスクが大きく社会問題になりました。
サブリースとは、サブリース会社が部屋の入居者となって借り上げ、その部屋を一般の入居者に転貸する契約です。
サブリースのメリットは、入居者がいない時でも必ずオーナーに一定金額の保証賃料が入金される点です。
お伝えしているように、マンション投資の最大のリスクは「空室」です。
その空室リスクの心配がなくなるサブリースシステムは、とても魅力的です。
ですが実際には、管理会社がオーナーに毎月定額の家賃を支払う保証契約にも関わらず、一方的にその保証賃料を減額したり、そもそも入金すらしない、といった問題が多発しているのです。
具体的な注意点をお伝えすると
- サブリースの保証賃料は業者都合でいつでも引き下げられる
- 業者からの一方的なサブリース解約もできる
- サブリースを解約しようとしても応じてもらえない
- サブリースを解約しようとすると多額の違約金を請求される
- サブリースを解約しないと売却できない
- サブリースを解約しないと借り換えできない
- サブリース手数料が非常に高額
といった点があります。
中でも多くの人が勘違いしているのが、「最初の保証賃料を永久に保証してもらえる」と思っていることです。
契約書に保証賃料は毎月〇万円！と書かれていても、実際には業者の都合でいつでも金額を下げることができるのです。
「契約書の意味はないの？」という疑問が出て当然ですが、実はその通り意味がないのです。
サブリースの場合、入居者はサブリース会社となりますよね。
実は、入居者というのは「借地借家法」によってその立場が強く保護されています。つまり、オーナーよりも入居者であるサブリース会社が保護される仕組みになってしまうのです。
サブリース（家賃保証）という名前からも、空室でも一定の収入があるから安心だと感じますが、実際はオーナーは守られていないのです。
ということは、サブリースに頼らない物件を選ぶ必要があるということです。
ワンルームマンション投資におけるトラブル
ワンルームマンション投資におけるトラブルは後を絶ちません。
どのようなトラブルがあるかを紹介しますので、意識しておくことで回避しましょう。
営業マンに断りづらい
「営業マンに断れなくて購入してしまった」
「勢いと熱量がすごくて断れない」
こういったケースは本当によくあります。
本気でお客様のことを思って言っているならまだマシですが、中には自分の営業成績のために脅すようなことをする会社もあります。
長時間拘束されたという相談をうけたのも、一度や二度ではありません。
断ってもしつこく勧誘してくるようであれば、関係省庁に相談することも検討しましょう。
悪質な営業電話
ワンルームマンション投資の営業といえば「電話営業」です。
最近では携帯電話への電話営業とおもいきや、自宅はもちろん職場にすらかけてきます。
「教えたこともないのに、どこで電話番号を知ったの？」と不思議に思う人も多いと思いますが、実は営業マンは名簿屋から名簿を入手し、そこから電話をかけているのです。
驚くかもしれませんが、未だにそんなことをしています。
休み日だろうが夜だろが、あるいは勤務中であっても関係ありません。
お客様の都合はお構いなしに、一方的に電話をかけてきます。
突然電話営業してくるような業者は相手にしてはいけません。
悪質なワンルームマンション投資の勧誘方法
ワンルームマンション投資の勧誘方法として、電話営業以外にも色々あります。
とりあえず接点さえ作ってしまえば良いと思っている業者の場合、たくさんの勧誘方法を使ってきます。
よくある勧誘方法としては
- 電話営業（最も一般的）
- デート商法（出会い系サイト）
- 異業種交流会
- 路上アンケート
- 路上での名刺交換
- 合コン
- 保険外交員やＦＰや知人からの紹介
- セミナー
- ポイントサイト
- 面談サイト
などがあげられます。
この中でもデート商法は、逮捕者も出るほど社会問題となりましたが、今でも行われています。
路上アンケートや路上名刺交換は、サラリーマンの多い地域に行けば毎日何名もいます。新橋のＳＬ広場などが有名です。
上記に上げた勧誘方法の中で、デート商法は犯罪です。ですが、それ以外は特に違法ではないので堂々と行っています。
上記だけに限らず、ちょってでも違和感のある出会いをした場合は、冷静に判断するための時間を作るようにしてください。
サブリース問題
先ほどワンルームマンション投資の失敗事例でもお話ししましたが、サブリースにおけるトラブルが多発しています。
具体的には
- サブリースが一方的に解約
- サブリース賃料の減額
- サブリース賃料を支払わない
といったトラブルです。
サブリースはサブリース会社が健全に存続している前提での契約となります。
仮にサブリース会社の業績が悪化すれば、サブリース賃料の支払は苦しくなり、賃料を一方的に減額されたり、支払われないということが起こるのです。
サブリースのトラブルに巻き込まれないためには、サブリース契約をしなければならないよな物件を選ばないことです。
サブリースがあるから安心と言ってくる営業マンには注意しましょう。
悪徳業者のフラット３５問題
マンションのローンを組むにあたり、その融資には２つの種類が存在します。
- 居住用のローン
- 投資用のローン
居住用ローンはマイホームを購入する際のローンです。馴染みのある方も多いでしょう。
実際にマイホームを購入したことがない方でもよく知られています。
一方の投資用ローンは、賃貸経営やマンション投資をする際に借りるローンのことです。
同じ不動産ローンですが、実は大きな違いがあります。
それは
- 居住用ローンは金利が非常に安い
- 居住用ローンは審査が通りやすい
という点です。
居住用ローンの中でも特に審査が緩かったのがフラット35です。
実はその審査の緩さを利用した悪徳業者がいます。
本来融資を受けにくい属性の人、例えば正社員以外であったり、年収が少ない人に対して、悪質な業者がフラット３５で融資を引き、投資用の物件を購入させていったのです。
建前上、フラットとの契約は「購入してこの家に住みます」と言います。ですが、購入してから数カ月後には賃貸に出してしまうのです。
居住用のローンはあくまでも、債務者がその家に住むという前提のもとで銀行はお金を貸してくれています。
投資（貸し出す目的）であれば、投資用の高い金利を使わなければいけません。
このような悪徳業者はまだ存在してます。
銀行を騙すことになるので、絶対に受けてしまうことのないようにしましょう。
嘘をついて物件売却を迫ってくる
物件を売却させるために、営業マンが演じる詐欺の手法です。
例えば、管理会社を名乗る人からオーナーへ
「物件に重大な欠陥が見つかりました。修理するための費用がかなりかかるかもしれません」
などと不安を煽るような電話をしてきます。
その後で、買取業者を名乗る人が電話をしてきて
「（欠陥が見つかったとされる）物件を売却しませんか？」
と言ってくるのです。
こういったタイミングの良い電話は、２者が組んで売却させるために嘘をついている可能性を疑ってください。
金利が下がる詐欺
ワンルームマンション投資の収支に大きな影響を与えるのが、融資を受けた時の金利です。
誰でも低い金利が良いのは当然です。
例えば、金利３％で返済している方に、金利を半分以下に出来るといった話をもってくる営業マンがいます。「提携の金融機関で借り換えれば、金利が下がる」といった言い方です。
もちろんオーナーとしては金利が低くなれば毎月の収支も改善するので良いことしかありません。
ですが、金融機関を紹介するかわりに、もう１件の購入を迫ってくるのです。
実際に被害にあってしまった方は、「安い金利に借り換えることが出来るならもう一件購入してもいいかも…」となったそうですが、実際には物件の購入のみで借り換えは出来なかったそうです。
良い話だからとすぐに乗るのではなく、必ず一度冷静になったり、信頼できる人へ相談する時間を設けるようにしましょう。
さいごに
サラリーマンや公務員の方にって、ワンルームマンション投資は相性もよく、とても安定した資産形成ができる投資です。
ですが、ワンルームマンション投資をやりさえすれば良いということではありません。
ここでお伝えしたメリットやデメリットをしっかりと把握し、物件選びを間違えないようにしてください。
特に、営業マンの言うことを鵜呑みにすることで失敗してしまっている方が多くいます。
信じ切ってしまうのではなく、参考にしつつもあなた自身で知識をつけることも必要です。
少しでも不安を感じたら、信頼できる方や、別の業者からの話も聞いて比較するようにしましょう。